La fiscalité de l’aménagement dans les ZAC Rennes 17 janvier 2013 Eric RAIMONDEAU Urbaniste Qualifié OPQU Ingénieur Territorial Administrateur du Conseil Français Des Urbanistes http://urbanismeamenagementfiscalite.wordpress.com/

La fiscalité de l’urbanisme dans les ZAC Rappel de l’objet d’une ZAC en application du L 311-1 : C’est un secteur à l’intérieur duquel « une collectivité(..) décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains » pour les vendre ensuite ou les concéder à des utilisateurs publics ou privés. « Le périmètre et le programme de la ZAC sont approuvés par délibération du CM ou de l’organe délibérant de l’EPCI »

La fiscalité de l’urbanisme dans les ZAC Nature des équipements à réaliser : Doivent « au moins » être pris en charge le coût des équipements fixés par l’article 317 quater de l’annexe II du CGI : « les voies intérieures à la zone qui n’assurent pas la circulation de secteur à secteur ainsi que les réseaux non concédés qui leur sont rattachés, Les espaces verts, aires de jeux et promenades correspondant aux seuls besoins des habitants ou usagers de chaque secteur Les aires de stationnement correspondant aux seuls besoins des habitants ou des usagers de chaque secteur » A la lecture de cet article, on sous entend la notion d’équipement propres : Espaces verts et promenades correspondants aux seuls besoins des habitants dans le respect du lien direct et de proportionnalité. Les équipements à réaliser (infrastructures et superstructures) sont inclus dans le Programme des équipements publics qui est une des pièces du dossier de réalisation prévu par l’article R 311-7. Ce programme défini la nature et la participation de l’aménageur aux équipements qu’il prend en charge.

La fiscalité de l’urbanisme dans les ZAC Principe du financement des équipements publics en ZAC : Les équipements situés à l’extérieur de la zone doivent être utilisés de manière prépondérante par les nouveaux habitants. Idem pour un équipement utilisé par plusieurs opérations : affirmation du principe de proportionnalité par l’article L 331-4 tiré de la loi sapin n° 93-122 du 23 janvier 1993. « Il ne peut être mis à la charge de l’aménageur que le coût des équipements à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers de la zone. Lorsque la capacité des équipements excède les besoins de l’opération seule la fraction proportionnelle à ces besoins peut être mis à la charge de l’aménageur. Lorsqu’un équipement est nécessaire dans plusieurs opérations, le coût peut être réparti entre les différents opérateurs.

La fiscalité de l’urbanisme dans les ZAC Les participations en ZAC : Les terrains ayant vocation à être « aménagés et équipés »,(art317 quater du CGI) les constructions sont exclues de la TLE lorsque le financement des équipements est assuré par l’aménageur tel que prescrit par l’article 1585C du CGI. Sont exclues du champ d’application de la TLE : 2° Les constructions édifiées dans les ZAC (…) lorsque le cout des équipements (…) a été mis à la charge des constructeurs. Mais les autres taxes restent exigibles : TDENS, TDCAUE, Respect du principe de non cumul : ainsi la PRE ne peut pas être exigée si l’aménageur réalise le réseau d’assainissement.

La fiscalité de l’urbanisme dans les ZAC Cas des terrains bâtis ou non, non acquis par l’aménageur Il est fait application du L331-4 du code de l’urbanisme : « Il ne peut être mis à la charge de l’aménageur de la zone que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usager des constructions à édifier dans la zone (…) « Lorsqu’une construction est édifiée sur un terrain n’ayant pas fait l’objet d’un cession , location, ou concession d’usage consentie par l’aménageur de la zone, une convention conclue entre la commune ou l’EPCI et le constructeur précise les conditions dans lesquelles celui-ci participe au coût d’équipement de la zone. La convention constitue une pièce obligatoire du dossier de permis de construire ou de lotir. une pièce » A noter que antérieurement à la loi SRU dans de tel cas figures, les construction étaient exonérées de verser une participation en application de l’article L 332-9 issu de la loi dite Sapin de janvier 1993. A cette époque le versement d’une participation s’opérait en superposant un PAE à la ZAC

La fiscalité de l’urbanisme dans les ZAC Cas des terrains bâtis ou non, non acquis par l’aménageur Impact sur l’instruction des permis de construire : Article R 431-23 Relatif à l’instruction des permis de construire situés en ZAC: Lorsque les travaux portent sur une construction à édifier dans une ZAC , la demande est accompagnée : Alinéa relatif à la fourniture de l’attestation de SHON attribuée à la parcelle et précise aussi les prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales éventuellement imposées. Lorsque le terrain n’a pas fait l’objet d’une cession , location ou concession d’usage par l’aménageur de la zone , de la convention prévue par le quatrième alinéa de l’article L 311-4 La convention de participation constitue une pièce obligatoire du dossier et en son absence les délais d’instruction du permis de construire ne pourront donc pas être ouverts.

La fiscalité de l’urbanisme dans les ZAC Cas concret : Terrains bâtis ou non, non acquis par l’aménageur

Parcelle issue de la division foncière Périmètre du terrain à diviser

La fiscalité de l’urbanisme dans les ZAC Exemple de convention

La fiscalité de l’urbanisme dans les ZAC Extrait de la circulaire UHC/DU/16 N°2001-56 du 27 juillet 2001 relative à la réforme des contributions d’urbanisme : «  La convention détermine en fonction du nombre de mètres carrés hors œuvre nette dont l’édification est projetée par le pétitionnaire, le montant et les conditions de paiement de la participation au financement des équipements publics. Elle n’a pas pour objet de déterminer de façon contractuelle la constructibilité du terrain, qui résulte notamment des règles du plan local d’urbanisme » De ces textes il résulte que le code de l’urbanisme, certes indique que le constructeur participe au « cout d’équipement de la zone » mais sans préciser ce qui est inclus ou non dans le montant de la participation demandée.

La fiscalité de l’urbanisme dans les ZAC Cependant on peut penser que dans l’assiette de calcul de la participation le coût des études, les frais de rémunération, les frais financiers etc. etc.

La fiscalité de l’urbanisme dans les ZAC En application du L 2122-22 du CGCT, le maire par délégation du conseil municipal signe  « la convention prévue par le quatrième alinéa de l’article L 311-4 du code de l’urbanisme précisant les conditions dans lesquelles un constructeur participe au coût d’équipement d’une zone d’aménagement concerté la convention prévue à l’article L 311-4 du code l’urbanisme » Les participations définies par la convention doivent être inscrites sur le registre des participations (L 332-29)

La fiscalité de l’urbanisme dans les ZAC Les participations en ZAC : Respect du principe de non cumul Une PVR ne peut pas être mise en œuvre si l’aménageur réalise l’ensemble des travaux d’aménagement intérieur (L 332-11-1). Ou s’il prend en charge des équipements inscrits au programme des équipements publics Même chose pour un PAE (L332-9) Régime ZAC et régime des participations : : La ZAC constitue dans sa réflexion une sorte de Plan d’Aménagement d’Ensemble en terme de développement d’un morceau de territoire. Dans une ZAC, l’aménageur achète les terrains, les viabilise et les équipe. Il les vend équipés en incluant dans le prix de vente le cout des équipements. C’est donc un outil pour fabriquer de la ville car la ZAC est à la fois une opération d’aménagement, une procédure de divisions foncières et un mode de financement des équipements publics Dans un PAE, la commune réalise des équipements qui vont permettre de construire sur des terrains qu’elle ne maitrise pas. C’est par l’arrêté de permis de construire, que la ville va demander au constructeur de participer financièrement au coût des équipements. Le financement est donc irrégulier puisqu'il intervient au rythme des permis. Elle sera très souvent de préfinancer des équipements en attendant des recettes qui peuvent s’avérer aléatoires. Le PAE ne constitue pas une opération d’aménagement, ni un document d’urbanisme mais un moyen de financement d’équipements publics En revanche dans les ZAC, C’est l’aménageur qui paie les participations : la commune connait le payeur à qui elle a confié la ZAC..

La fiscalité de l’urbanisme dans les ZAC L’action en répétition de l’indu : en application du L 332-30. Les taxes et contributions qui sont obtenues ou imposées en violation des dispositions du L 311-4 et L 332-6 sont réputées sans cause. (….) L’action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement des taxes ou contributions.(…) Réparation en cas de perception de taxes ou de participations « de toute nature » illégalement obtenues ou imposées : Les sommes versées sont réputées sans cause et sujettes à répétition, 2) L’action en répétition peut être engagée dans les cinq ans (L332-30) à compter du dernier versement ou de l’exécution des prestations. Ce délai est toutefois interrompu par une réclamation en ce sens présentée au bénéficiaire de la contribution contestée, 3) Les sommes à rembourser portent intérêt au taux légal majoré de cinq points à la date de chacun des versements, 4) L’action est également ouverte aux acquéreurs successifs des biens aménagés dans le cadre de l’autorisation d’urbanisme accordée, 5) Si les participations (L332-6-1 (2°) et L332-29) ne sont pas inscrites sur les registres, le droit d’action en répétition reste ouvert.

La fiscalité de l’urbanisme dans les ZAC L’action en répétition de l’indu : A) peut être mise en œuvre : Lorsqu’un équipement prévue dans le programme des équipements publics n’a pas été réalisé Lorsqu’un équipement a été mis à la charge de l’opération alors qu’il ne répondait pas aux besoins des futurs habitants Lorsqu’un équipement a été mis à la charge de l’opération dans une proportion plus importante que celles résultant des besoins des futurs habitants ou usagers de la ZAC B) Est ouverte : A l’aménageur de la ZAC Aux constructeurs ayant acquis leur terrain directement de l’aménageur Aux constructeurs qui ,n’ayant pas acquis leur terrain de l’aménageur, ont participé aux financements des équipements publics par le biais d’une convention de participation Au acquéreurs successifs

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