LA RECONSTRUCTION À L’IDENTIQUE Patrick E. DURAND Cabinet FRÊCHE & ASSOCIÉS 21, Avenue Victor Hugo - 75116 Paris.

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1 LA RECONSTRUCTION À L’IDENTIQUE Patrick E. DURAND Cabinet FRÊCHE & ASSOCIÉS 21, Avenue Victor Hugo - 75116 Paris

2 POINTS CLEFS  Aux termes de l’article L.111-3 al.1 dans sa rédaction issue de la loi du 12 juillet 2010 : « La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié ».  Trois conditions :  Un bâtiment régulièrement édifié ;  Un bâtiment démoli ou détruit depuis moins de dix ans ;  Un bâtiment à reconstruire à l’identique.  Un principe : un droit à reconstruire « nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire ».  Une exception : un droit à reconstruire « sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement ».

3 1 er condition : un bâtiment régulièrement édifié  Un bâtiment régulièrement édifié s’entend :  soit, d’un bâtiment édifié à une époque où aucune autorisation de construire n’était requise (CE. 15 mars 2006, Ministère de l’Equipement, req. n°266.238).  S’agissant du régime général, la question n’a pas été tranchée mais, à titre d’exemple, la Cour administrative d’appel de Marseille s’en tient à la Loi du 15 juin 1943 (CAA. Marseille, 13 juillet 2010, req. n°10MA01014).  soit, d’un bâtiment réalisé conformément à un permis de construire alors en cour de validité, n’ayant pas été annulé ou retiré (CE. 5 mars 2003, Nicolas Lepoutre, req. n°252.422).  Dès lors que le permis n’a été ni retiré, ni annulé, l’illégalité du permis de construire initial ne saurait être utilement invoquée (CAA. Marseille, 7 mai 2010, Cne de Tomino, req. n°08MA01778) ; du moins s’il est définitif (CE. 13 décembre 2006, M. et Mme Caitucoli, req. n°284.237).

4 2 eme condition : un bâtiment démoli ou détruit depuis moins de dix ans  Depuis la loi du 12 mai 2009, l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme non seulement ne règlemente plus la cause de la disparition du bâtiment mais en outre vise expressément sa démolition, et non plus seulement sa destruction :  Il s’ensuit qu’il n’est plus nécessaire que le bâtiment ait été détruit par un sinistre. Bien plus, mais sous réserve de la fraude, le droit de reconstruire semble pouvoir bénéficier aux démolitions volontaires.  Ce régime est applicable à tout permis de reconstruire délivré à compter du 14 mai 2009, y compris si le bâtiment a été détruit ou démoli avant cette date.  En revanche, cette même loi a introduit un délai de dix ans pour exercer ce droit.  Ce délai court à compter de la date de destruction ou de démolition du bâtiment à reconstruire.  C’est à la date de délivrance de l’autorisation de reconstruire qu’il y lieu d’établir l’ancienneté de la destruction ou de la démolition de l’ouvrage à démolir.

5 3 eme condition : un bâtiment à reconstruire à l’identique  L’article L.111-3 pose le principe selon lequel le droit de reconstruire qu’il prévoit ne peut être mis en œuvre qu’aux fins de reconstruire à l’identique le bâtiment initial.  Compte tenu du caractère « dérogatoire » de ce dispositif, cette condition fait l’objet d’une application nécessairement stricte. La condition d’identité concerne : La destination, l’ensemble des caractéristiques architecturales du bâtiment et implique sa reconstruction intégrale (CAA. Marseille, 7 février 2008, req. n°05MA00811) ; Son implantation sur le terrain et, bien entendu, le terrain lui-même (CAA. Marseille, 20 novembre 2009, Michelle A, req. n°07MA03486). Bien entendu, cette exigence s’oppose à ce qu’après la délivrance du permis de reconstruire, les caractéristiques du bâtiment soient modifiées par le jeu d’un « modificatif » qui sera illégal dès lors que le permis de construire primitif a été délivré au titre de l’article L.111-3 (CAA. Nancy, 18 décembre 2008, req. n°07NC01286).  Néanmoins, la jurisprudence admet quelques modifications mineures.

6 Principe : « nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire »  Au regard de la finalité de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme et de la jurisprudence rendue en la matière, il semble que par dispositions d’urbanisme, il faille entendre non seulement les dispositions trouvant leur fondement dans le Code de l’urbanisme mais plus généralement l’ensemble de celle qui pourraient s’opposer à la délivrance d’un permis de construire en application de l’article L.421-6 du Code de l’urbanisme, y compris celles frappant d’inconstructibilité le terrain d’assiette du bâtiment à reconstruire (Rép. Min. n°4246, JOAN 10 mars 2003, p.1842 ; Rép. Min. n°87605, JOAN, 07/11/2006, p.11674).

7 Exception : « sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles s’y opposent »  Cette limitation peut résulter directement des documents visées par l’article L.111-3. A priori, elle peut également être indirecte et résulter d’un document devant être annexé au PLU  Ainsi avant même la loi du 12 juillet 2010, le Conseil d’Etat a précisé que cette limitation pouvait résulter d’un PPRN dès lors qu’il doit être annéxé au PLU (CE. 17 décembre 2008, Michel A., req. n°305.409).  En principe, cette limitation doit être clairement exprimée.  Le Conseil d’Etat a toutefois considéré qu’un PPRN classant le terrain au sein d’une zone où les constructions nouvelles étaient interdites constitue une disposition d’urbanisme s’opposant à la mise en œuvre de l’article L.111-3 (CE. 17 décembre 2008, Michel A., req. n°305.409).  Les PLU et les PPRN peuvent s’opposer purement et simplement à la mise en œuvre du droit à reconstruire mais il peuvent également prévoir le conditionner à des « règles particulières » (CAA. Bordeaux, 21 novembre 2005, Mme Silvana Assier de Pompignan, req. n°02BX01600).  Par ailleurs, indépendamment des limitations résultant des documents d’urbanisme, la nouvel rédaction de l’article L.111-3 ne semble pas s’opposer à la prise en compte, au titre de l’article R.111-2, des risques pesant sur le bâtiment à reconstruire.