Evolutions de l’outil Visial Pilotage Mai Juin 2013

Sommaire 4 axes d’évolution de Visial Autres améliorations La nouvelle ergonomie et la table de pilotage Le module accession La trésorerie Les Intérêts Courus Non échus Autres améliorations Améliorations diverses Agent de gestion des incidents et des mises à jour automatiques Migration de Visial 2011 vers Visial Pilotage Evolutions futures

La nouvelle ergonomie de Visial Objectifs de la nouvelle ergonomie: Faciliter la gestion des bases, simulations et variantes Regroupés sur une page pour plus de visibilité Réorganisation de la présentation des données Rendre la navigation plus intuitive et plus fluide Affichage de tous les onglets à gauche de l’écran Limiter au maximum le nombre de fenêtres Donner un aspect plus moderne Modification de la charte graphique Nouvelle présentation des boutons et des tableaux

La nouvelle ergonomie de Visial La gestion des bases, simulations et variantes Affichage constant de toutes les données Possibilité de modifier directement sur la page.

La nouvelle ergonomie de Visial Les écrans de saisie Liste des fenêtres de navigation à gauche pour changer de page et visualiser les données en un seul clic. Exemple de présentation de données sous forme de tableau.

La table de pilotage Objectifs de la table de pilotage: Une interface plus dynamique entre la saisie et les résultats Visualiser immédiatement la cohérence des simulations et variantes Accès au détail des données à partir des graphiques Une représentation graphique facilement lisible par un public non financier Un outil de dialogue de gestion entre divers interlocuteurs: Direction Générale / Direction Financière ou Direction Financière / Contrôle de Gestion …

La table de pilotage

La table de pilotage Un clic sur chaque graphique de la table de pilotage permet d’afficher le détail. En bas de chaque page de détail, un bouton permet d’afficher l’état de résultat correspondant pour voir l’ensemble des données chiffées.

Sommaire 4 axes d’évolution de Visial Autres améliorations La nouvelle ergonomie et la table de pilotage Le module accession La trésorerie Les Intérêts Courus Non échus Autres améliorations Améliorations diverses Agent de gestion des incidents et des mises à jour automatiques Migration de Visial 2011 vers Visial Pilotage Evolutions futures

L’accession à la propriété Pourquoi ajouter un module Accession à la propriété dans Visial ? Plus de 110 esh adhérentes à la SGA ont une activité récurrente d’accession à la propriété Les coopératives et les oph doivent pouvoir suivre une activité mixte locative et accession Le suivi actuel par la marge brute est trop simpliste Pouvoir suivre : Le nombre de lots en cours de production et de commercialisation Le portage sur les Fonds Propres de l’activité d’accession Le Chiffre d’Affaires et la marge brute Proposer un meilleur suivi des opérations de PSLA aujourd’hui difficile à traiter dans Visial

Rappel des principes La comptabilisation de l’accession suit 2 principes conformément à l’instruction comptable hlm: Les stocks sont enregistrés à leur cout d’acquisition ou de production Les marges sont dégagées à la livraison des lots (remise des clés) en vefa et à la levée d’options en psla

Présentation DIS et terminologies habituelles de l’accession Couts de production stocké = 1 800 1800 Prix de vente 2 000 k€ 3 notions de marges couramment utilisées : 1. MB VISIAL = MB sur coût de production = MB du DIS et des SIG PV – Coûts de production = 2000 - 1800 = 200 k€ 2. Marge brute sur coût externe : PV - Coût de production hors coûts internes stockés = 2000 – (1800 – 50) = 250 k€ 3. Marge nette PV – Prix de revient PV – Coût de production –charges hors cout de production = 2000 – 1800 – 100 = 100 Charge Fonciere 200 Construction 1200 Prix de revient Honoraires 200 Frais fi =150 Couts internes stockés = 50 k€ Charges hors cout de production 100 k€ : RAPPEL Charges hors cout de production = Frais financiers après achèvement Frais de publicité Annonces presse Commissions des commerciaux 1 2 3

L’accession à la propriété dans Visial Pilotage Un Menu isolé pour gérer 4 natures d’opérations : 1. Opérations de Vefa et de lotissement identifiées 2. Opérations de PSLA identifiées 3. Opérations de Vefa, Lotissement et CCMI non identifiées 4. Opérations de PSLA Non identifiées

Exemple d’une opération de PSLA identifiée Marge brute = Prix de vente – cout de production – couts internes stockés

Impact de l’opération de PSLA sur les états de résultats Etat C : suivi des livraisons et des levées d’option de l’opération PSLA Hypothèse de livraison des 20 logts au sens remise des clés en 2014 Hypothèse d’étalement des levées d’options sur 3 ans

Impact de l’opération de PSLA sur les états de résultats Etat A : suivi de la constatation progressive de la marge accession Conventions : 1. le prix de vente diminue de 1% chaque année : contrat PSLA 2. Les couts internes sont stockés pendant la période de construction 3. La définition de la marge brute retenue est celle du DIS En période locative : loyers – intérêts d’emprunts avec prise en compte des ICNE et du mois de livraison 4. Remboursement de la quote part de PSLA à chaque levée d’option

Impact de l’opération de PSLA sur les états de résultats Etat B : suivi du portage des opérations de psla sur les FP - 450 -1350 Construction Ph locative Levées d’option

Exemple d’une opération de Vefa identifiée 30% de precommercialisation sans crédit promoteur ou prêt relais Portage sur FP en % du cout de production Couts internes en % du prix de vente

Impact de l’opération de vefa sur les états de résultats Etat C : suivi des logements livrés Hypothèse de livraison de 20 logts en 2014

Impact de l’opération de vefa sur les états de résultats Etat A11 : constatation de la marge brute accession Convention : La définition de la marge brute retenue est celle du DIS Marge brute pendant la période de production = couts internes stockés

Impact de l’opération de vefa sur les états de résultats Etat B2 : suivi du portage des opérations d’accession sur les fonds propres Conventions : Le portage d’une opération d’accession en vefa dépend de nombreux paramètres : . rythme de commercialisation . crédit promoteur ou prêt court terme (intérêts à intégrer dans le cout de production . Rythme des appels de fonds et de leur règlements => l’utilisateur peut saisir un % de portage du cout de production sur Fonds propres en fonction de sa politique financière de montage des opérations en vefa

Exemple d’une opération de lotissement identifiée en cours au 31/12/2011 (année de référence) Sur une opération de lotissement, l’esh doit encore commercialiser 30 lots au 31/12/2011. Elle prévoit de les écouler sur 3 ans.

Impact de l’opération de lotissement sur les états de résultats Etat C : suivi des livraisons Etat A11 : Constatation de la marge brute étalée sur 3 ans

Impact de l’opération de lotissement sur les états de résultats Etat B2 : suivi du portage des opérations d’accession sur FP -1140

Articulation entre le stock de l’année de référence et la projection Le portage du stock de l’année de référence est saisi au niveau du module Structure Financière/Portage Moyen terme Toutes les opérations d’accession avec des stocks de logements en cours ou achevés invendus doivent être renseignées dans Visial soit en opérations identifiées soit en opérations non identifiées => les livraisons futures vont être génératrices de marges Les opérations identifiées peuvent être importées d’Excel vers Visial comme les autres données patrimoniales identifiées

Sommaire 4 axes d’évolution de Visial Autres améliorations La nouvelle ergonomie et la table de pilotage Le module accession La trésorerie Les Intérêts Courus Non échus Autres améliorations Améliorations diverses Agent de gestion des incidents et des mises à jour automatiques Migration de Visial 2011 vers Visial Pilotage Evolutions futures

La trésorerie Pourquoi vouloir projeter la trésorerie ? S’intéresser à la structure de bas de bilan, comprendre et pouvoir communiquer sur les différentes composantes de la trésorerie : portage long terme des investissements locatifs portage moyen terme (accession et réserves foncières) excédent court terme de trésorerie La projection jusqu’à la trésorerie permet de compléter la réflexion sur le juste niveau du FdR : les organismes raisonnant souvent en termes de seuil minimum de 2 à 3 mois de dépenses d’exploitation et d’investissement à conserver en trésorerie Débat sur la consommation des Fonds propres à l’Ordre de Service ou à la Livraison : 2 approches qui se sont souvent opposées et qui se réconcilient au travers d’une approche des flux de trésorerie. Les produits financiers et la production immobilisée pourront être calculés de manière plus précise Points de vigilance : La trésorerie calculée par Visial sera une estimation basée sur une approche modélisée et par conséquent théorique des encaissements et décaissements sur les opérations nouvelles

Du FdR à la trésorerie 31/12 Ancien VISIAL VISIAL PILOTAGE

Règles de calcul du flux annuel de trésorerie Voici les règles retenues pour le calcul de la trésorerie : Le prix de revient est décaissé selon le profil standard imposé ci-dessous entre la date d’OS et la date de livraison Pour les acquisitions et les AA: le prix de revient est décaissé à 100% l’année d’acquisition et les travaux sont décaissés selon le profil standard sur la durée de chantier Les emprunts sont encaissés l’année qui précède l’année de première annuité La subvention est encaissée l’année de livraison Rythme des décaissements par défaut Voir en annexe toutes les règles de calculs de la trésorerie pour chaque module

Exemple d’ une opération neuve de 10 logements Masque de saisie 2 Nouvelles données à renseigner pour le calcul de la trésorerie : Le mois d’OS (ou durée de chantier) le mois de première annuité

Exemple d’ une opération neuve Flux de trésorerie annuel pour l’opération Etat D2 : Flux annuel de trésorerie sur l’opération n°1

Exemple d’une acquisition amélioration de 10 logts Année d’acquisition Début de travaux et durée des travaux Prix de revient des travaux

Exemple d’une acquisition amélioration de 10 logts Flux de trésorerie annuel pour l’opération Etat D2 : Flux annuel de trésorerie sur l’opération n°2

Flux de trésorerie des 2 opérations

Du flux de trésorerie au Solde Emplois/Ressources au 31/12 (Option à la livraison) 1. Flux de trésorerie annuel : calculé dans les exemples précédents 2. Cumul des flux de trésorerie : calcule la position réelle de trésorerie des opérations locatives au 31/12 3. Cumul des FP investis : calcule les FP déjà déduits dans le FdR (année d’OS ou de livraison selon l’option retenue) 4. Solde Emplois / Ressources au 31/12 : donne la position de trésorerie des opérations locatives saisies dans Visial retraitée des Fonds Propres déjà affectés dans le FdR

Du flux de trésorerie au Solde Emplois/Ressources au 31/12 (Option à l’OS) 1. Flux de trésorerie annuel : calculé dans les exemples précédents 2. Cumul des flux de trésorerie : calcule la position réelle de trésorerie des opérations locatives au 31/12 3. Cumul des FP investis : calcule les FP déjà déduits dans le FdR (année d’OS ou de livraison selon l’option retenue) 4. Solde Emplois / Ressources au 31/12 : donne la position de trésorerie des opérations locatives saisies dans Visial retraitée des Fonds Propres déjà affectés dans le FdR

L’option OS / Livraison n’a aucun impact sur la trésorerie OPTION A L ORDRE DE SERVICE OPTION A LA LIVRAISON

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Impact des ICNE sur les prévisionnels financiers Caractéristiques d’une opération moyenne PLUS en zone B 1: PR / logt = 137 k€ Sub Etat = 1% Sub autres = 7% FP = 13.8% Hyp : Taux de loyer = 63.84€/m2

Marge locative directe d’une opération PLUS moyenne en zone B1 sans prise en compte des ICNE cumulée positive Les 6 mois de loyers de l’année de livraison n’ont pas de charge d’annuités en face

Marge locative directe d’une opération PLUS moyenne en zone B1 avec prise en compte des ICNE cumulée négative Les 6 mois de loyers de l’année de livraison sont compensés par les ICNE

Marge locative directe cumulée d’une opération PLUS moyenne en zone B1 Avec prise en compte des ICNE : => L’opération dégrade de 56 k€ le FdR Long terme 2021 Sans prise en compte des ICNE : => L’opération améliore de 111 k€ le FdR Long terme 2021 En revanche, quelle que soit l’option : => La trésorerie reste inchangée

Pourquoi la prise en compte des ICNE n’a aucun impact sur la trésorerie - 1000 k€ sur l’autofi + 1000 k€ de dette d’ICNE au passif Aucun impact sur la trésorerie

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La modélisation des coûts de fonctionnement Création d’un modèle de calcul simple et optionnel des suppléments de coûts de fonctionnement liés au développement   2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Nombre de logements 6344 6386 6413 6537 6491 6541 6591 6641 6691 6741 Nombre d'équiv. Logts 164 194 271 Nombre total 6508 6580 6607 6731 6762 6812 6862 6912 6962 7012 Evolution 72 99 223 254 304 354 404 454 504

La modélisation des coûts de fonctionnement Calcul avec seuil de déclenchement Calcul sans seuil de déclenchement

Ajustement des plans de financement des ONI et des TII 1. Pour les opérations TII et ONI, sélectionner les opérations utilisant les mêmes emprunts à l’aide des boutons Shift et Ctrl

Ajustement des plans de financement des ONI et des TII 2. Visial calcule le plan de financement moyen 3. L’utilisateur ajuste les % du plan de financement 4. Visial recalcule les plans de financement des opérations sélectionnées en fonction des % saisis

Elargissement du périmètre des données importables d’Excel vers Visial 2 nouveaux modules importables : Accession identifiée, Profil de hausse des loyers

Calcul de l’amortissement financier

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Mise en place d’un outil de gestion des incidents Première utilisation de Zendesk : créer un compte utilisateur (mail + mot de passe) Cas1: Le Logiciel « crashe » Visial envoie automatiquement un « ticket » à la hotline technique Visial propose à l’utilisateur de mettre à jour la dernière version de Visial au moment de l’ouverture du logiciel Cas 2: Anomalie détectée L’utilisateur envoie un « ticket » Cas 3 : Question métier L’utilisateur envoie un « ticket »

Mise en place d’un outil de gestion des incidents

Mise en place d’un outil de gestion des incidents = 3 items 4 Statuts possibles pour un ticket

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Comment procéder ?

Comment procéder ?

Comment procéder ? La base est alors installée dans Visial Pilotage.

Contrôle des données après migration Données à reprendre : Bibliothèque / Les hypothèses liées aux investissements : ICNE, Couts de fonctionnement Structure financière : compléter les onglets de bas de bilan Le module accession : Retirer les produits et charges accession des produits et charges autres activités Créer des opérations accession dans le module accession Les ONI : Les dates d’OS et de livraison Les dates de premières annuités La nature des opérations (neuf, AA, etc…) Le secteur de financement

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Les prochaines évolutions en réflexion Interface avec Harmonia pour : Renseigner l’année de référence Mettre en perspective Année de réf – 3 ans / Année de ref + 5 ans Etude de faisabilité en cours pour les interfaces avec des outils d’équilibre d’opérations ou de gestion de projet et avec Sage Calculer l’Amortissement Technique sur les opérations nouvelles Importer les annuités et la TFPB par opérations du patrimoine de référence Créer un journal de saisie Créer un état qui répertorie les écarts entre la variante et la simulation d’origine Pouvoir réaliser des analyses sur des familles d’opérations etc… Pouvoir importer les Interventions foyers

MERCI DE VOTRE ATTENTION Karen Laloum : k. laloum@esh MERCI DE VOTRE ATTENTION Karen Laloum : k.laloum@esh.fr Amélie Leclerc : a.leclerc@esh.fr Et toute la Fédération des esh