Enjeux comptables en 2005 : Rappels et nouvelles règles comptables Dinard – le 28 janvier 2005

Enjeux comptables sur 2005 : Rappels et nouvelles règles applicables 1ère partie : Le bilan d’ouverture au 1er janvier 2005 2ième partie : La PGR est morte, vive la PGE 3ième partie : Les nouvelles règles pour les actifs 4ième partie : La constatation des marges en accession

Bilan d’ouverture au 1er janvier 2005 ou l’introduction des composants 1ère Partie : Bilan d’ouverture au 1er janvier 2005 ou l’introduction des composants

1.1- Point sur les textes comptables de référence Une date clé, le 23 juin 2004 : Assemblée plénière du CNC adopte 2 avis clés : Avis n° 2004-11 du CNC : Modalités d’application de la comptabilisation par composants et des provisions pour gros entretien dans le logement social Avis n° 2004-15 du CNC : Définition, comptabilisation et l’évaluation des actifs Règlement n°2004-06 (23/11/2004) du CRC relatif à la définition, la comptabilisation et l’évaluation des actifs Les autres textes de référence : avis et règlements (site du CNC : www.finances.gouv.fr) : et toujours l’Instruction comptable du 27 avril 1992 et ses 2 avenants (1995 et 1998) Un bilan de transition important : le bilan d’ouverture au 1er janvier 2005 De nouvelles règles comptables à utiliser dès le 1er janvier 2005 (la PGE et les actifs) Reste à … Mettre à niveau l’ensemble des textes applicables dont l’instruction comptable Prendre en CA et en AGO les décisions nécessitées par cette réforme comptable

1.2 – Les 2 grands domaines de la réforme comptable 1. Le retraitement des bilans au 1er janvier 2005 : des impacts possibles dès le bilan d’ouverture 2005 et sur les résultats futurs Une méthode de retraitement reconnue, la méthode rétrospective mais qui peut impacter fortement les fonds propres Une méthode tolérée, la méthode prospective limitant les impacts sur les fonds propres mais accélérant le rythme des amortissements futurs une fenêtre de tir « comptable et financière » qu’il faut saisir maintenant des décisions pas toujours évidentes et qui engagent sur l’avenir 2. La comptabilisation par composants et de la PGE : Des immobilisations ventilées par composants, avec une base plus large, mais aussi amorties plus rapidement (dès renouvellement ou remplacement) Une PGE qui n’est plus tout à fait une PGR, Un choix qui relève du conseil d’administration (la méthode de passage) Des affectations décidées en assemblée générale

1.3 – Au 1er janvier 2005 : la méthode rétrospective ou la méthode de réallocation des VNC (prospective) ? Une méthode impérative (préférentielle) : la méthode rétrospective … Définition : recalculer tous les postes de l’actif et du passif concernés et constater les impacts comptables (sur les fonds propres) à l’ouverture des comptes 2005  Avantage : méthode de calcul la plus simple Inconvénients : les amortissements et les fonds propres sont modifiés Une méthode tolérée : la méthode prospective, sur décision du conseil d’administration si les fonds propres sont entamés, Définition : recalculer les V.N.C. par composants, puis les amortir sur les durées résiduelles  Avantage : ni l’actif net ni les fonds propres (le bilan) ne sont impactés  Inconvénients : c’est lourd pour le système d’information et ça peut pénaliser les résultats comptables des prochains exercices (durées d’amortissement plus courtes)

1.4 - Aspects comptables, juridiques et financiers Aspects juridiques : Le CA du 1er trimestre 2006 qui arrêtera les comptes proposera aussi l’affectation du report à nouveau L’A.G.O. se prononcera en juin 2006 sur l’affectation du résultat et du report à nouveau de 2005 A priori, pas de risque de liquidation ni de réduction du capital social, et pour les actionnaires ? Impacts financiers pour les actionnaires (sociétés des collèges B & C) Règle de prudence : les actionnaires, personnes morales, doivent provisionner les titres détenus en cas de pertes latentes (situation nette < capital social) 3 situations caractéristiques : 1. Les sociétés saines : remonter les quasi-fonds propres, les provisions pour risques et charges non justifiées (en locatif et en accession) et les écarts sur les VNC 2. Les sociétés équilibrées : maintenir les équilibres de bilan et de gestion 3. Les sociétés plutôt fragiles : préserver l’avenir (à voir au cas par cas)

1.5 - La feuille de route du 1er janvier 2005 Avec la méthode rétrospective, il faut corriger … Les immeubles de logement social (les ventiler en composants) et recalculer les amortissements Le total des reprises sur subventions virées au compte de résultat (et le solde à reprendre) La provision pour grosses réparations (PGR) qui devient sans objet (non justifiée par PP Entretien) Si besoin les amortissements dérogatoires pour respecter la règle d’équilibre entre AT et AF Les fonds propres avec les écritures de RAN, en attendant l’affectation par l’assemblée en juin 2006 … et faire de même pour … les immeubles de logement social sur sol d’autrui, les autres ensembles immobiliers, pour les Bâtiments administratifs ??? A priori Oui Ce sont des textes d’application générale (droit commun comptable) … En 2006, analyser les participations … et provisionner, si besoin.

La PGR est morte, vive la PGE 2ième Partie : La PGR est morte, vive la PGE

2.1 – Historique de la PGE et des composants Quelques éléments de réflexion : Nouveaux règlements sur les passifs (N°99-03 et N°00-06 du CRC) Fin des provisions forfaitaires non justifiées par des plans d’entretien Le CNC nous mène en bateau : secteur économique de référence les grandes révisions de navires (et des avions) qui sont des révisions complètes On échappe à une liste plus longue de composants et de sous-composants La résistance de la section HLM a permis de reporter l’application jusqu’en 2005 Mais n’a pas empêché la création d’une période transitoire (entre 2003 et 2005) Ni l’entrée en vigueur de la PGE au 1er janvier 2005, dernier délai

2.2 - PGR et composants : 3 périodes clés Démarrage des PGR Provisions constituées après le 1er janvier 2003 Provisions constituées après le 1er janvier 2005 Ancien régime mesures transitoires Nouveau régime Le compte 6153 grosses réparations devrait disparaître en 2005 (§2.b Règlement 02-10 du CRC) Une première liste indicative de ces dépenses PGE : annexe de l’avis N°2004-11 du CNC Sera actualisée dans la nouvelle Instruction Comptable et le PCG (début 2005) Att : les amortissements de la 2ième catégorie ne sont pas déductibles fiscalement

2.3 - PGE : autres grands principes à respecter Les nouvelles règles à respecter pour la PGE S’appuyer sur un plan pluriannuel de gros entretien et de grosses révisions Plan élaboré par groupes d’immeubles (ou immeubles) – cf. les composants Nécessite une décision du CA : nombre d’années et valorisation de la PGE Les remises en état normales seront désormais des charges directes Les renouvellements partiels passent désormais en charges d’exploitation Les grosses réparations et les améliorations ne sont plus éligibles à la PGE : ce sont des composants, financés par l’amortissement

2.4 – PGE ou composant ? Définition d’un composant : Constituer un actif significatif et un élément identifiable d’une immobilisation Faire l’objet de remplacements (ou renouvellements) à intervalles réguliers Avoir une durée d’utilisation ou procurer des avantages économiques futurs à un rythme différent de l’immobilisation principale => plus court (règle pour tout le secteur privé) 2005 : Création de composants sur une base réelle (ou à défaut % du CSTB) dès : le 1er remplacement ou renouvellement d’un composant d’une immobilisation qu’une nouvelle durée d’utilisation d’un composant devient inférieure à l’ancienne Fausses bonnes idées de création de composants pour : les Grosses réparations et les Charges à étaler (durée trop courte et hétérogène) les réhabilitations (engrenage dans la création des composants)  les 3 composants supplémentaires (durées trop courtes) sauf les ascenseurs Réflexions en cours : Avoir entre 5 (minimum) et 14 (corps de métier) composants Éviter le piège infernal : l’engrenage de la création de composants Communiquer avec les CAC pour éviter l’engrenage de la création de composants

Les nouvelles règles pour les actifs 3ième Partie : Les nouvelles règles pour les actifs

3.1 – Pour les actifs : Les enjeux et les impacts Rappel des principaux actifs concernés par l’avis N°2004-15 du CNC : les immobilisations (incorporelles, corporelles, financières) les actifs circulants (les stocks) les actifs fictifs de bas de bilan (charges constatées d’avance, charges à répartir) Principaux impacts comptables : Une base élargie des éléments immobilisables en termes de nature de dépenses et de période couverte (immeubles de rapport et autres immobilisations corporelles) Un amortissement retardé mais plus rapide (durées d’utilisation plus courtes) des actifs nets plus proches de la fair value (juste valeur - de réalisation) des charges comptables plus élevées (des amortissements plus élevés, des sorties d’immobilisations qui passent en charges, suppression des actifs fictifs)

3.2 – Les actifs : l’esprit de la réforme … avant la lettre Les 5 composants minimum des immeubles de logement social en 2005 : … mais aussi, pour les immeubles sur sol d’autrui, les autres ensembles immobiliers

Utilisation prévue par la direction 3.3 - L’élargissement des éléments immobilisables Décision d’investir Ordre de service Date d’achèvement Utilisation prévue par la direction Conclusion : Une base élargie aux niveaux des natures de dépenses et des périodes d’activation

3.4 – Nouvelles règles pour les sorties (remplacements etc.) Jusqu'en 2004 : Processus d'empilage des immobilisations Depuis 2005 : Comptabilisation par composants avec sortie des VNC Impact sur les bilans : L’actif net se vide des éléments renouvelés, remplacés, améliorés ou réhabilités

La constatation des marges en accession 4ième Partie : La constatation des marges en accession

4.1 – Rappel des principes comptables Un principe général : la constatation du résultat à la livraison (achèvement) Définition : le résultat réel (la marge) est la différence entre le produit des ventes et le prix de revient de l’opération (coût de production en stock et les charges non incorporables aux coûts internes ou nées après l’achèvement) Avantages : méthode de calcul la plus prudente et la plus simple Inconvénients : méthode qui ne traduit pas le niveau d’activité et peut aboutir à des résultats fluctuants (pertes en phase de relance) 2 méthodes semblent possibles : résultat à l’achèvement ou à l’avancement Position de la fédération : Seule méthode du résultat à l’achèvement est conforme à l’Instruction comptable et aux usages des promoteurs (cf. Lefebvre comptable, § 552) Position confirmée par la tutelle (DGUHC), les contrôleurs externes (MIILOS, CAC du secteur) et les autres fédérations du logement social.

4.2 - Conditions pour appliquer l’avancement Pour cela il faut … Avoir des opérations partiellement exécutées à la clôture Calculer la marge prévisionnelle dès la conclusion du contrat L’acceptation formelle du cocontractant Évaluer au moyen de documents comptables prévisionnels le bénéfice global de l’opération être en mesure d’estimer de façon fiable le résultat à terminaison … ça se complique dans le secteur du BTP (10 conditions à respecter) … … et ce n’est pas conforme aux usages professionnels des promoteurs : Application du principe de prudence (cf. guide professionnel des promoteurs) Caractères aléatoires de la construction et de la commercialisation (en VEFA) Impossibilité d’estimer de façon assez fiable le résultat à terminaison Non prévu par l’instruction comptable du 27 avril 1992 sur les contrats à long terme qui prévoit cette méthode ne semble pas pouvoir s’appliquer en l’état

4.3 - Que faire pour chaque secteur de l’accession ? En diffus, et notamment en CCMI : Provisionner les pertes à terminaison (retards, etc.) Dégager les marges à la livraison En VEFA classique : Dégager les marges à la livraison pour chaque lot vendu (si connaissance précise des coûts) A défaut, dégager la marge globalement une fois tous les lots livrés (et les coûts connus) En location-accession : Dégager le résultat de gestion sur les redevances Constater les provisions au titre de la remise annuelle sur le prix de vente Dégager les marges au moment du transfert de propriété En lotissement : Constater les produits au transfert de propriété mais provisionner les travaux restant à terminer A défaut, neutraliser le chiffre d’affaires et attendre la livraison complète de l’opération

4.4 – Le refonte de l’instruction comptable de 1992 Fin 1er semestre 2004 : création d’un groupe de travail de refonte des instructions comptables des organismes (e.s.h., coopératives, offices/OPAC et SEM) faire du 3 en 1 : une instruction comptable unique et actualisable applicable à tous les organismes dans un document supportant les mises à jour (classeur etc.) Caler au mieux les 2 avis du CNC du 23 juin 2004 et les règlements du CRC Être une force de proposition : Le traitement des charges à répartir non soldées en 2005 Les schémas comptables de la nouvelle location accession Proposer aussi : Une nomenclature comptable : elle est sur le site Le traitement des opérations financées par l’ANRU On est preneur de vos réflexions !!!  Prochaines réunions du groupe de travail : février 2005

www.hlm.coop A.RE.COOP. tél. : 01 40 75 79 48 Sandra BRAULT tél. : 01 40 75 68 37 Frédéric ARNOUT tél. : 01 40 75 78 53