« Fausses bonnes idées » en matière de mitoyenneté Arianne Salvé Avocate Assistante et maître de conférences à l’ULg

I. La mitoyenneté, c’est quoi. Quelle est sa ratio legis I. La mitoyenneté, c’est quoi? Quelle est sa ratio legis? Eviter cette situation

II. Mitoyenneté originelle - art. 663C.civ. Faculté de contraindre son voisin à l’érection, à frais communs, d’un mur de clôture A défaut d’usage ou règlement,

III. Cession forcée de mitoyenneté art. 661 C. civ. Etendue : ex. du carport

Avantages: Je peux contraindre mon voisin à me céder la mitoyenneté de son mur ; Dans mon chef, il s’agit par contre d’une faculté (je peux exiger la mitoyenneté du mur et l’utiliser ou choisir de m’en construire un); Champ d’application : - tout type de mur Condition : -   ’’Joindre’’ le mur que l’on souhaite rendre mitoyen mais limite Cass. 16/11/1961

IV. Rachat forcé de la mitoyenneté Art. 661 C. civ. Rappel : possible usucapion de la mitoyenneté d’un mur A défaut d’usucapion, le propriétaire d’un mur usurpé peut: Exiger la démolition des ouvrages faits sur son mur (risque 661 C. civ. dans le sens de la cession forcée) Forcer l’usurpateur au rachat de la mitoyenneté (Cass. 2 juin 1977)

Conditions du rachat forcé de la mitoyenneté Elément moral Elément matériel - prise de possession - Fait de profiter des fonctions essentielles du mur voisin ((non) Cass. 2 juin 1977, 4 décembre 2003 et 4 mars 2005) Isolant : controverse – majorité (non) JP Alost, 3 avril 2007, Civ. Bxl 15 mars 2005, JP Ostende, 21 janvier 2004; contra Civ. Anvers, 24 septembre 2007)

Elément matériel – isolant visualisation du problème

Cession ou rachat forcé de mitoyenneté Quand arrête-t-on le prix de la mitoyenneté? A quoi faut-il penser au moment de définir la valeur d’un mur? Peut-on se plaindre de l’impossibilité de rendre mitoyen le mur du voisin en raison de sa technique de construction? (majorité (non) not. JP Grâce-Hollogne, 28 septembre 2004 contra Bruxelles, 6 février 2002 décision critiquée in Chron. not., « Les Biens », Bruxelles, Larcier, 2006, vol. 43, n° 49 )

V. Questions de procédure Qui peut agir et contre qui? - le propriétaire - certains titulaires de droit réel? - une association de copropriétaires ? Art. 577-9 § 1er C. civ.

VI. Droits des copropriétaires mitoyens Droits ordinaires (art. 577-2 C. civ.) notamment droit de poser seul les actes conservatoires et d’administration provisoire, droit d’user et de jouir de la chose commune (spéc. « sa » face du mur – Cass. 3 février 1944) Droits spéciaux (art. 657 et 658 C. civ.) - Appui - Enfoncement - Exhaussement

Droits spéciaux des copropriétaires mitoyens 1. Appui et enfoncement art. 657 C. civ.

Faculté d’appui (suite)

Droits spéciaux des copropriétaires mitoyens 2. exhaussement art Droits spéciaux des copropriétaires mitoyens 2. exhaussement art. 658 et 659 C. civ.

VII. Charges des copropriétaires mitoyens Charges ordinaires (art. 577-2 C. civ.) - conservation et entretien Charges extraordinaires (art. 655 C. civ.) - réparation et reconstruction - faculté d’abandon (art. 656 C. civ.) - Limites à l’art. 656 C. civ.

VIII. Preuve de la mitoyenneté art. 653 C. civ VIII. Preuve de la mitoyenneté art. 653 C. civ. Présomptions de mitoyenneté

Présomptions de mitoyenneté versus présomptions de non-mitoyenneté (654 C. civ.)

Marques de non-mitoyenneté (suite)

Marques de non-mitoyenneté (suite)

Art. 653 C. civ. et époque à laquelle il y a lieu de se placer Cass. 20/05/1999 (conforme à Cass. 21 mars 1946) – au moment du litige Critique de J. HANSENNE – au moment de la construction (note sous Cass., 20/05/1999, JLMB, 2000, p. 470) Conciliant les points de vue en excluant la possibilité de prendre en compte la « situation intermédiaire », Liège, 25 octobre 2011 et Liège, 31 janvier 2011, JLMB, 2013/8, p. 518 (somm.) et p. 484 (à noter Liège, 25 octobre 2011 va être publié in extenso in rev. fac. dr. ULg sous peu avec une note)

IX. CONCLUSION