Les coopératives d’Hlm et l’accession sociale à la propriété

Les coopératives d’Hlm

Les coopératives d’Hlm Une des quatre familles composant le mouvement Hlm, issue des mouvements ouvriers de la fin du XIXè Des entreprises de l’économie sociale à statut Hlm Un réseau de 160 coopératives d’Hlm locales ou régionales qui font travailler le tissu économique local Une vocation : l’accession à la propriété des ménages modestes Deux métiers complémentaires : la construction et la gestion locative, la gestion de copropriétés Plus de 400.000 ménages logés depuis un siècle et plus de 5.000 logements produits en 2008 dont 80% en accession

Les coopératives d’Hlm Un mouvement national doté d’un projet stratégique de consolidation et de développement autour de trois objectifs : - Produire plus : doubler la production de logements du Mouvement en 5 ans - Produire mieux : accompagner nos coopérateurs dans le temps au travers de la sécurisation Hlm et prendre en compte la qualité environnementale dans nos pratiques - Produire partout : améliorer la présence territoriale des coopératives d’hlm, notamment par le nouveau statut de société coopérative d’intérêt collectif (scic)

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Qui sommes-nous ? Présentation des métiers de votre coopératives d’Hlm, des chiffres-clés et des réalisations marquantes récentes (avec photos).

Les outils de l’accession sociale

Une accession sociale sécurisée La réglementation encadre les conditions dans lesquelles les coopératives d’Hlm conçoivent et proposent leurs logements en accession : ils sont destinés majoritairement à des ménages modestes achetant leur résidence principale et dont les revenus ne dépassent pas des plafonds de ressources (PLS et PLI), ils sont vendus à des prix respectant des plafonds de prix, les acquéreurs bénéficient d’un accompagnement dans le temps au travers de la sécurisation Hlm (assurance-revente contre une éventuelle décote pendant 10 ans, garanties de rachat et de relogement pendant 15 ans) qui les protège contre les aléas de la vie.

La sécurisation Hlm 4 niveaux permettant à l’accédant de devenir propriétaire en toute confiance : Une mission de conseil pour l’établissement du projet d’acquisition et son financement 2. Une assurance-recvente, garantie complémentaire apportée par un tiers contre les risques de décote du bien en cas de revente « contrainte », prenant la forme d’une assurance souscrite par l’accédant, pour une période de 10 ans 3. Une garantie derachat, engagement du promoteur social, ou d’un partenaire, à racheter le logement à un montant garanti, convenu à l’avance, pendant 15 ans 4. Une garantie de relogement, engagement pendant 15 ans du promoteur social, ou d’un partenaire, à faire une offre de relogement dans un logement locatif social en cas de besoin

Pass foncier bail à construction La « boite à outils » Accession sociale PSLA Pass foncier bail à construction Prêt Pass foncier Accession en Anru Territoires France entière Commune ayant mis en place une aide spécifique Périmètre d'une ZUS ayant conclu une convention Anru et 500 mètres autour Plafonds de ressources des accédants Cœur de cible sous plafonds PLS majoré et possibilité de 25% de clientèle entre PLS majoré et PLI majoré Ménages sous plafonds PSLA Ménages primo-accédant sous plafonds PSLA Ménages primo-accédants sous plafonds PSLA Ménages sous plafonds PLS Prix de vente plafonds (en euros/m² tva incluse) Zone A : 4 526 Zone B1 : 3 087 Zone B2 : 2 605 Zone C : 2 303 Zone A : 4 100 Zone B1 : 2 750 Zone B2 : 2 400 Zone C : 2 100 Sécurisation Sécurisation Hlm Garanties de rachat et de relogement pendant la durée initiale du bail à construction par le CIL Garanties de rachat et de relogement dans des conditions fixées par recommandation de l’UESL Fiscalité Tva à 19,6% Tva à 5,5% Tva à 5,5% pour les opérations « engagées » avant le 31 décembre 2010

Pass foncier bail à construction Pass foncier prêt à rembst différé Accession sociale PSLA Pass foncier bail à construction Pass foncier prêt à rembst différé Accession en Anru Aide collectivité locale Facultative De 3000 à 5000 euros minimum selon les communes et la composition du ménage Financement de l'acquéreur PTZ, PAS, prêt libre Engagement d'un établissement de crédit à proposer lors de la levée d’option un financement ayant une mensualité au plus égale à la dernière redevance Pass foncier pour le portage du foncier dans la limite de 30 à 50 000 euros selon les communes PTZ (éventuellement majoré), PAS Prêt Pass foncier représentant 30% du prix de l’opération plafonné avec un différé de remboursement sur la durée du prêt le plus long (hors PTZ) et amortissable en 10 ans. Eventuellement prime Anru de 5 à 10000 euros avec obligation de résidence principale pendant 5 ans PTZ ZUS éventuellement majoré, PAS...

Le PSLA : un produit conforté par la crise Une formule originale d’accession à la propriété basée sur la loi de 1984 Une formule rénovée en 2004 par la mise en place d’un financement spécifique et d’avantages fiscaux Au cours d’une première phase, l’accédant occupe son logement et verse une redevance composée d’une indemnité d’occupation et d’un complément d’épargne Lorsqu’il le souhaite, et dans la limite d’un délai convenu d’avance (le plus souvent de 4 à 5 ans), il peut devenir pleinement propriétaire et son épargne participe alors de son apport personnel

Le PSLA : un produit conforté par la crise Les caractéristiques du PSLA : Un financement spécifique sous forme de prêt conventionné Une TVA à taux réduit et une exonération de TFPB de 15 ans Une cible sociale sous plafonds de ressources Un accompagnement social : la sécurisation Hlm Des innovations début 2009 qui renforcent l’intérêt du PSLA : La possibilité de financer la levée d’option avec un prêt à taux zéro une baisse des taux de refinancement auprès de la Caisse des dépôts

Le Pass foncier Le Pass foncier est un mécanisme de portage financier sur 25 ans maximum de la charge foncière d’une acquisition immobilière neuve réalisée par des ménages primo-accédants dont les revenus sont inférieurs aux plafonds PSLA. En maison individuelle, il prend la forme d’une dissociation de l’acquisition du foncier de celle du bâti, le terrain étant porté par une structure désignée par le collecteur 1% logement. En opération groupée ou en logement collectif, il prend la forme d’un prêt à remboursement différé (le "prêt Pass foncier") octroyé par un collecteur du 1% logement.

Le Pass foncier En maison individuelle, il prend la forme d’une dissociation de l’acquisition du foncier de celle du bâti, le terrain étant porté par une structure désignée par le collecteur 1% logement. Le terrain est acheté à l’origine par une structure du collecteur 1% logement et mis à disposition de l’accédant sous forme de bail à construction (durée : 18 à 25 ans). A l’expiration du bail et après remboursement des prêts finançant la construction, l’accédant achète le terrain avec possibilité d’échelonnement sur 15 ans, à un prix actualisé (1,5%/an pour les ressortissants 1% Logement ou le coût de la vie dans une fourchette 2% à 4,5% pour les autres).

Le prêt Pass foncier En opération groupée ou en logement collectif, il prend la forme d’un prêt à remboursement différé (le "prêt Pass foncier") octroyé par un collecteur du 1% logement. 1ère phase, jusqu’au remboursement du prêt principal et dans la limite de 25 ans Pendant le remboursement des autres prêts, on ne rembourse pas le capital du Pass foncier mais des intérêts à 1,25% par an si un des emprunteurs est salarié d’une entreprise assujettie au 1% logement, sinon 2,50% par an (ex. 35€ ou 70€ par mois pour 30 000 € empruntés). 2ème phase, après le remboursement du prêt principal Le ménage rembourse le prêt Pass foncier au taux de 4,5% par an, sur 10 ans maximum. Il peut aussi rembourser par anticipation sans frais.

Le Pass foncier Trois pré-requis : être primo-accédant de leur résidence principale disposer de ressources inférieures aux plafonds PSLA être bénéficiaires d’une subvention ou d’un prêt sans intérêt attribuée par une ou plusieurs collectivités locales et respectant les exigences du prêt à taux zéro majoré Attention ! Une aide de collectivité réduite pour 2009 et 2010 dans le cadre du plan de relance (1 667 euros par logement apportés par l’Etat) Un dispositif appelé à disparaître fin 2010

Le Pass foncier Le montant du Pass foncier octroyé par le collecteur 1% logement est égal à : en logement individuel, au coût d’acquisition du terrain et des frais d’expertise dans la limite de 30 000 euros en zone C, 40 000 euros en zone B et 50 000 euros en zone A En logement collectif, à 30% du montant total de l’acquisition, dans la limite de 30 000 euros en zone C, 40 000 euros en zone B2, 45 000 euros en zone B1 et 50 000 euros en zone A.

Le Pass foncier Une accession sécurisée : Le collecteur 1% logement apporte une garantie de rachat et de relogement La coopérative d’Hlm apporte un service similaire La SGFGAS garantit le prêt à taux zéro et le prêt Pass foncier

La collectivité locale et l’accession sociale à la propriété

La collectivité locale et l’accession sociale Participer, influencer la politique de l’habitat de la commune Ainsi l’élu peut favoriser l’installation de certaines catégories de population… … ou contenir l’éclatement de la famille en permettant aux enfants de rester près des parents et grands parents Stabiliser le flux de population dans une direction équilibrante pour la commune Favoriser le bon déroulement ou l’aboutissement du parcours résidentiel Dégager des places dans le parc locatif social pour une meilleure offre.

La collectivité locale et l’accession sociale Comment favoriser la réalisation de logements en PSLA : En cédant le terrain à un prix compatible avec la cible sociale visée En PSLA : en apportant une aide financière sous forme de prêt ou d’avance sans intérêt avec un différé correspondant à la durée de la phase locative et remboursé à la levée d’option et/ou en apportant un complément de financement à l’accédant lors de la levée d’option En Pass foncier : en mettant en place les aides prévues par les textes pour que les accédants puissent bénéficier du Pass foncier.

La collectivité locale et l’accession sociale Les engagements de notre coopérative d’Hlm : La transparence du montage financier Une concertation sur la cible de clientèle prioritaire Un suivi dans le temps des clients de la réservation du logement jusqu’à 15 ans après la livraison du logement (sécurisation Hlm) Un partenariat bancaire avec le [Crédit Mutuel / Crédit Coopératif / Crédit Immobilier de France et Dexia] assurant le financement du client