1 Le financement du logement en Afrique de lOuest Bamako, février 2005 Politiques de subvention : bonnes et mauvaises manières Claude Taffin

2 Plan Importance du contexte et des objectifs. Aider loffre. Aider la demande : - aide à lépargne, - aide à lemprunt, - aide directe.

3 Le bon choix dépend … Du niveau de développement du système financier, Du niveau de satisfaction des besoins en logement, Des pouvoirs publics : ce quils veulent et ce quils peuvent.

4 La solvabilisation des acquéreurs

5 Si le logement est trop cher pour tout le monde… Il y a un problème doffre foncière, de matériaux : subventionner loffre. Il y a un problème financier (rémunération de lépargne trop faible, crédit trop cher) : aides « de circuit » (épargne-logement ou autre).

6 En général Cible des politiques daide à laccession = ménages à revenus moyens ou « modestes ». Cibler seulement les classes moyennes ? - choix politique, - outils : épargne-logement, intérêts demprunt exonérés dIR.

7 Laide aux ménages modestes

8 Aider loffre (1) Cest abaisser le prix de revient des logements à laide de subventions de toute nature, y compris fiscale. On peut agir sur : - le prix du terrain (cession par lEtat ou la Collectivité locale, péréquation entre différentes utilisations), - le coût de la viabilisation, - le coût de construction (prix des matériaux, les crédits aux promoteurs et leurs profits).

9 Aider loffre (2) Suppose un contrôle de lactivité pour vérifier que laide se traduit par une baisse de prix (et non de qualité !). Plus facile (en théorie) avec les promoteurs quen auto-construction. Dans tous les cas, ciblage social difficile. Exemple (fréquent) : taux de TVA réduit.

10 Laide à lépargne Beaucoup de vertus : - pousse à la bancarisation, - réduit le besoin demprunt et prépare à le rembourser, - fournit un financement stable pour le crédit au logement. Quelques inconvénients : - ciblage social déficient, - risque de liquidité.

11 Laide directe Efficace et transparente : - va au destinataire final, pas dintermédiaire à rémunérer, - le montant exact de laide est connu par le Budget et le bénéficiaire. Ciblage social facile ; pas dexigence de bancarisation. Effets daubaine et abus possibles.

12 Laide directe : exemples Chili, Costa-Rica, Mexique, Salvador, Surinam, Uruguay, Venezuela ; Afrique du Sud ; Hong-Kong, Philippines ; Allemagne (crédit dimpôt : 5% du prix du neuf, 2,5% de lancien, majoration si enfants) ; Espagne (5% à 11% selon revenu).

13 Laide directe : variantes Prime de montant fixe ou variable accordée directement au ménage chaque mois afin dalléger sa charge de remboursement. - Oblige à recourir à lemprunt. - Exemples : Espagne (de 5% sur 5 ans à 20% sur 20 ans de lannuité), Pays-Bas. Aide personnelle : varie chaque année en fonction du revenu ; ciblage parfait mais nécessite un suivi des revenus. - réservée aux pays les plus développés, - plus fréquent en locatif.

14 Le crédit bonifié: inconvénients Coût budgétaire étalé mais effet « boule de neige » (cumul de générations). Coûts aléatoires ou cachés (garanties). Illisible pour les bénéficiaires (10 % au lieu de 12 %, cest encore trop !). Mauvais ciblage social : - aide proportionnelle au montant du prêt, - sélection par le prêteur des emprunteurs proches du plafond. Risque de distorsion de concurrence.

15 Le crédit bonifié : modalités Par subvention des prêteurs Par utilisation de Fonds hors marché Par défiscalisation des intérêts

16 Subvention aux prêteurs Mauvais exemples France et Maroc (avant réforme) : - prêteur unique, - prêt principal, - engagements longs et coûteux (bonification et garantie), - aide peu lisible, - ciblage médiocre. Bons exemples France (prêt à 0%): - produit lisible, - distrib. banalisée, - aide fonction du revenu, - pour les bas revenus, équivaut à une prime. Jordanie (bonif. 5%) - financement prédéfini, - ciblé (étroitement) et priorisé.

17 Fonds hors marché Exemple fréquent : utilisation de fonds de retraites des fonctionnaires pour financer des prêts à laccession. - Techniquement : à peu près tous les défauts déjà mentionnés ; - Mais constitue un élément de la politique sociale de lEtat-employeur Exemples moins mauvais : fonds ad hoc Grèce, 1% en France).

18 Défiscalisation des intérêts Bénéficie aux plus riches (gros revenus, gros emprunts) et incite à lendettement. Totalement inefficace (pas deffet déclencheur). Relève dune politique daides aux classes moyennes. Cas extrême : Etats-Unis - exonération quasi-illimité des intérêt demprunts hypothécaires. Autre exemple : Danemark - déduction de 32 % des intérêts.

19 En guise de conclusion (1) Eviter les aides qui : - créent des engagements à long-terme ; - recèlent des coûts cachés ou imprévisibles Préférer les aides transparentes et mesurables. Aides dEtat et financement relèvent de domaines distincts : éviter les mélanges.

20 En guise de conclusion (2) Cest vous qui connaissez votre pays, la mentalité de ses habitants, les goûts de vos politiciens. Donc : écoutez les conseils des « experts » de la Banque Mondiale. Mais mieux vaudra en général les adapter que les adopter. Comme lon fait les marocains …

21 En guise de conclusion (3) Abandon des ristournes dintérêt, Mais pas dadoption des aides directes (méfiance), Mise en place dune aide à la production avec ciblage social : défiscalisation des promoteurs pour les gros programmes de logements sociaux. Souhait de développer la promotion. Effets encore à évaluer.