ETUDE DE CAS INSTRUCTION D’UNE OPERATION DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX PLUS-PLAI Frédérique DAO PANAM chargée d’opérations DDT 77 Estelle CANONNE Chef d’Unité FLS DDT 77 27 et 28 mars 2012

QU’EST-CE QU’UNE DEMANDE DE FINANCEMENT ? C’est une demande d’agrément et/ou de subvention pour la construction, l’acquisition et l’amélioration de logements L’instruction de cette demande se solde par la rédaction d’une décision qui ouvre droit à l’octroi d’un prêt aidé, à la TVA à 7 %, à l’exonération de la TFPB et au conventionnement à l’Allocation Personnalisée au Logement

LES PIECES DU DOSSIER Arrêté du 26 août 2005 Exercice n°1: le dossier distribué est-il complet ? Distribuer le dossier Puis la liste de pièces Qd exo fini, donner l’AR en exemple.

LES DIFFERENTS MONTAGES Article R. 331-1 Construction neuve : Le bailleur acquiert un terrain sur lequel il construit Remarque: en ZAC, le bailleur achète une charge foncière

LES DIFFERENTS MONTAGES La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement C’est un contrat entre un vendeur « maître d’ouvrage » (promoteur) et un acquéreur « bailleur social » .

VEFA Le constructeur Le bailleur social Il assure la maîtrise d’ouvrage complète du projet: Acquisition et portage foncier Projet architectural Conduite d’opération du projet Il est le vendeur qui transfère les droits du sol et la propriété du bâti au fur et à mesure de l’exécution des travaux au bailleur social Il est l’acquéreur Il devient le propriétaire « clé en main » Il procède aux demandes de financement. Le PC est déposé par le constructeur

LES DIFFERENTS MONTAGES LE BAIL A CONSTRUCTION Art.L 251 et suivants Le propriétaire du terrain le loue au maître d’ouvrage pour construire La durée du bail va de 18 à 99 ans. Pour les LS, c’est au minimum la durée du prêt Possibilité d’un loyer annuel versé au propriétaire ou du versement d’une soulte lors de la signature du bail Au terme du bail, le propriétaire récupère le terrain + le bâti (sauf convention particulière)

LES DIFFERENTS MONTAGES L’Acquisition-Amélioration Le bailleur acquiert un bâti (logements ou locaux non affectés à l’habitation) qu’il améliore NB : La Vente en l’Etat Futur de Réhabilitation existe également mais est peu développée

LES DIFFERENTS MONTAGES LE BAIL A REHABILITATION Art. L 252 et suivants C’est l’équivalent du bail à construction dans le domaine de la réhabilitation (utilisé en particulier dans le cas où une commune ne souhaite pas se dessaisir de son patrimoine). Sa durée minimum est de 12 ans.

LES DIFFERENTS MONTAGES L’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL Art. L 253 et suivants, Circulaire UHC/FB3 n° 2007-27 du 17 avril 2007 concernant la mise en œuvre de l’usufruit locatif social. démembrement temporaire du droit de propriété : la nue propriété appartient à des investisseurs privés qui financent la construction sans prêt aidé de l’Etat ; l’usufruit est acquis par un bailleur social qui perçoit l’intégralité des loyers et assure l’entretien de l’immeuble. durée minimale de 15 ans l’acquisition de l’usufruit par le bailleur social peut être financée par du PLS. garanties de relogement des locataires à l’expiration de la convention d’usufruit

ANALYSE DU PRIX DE REVIENT Annexe 1 de l’Arrêté du 17 octobre 2011 3 éléments constitutifs : la charge foncière ou immobilière le coût des travaux/prix de revient du bâtiment le coût des prestations intellectuelles Cas particuliers VEFA : en l’absence de document du vendeur permettant l’identification de la part du prix relative à la charge foncière, celle-ci est fixée forfaitairement (circulaire du 14 octobre) => 45% en zone Abis, 35% en zone A, 30% en zone B1, 25% en zone B2 et 20% en zone C depuis 2010 en acquisition ou acquisition amélioration, puisqu’il n’est pas possible de ventiler la charge immobilière entre la valeur du terrain et celle de la construction, la fraction du prix de revient susceptible de donner lieu à un financement par le prêt foncier est, depuis 2010, également fixée forfaitairement à 45% en zone Abis, 35% en zone A, 30% en zone B1, 25% en zone B2 et 20% en zone C. Le PR doit être vérifié surtout si la demande de subvention est élevée, pour vérifier que les coûts sont en adéquation avec le marché. Si le bailleur voit que vs le vérifiez, il évitera de vous rouler et/ou de gonfler les prix. Comparer le prix de revient aux moyennes de votre département et analyser plus en détail les opérations dont le coût au m² est particulièrement élevé

LA SURFACE UTILE (SU) Art. R 331-10 du CCH La surface utile (SU) est égale à la surface habitable (SH) du logement, telle que définie à l’article R 112-2 du CCH, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par l’arrêté du ministre chargé du logement. Le guide de la surface utile=réglementation à télécharger sur le site du ministère désigne les règles utiles pour le calcul des subventions et la fixation des loyers.

LA SURFACE UTILE (SU) Les surfaces annexes : Exercice n°2 arrêté du 9 mai 1995 modifié par l’arrêté du 10 mai 1996 du ministre en charge du logement Elles sont définies comme « les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m. Elles comprennent : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré ». Celliers ou sous-sol et garages en logement individuel : on pourra considérer que le stationnement du véhicule mobilise forfaitairement 12 m², le surplus étant alors décompté à 50 % en tant que surface annexe entrant dans le calcul de la surface utile (=cellier). Exercice n°2 Calculer SH ind Sann ind SU ind SH coll Sann coll SU coll SU PLAI SU PLUS

L’ASSIETTE DE SUBVENTION GLOBALE Le montant de la subvention est égal au produit du taux de subvention et d’une assiette de subvention (AS) AS = SU x CS x VB x (1+MQ+ML) + (CFG x NG) SU = surface utile de l’opération CS = coefficient de structure qui tient compte de la taille des logements = 0,77 x [1 + (nbre logts x 20 m2 / SU)] VB = valeur de base 1 + MQ + ML = 1 + majoration pour qualité + majoration locale CFG = coût forfaitaire pour chaque garage construit (coût fixé par circulaire) NG = nombre de garages

L’ASSIETTE DE SUBVENTION GLOBALE Parallèlement la note de programmation 2012 préconise de respecter un montant moyen de subvention (MMS) de 500€ par PLUS et de 12000€ par PLAI en zone A, 10 500 en zone B1, 9 000€ en zone B2 et 7 500€ en zone C en IDF Exercice n°3 Donner les VB

LE LOYER MAXIMAL CONVENTIONNABLE Circulaire du 1er février 2012 Il est exprimé en euros par mois et par m² de SU: LM zone (circulaire) x CS x (1 + marge locale %) possibilité de loyer pour les annexes (être vigilant sur les montants) Exercice n°4 C’est un loyer maxi Inscrire les loyers au tableau, parler de la circulaire des loyers Donner la zone

LE PLAN DE FINANCEMENT Les subventions de l’État Les subventions des collectivités Les subventions des collecteurs 1 % Les prêts Les fonds propres

BILAN D’EXPLOITATION DU MAITRE D’OUVRAGE Circulaire n° 97-51 du 29 mai 1997 « Une opération est considérée comme équilibrée lorsque les loyers permettent de couvrir : Le remboursement des emprunts Les frais de gestion et d’entretien La TFPB Les grosses réparations Les aléas (vacances, impayés, …) « Une opération est considérée comme équilibrée dès lors que le solde de trésorerie (en € constants) cumulé de celle-ci est positif ou nul année après année pendant toute la durée du prêt » Calcul du loyer d’équilibre = LOLA

LES HYPOTHESES ECONOMIQUES (CALCUL DES CHARGES) paramètres Valeur Taux de croissance loyer Sans objet 1,7 % Annuités Taux du prêt sur la base d’un LA à 2,75 % Vacances / impayés 3 % Produits financiers 2,75 % Frais de gestion 2,2 % Grosses réparations 0,6 % de la valeur construction + VRD 1,8 % TFPB

LEVIERS PERMETTANT D’OPTIMISER LE MONTAGE FINANCIER Diminuer les charges Diminuer le prix de revient Diminuer la PGR, en étant vigilant sur le montant des travaux retenus pour son calcul (notamment en VEFA) Diminuer les frais de gestion Diminuer les remboursements de prêts en augmentant les recettes Augmenter les recettes L’apport de fonds propres (et la répartition des fonds propres sur le PLUS et le PLAI) Les réservations Modifier la part PLUS/PLAI Augmenter la constructibilité Augmenter les subventions Vérifier le pré-financement Négociation avec le bailleur Modifier la typologie=densifier=plus de loyers Prêt=PR-sub-FP

LA SUBVENTION SPECIFIQUE (PRIME D’INSERTION) R.381-1 du CCH Décret du 5 juillet 2000 Elle est attribuée en IDF pour améliorer l’équilibre financier des opérations qui comprennent des PLAI. Elle représente au maximum 10% du prix de revient. C’est le chargé d’opérations qui apprécie l’octroi de cette subvention si l’équilibre le justifie, elle n’est pas de plein droit. Les bailleurs la demandent systématiquement

LA SURCHARGE FONCIERE R.381-1 R.331-24 décret du 5 juillet 2000 Elle nécessite une participation des collectivités territoriales au moins égale à 20 % du dépassement de la valeur foncière de référence X la SU (sauf pour le délégataire). C’est un déplafonnement du montant de la subvention qui peut varier entre 20 et 50% du dépassement de la valeur foncière de référence multiplié par la SU de l’opération. C’est le chargé d’opérations qui apprécie l’octroi de cette subvention si l’équilibre le justifie et que les conditions sont remplies; elle n’est pas de plein droit et la note ministérielle de programmation 2011 pour l'IDF préconise de la réserver à la zone A. Attention en ZAC => Circulaire du 14 décembre 1989 « Surcharge foncière » : veiller aux modalités d'attribution de la surcharge foncière, « en vérifiant que le caractère social de l'opération financée, justifie l'intervention de cette subvention et en tenant compte des possibilités de péréquation du coût du foncier liées aux autres activités ou aménagements générés par la ZAC. » Valeur foncière de l’opération=foncier/SU Valeur foncière de référence de l’opération=valeur de référence ind ou coll*SU ind ou coll/SU totale Dépassement(=si val foncière de l’op>val foncière de réf)= la différence*SU

REDIGER LA DECISION Art. R 331-6 du CCH Cf. Galion (interface Galion-CHORUS) La décision favorable est visée par le Contrôleur Financier Régional (si plus de 500 000 € de subvention sur le dossier), signée par le Préfet et notifiée au demandeur. La décision comprend la localisation de l’opération, le nombre de logements et le montant de la subvention qui sera versée sous forme d’acomptes ne pouvant dépasser 80% du total de la subvention. Le règlement du solde est subordonné à la justification de la réalisation des travaux. Distribuer la décision favorable

Questions

Merci pour votre attention