EN SAVOIR PLUS SUR LE CREP : Constat des Risques d’Exposition au Plomb

Quels changements immédiats ? Avril 2006 : l’E.R.A.P. devient C.R.E.P. La France entière est considérée comme zone à risque, Hiérarchisation des facteurs de dégradation (critères d’insalubrité, limitation des envois aux préfet,…), Qualifications spécifiques seront demandées aux opérateurs, Diagnostic obligatoire avant des travaux en parties communes, Etc

Quels changements pour la location : A partir du 11 août 2008, un CREP de moins de 6 ans devra être annexé à tout nouveau contrat de location (concerne les immeubles construits avant le 1er janvier 1949). Un CREP devra avoir été établi concernant les revêtement des parties à usage commun des immeubles collectifs d’habitation construits avant le 1er janvier 1949 (indépendamment de toute réalisation de travaux). Dans ces deux cas, s’il y a absence de revêtements contenant du plomb ou présence de revêtements contenant du plomb à une concentration inférieure au seuil, il n’est pas nécessaire de refaire un CREP à chaque location ou à chaque fois que des travaux sont entrepris.

Les obligation du diagnostiqueur : L’art. L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation, inséré par l’ordonnance du 8 juin 2005, dispose que : Les documents prévus aux 1° à 4° et au 6° de l’article L.271-4 sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés. Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents mentionnées au premier alinéa. S’il ne répond pas à ces obligations, il peut voir sa responsabilité engagée.

Les responsabilités du diagnostiqueur : La responsabilité civile : La responsabilité délictuelle de l’opérateur peut être engagée en cas de repérage erroné, à moins de justifier d’une cause étrangère ne lui ayant pas permis de dresser un constat correct.

La responsabilité pénale : Est puni d’une amende pour les contraventions de la cinquième classe (1500 euros multiplié par 5 pour les personnes morales), la personne physique ou morale qui établit un document prévu au 1° à 4° et au 6° de l’article L271-4 sans respecter les critères de compétence ou d’organisation et de moyens visés au II et au IV de l’article R 271-1 ou les conditions d’assurance, d’impartialité et d’indépendance exigées à l’article L271-6.

Les autres responsabilités : Le propriétaire vendeur : s’il n’a pas fourni de CREP avant la vente, il ne peut s’exonérer de sa garantie des vices cachés. Le propriétaire bailleur : s’il n’a pas fourni de CREP lors du contrat de location, il engage directement sa responsabilité pénale sur divers fondements, tels que « la mise en danger de la vie d’autrui » article 223-1 du code pénal, ou pour « condition d’hébergement contraire à la dignité humaine » article 225-14 du CP. Le vendeur professionnel : soumis à une obligation de conseil, les marchands de biens et les agents immobiliers pourraient être jugés responsables selon les principes généraux régissant la responsabilité civile contractuelle, ce qui impliquerait l’existence d’une faute imputable aux professionnels mis en cause.

Cadre réglementaire du CREP : Article L1334-5 du code de la santé publique « Un constat de risque d’exposition au plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti.  Est annexée à ce constat une notice d’information dont le contenu est précisé par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction. »

Qui peut réaliser un CREP ? « Les constat de risque d’exposition au plomb est dressé par un contrôleur technique agréé au sens de l’article L11-25 du code de la construction et de l’habitation ou par un technicien de la construction qualifié ».

Objectifs du CREP : Mesure de la concentration en plomb de tous les revêtements du bien : Identification des revêtements contenant du plomb, Définition de l’état de dégradation des revêtements contenant du plomb, Identification des facteurs de dégradation du bâti. La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d’application du CREP. Connaître les risques liés à la présence de revêtements contenant du plomb : risque immédiat : revêtements dégradés générant spontanément des poussières ou des écailles pouvant être ingérées par un enfant. Risque potentiel : revêtements en bon état contenant du plomb (encore non accessible).

Portée et étendue de la mission : CREP réalisé en application des articles L1334-6 et L1334-7 du code de la santé publique : sont concernés les revêtements privatifs du logement y compris les revêtements extérieurs (volets, portail, grille,…). CREP réalisé en application de l’article L1334-8 du code de la santé publique : sont concernés, les revêtements des parties communes y compris les revêtements des parties extérieures des portes palières….

Portée et étendue de la mission : Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l’habitation, le CREP ne porte que sur les parties affectées à l’habitation. Dans les locaux annexes de l’habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant (buanderie,…)

Moyens analytiques Méthode à utiliser lors de la réalisation de CREP : Analyse par fluorescence X (analyse au minimum de la raie K du spectre de fluorescence émis en réponse par le plomb) Méthode complémentaire : Prélèvements de revêtements pour analyses chimiques (prélèvement d’écailles). A titre exceptionnel, l’auteur du constat peut recourir à des prélèvements de revêtements qui seront analysés en laboratoire : Lorsque la nature du support (forte rugosité, surface non plane,…) ou le difficile accès aux éléments de construction à analyser ne permet pas l’utilisation d’un analyseur XRF. Lorsque, pour une unité de diagnostic donnée, aucune mesure n’est concluante au regard de la précision de l’appareil. Lorsque, dans un même local, au moins une mesure est supérieure au seuil de 1mg/cm², mais aucune n’est supérieure à 2 mg/cm².

Méthodologie du CREP : calibration de l’analyseur, identification du bien objet de la mission, identification des locaux, identification des zones, identification des unités de diagnostic, identification des revêtements, mesures, état de conservation des revêtements, classement des unités de diagnostic, identification des facteurs de dégradation du bâti.

Identification du bien objet de la mission : Localisation du bien dans l’éventuel ensemble immobilier auquel il appartient, Localisation non ambiguë du bien (réalisation, si nécessaire d’un croquis). Mission réalisée en parties privatives : cadre de la mission : avant vente ? (article L1334-6 du code de la santé publique), avant mise en location ? (article L1334-7 du code de la santé publique). Occupation du bien : présence d’enfants mineurs ?, d’enfants de moins de 6 ans ? Mission réalisée en parties communes (article L1334-8 du code de la santé publique) : Cadre de la mission :avant travaux ?

Identification des locaux : pièces : salle de séjour, cuisine, chambre, toilettes, salle de bains, buanderie,… mais aussi : couloirs, dégagement, placards,… cage d’escalier : hall d’entrée, palier, partie de cage d’escalier située entre deux paliers, Visite des locaux : visite exhaustive des locaux du bien objet de la mission (liste des locaux visités et non visités avec motif), Les locaux doivent être identifiés de manière non équivoque et non susceptible d’évoluer dans le temps. Les noms d’usage peuvent s’avérer insuffisants. Réalisation d’un croquis (obligatoire) qui doit être lisible, doit prendre en compte l’ensemble des locaux visités ou non et reporter les identifiants des locaux (cuisine, entrée,….).

Identification des zones : Objectif : localisation des points de mesure non ambiguë. Méthode : chaque local est divisé en zones à chaque zone est attribuée arbitrairement une lettre (A,B,C,…), ces lettres sont reportées au niveau du croquis. Les zones correspondent généralement aux différentes faces du local.

Identification des Unités de Diagnostic Définition : Elément de construction ou ensemble d’éléments de construction présentant à priori un recouvrement homogène.

Unités de diagnostic distinctes : les différents murs d’une pièce, les côtés extérieur et intérieur d’un élément mobile (portes, fenêtres,…) les éléments situés dans des locaux différents même contigus (deux faces d’une porte,…), les éléments de construction de substrats différents (pan de bois, …), partie de cage d’escalier située entre deux paliers (ensemble des marches, ensemble des contremarches, ensemble des balustres, le limon, la crémaillère, la main courante, le plafond,…), d’autres unités de diagnostic peuvent être distinguées en fonction des habitudes locales de construction (allège sous fenêtre,…),

Identification des unités de diagnostic : liste des UD recouvertes ou non d’un revêtement, identification de chaque UD par son nom complet avec si nécessaire la lettre de la zone correspondante.

Identification des revêtements : Définition : matériau mince recouvrant les éléments de construction. Revêtements susceptibles de contenir du plomb : peinture à base de céruse, peinture avec produits anti corrosion (minium de plomb), vernis, revêtement muraux avec feuille de plomb contrecollée sur du papier à peindre, plomb laminé pour l’étanchéité des balcons, enduits.

Revêtements susceptibles de masquer un revêtement contenant du plomb : toile de verre, moquette murale, crépi, papier peint, peintures récentes, enduits récents.

Revêtements contenant du plomb mais non visés par le CREP : carrelage.

Mesures – moyens à mettre en œuvre : L’auteur du constat doit pouvoir réaliser des mesures jusqu’à 3 mètres de hauteur. Si des mesures sont à réaliser à une hauteur supérieure à 3 mètres prendre des dispositions particulières avec le commanditaire.

Mesures – combien en réaliser Si mesure n° 1 avec concentration > ou égale à 1 mg/cm² alors pas de mesure complémentaire, Si mesure n° 1 avec concentration < ou égale à 1 mg/cm² alors prendre une mesure complémentaire, Si mesures n°1 et n°2 avec concentration < ou égale à 1 mg/cm² et si unités de diagnostic de même type avec concentration > ou égale à 1 mg/cm² alors prendre une mesure complémentaire.

Mesures – ou les réaliser ? Aux endroits ou la probabilité de rencontrer du plomb est la plus forte (éviter les surfaces dégradées), Si plusieurs mesures sont réalisées sur une même UD, réaliser les mesures à des endroits différents (sur un mur, réaliser des mesures à différentes hauteurs).

Mesures – comment les interpréter ? Si la différence entre la valeur mesurée et le seuil de 1 mg/cm² est inférieure à la valeur de précision de l’appareil alors la mesure est non concluante donc à renouveler, Si plusieurs mesures sont réalisées alors conserver la mesure la plus élevée (les valeurs aberrantes sont écartées). Un revêtement contient du plomb si sur une mesure le plomb surfacique est > ou égale à 1mg/cm².

Etat de conservation des revêtements Etat de dégradation : 4 catégories Non Dégradé, Non Visible (le revêtement contenant du plomb est situé sous un revêtement sans plomb (papier peint, …), Etat d’Usage, Dégradé.

Etat d’usage / dégradé Entretien du bien   Entretien du bien Nature des dégradations Usure par friction Etat d’Usage Entretien régulier Traces de chocs Microfissures  Défaut d’entretien Pulvérulance Ecaillage Cloquage Fissures Faïençage Traces de grattage   Dégradé Désordres liés au bâti Lézardes

Classement en fonction de : La concentration en plomb, La nature des dégradations. Concentration en plomb Catégories de dégradation Classement < seuils   Non Dégradé ou Non Visible 1 >seuils Etat d’Usage 2 Dégradé 3

Identification des facteurs de dégradations du bâti : Facteurs de dégradation du bâti : Les locaux objets du constat présentent au moins un plancher ou plafond menaçant de s’effondrer ou en tout ou partie effondré, Les locaux objets du constat présentent des traces importantes de coulures ou de ruissellement ou d’écoulement d’eau sur plusieurs unités de diagnostic d’une même pièce, Les locaux objets du constat présentent plusieurs unités de diagnostic d’une même pièce recouverts de moisissures ou de nombreuses tache d’humidité ;

Présentation du rapport : Obligations : pages du rapport numérotées, annexes = partie intégrante du rapport. Interdictions : résumé du rapport, attestation de présence ou d’absence de plomb.

Contenu du rapport : Identification et coordonnées du commanditaire du constat, Identification et coordonnées de l’organisme chargé de la mission et de l’auteur du constat, Références du contrat d’assurance de l’organisme chargé de la mission, Dates de constat et du rapport, Localisation du bien immobilier objet de la mission, Cadre de la mission, Occupation du bien, Liste des locaux visités et non visités (motifs), Croquis renseigné avec visualisation des zones, Analyseur XRF (modèle, n° de série, type, date de chargement de la source), Analyses chimiques (le cas échéant) : coordonnées et méthode. Tableau des mesures (mesure réalisées, en cas d’absence de mesure alors raison de cette absence)

Contenu du rapport : Conclusion (nombre total d’unités de diagnostic ; pourcentage d’unité de diagnostic de classe 0,1,2,3 ; information du propriétaire en fonction du classement des unités de diagnostic). Facteurs de dégradation du bâti (au moins un local parmi les locaux objets du constat présente au moins 50% d’unités de diagnostic de classe 3 ; l’ensemble des locaux objets du constat présent au moins 20% d’unités de diagnostic de classe 3 ; les locaux objets du constat présentent au moins un plancher ou plafond menaçant de s’effondrer ou en tout ou partie effondré ; les locaux objets du constat présentent des traces importante de coulures ou de ruissellement ou d’écoulement d’eau sur plusieurs unités de diagnostic d’une même pièce ; les locaux objets du constat présentent plusieurs unités de diagnostic d’une même pièce recouverts de moisissure ou de nombreuses taches d’humidité,….). Note d’informations,

Information du préfet : Facteur de dégradation du bâti identifié alors transmettre immédiatement d’une copie du rapport à la préfecture du département d’implantation du bien expertisé. Enfants mineurs + revêtements dégradés contenant du plomb = risque d’exposition au plomb alors signalement adressé au Préfet par tout moyen avec mention de l’adresse de l’immeuble concerné.

EN RESUME, LES PLUS DU CREP : Méthodologie réglementaire, Utilisation d’un analyseur à fluorescence X (raie K minimum), Obligation de croquis, Détermination de zones, Identification des revêtements précisée, Unités de diagnostic détaillées, Choix du nombre de points de mesure cadré, Etats de conservation hiérarchisés (4 catégories), Affinement de l’interprétation des résultats, Document à transmettre = rapport complet + annexes, Rappel au propriétaire de ses obligations réglementaires, Courrier au Préfet.