Plan de l'intervention Première partie: Le logement social : - quelques chiffres - structures de production - mesures incitatives - maître d'ouvrage: enjeux et contraintes Le déroulement d'une opération de construction Deuxième partie: Le financement du logement social

Logement social quelques chiffres Le parc aujourd'hui: C'est environ 4 millions de logements en France Plus d'1 million de demandes 16% des résidences principales du pays 87% de collectifs 1 logement sur 4 a été construit aprés 1985 Taille moyenne des programmes récents: 10 logements (27 en moyenne générale)

Logement social quelques chiffres Gestion et renouvellement du parc: Objectif de production de 120 000 logements par an (construction neuve, acquisition-amélioration, VEFA) 150 000 logements réhabilités par an

Logement social quelques chiffres Les Habitants: 10 millions de personnes logées 450 000 familles accueillies par an Famille monoparentale:19%, familles étrangères 11% 13% bénéficient de minima sociaux 66% des ménages logés ont des revenus inférieurs à 60% des plafonds de ressources . Exemple de plafond de ressource pour une personne seule: 2100 euros brut. 5% des ménages sont assujettis au supplément de loyer solidarité

Logement social Les structures de productions: Offices publics de l'habitat Entreprises sociales pour l'habitat Sociétés de crédit immobilier Filiales financières opérationnelles de Crédit Immobilier de France Sociétés coopératives d'HLM SEM (10 000 logements par an) capital détenu majoritairement par une collectivité + statut privé + de 73 000 salariés

Logement social mesures incitatives Loi SRU - article 55 (du 13/12/2000) Volet logement du plan de cohésion social (du 30/06/2004) TVA à taux réduit Prêt à taux réduit Mesures fiscales Aides de l'état et des collectivités Participation du 1% Droit au logement (5 mars 2007) ...

Maîtrise d'ouvrage Enjeux Produire de plus en plus Accueillir des ménages de + en + modestes Garantir la mixité sociale Adapter les logements aux besoins (foyer jeunes travailleurs, logements médicalisés...) Assurer la meilleure qualité de service rendu aux locataires (gestion de proximité) Défendre la qualité des logements et le développement durable (label qualitel)

Maîtrise d'ouvrage Contraintes Rareté du foncier Equilibre financier à préserver Planning de livraison Exigence de haute qualité d'usage Relationnel avec les collectivités

Le rôle du chef de projets, responsable de programmes, chargé d'opérations Etudes de capacité, d’opportunité, et élaboration de programmes immobiliers. Planification, gestion et contrôle des phases de conception. Montages financiers des opérations (élaboration du prix de revient – plan de financement – rentabilités ) Préparation des dossiers de consultations et d’appels d’offres. Recherche de financements (collecteurs- banques- subventions publiques et privées). Suivi de la phase réalisation. Préparation de la phase réception, livraison et commercialisation des opérations. Suivi de l’année de parfait achèvement et transmission du dossier à la gestion locale.

Le déroulement d'une opération de construction Durée du processus opérationnel depuis l'information d'une opportunité foncière jusqu'à la livraison de l'immeuble: 4 ans

Phase 1 Etude d'une opportunité foncière Traitement d'une information foncière (Etude de faisabilité) Décision d'engagement Signature du contrat préalable

Phase 2 Désignation de la MOE Honoraires < à 210 000 € HT Consultation de trois architectes (1mois) Honoraires > à 210 000 € HT Concours d'architectes (4 mois) *programme quantitatif, exigences qualitatives, planning, coût

Phase 3 Désignation des autres prestataires Dés la signature de la promesse d'acquisition Géomètre Dés la phase esquisse BE sol BE environnement SPS BC Qualitel HPE 2005 et H&E

Phase 4 Etude d'avant projet Examen interne Examen par les intervenants de l'opération Examen par la gérance Examen par la collectivité

Phase 5 dépôt du permis 3 mois d'instruction, 2 mois de recours des tiers à compter du constat d'affichage du permis Déclarations préalables Conformité aux conditions suspensives de la promesse Référé préventif

Phase 6 recherche et suivi des financements Prix de référence de l'opération: estimation MOE APD Consulte les CIL Demande les prêts Demande la garantie des prêts Demande les subventions Demandes les agréments ETAT

Phase 7 Phase projet Dés le dépôt du permis, DCE à établir (3 mois) Examen interne Examen par les autres prestataires (RICT, PGC, Cotation provisoire) Lancer les contacts concessionnaires Audit H&E

Phase 8 Signature de l'acte d'acquisition Conditions: Permis purgé et financements obtenus Rédaction par le notaire Gestion de l'existant Travaux autorisés

Phase 9 dévolutions des marchés de travaux Entreprise générale ou corps d'Etat séparés Rédaction de l'annonce Démarchage CAO Analyse des offres Signature des marchés et OS

Phase 10 Ouverture du chantier DROC, déclarations préalables Mise à disposition, constat d'huissier Réunion de lancement Dossier de commercialisation Qualitel Cotation définitive Sous-traitance Assurance Dommages-Ouvrages

Phase 11 Suivi des travaux et dépenses Paiement des situations de travaux Analyse des devis supplémentaires Agrément des sous-traitants Suivi de l'activité chantier Réunin qualitel Réunion concessionnaires Organisation du témoin OPR Réunions gérance Décompte de surfaces utiles

Phase 12 Réception et Livraison à la gérance PV de réception Conformité du projet Planning respecté Immeuble équipé, en fonctionnement, achevé (DAT) Nettoyage Inauguration Déclaration CERFA (fiscalité)

Phase 13 Levée des réserves et année de parfait achèvement 1mois pour lever les réserves de livraison (paiement du DGD) 12 mois pour lever les réserves de PA (caution de 5% des entreprises) Conformités

Phase 14 Bilan et clôture d'opération DOE DGD à réclamer et à faire valider par la MOE DIUO Libération des cautions ou retenues de garantie Solde des entreprises Clore le dossier Dossier de fin d'opération DDE (récapitulatif et justificatif desdépenses) Demande solde des subventions Déclaration LASM (livraison à soi-même)

Qu'est ce que le logement social ? Logement qui est attribué sous conditions de ressources Logement qui est soumis à un plafonnement des loyers La réalisation et la gestion de logements locatifs sociaux constitue une mission d'intérêt général

Plafonds de ressources IdF 2005 hors Paris et communes limitrophes

Les bénéficiaires de logement 75 % de la population française 66 % de la population française disposent de revenus inférieurs aux plafonds de ressources PLUS ex: famille de 2 enfants en IdF doit avoir un revenu imposable inférieurs à 2735 € / mois + de 60 % des attributions concernent des familles dont le revenu est inférieur ou égal à 60 % des plafonds de ressources PLUS ex: famille de 2 enfants en IdF doit avoir un revenu imposable inférieurs à 1503 € / mois

Plafond des loyers par m² de SU (valeur 2005-2006)

Le rôle de l'Etat Aide à la pierre Subventions Prêts à taux bonifié TVA à taux réduit Aide à la personne A.P.L. Loyers plafonnés et encadrés

Le Plan de Cohésion Sociale

La surface Utile (1) La Surface Utile est devenue, en 1995, la base du financement du logement social Elle sert de référence pour fixer le montant des loyers et pour calculer les subventions délivrées par l'Etat Définition : SU = SHA + ½ Sa

La surface Utile (2) La SHA est la surface habitable définie par l'article R.11.2 du CCH La SHA est la surface construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cgaes d'escalier, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres. Sont exclus : « combles non aménagés, caves, vérandas, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, locaux d'une hauteur inférieure à 1.80 mètre. »

La surface Utile (3) Sa : Surface des annexes (Art R 331-10 et 353-16 du CCH) Les surfaces annexes correspoondent aux surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1.80 mètre. Elles comprennent: « caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et graniers aménageables, balcons, loggias, vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrassses accessible en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. »

La surface Utile (4) La Surface Utile va servir d'assiette pour déterminer : Le loyer des opérations de logement locatif social Le montant des subventions d'Etat

Les modalités du montage financier (1) Quelle que soit la nature de l'opération locative sociale qui doit être fiancée, il y a lieu d'élaborer en parrallèle deux bilans : Un bilan d'investissement (valeur d'échange) Un bilan d'exploitation (valeur d'usage)

Les bilans

Les bilans

Les modalités du montage financier (2) Le bilan d'investissement comprend deux volets : Des dépenses (ou des emplois) qui doivent petre couvertes par Des recettes (ou des ressources)

Les modalités du montage financier (3) Les dépenses (ou ressources) comportent quatre élements principaux: Le foncier Les travaux Les honoraires Les frais financiers

Les éléments constitutifs des dépenses (1) Pour la charge foncière ou immobilière, les dépenses à prendre en compte sont les suivantes : Le prix et les frais d'acquisition du terrain ou de l'immeuble Le coût des sondages éventuels Les dépenses relatives aux travaux d'aménagement du terrain: démolition, mouvement des terres, voiries, réseaux divers, branchements, transformateurs, éclairage public et aires de stationnement. La part du coût des fondations qui excède 10% du prix de revient du bâtiment ou des travaux qui ne dépasse pas 20% de la même assiette. Les particpations prévues par le code de l'urbanisme (PRE, PPK) Les taxes liées à la réalisation de l'opération (TLE, PVR) Les surcoûts de construction qui résultent de l'adaptation de la structure de l'immeubleaux contraintes du site

Les éléments constitutifs des dépenses (2) Les dépenses de la charge foncière peuvent comprendre également : Le montant de la participation mis à la charge du onstructeur au bilan de la Zone d'Aménagement Concertée Le rachet de fonds de commerce Les travaux d'accessibilité de l'immeuble aux handicapés Le dépenses relatives au relogement éventuel des occupants pendant la durée des travaux

Les éléments constitutifs des dépenses (3) Pour le prix de revient du bâtiment ou coût des travaux : Les dépenses relatives à la construction, l'aménagement ou l'amélioration des locaux d'habitation, de leurs annexes et des locaux pour services collectifs ou à usage commun attachés à la jouissance des logements Les dépenses de fondations , à l'exclusion de celles prises en compte dans la charge foncière Les dépenses relatives à la réalisation de tous les équipements nécessaires à l'usage des locaux d'habitation Les dépenses éventuelles engagées pour adapter l'immeuble et les logements aux personnes handicapées

Les éléments constitutifs des dépenses (3) Pour le coût des prestations intellectuelles : Les honoraires des architectes et techniciens Les honoraires des géomètres et les dépenses d'études tehniques préalables (relevé, metré, etc.) Le coût des études sociales pour les opérations qui visent àloger des personnes en difficulté Les dépenses afférentes à l'établissement des plans d'éxécution des ouvrages Les honaraires d'un conducteur d'opération externe Les coûts internes de maitrîse d'ouvrage dans la limite d'une somme égale à 1,5 % du montant des travaux majorés de 8 fois la valeur de base La coût de l'assurance DO Les honaoraires du contrôle technique Le coût de la rémunération du coordinateur en matièr de sécurité et de protection de la santé (SPS) La coût de l'établissement du label QUALITEL

Les éléments constitutifs des recettes Subventions Prêts Fonds Propres

Les éléments constitutifs du bilan d'exploitation (1) Le bilan d'exploitation comprend deux volets : Des charges à payer chaque année Des produits

Les éléments constitutifs du bilan d'exploitation (2) Les charges d'exploitation qui pèsent sur une opération sont les suivantes : Le remboursement des emprunts Les frais de gestion Les frais d'entretien Les grosses réparations Les taxes (TFPB) La provision pour vacnces et impayés Les frais financiers

Les éléments constitutifs du bilan d'exploitation (3) Les dépenses d'exploitation ne tombent pas toute en même temps Deux d'entre elles sont décalées: La TFPB (Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties) n'est exigible qu'à partir de la 26ème année d'exploitation Les Grosses Réparations n'interviennent qu'à partir de la 6ème année d'exploitation

Les éléments constitutifs du bilan d'exploitation (4) Les charges doivent être couvertes par des produits qui sont constitués par : Des loyers Des produits financiers

Les différentes catégories de financement Le PLUS : Prêt Locatif à Usage Social Le PRU : Prêt Renouvellement Urbain Le PLAI : Prêt Locatif Aide d'Intégration Le PLS : Prêt Locatif Social Le PLI : Prêt Locatif Intermédiaire

Le PLUS : Prêt Locatif à Usage Social (1) Mode de financement « ordinaire » Mis en place en 1999 en lieu et place du PLA (Prêt Locatif Aidé) Financement de logements familiaux, de logements-foyers ou de résidences sociales

Le PLUS : Prêt Locatif à Usage Social (2) Bénéficiaires : organismes HLM et SEM Exclus : Personnes physiques et associations Octroi subordonné à la signature préalable avec l'éat d'une convention type qui ouvre droit à l'APL (Aide personnalisée au Logement)

Le PLUS : Prêt Locatif à Usage Social (3) Champ d'application: Construction Neuve Acquisition – Amélioration Terrain ou droits à construire VEFA : Vente en l'Etat Futur d'Achèvement

Le PLUS : Prêt Locatif à Usage Social (4) Les principales caractéristiques financières : TVA au taux réduit de 5.5 % Subvention de l'Etat à un taux compris entre 2.5 et 7.8 % Prêt de la Caisse des Dépôts et Consignations : Foncier : 50 ans Travaux et honoraires : 40 ans Assiette : taux du livret A + 1 % (soit 3 %) Quotité maximale du prêt : 90 % du Prix de Revient

Le PLUS : Prêt Locatif à Usage Social (5) Les obligations de mixité sociale : 30 % des logements doivent être occupés par des locataires dont les ressources ne dépassent pas 60 % des plafonds de ressources du PLUS En contrepartie, 10 % au plus des logements peuvent être loués à des locataires dont les ressources sont au plus égals à 120 % de ces mêmes plafonds.

Les modalités de calcul de la subvention PLUS (1) La subvention accordée par l'Etat est le produit d'une assiette multipliée par un taux. L'assiette est déterminée par la formule suivante: AS = [VB x CS x SU x (1+ CM)]+(CFG x NbGarages) Dans laquelle : VB = Valeur de Base (fixée chaque année par l'Etat) (ex : pour 2006: 1238 €/m² en Construction Neuve Zone 1) SU = Surface Utile CS : Coefficient de Structure (fonction de la taille des logements) CFG : Coût Forfaitaire des Garages CM : Coefficient de Majoration

Les modalités de calcul de la subvention PLUS (2) Le coefficient de majoration est la somme de deux coefficient : MQ + ML dans laquelle : MQ : Majorations pour qualité ML : Majorations locales fixées par la DDE en fonction des sujétions rencontrées par l'opération. Majorations MQ en construction Neuve: Label qualitel de base : 0,12 Label Qualitel « thermique » cref – 8 % : 0,035 Label Qualitel « thermique » cref – 15 % : 0,05 Label Qualitel Accessibilité handicapés : 0,05

Le Coefficient de Majoration Majorations MQ en Acquisition - Amélioration Remplacement installation de chauffage : 0,065 Remplacement chaudière : 0,035 Accessibilité : 1,5 x (Trx accessibilité / Tot trx), plafonné à 6%. Economie : 50%-(Trx / CS x SU x VB)

Le Coefficient de Majoration Majorations communes aux opérations de construction neuve et d' Acquisition - Amélioration Taille de l'opération : 3% -(Nlogts x 0,03%) si opération mixte (collé. Et ind.), le calcul est fait pour chaque partie Ascenceurs : cas général 5%, 6% si sous-sol désservi LCR (Locaux Collectifs Résidentiels) : (0,77 x SLCR) / (CS x SU)

Le Prêt PLUS travaux et honoraires Taux : 3 % Durée : jusqu'à 40 ans Progressivité : 0 ou 0,5 % Avec ou sans préfinancement Avec ou sans différé d'amortissement

L'intervention du 1% Depuis les années 50, les entreprises de plus de 10 salariés sont tenues de consacrer un certain pourcentage de la masse salariale au logement de leurs salariés, c'est la P.E.E.C. (Particpation des Employeurs à l'Effort de Construction) Le montant de cette participaion était àl'origine égale à 1 % de la MS; elle est aujourd'hui de 0,45% Les entreprises peuvent gérer en direct cette participation ou la verser à des organismes agréés : organismes HLM ou CIL (Comité Interprofessionel du Logement)

Les contreparties (1) En contrepartie des aides que l'Etat apporte pour financer le logement social, un certain nombre de logements doit lui être réservé afin qu'il puisse les attribuer : Aux demandeurs de logements inscrits au fichier départemental Aux fonctionnaires Les pourcentage de réservation sont respectivement de 25 % et 5 %

Les contreparties (2) Les prêts principaux contractés par les organismes HLM doivent être garantis. Cette garantie est généralement accordée par une collectivité territoriale. En contrepartie de cette garantie, la CT bénéficie d'un contingent réservé de logements qui est de 20 % du programme. Les logements se répartissent ainsi : 30 % Etat – 20 % CT

Le P.R.U. Le Prêt Renouvellement Urbain est un dispositif de financement spécifique pour les opérations de construction – démolition issues de quartier situés en politique de la ville( GPV ORU ZRU ZUS). Les modalités de financement diffèrent du PLUS uniquement dans le taux de la subvention principale qui est de 12 % et dans le taux des prêts accordés par la Caisse des Dépôts et Consignations, à savoir 2,5 % au lieu de 3 %. Une subvention de 1 % égale à 5 ou 10 % du PdR et désormais intégrée à la subvention ANRU. Son attribution est réglementée.

Le PLAi (1) Le Prête Locatif Aidé d'Intégration est un dispositif de financement qui vise à réaliser des logements destinés à des populations qui ont des ressources très faibles (< à 60 % des plafons PLUS) et qui ont des difficultés d'intégration voire qui nécessitent un accompagnement social. Création en 1998 Bénéficiaires: Organismes HLM, SEM, Associations L'aide de l'Etat est dans ce cas supérieure au PLUS dans les conditions suivantes:

Le PLAi (2) AS = (VB x CS x SU x (1+CM)) + (CGF x NG) Taux : 16,5 % de l'AS en Ile de France et 15 % hors Ile de France. Plafond de ressources des attributaires de logement : 60 % des plafonds PLUS Plafon des loyers : 90% des loyers PLUS

Le PLAi (3) Caractéristiques des prêts PLAi Durée : 50 ans pour le foncier et 40 ans pour les travaux et honaoraires Taux : 2,65 %

Le PLS (1) Le Prêt Locatif Social a été créé par le décret n° 2001-207 du 6 mars 2001. Le PLS a pour vocation de financer des opérations correspondant à des niveaux de loyers et de ressources > au PLUS dans les zones de marché tendu. Champ d'application : CN – AA – Terrain – VEFA – Logements – foyers Bénéficaires: personne pphysique ou morale

Le PLS (2) Plafond de ressources: PLUS + 30% Plafond de loyers: 150% du PLUS sans application des marges locales Caractéristique des prêts : Taux indéxé sur le livret A Durée maxi : 30 ans Prêt foncier : 50 ans 10% de fonds propres qui peuvent inclure le 1% Quotité du prêt : 50 % mini du PdR de l'opération

Le PLS (3) Contrainte : Convention avec l'état : 15 à 50 ans Contingent : 10 % des logements Avantages : TVA à 5,5 % Exonération de TFPB pendant 25 ans Taux de prêts : En 2001, l'état a lancé un appel d'offre auprès des banques.

Le PLS (4) Les banques retenues s'engagent à prêter à hauteur des 2/3 de la ressource affectée. Décision de fineancement : la décision d'égrément de la DDE intervient avant l'émission du ontrat de prêt. 7000 PLS ont été financés en 2001 22000 PLS classiques et 10000 PLS Fonc Logt en 2005 27000 PLS classiques et 10000 PLS Fonc Logt en 2005

Le PLI Le Prêt Locatif Intermédiaire existe depuis une dizaine d'années. Ce financement ne concerne que les logements familieux (pas les logements-foyers). Il est limité à des zones géographiques précises qui s'harmonisent avec celui de l'amortissement « Robien »