Le bail commercial est-il toujours adapté aux besoins des entreprises ? Paris, le 4 avril 2016 Guillaume SAVARD Associé, MRICS AGILIA Consulting 1.

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1 Le bail commercial est-il toujours adapté aux besoins des entreprises ? Paris, le 4 avril 2016 Guillaume SAVARD Associé, MRICS AGILIA Consulting 1

2 Tendances de fond L’incertitude comme donnée structurelle Pas ou peu de croissance Evolution vers une économie de l’usage Diffusion des nouveaux modes de travail Généralisation de la géolocalisation Progrès rapides de l’impression 3D Points spécifiques à l’immobilier d’entreprise Déménager pour les entreprises = contrainte ! Niveau de service proposés par les propriétaires = des marges d’amélioration 2 Présentation ADI Atelier RENAULT – Le 4 avril 2016

3 Caractéristiques d’un bail vs besoins d’une entreprise type (<5.000 m²) Objet complexe Visibilité et prévisibilité Négociation une fois pour toutes Droit d’utilisation concédé par propriétaire Relation conflictuelle Usage Variation Flexibilité Contrat de prestation de services Relation « Satisfait/Satisfait » 3 Présentation ADI Atelier RENAULT – Le 4 avril 2016

4 Les attentes des entreprises « type » 4 Présentation ADI Atelier RENAULT – Le 4 avril 2016

5 Les attentes des entreprises « type » 1. Une approche en coût complet Loyer Charges locatives Fiscalité Services aux occupants Amortissements Entretien/Aménagements Facturé par propriétaire Pris en charge par locataire Facturé par propriétaire Pris en charge par locataire 350 50 120 25 Source : Analyses AGILIA Consulting – En € HT par m² 5 Présentation ADI Atelier RENAULT – Le 4 avril 2016

6 Pourquoi ? ‒Indicateur opérationnel ‒Refacturation facilitée ‒Appréhension de l’efficacité de l’espace ‒Prise en compte du coût de la conformité € par poste Les attentes des entreprises « type » 2. Un coût retraité par poste Nb de postes x 6 Présentation ADI Atelier RENAULT – Le 4 avril 2016

7 21 6 55% Les attentes des entreprises « type » 3. Un coût variabilisé dans le temps et l’espace Evolution de la durée ferme des baux à Londres (années) (2010 à 2014) Taux d’utilisation moyen par poste de travail en IDF (2013-2015) Source : DTZSource : JLL 7 Présentation ADI Atelier RENAULT – Le 4 avril 2016

8 La problématique des propriétaires 8 Présentation ADI Atelier RENAULT – Le 4 avril 2016

9 Evolution du marché simulé de la location de bureaux en IDF (Take Up x Loyer Prime retraité de l’inflation et des franchises) Marché 2005 = Base 100 La problématique des propriétaires 9 Source : Brokers, analyses AGILIA Consulting Présentation ADI Atelier RENAULT – Le 4 avril 2016

10 Que se passe-t-il à l’étranger ? 10 Présentation ADI Atelier RENAULT – Le 4 avril 2016

11 There will be higher demand for dynamically configurable spaces Subleasing will be bigger than leasing A Google+ or Uber like-entrant will completely disintermediate the brokerage business 11 Source : DELOITTE Que se passe-t-il à l’étranger ? Présentation ADI Atelier RENAULT – Le 4 avril 2016

12 Que se passe-t-il à l’étranger ? Nombre de postes de travail Niveau de service et de personnalisation Serviced Offices Coworking & Shared Offices Source : Analyses AGILIA Consulting 12 Présentation ADI Atelier RENAULT – Le 4 avril 2016

13 Que se passe-t-il à l’étranger ? Nombre de postes de travail Niveau de service et de personnalisation Serviced Offices Coworking & Shared Offices Managed Offices Source : Analyses AGILIA Consulting 13 Présentation ADI Atelier RENAULT – Le 4 avril 2016

14 Que se passe-t-il à l’étranger ? 800.000 m² 200.000 65.000 D’ici 202020152018 Source : Communication financière 14 Présentation ADI Atelier RENAULT – Le 4 avril 2016

15 Quels scénarios possibles en France ? 15 Présentation ADI Atelier RENAULT – Le 4 avril 2016

16 Quels scénarios possibles en France ? Option 1. Une impulsion donnée par les bailleurs Un toilettage du bail pour le rendre plus systématiquement ‘tenant friendly’ Une réorganisation du parc locatif des bailleurs les plus importants autour d’immeubles bien placés, multi-locataires, intégrant des services étendus La mutualisation des espaces communs et espaces support dans ces immeubles L’organisation d’une relation bailleur/locataires autour d’une Direction Commerciale… Employant des Account Managers accompagnant des besoins dans la durée La réalisation des travaux d’aménagement et d’équipement par les propriétaires Un moyen puissant de prolonger l’offre locative actuelle… et de créer des barrières à l’entrée 16

17 Quels scénarios possibles en France ? Option 2. Une impulsion donnée par les utilisateurs Le développement d’une logique de collaboration entre utilisateurs L’organisation d’un marché rationnel de la colocation, grâce à la géolocalisation : A la maille d’un immeuble A la maille d’un secteur géographique La création d’une impulsion par des groupes d’acteurs partageant des besoins proches et organisés en club ou filière : L’ADI France Domaine Des entreprises ne se connaissant pas mettant en œuvre un GIE Les membres d’un écosystème industriel Une prolongation du portefeuille d’implantation des grands groupes profitant à des tiers 17

18 Quels scénarios possibles en France ? Option 3. Une impulsion donnée par un « Disrupteur » Des nouveaux acteurs pénétrant le marché, créant des ‘foncières virtuelles’ … prenant à bail des immeubles et supportant le risque d’une commercialisation au poste … en s’appuyant sur des produits assuranciels pour se couvrir contre le risque de vacance … en s’appuyant sur une double compétence : mutualiser l’ensemble des coûts et supprimer les inefficiences … en créant un actif non physique constitué de la relation créée avec le client Acteurs les mieux placés : Opérateurs existants, spécialistes PM/FM, brokers… 18 Présentation ADI Atelier RENAULT – Le 4 avril 2016

19 19 Annexe : cartographie de l’offre d’espaces flexibles