FINB IMMO Réunion du 24 juin 2013

LA LOI BREYNE La loi Breyne, protégeant les acquisitions d'immeubles sur plans ou les achats d'immeubles en construction ne s'applique qu'aux biens destinés à l'habitation, situés en Belgique.

Pourquoi la loi Breyne? A la suite de certaines faillites d'entrepreneurs ou de promoteurs immobiliers, beaucoup de candidats-acquéreurs avaient perdu toutes leurs économies en acquérant un logement sur plan, ou en cours de construction, et en payant le prix, sans que l'immeuble ne soit terminé! Le 9 juillet 1971, une loi a décidé de protéger ces acquéreurs en édictant un certain nombre de nouvelles dispositions. Votée à l'initiative du ministre Breyne, cette loi porte toujours son nom, malgré ses modifications, dont la plus importante date de La loi protège les acquéreurs au niveau du transfert de propriété, du paiement du prix, de la garantie d'achèvement des travaux, et de la réception de l'immeuble.loi La loi Breyne protège les acquisitions d'immeubles sur plans ou les achats d'immeubles en construction et ne s'applique qu'aux biens destinés à l'habitation, situés en Belgique.immeubles

Immeubles à construire ou en construction La loi vise uniquement les maisons ou les appartements à construire, ou en cours de construction, c'est à dire: - ceux qu'un entrepreneur, un promoteur ou un vendeur s'est engagé à faire construire. - ceux qui ne sont pas terminés le jour de l'acte notarié de vente, et pour lequel l'acquéreur est tenu de payer le prix par tranches successives jusqu'au jour de l'achèvement des travaux.

Destination obligatoire: l'habitation La maison ou l'appartement doit être destiné à usage d'habitation, qu'il s'agisse d'une habitation principale ou d'une résidence secondaire. La loi exclut de la protection de la loi les immeubles destinés à un usage professionnel intégral et exclusif. Par contre, la loi s'appliquera aux maisons ou appartements à usage mixte d'habitation et professionnel, sauf si l'usage d'habitation s'avérait purement accessoire ou occasionnel.

Le transfert de propriété Le jour du compromis, l'acquéreur devient immédiatement propriétaire de la quotité de terrain afférente à son appartement, ou de la totalité du terrain acquis, s'il s'agit d'une maison. Il deviendra propriétaire des constructions au fur et à mesure de l'incorporation des matériaux au sol ou à l'immeuble.

Le transfert des risques Contrairement à la situation des immeubles construits, pour lesquels le transfert des risques a lieu en même temps que le transfert de propriété, quand la vente est soumise à la loi Breyne, le transfert des risques n'a lieu qu'à la réception provisoire. C'est donc le vendeur qui reste responsable jusqu'à cette date. réception provisoire

Le mode de paiement du prix Le prix sera fixé dans le compromis et l'acte de vente. Il sera définitif. La loi interdit tout paiement avant la signature du compromis. Au moment du compromis, si le vendeur demande un acompte, il ne pourra pas exiger plus de 5% du prix total. Au moment de la signature de l'acte notarié, le promoteur ne pourra exiger que le coût du terrain et de la partie des travaux déjà exécutés, bien entendu, en tenant compte du montant de l'acompte qui aurait déjà été versé. Le solde du prix ne peut être payé que par tranches successives, selon l'avancement des travaux, qui devra être certifié par un architecte.

La garantie d'achèvement L'entrepreneur agréé a l'obligation de demander un cautionnement, destiné à protéger l'acquéreur en cas de faillite ou d'insolvabilité éventuelle. Il s'agit de la garantie d'achèvement. garantie d'achèvement

La garantie d'achèvement (suite) Le type de garantie varie suivant la qualité du vendeur: s'il s'agit d'une entreprise agréée, ou non. - Si le vendeur est une entreprise agréée, la protection financière consiste en un cautionnement égal à 5% du prix de l'habitation à construire. - Si le vendeur n'est pas une entreprise agréée, la garantie consiste en une garantie d'achèvement de l'habitation telle qu'elle est prévue par le contrat de vente ou d'entreprise. L'acheteur doit donc impérativement faire préciser dans le contrat non seulement les travaux qui permettent l'habitation mais également tous les travaux de parachèvement qu'il a confiés à l'entrepreneur. C'est en effet l'habitation parachevée qui devra être garantie par le vendeur.

La garantie d'achèvement (suite) Cette garantie est fournie par voie de caution bancaire. L'acheteur sera ainsi prémuni contre l'insolvabilité éventuelle du vendeur qui ne serait plus en mesure de poursuivre la construction. C'est la banque qui devra remettre à disposition les fonds pour l'achèvement. Le notaire vérifiera l'existence et la conformité de la garantie d'achèvement. Il s'agit-là d'une exigence légale visant à assurer le mieux possible la protection de l'acheteur.

Les réceptions La loi établit une distinction entre la réception provisoire et la réception définitive. La réception signifie une acceptation par l'acquéreur de tous les travaux qui ont été exécutés. réception provisoire et la réception définitive La loi exige qu'un délai d'un an s'écoule entre les deux

La réception provisoire La réception provisoire est normalement un constat d'achèvement des travaux mais la plupart des contrats proposés prévoient que par la réception provisoire l'acheteur "agrée" les travaux. C'est-à-dire qu'il accepte de considérer qu'ils ont été exécutés correctement. Un procès-verbal de réception est signé par l'acheteur, le vendeur, l'entrepreneur et l'architecte. C'est dans ce procès- verbal que les défauts, relevés lors de la réception provisoire (exemple : il manque une plinthe, il y a un coup dans un mur) sont relevés. La réception provisoire couvre les défauts apparents.

La réception définitive La réception définitive ne peut avoir lieu qu'au plus tôt un an après la réception provisoire. Ce délai permet à l'acheteur de "tester" l'immeuble et de signaler au vendeur les défauts qu'il aurait constatés à l'usage. Pour un appartement, la réception définitive de celui-ci ne peut avoir lieu qu'après la réception définitive des parties communes.

La garantie décennale Pendant 10 ans (le plus souvent à compter de la réception provisoire), l'acheteur a un recours, contre le vendeur, l'architecte et l'entrepreneur pour les problèmes de stabilité et d'étanchéité.

Merci pour votre intérêt et pour votre attention