METHODE d’ESTIMATION selon l’U.N.T.E.C Analyse et Estimation des Coûts de Construction immobilière.

Introduction Dans le domaine de la construction, la «fonction économique» intervient à tous les niveaux de l’acte de bâtir (cycle de vie), qu’il s’agisse : - de l’étude de faisabilité - de la programmation des besoins et des exigences - de la désignation de la maîtrise d’œuvre - de la conception - de la dévolution des travaux - de leur coordination - de leur exécution et de leur contrôle - de leur gestion - de la maintenance du bâti - de son exploitation.

La notion d'estimation Dans la construction, "l'estimation" est une évaluation des coûts avant connaissance des résultats d'une consultation d'entreprises. Le terme "estimation" comporte en lui-même un caractère de "valeur probable" compte tenu de la difficulté rencontrée à maîtriser totalement l'ensemble des paramètres participant à la constitution du coût.

Fondements statistiques de l'estimation L'estimation repose obligatoirement sur l'utilisation de prix statistiques provenant d’observations personnelles du professionnel. Plus nombreuses sont les observations sur le coût des éléments constitutifs d'une construction, plus la fiabilité et la vraisemblance des prix statistiques induits s'en trouve renforcée.   Dans la construction, les statistiques de prix sont soumises à différentes contraintes pour assurer leur cohérence : - toutes les valeurs doivent comporter la "même unité de temps", c'est à dire correspondre à une date précise choisie comme unité de base de tous les prix statistiques - toutes les valeurs doivent comporter la "même unité de lieu", c'est à dire correspondre à une zone géographique de même influence économique - toutes les valeurs doivent comporter la "même unité de conjoncture", c'est à dire correspondre à des conditions semblables de l'état du marché de la construction, à l'époque et dans la zone considérées.

Principe d'analyse Pour l'obtention de résultats économiques fiables, l'estimation de tout projet de construction immobilière doit être analysée selon ses "constituants" valorisés en fonction de la quantité qu'ils représentent et du prix statistique affecté à leur unité de mesure. Cette analyse doit permettre une décomposition du projet en ses éléments constitutifs jusqu'à l'obtention "d'organes fonctionnels" facilement chiffrables.

La notion de "fonction" L'analyse du projet conduit finalement à définir quels en sont les "organes fonctionnels" constitutifs. Comme dans un corps humain, chaque organe de la construction a une "fonction" à remplir qui lui est propre. Ainsi : - l'organe "fenêtre" est l'ouvrage (ou le groupe d'ouvrages) qui a pour fonction l'éclairement des locaux au travers des murs extérieurs - l'organe "fondations" est l'ouvrage (ou le groupe d'ouvrages) qui a pour fonction la répartition sur le terrain des charges et surcharges du bâtiment - l'organe "couverture" est l'ouvrage (ou le groupe d'ouvrages) qui a pour fonction d'abriter la surface construite du bâtiment - etc. etc. Pour être plus significatif, chacun de ces organes a été appelé "fonction".

Chaque "fonction" obéit à un certain nombre de règles définissant notamment son "unité de mesure" et son "mode de calcul" permettant ainsi une uniformisation des conditions propres à la comparaison entre projets ou à l'étude de prix statistiques à partir d'éléments comparables. La "fonction" est donc la base de décomposition d'une construction et l'organe destiné à être estimé. C'est le cumul des coûts par fonctions qui constitue le coût total d'estimation. La "fonction" n'indique pas "qui fait quoi" et ignore la notion de corps d'état ou de lots.

La notion de "prestations" Dans la plupart des cas, il existe plusieurs solutions techniques susceptibles de remplir une fonction. C'est ainsi que la fonction "fenêtre" peut aussi bien être remplie à l'aide de fenêtres en bois, de fenêtres en métal, de fenêtres en PVC, … De même, la fonction "sols" offre une très grande variété de solutions techniques susceptibles d'y faire face selon la destination des locaux. Cependant, parquets, moquettes, carrelages, etc… obéissent aux mêmes règles d'unité de mesure et de mode de calcul, et ils sont regroupés dans la même fonction. Les différentes solutions susceptibles de remplir une fonction sont appelées "prestations". Le calcul du coût sera effectué à partir de la valeur de chaque " prestation".

La grille analytique du coût A - CONSTRUCTION PROPREMENT DITE A1 - INFRASTRUCTURE A2 - SUPERSTRUCTURE A3 – EQUIPEMENTS B - SUJETIONS D'ADAPTATION AU SITE B1 - PREPARATION DU TERRAIN B2 - FONDATIONS SPECIALES B3 - RESEAUX ORGANIQUES B4 - AMENAGEMENTS DE SURFACE B5 - DEMOLITIONS POUR TRANSFORMATIONS C - EQUIPEMENTS SPECIALISES C1 - APPAREILLAGES ET RESEAUX SPECIAUX C2 - PROTECTIONS PARTICULIERES C3 - EQUIPEMENTS SPECIFIQUES C4 - AMEUBLEMENTS SPECIFIQUES C5 - AMENAGEMENTS AQUATIQUES L’OUVRAGE Les Aménagements extérieurs Les équipements spécifiques à l’ouvrage

La grille analytique du coût A - CONSTRUCTION PROPREMENT DITE A1 - INFRASTRUCTURE A2 - SUPERSTRUCTURE A3 – EQUIPEMENTS B - SUJETIONS D'ADAPTATION AU SITE B1 - PREPARATION DU TERRAIN B2 - FONDATIONS SPECIALES B3 - RESEAUX ORGANIQUES B4 - AMENAGEMENTS DE SURFACE B5 - DEMOLITIONS POUR TRANSFORMATIONS C - EQUIPEMENTS SPECIALISES C1 - APPAREILLAGES ET RESEAUX SPECIAUX C2 - PROTECTIONS PARTICULIERES C3 - EQUIPEMENTS SPECIFIQUES C4 - AMEUBLEMENTS SPECIFIQUES C5 - AMENAGEMENTS AQUATIQUES

La grille analytique du coût A - CONSTRUCTION PROPREMENT DITE représente l’ensemble des coûts nécessaires à la construction du bâtiment, à l’exclusion des travaux situés hors de son emprise ou amenant les fluides propres à son fonctionnement. B - SUJETIONS D'ADAPTATION AU SITE concernent l'ensemble des ouvrages rattachés au coût total mais se trouvant hors l'emprise de la "CONSTRUCTION PROPREMENT DITE". C - EQUIPEMENTS SPECIALISES concerne essentiellement les équipements, installations ou mobiliers propres à une activité ou une fonction très particulière et ne se rencontrant pas couramment dans la construction.

La méthode d’estimation Outil d’aide à la conception facilite les relations entre partenaires de l’équipe de conception Outil d’aide à la décision Le Maître de l’Ouvrage peut suivre l’évolution du projet de conception et donner son approbation ou non aux propositions de la Maîtrise d’œuvre. Outil d’aide à l’estimation Outil d’aide à la constitution d’une base de données

Les outils La grille analytique détaillée Chapitre A « Construction proprement dite  » Chapitre B et C. Les schémas explicatifs de l'analyse 17 planches d’analyse Définition des caractéristiques dimensionnelles Catégories de constructions Logiciel d’estimation

Le logiciel Environnement économique d'une estimation Date Conjoncture Difficulté Zone géographique Saisie des données qualitatives choix dans la liste des prestations offertes par le fichier des prix pour remplir chaque fonction Saisie des données quantitatives Simulations Recomposition par lots ou par corps d'état Edition des documents de sortie Comparaisons entre projets Exemples de sorties informatiques