LE PERMIS DE CONSTRUIRE VALANT DIVISION Patrick E. DURAND Cabinet FRÊCHE & ASSOCIÉS 21, Avenue Victor Hugo - 75116 Paris

SOMMAIRE Le champ d’application de la procédure du permis de construire valant division L’articulation de la procédure du permis de construire valant division avec celle sur les lotissements La demande & les règles d’instruction La vie du permis de construire valant division V. La conformité des travaux

Le champ d’application de la procédure : quelles opérations relèvent du permis de construire valant division ?

Les opérations relevant de la procédure du permis de construire valant division Aux termes de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme relève de cette procédure « la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet ». Ces conditions doivent être réunies. Dès lors qu’elles le sont, le recours à cette procédure est obligatoire. Une opération projetée sur un même terrain Une opération impliquant la construction de plusieurs bâtiments Une opération induisant la division de son terrain d’assiette avant l’achèvement du projet. Le fait que le projet implique ou non la réalisation d’équipements communs n’a aucune incidence. Cette question n’a d’incidence que sur les pièces à produire au titre de l’article R.431-24.

Une opération projetée sur un même terrain : Quelles opérations relèvent de la procédure du permis de construire valant division ? Une opération projetée sur un même terrain : Comme c’est le cas d’une façon générale en droit de l’urbanisme, la notion de terrain au sens de l’article R.431-24 renvoie à l’unité foncière.  C’est donc à cette échelle qu’il faudra apprécier si le projet implique la construction de plusieurs bâtiments et s’il y a division.

Quelles opérations relèvent de la procédure du permis de construire valant division ? Une opération impliquant la construction de plusieurs bâtiments : Par principe, pour qu’un permis de construire valant division soit exigible il faut que le projet implique la construction d’au moins deux bâtiments sur la même unité foncière (CAA. Versailles, 10 juin 2010, M. et Mme A, req. n°09VE01586) : L’article R.431-24 du Code de l’urbanisme vise expressément la notion de bâtiment et non pas celle, plus large, de construction, laquelle intègre certains aménagements et installations ne constituant pas des bâtiments. L’article R.431-24 ne distingue pas selon la destination et les modalités d’occupations des bâtiments : il ne couvre donc pas seulement les opérations portant sur un ensemble de maisons individuelles. Le nombre de bâtiments s’apprécie au regard des caractéristiques architecturales de l’ouvrage et non pas en considération de sa fonctionnalité : la circonstance que l’ouvrage à construire comporte deux unités d’habitation horizontales destinées à faire l’objet d’un usage privatif ne suffit pas à rendre exigible un permis de construire valant division (CAA. Bordeaux, 31 mai 2001, Cts Pezin, req. n°97BX02195).

Quelles opérations relèvent de la procédure du permis de construire valant division ? Une opération impliquant la construction de plusieurs bâtiments : Par exception, on peut penser qu’un permis de construire valant division peut inclure des travaux projetés sur des bâtiments existants pour autant que : l’opération implique également la construction de bâtiments nouveaux ; les travaux projetés sur le bâtiment existant soient d’importance significative ; il n’y ait pas de contournement de la règlementation sur les lotissements.

Quelles opérations relèvent de la procédure du permis de construire valant division ? Une opération impliquant la division de son terrain d’assiette : L’article R.431-24 s’applique à toute opération qui projetée sur un même terrain porte sur la réalisation de plusieurs bâtiments et implique une division foncière de leur terrain d’assiette avant l’achèvement complet du projet, que cette division soit en propriété ou en jouissance. Pas d’exception : contrairement à la procédure de lotissement, l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme ne prévoit aucune exception. Dès lors qu’il s’agit de deux procédures distinctes, le fait que les divisions projetées aient vocation à s’opérer selon l’une des formes prévues par l’article R.442-1 n’a pas d’incidence Pas de seuil : le nombre de terrains à détacher dans le cadre de la réalisation d’une opération groupée n’a jamais eu d’incidence. Dès qu’il y a deux bâtiments dont les terrains d’assiettes doivent être détachés, un permis de construire valant division est exigible (CAA. Lyon, 16 mars 2010, Sté L’Immobilière du Val, req. n°07LY02393). Aujourd’hui le nombre de lots n’a plus non plus d’incidence sur les pièces à produire.

Quelles opérations relèvent de la procédure du permis de construire valant division ? Divisions en propriété et/ou en jouissance : La notion de division en propriété ne pose pas de réelle difficulté, il s’agit de celle résultant du transfert de la propriété d’une partie du terrain d’origine à un tiers et ce, quelle que soit l’origine de ce transfert : vente, cession gratuite, etc. La notion de division en jouissance est plus délicate à cerner. Il s’agit en fait de celle qui sans conférer à son bénéficiaire la propriété du terrain d’assiette de la construction non seulement lui attribut un droit de jouissance privative sur cette ensemble mais lui transfert également le droit exclusif de construction y étant attachés. Une opération groupée dont les bâtiments doivent seulement être loués ne relève donc pas de cette procédure (CE. 7 mars 2008, Cne de Mareil-le-Guyon, req. n°296.287).

Quelles opérations relèvent de la procédure du permis de construire valant division ? Une division opérée avant l’achèvement complet du terrain : le principal intérêt de l’article R. 431-24 est de préciser que relèvent du champ d’application du permis de construire valant division, les divisions opérées avant l’achèvement de l’ensemble du projet. L’article R.431-24 n’impose pas que les divisions foncières induites par une opération groupée s’opèrent avant l’achèvement du projet. Si l’article R.431-24 vise seulement les divisions réalisées avant l’achèvement du projet, a priori ces divisions ne sauraient donc être réalisées avant l’obtention du permis de construire. La procédure s’impose dès lors que le terrain doit subir une division avant l’achèvement de l’ensemble du projet. Cette précision recouvre des hypothèses diverses et, en fait, n’exclut clairement que les divisions ultérieures à l’achèvement des travaux. Sa mise œuvre est délicate pour certaines opérations. Ex: les « VEFA ».

L’articulation du permis de construire valant division avec la règlementation sur les lotissements

Les divisions autorisées par le permis de construire sont-elles saisies par la règlementation sur les lotissements ? Aux termes des articles R.442-1 (c) et R.442-2 (f) du Code de l’urbanisme les divisions réalisées en exécution d’un permis de construire valant division ne constituent pas des lotissements et les terrains en résultant n’ont pas à être pris en compte pour déterminer si une opération ultérieure relève d’un permis d’aménager. L’article R.442-1 auquel renvoie l’article R.442-2 ne vise que « les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 », c’est-à-dire celles réalisées au sein du périmètre du permis, conformément au plan de division. Ces dispositions ne s’appliquent donc pas : À la constitution de l’assiette foncière du permis ; Au projet portant sur le « reliquat » du terrain d’origine ; À la subdivision ultérieure d’un terrain détaché en exécution du permis.

Le permis de construire valant division peut-il avoir pour objet la création de terrains à bâtir ? L’objet d’un permis de construire valant division est indissociable : en substance, il autorise le détachement de terrains (virtuellement) bâtis. C’est la raison pour laquelle la commercialisation des terrains ne fait l’objet d’aucun encadrement, contrairement aux lotissements. Il est donc clair qu’un tel permis ne peut avoir pour objet la création de terrains nus destinés à être ultérieurement bâtis. La question est plus délicate s’agissant du cas où le permis de construire est obtenu par les acquéreurs des bâtiments et de leurs terrains d’assiette. En fait, il y’a un risque évident de « contournement » de la règlementation sur les lotissements ou, plus précisément, d’utilisation du permis de construire valant division en tant qu’alternative au lotissement.

Le permis de construire valant division peut-il avoir pour objet la création de terrains à bâtir ? En droit, les arguments sont plus difficiles à trouver pour s’opposer à cette pratique : L’article R.431-24 a supprimé la condition dite de la « maîtrise d’ouvrage unique » sans réglementer la « cause » des divisions ; Le permis de construire a par principe un caractère réel. Or, ni l’article R.431-24, ni l’article R.442-1 c) n’édictent une condition tenant à l’auteur de la division, à la différence d’ailleurs d’autres dispositions de ce dernier (a & d) ; Dans le cadre d’un permis conjoint l’ensemble des « co-titulaires » sont solidairement responsables de la réalisation de l’ensemble du projet, y compris des équipements communs ; Il n’existe aucune hiérarchie entre les exclusions prévues par l’article R.442-1 : rien ne permet d’affirmer que la réserve du d) sur les « divisions primaires » prime le c) qui lui ne comporte aucune limite ; Le permis groupé autorise un « tout », il peut donc être regardé comme portant sur un « groupe de bâtiments » au sens de l’article R.442-1 d).

Peut-on obtenir un permis de construire valant division dans un lotissement ? Sous le régime applicable avant le 1er octobre 2007, il a pu être jugé qu’un permis groupé portant sur le lot d’un lotissement impliquait l’obtention préalable d’une autorisation de lotir. Cette solution était fondée sur l’ancien article R.315-48, lequel envisageait expressément « la création de plus de deux nouveaux lots (faisant) l'objet d'une autorisation de lotir ». Aujourd’hui, l’article R.442-21 se borne à disposer que : « les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf lorsqu'elles consistent à détacher une partie d'un lot pour la rattacher à un lot contigu ». Il n’y donc plus de référence à la notion de « lots », ni à l’obtention d’une nouvelle autorisation de lotissement. Et pour sa part, l’article R.442-19 précise simplement que « l'autorité mentionnée aux articles L. 442-10 et L. 442-11 est l'autorité compétente pour statuer sur les demandes de permis d'aménager ». Surtout, les terrains créés en exécution d’un permis de construire valant division ne sont pas des lots à construire (art. R.442-1 c & R.442-2 f).

La demande & les règles d’instruction

Le(s) demandeur(s) L’article R.431-24 ne comportant aucune précision sur ce point, un permis de construire valant division peut être délivré conjointement à plusieurs personnes. Compte tenu du caractère réel d’une autorisation d’urbanisme, chacun des co-titulaires est réputé autorisé à réaliser l’ensemble du projet. Chacun d’entre eux doit donc disposer d’un « titre » sur l’ensemble du terrain d’assiette du projet. Les co-titulaires sont ainsi solidairement responsables de l’exécution du projet. Même conjoint, le permis de construire valant division n’est en principe pas soumis à la procédure de lotissement ; l’article R.442-1 c) n’opérant aucune distinction.

L’assiette de la demande Le projet peut ne porter que sur une partie de l’unité foncière ; ce qui le cas échéant pourra nécessiter l’accomplissement préalable d’une formalité au titre de la règlementation sur les lotissements lorsque le pétitionnaire n’est pas propriétaire de l’unité foncière. En revanche, malgré la suppression de la condition dite de la « maîtrise d’ouvrage unique », l’article R.431-24 n’envisage que le cas où l’opération porte sur un « même terrain ». A s’en tenir à la jurisprudence antérieure, un permis de construire valant division ne semble donc pas pouvoir être obtenu sur deux unités foncières distinctes (CAA. Paris, 30 mai 2000, Cne de Jouars-Ponchartrain, req n°97PA01305). En toute hypothèse, il faut sans doute réserver le cas où le pétitionnaire dispose de titres lui conférant la qualité de « propriétaire apparent » des unités foncières concernées dès lors qu’elles sont contiguës.

L’application des règles d’urbanisme au projet Les POS/PLU peuvent-ils interdire les « opérations groupées » ? Contrairement à la position de l’administration centrale sur ce point, de nombreuses jurisprudences ont fait application de POS/PLU interdisant les lotissements. Il a été expressément jugé que de telles dispositions sont légales ; le lotissement étant une forme d’utilisation et d’occupation du sol (CAA. Versailles, 6 novembre 2008, Sté Foncière de l’Ouest, req. n°07VE01713). L’article L.442-1 définit d’ailleurs le lotissement indépendamment de toute considération procédurale. Il en est de même pour les opérations groupées, les POS/PLU pouvant interdire les opérations groupées ou, plus généralement, la construction de plusieurs bâtiments sur une même unité foncière et, le cas échéant, définir la notion d’opération groupée. La notion d’opération groupée ne correspond d’ailleurs à aucune forme de procédure d’autorisation déterminée.

L’application des règles d’urbanisme au projet Comment s’appliquent les règles du PLU ? Aux termes de l’article R.123-10-1 : « dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ». Cette règle vaut notamment pour les permis de construire valant division. Les règles du PLU s’appliquent au regard de « l’ensemble du projet », c’est-à-dire en considération de son assiette, laquelle ne correspond pas nécessairement à l’unité foncière. Dans le cas d’un permis de construire valant division portant sur le lot d’un lotissement, la question est de savoir quel est le « projet d’ensemble » à retenir.

L’application des règles d’urbanisme au projet Comment s’appliquent les règles du PLU ? Les PLU peuvent s’opposer à cette règle de principe, ce qui implique qu’il le fasse façon claire et précise. Cette exception peut ne valoir que pour certaines règles et/ou ne concerner que certains types d’opération. Lorsque l’article 14 du POS/PLU précise que le COS doit s’appliquer terrain par terrain, la production d’un plan de division ne permet pas de s’y opposer ; ce document n’ayant plus vocation à ventiler la SHON constructible.

L’application des règles d’urbanisme L’appréciation de la conformité ultérieure des ouvrages : En principe, le permis de construire valant division aura été délivré en faisant application de l’article R.123-10-1. En revanche, une fois l’opération terminée il faut prendre en compte les limites des terrains en résultant. De ce fait, les ouvrages construits s’en trouveront souvent non-conformes au règles d’urbanisme. Par voie de conséquence, ces ouvrages ne pourront faire l’objet de travaux ultérieurs qu’à la condition d’être étrangers à la règle d’urbanisme méconnue ou d’atténuer la non-conformité de l’ouvrage à cette règle.

La vie du permis de construire valant division

Le délai de validité du permis de construire valant division Le délai de validité du permis de construire valant division est exclusivement régi par les articles R.424-17 et R.424-19 à R.424-23 du Code de l’urbanisme. Les divisions autorisées peuvent donc être réalisées à tout moment durant le délai de validité du permis : elle ne sont pas soumises au délai de deux ans prévues par l’article R.424-18 qui ne concerne que les déclaration de lotissement sans travaux. S’agissant de la réalisation des bâtiments, il a pu être jugé qu’une opération autorisée par un seul et même permis de construire portant sur deux villas distinctes ne comportant aucun équipement commun ou partie commune était divisible au regard de l’ancien article R.421-32 du Code de l’urbanisme et, par voie de conséquence, que les travaux portant sur la première de ces deux villas n’avaient pas interrompu le délai de péremption concernant la second (CAA. Marseille, 22 AVRIL 1999, M. Bracco, req. n° 97MA00647).

Permis de construire valant division & Permis modificatif La question du « modificatif » peut se poser de façon spécifique dans deux cas principaux : la transformation du permis initial en un permis de construire valant division correspondant à une modification du projet ou à la nécessité de régulariser l’autorisation initiale ou la modification du permis valant division initial compte tenu de la réduction ou de l’augmentation du nombre de terrains à créer. Dans l’arrêt « François Poncet » de 2002, les « modificatifs » en cause ont été requalifiés en nouveau permis de construire dans la mesure où le permis initial n’avait pas été instruit selon la procédure de l’ancien article R.421-7-1, si bien que les nouvelles modifications parcellaires projetées avaient un impact substantiel sur les conditions dans lesquelles l’autorisation initiale avait été délivrée. Les motifs de cette décision induisent ainsi que : Un permis de construire valant division dès l’origine peut faire l’objet d’un « modificatif » dès lors que ce dernier ne modifie que de façon limitée le nombre de terrains à créer ; Un permis simple peut être transformer en permis valant division par un « modificatif » pour autant qu’il ne créé qu’un nombre limité de terrain.

Permis de construire valant division & Permis modificatif Surtout, tant les motifs de l’arrêtés que les conclusions du Commissaire du gouvernement sont exclusivement fondées sur le fait que les modalités d’instruction d’une demande de permis simple ne sont pas les mêmes qu’un permis valant division. De ce fait, la question semble aujourd’hui devoir être traitée au regard de l’article R.123-10-1 et des exceptions que peuvent y apporter les PLU ou les POS. A priori, de deux choses l’une : Si l’article R.123-10-1 s’applique, il n’y a aucune difficultés ; Si le POS/PLU y fait exception, il faut apprécier l’étendue des exceptions prévues et leur impact sur les modalités d’instruction de la demande initiale.

Le transfert du permis de construire valant division Le transfert global du permis de construire valant division : Ce transfert ne présente pas de réelles particularités comparé au transfert d’un permis simple : le permis d’origine doit être légal ou, du moins, définitif mais en toute hypothèse doit être en cours de validité à la date du transfert ; le bénéficiaire du transfert doit disposer d’un « titre » sur le terrain et le titulaire d’origine doit en toute hypothèse avoir donné son accord sur le transfert. Il se peut, toutefois, que le permis d’origine ait été obtenu par le propriétaire du terrain mais porte sur un projet n’occupant qu’une des parcelles de ce dernier : le transfert emporte alors une division foncière, laquelle peut cependant consister en une « division primaire ». Il a pu être jugé que, dans ce cas, il fallait un « modificatif » puisque le transfert modifiait l’assiette foncière au regard de la quelle avait été instruite la demande initiale. On peut se demander s’il en est toujours ainsi compte tenu de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme.

Le transfert du permis de construire valant division Le transfert partiel du permis de construire valant division : Le transfert partiel d’un permis de construire est possible lorsqu’il porte sur des constructions distinctes. Dans le cas d’un permis de construire valant division cette condition pose deux questions principales : Lorsque le projet inclut des équipements communs, ont-ils pour effet de rendre ce projet indissociable ? Des bâtiments accolés sont-ils dissociables ?

Le transfert du permis de construire valant division Le transfert partiel du permis de construire valant division : Le transfert partiel d’un permis de construire valant division pose encore la question de la « compatibilité » de cette pratique avec la règlementation sur le lotissement. La difficulté tient aux effets d’un tel transfert sur « l’unicité » du permis de construire d’origine. Trois possibilités sont envisageables : Le transfert partiel n’aboutit qu’à une autorisation conjointe : aucune spécificité par rapport à l’autorisation initialement conjointe. Le transfert partiel conserve l’unicité du permis d’origine mais « individualise » les droits et responsabilités de ses titulaires : en cas d’équipements communs, c’est alors le sort de ces équipements qui est en question et pose problème. Le transfert partiel scinde le permis d’origine en plusieurs autorisations distinctes : le permis d’origine en est réduit à une autorisation de division, les autorisations résultant du transfert en des permis simples.

L’examen de la conformité des travaux

Déclaration d’achèvement partiel & inexécution partielle du projet L’article R.462-2 du Code de l’urbanisme prévoit la possibilité de formuler une déclaration d’achèvement partiel mais sans édicter aucune condition sur ce point, si ce n’est qu’il précise que dans la déclaration doit indiquer si elle concerne la totalité des travaux ou une « tranche » ; la condition tenant à l’obtention d’un « permis par tranches » initialement prévue ayant été supprimée avant l’entrée en vigueur du décret du 1er octobre 2007. En soi, le fait de pas exécuter intégralement une autorisation d’urbanisme n’a rien d’irrégulier et ne constitue pas une infraction. Il en va toutefois différemment lorsque l’inexécution partielle du projet a pour effet de rendre les travaux accomplis non-conformes aux normes d’urbanisme en considération desquelles le permis a été délivré. Par voie de conséquence, on peut penser qu’une déclaration d’achèvement partiel n’est « recevable » qu’à la condition que la partie des travaux accomplis soit par elle-même conforme aux normes applicables. La « tranche » déclarée doit être dissociable du reste du projet, ce qui peut être délicat à établir lorsque le projet comporte des équipements communs et/ou porte sur des bâtiments accolés.

Déclaration d’achèvement partiel & inexécution partielle du projet Plus spécifiquement, l’inexécution partielle du permis au terme de son délai de validité peut avoir une incidence au regard de la règlementation sur les lotissements. Ce pourra être le cas lorsque l’inexécution partielle du projet a pour effet de laisser libre un « reliquat » faisant ultérieurement l’objet d’un projet de construction. Dans ce cas, les divisions réalisées au sein de la partie réalisée du projet pourraient être regardées comme ayant « pour effet » de créer un lot à construire. Il serait difficile de considérer que ce lot provient d’une division réalisée en exécution du permis de construire valant division au sens de l’article R.442-1 c) puisqu’il résulterait en fait de son inexécution partielle et de sa caducité.

L’objet des opérations de récolement Aux termes des articles R.462-1 et suivants, les opérations de récolement ont pour objet de vérifier la conformité des « travaux » à l’autorisation obtenue. Ils ne visent jamais expressément les « aménagements ». Portent-elles également sur les divisions ? Un lecture stricte abouti à affranchir certaines opérations de tout contrôle ; Le permis groupé autorise les travaux et les divisions de façon indissociable : le contrôle des divisions est dans nécessaire au contrôle de la conformité du projet aux normes d’urbanisme lorsque le POS/PLU fait exception à l’article R.123-10-1. On peut donc penser que les opérations de récolement peuvent porter sur les divisions pratiquées, d’autant que la production du plan de division est dorénavant obligatoire. Mais outre que les articles R.462-1 et suivants ne le prévoit pas : Le contrôle de cet aspect du projet est difficile à opérer ; L’objet de la « mise en demeure » prévue par l’article R.462-10 n’est pas nécessairement adapté aux divisions.