Opération spéciale ISF « nue-propriété PERL »

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1 Opération spéciale ISF « nue-propriété PERL »
Cas pratique Opération spéciale ISF « nue-propriété PERL » Test 30/03/2017

2 Exemple d’optimisation fiscale sur l’IR et l’ISF
Fiscalité de l’investisseur IR : 40% ISF : 0,55% ISF annuel : € IR sur revenus fonciers : € Patrimoine ISF et revenus fonciers Patrimoine taxable ISF : 1 M€ Revenus fonciers : € Assurance vie : € Test 30/03/2017

3 Situation de l'Investisseur
Biens sélectionnés Nue propriété Estimation pleine propriété Lot Type Etage Pkg et Cave Surface pondérée Prix de vente Valeur actuelle Valeur à terme (*) A12 3p 1er oui 72,5 m² € € € 72,5 M2 (*) A l'extinction de l'usufruit selon ces hypothèses : Taux d'inflation estimé 1,5% /an Revalorisation des biens 0,0% /an Situation de l'Investisseur Financement Fiscalité Quotité Montant Taux ISF 0,55% Fonds propres 0% 0 € Impôt / revenus fonciers 40,00% Prêt / 15 ans in fine 100% 4,00% Prélèvements sociaux 12,10% amortissable 0,00% dont, part déductible 5,80% Adossement assurance-vie 55% € 3,50% Profit de l'Opération Profit de l'opération € Débours net mensuel moyen -225 € *hors gain contrat assurance-vie Estimation des biens à la revente € Taux de Rendement Interne 7,3% (Net de Fiscalité) Test 30/03/2017

4 Test 30/03/2017

5 Acquisition d’un 3 pièces à Antibes de 70m² d’une valeur de 350 000 €
Prix d’acquisition réduit à 60% de sa valeur Aucun risque ni aléa locatif Confort de gestion Aucun frais ni aucune charge Aucune fiscalité Aucune durée minimum de détention Effort d’épargne de 225€/mois pendant 15 ans, et € d’économie d’impôt - TRI : 7,3% * Crédit remboursé par la capitalisation du contrat d’assurance vie : Financement par prêt in fine de 16 ans au taux de 4%, adossement assurance-vie à 55% valorisé à 3% / an Test 30/03/2017

6 LE FINANCEMENT Découvrez les financements et les garanties pour l’acquisition d’un bien en nue-propriété Test 30/03/2017

7 Le financement MONTANT :
Le prix d’acquisition de la nue-propriété peut être financé jusqu’à 100 % par emprunt. Ce prix représente une quote-part de la valeur du bien en pleine propriété dépendant de la durée de l’usufruit temporaire et variant ainsi : Durée de l’usufruit Prix de la nue-propriété / valeur en pleine propriété 15 ans 60% 16 ans 58% 17 ans 56% 18 ans 54% 19 ans 52% 20 ans 50% Test 30/03/2017

8 Le financement DUREE GARANTIES
Généralement, la durée du financement est la même que celle de l’usufruit temporaire, soit entre 15 et 20 ans auxquels s’ajoute le délai de construction de 12 à 24 mois pour les ventes en état futur d’achèvement. GARANTIES  L’hypothèque (ou PPD pour le prix payé à l’acte) constitue la garantie principale du financement d’une acquisition PERL : la nue-­propriété d’un bien est un droit réel immobilier qui peut être cédé ou hypothéqué librement, sans intervention de l’usufruitier. En cas de crédit in fine, il est habituel d’adosser un contrat d’assurance vie dont la capitalisation permet de rembourser l’emprunt à l’échéance. Test 30/03/2017

9 LIQUIDITE DE LA GARANTIE
Le financement VALEUR DE LA GARANTIES  La valeur de la nue-propriété augmente mécaniquement au fil du temps jusqu’à atteindre la valeur de la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. Indépendamment de l’évolution des prix de l’immobilier, la valeur de la garantie s’apprécie automatiquement alors que l’encours du prêt reste fixe (in fine) ou diminue (amortissable). LIQUIDITE DE LA GARANTIE  En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut réaliser sans difficulté sa garantie car : ­il n’y a pas d’avantage fiscal spécifique attaché à l’acquisition de la nue-propriété en première main (contrairement aux schémas Robien et Borloo) et par conséquent, pas de décote sur le marché secondaire ­la généralisation du schéma PERL fait naître un marché secondaire actif ­de nombreux épargnants cherchent à investir dans des biens dont l’usufruit est plus court et qui n’existent que sur le marché secondaire Test 30/03/2017

10 RISQUE DE L’EMPRUNTEUR :
Le financement RISQUE DE L’EMPRUNTEUR : Les clients sont le plus souvent propriétaires de leur résidence principale, âgés de 35 à 55 ans et sans besoin immédiat de revenus complémentaires. L’économie de l’opération ne repose pas sur la perception d’un loyer, ce qui élimine toute défaillance d’emprunteur provenant du facteur locatif (impayé, vacance…). Test 30/03/2017

11 Pour toute information complémentaire, votre contact PERL :
Eve blanchet : 30/03/2017