1 Estimations de l'impact d'un accroissement du stock de logements sociaux ("publics") sur le marché des logements privés à Bruxelles Econometrische schattingen van de impact van een uitbreiding van de voorraad ("openbare") sociale woningen op de private huisvestingsmarkt in Brussel

2 Théorie et effets attendus de la construction de logements publics - Theorie en verwachte effecten van de bouw van openbare woningen u effet à la baisse sur les loyers privés u quantité offerte de logements privés s'adaptera en fonction –des élasticités-prix de l'offre et de la demande, et –du phénomène de « filtering down » u A moyen terme un ajustement de loffre sopérera également dans le moyen/haut de gamme

3 Demande originale Demande après logements publics Offre après 5 ans Offre à court terme A B C Prix du logement (euros/mois) Nombre de logements privés de qualité faible q1q1 q2q2 p1p1 p3p3 p2p2

4 Demande originale Demande après logements publics Offre LT1 Offre à court terme A B C Prix du logement (euros/mois) Nombre de logements privés "revenus moyens" q1q1 q2q2 p1p1 p2p2 Offre LT2

5 Mesurer les effets dun accroissement du stock de logements sociaux – De effecten van de bouw van openbare woningen maten u deux segments, celui des appartements et celui des maisons individuelles –prix –investissement u estimations de limpact des différentes variables sur linvestissement dune part et sur les prix dautre part (les élasticités) u impact d'un accroissement du stock de logements sociaux sur les prix et les investissements à court et à long terme

6 Prix immobilier Revenu Stock de logements privés Population Variables de politique économique Taux d'intérêt Prix immobilier période précédente (inertie) Stock de logements sociaux Investissement privé Coût ABEX Coût foncier

7 Déterminants de linvestissement privé en appartements

8 Prix du marché des appartements u revenu par déclaration u taux d'intérêt hypothécaire nominal u patrimoine de logements sociaux en RBC depuis 1972 u niveau de coût foncier relatif (RBC/Brabant). u inflation (exerce un effet indirect à la baisse par le découragement quelle entraîne du point de vue de la demande et par lincertitude macroéconomique quelle engendre)

9 Prix du marché des appartements Effet attendu Effet estimé Interprétation Stock de logements sociaux-- Taux dintérêt hypothécaire nominal -- Revenu réel par déclaration ++ Coût foncier relatif ++ Variation de linflation -

10 linvestissement privé en maisons

11 Effets simulés du Plan Logement (volet accroissement du parc de logements sociaux) u 9000 logements publics : t B un scénario « linéaire » de construction de 1000 logements par an pendant 9 ans t B un scénario « dégressif » (ou « accéléré ») de 1500 logements pendant 4 ans puis 500 par an pendant 6 ans u 5000 nouveaux logements publics avec les timings suivants : t B 500 par an pendant 10 ans (scénario linéaire) t B 1000 pendant 3 ans et 500 pendant 4 ans (soit étalé sur 7 ans)

12 Figure 1 : EFFET « MARGINAL » SIMULE D'UN PLAN D'INVESTISSEMENT PUBLIC "LINEAIRE" (1000 LOGEMENTS/AN PENDANT 9 ANS)

13 Figure 2 : EFFET SIMULE MARGINAL DU PLAN D'INVESTISSEMENT PUBLIC ACCELERE (9000 LOGEMENTS SOCIAUX)

14 Figure 3 : EFFET DE BAISSE DES PRIX DES APPARTEMENTS (en %) (9000 LOGEMENTS PUBLICS)

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17 accroissement total dinvestissement privé en appartements à long terme DIFFERENCE DE PRIX PAR RAPPORT AU SCENARIO SANS INVESTISSEMENT PUBLIC (CONSTRUCTION DE 9000 LOGEMENTS SOCIAUX)

18 TABLEAU 3 : COMPARAISONS DES POLITiQUES DOFFRE (CONSTRUCTIONS) ET DE DEMANDE (allocations-loyers) DEMANDE Allocations OFFRE Logements sociaux Prixhaussebaisse Utilité des bénéficiairesforte haussehausse Utilité des non-bénéficiaires éligiblesforte diminutiondiminution Qualitéhausse mitigéeforte hausse Coût du programmenormal*plus élevé** * coût du subside ** coût de construction supérieur à la valeur du marché