Investissement en nue-propriété

Présentation au sujet: "Investissement en nue-propriété"— Transcription de la présentation:

1 Investissement en nue-propriété
Opération spéciale ISF « nue-propriété PERL » 30/03/2017

2 Sommaire Le démembrement en toute simplicité
Les avantages de l’investissement en nue-propriété PERL Les profils des investisseurs Le financement Test 30/03/2017

3 Le démembrement en toute simplicité
30/03/2017

4 Le démembrement de propriété
La nue-propriété résulte d’un démembrement de la pleine propriété en 2 parties Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien, par exemple de le revendre. L’usufruitier temporaire a le droit de jouir du bien et d’en percevoir les revenus. L’investisseur en nue-propriété acquiert un bien immobilier à un montant représentant entre 50 et 60 % de sa valeur en pleine propriété. Bon à savoir : l’acquisition en nue-propriété n’est assortie d’aucune durée minimale de détention, l’investisseur peut donc revendre son bien à tout moment. 30/03/2017

5 L’usufruitier L’usufruitier est un institutionnel qui loue le bien pendant une période de 15 à 20 ans et en perçoit les revenus. En contrepartie : l’usufruitier est tenu aux dépenses d’entretien tendant à la conservation du bien, il est redevable des taxes (foncière, habitation), impôts afférents au bien (Impôt de Solidarité sur la Fortune, Impôt sur le Revenu) et travaux d’entretien. Tous ces engagements sont fixés par convention au moment de l’acquisition. 30/03/2017

6 Démembrement temporaire : 15 à 17 ans
Pleine propriété Démembrement temporaire : à 17 ans Nue-propriété Investisseurs privés Usufruit Bailleur institutionnel Pleine propriété Reconstitution de la pleine propriété sans frais ni formalité © PERL Test 30/03/2017

7 Les avantages de l’investissement
Test 30/03/2017

8 1. Privilégier une haute qualité patrimoniale
Pérennité et patrimoine sont assurés par : Le secteur géographique privilégié La qualité de construction 30/03/2017

9 2. Maximiser sa capacité d’investissement
Un prix d’acquisition réduit : Le nu-propriétaire perçoit immédiatement 15 ans de loyers (prix réduit de 40 %) L’usufruit est calculé de la façon suivante : Hypothèses : durée 15 ans Taux d’occupation 100% Rendement locatif brut : 4%, Charges 21% (gestion 8%; assurances 5%, taxe foncière 8%) Loyers et charge : taux inflation 1,5%; Taux actualisation 4% 30/03/2017

10 3. Une véritable valorisation patrimoniale
Valeur future de la pleine propriété Années 5 15 10 40 60 Valeur Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété 125  Valorisation économique Valeur de la pleine propriété 100 TRI : 5,01%  Valorisation mécanique Hypothèses Taux d’inflation : 1,5% Revalorisation du bien : 0% l’an. 30/03/2017

11 4. Une fiscalité particulièrement attractive
La nue propriété est un investissement totalement défiscalisé : Pas d’impôt sur le revenu Pas de prélèvements sociaux - Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LDF 2004 Ne rentre pas dans la base taxable d’ISF - Art 885 CGI La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier - Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LDF 2004 Exonération de plus-values en fin de démembrement - Art 1133 CGI 30/03/2017

12 4. Optimiser la fiscalité
La nue-propriété permet d’optimiser la fiscalité existante : Défiscalisation des revenus fonciers existants Dès lors que l’investissement est réalisé à crédit Art 31 d) CGI, Art 156-I-3° CGI Réduction de l’ISF du montant de la nue propriété - Art 885 et 768 CGI et Cour Cass 31/03/2009 Si l’investisseur a les disponibilités nécessaires à l’acquisition du bien, il convertit ainsi un élément de son patrimoine imposable à l’ISF, en un élément non-imposable. Si l’investisseur contracte un emprunt pour financer la nue-propriété, il pourra compter l’emprunt contracté parmi les éléments de son passif déductible Hors plafonnement des réductions d’impôt soumises aux niches fiscales Plafonnement global des réduction d’impôt limité à 8% du revenu imposable € pour certains investissements (Scellier, Robien – Borloo, Malraux, Girardin, FCPI …) 30/03/2017

13 4.1 Déduction des intérêts d’emprunt
La nue-propriété PERL est un investissement particulièrement efficace pour neutraliser des revenus fonciers existant : L’absence de loyers liée à l’acquisition de la nue-propriété n’entraîne aucune fiscalité nouvelle sur d’éventuels revenus concernant cette opération. Par ailleurs l’absence de revenus locatifs génère, lorsque l’acquisition de la nue-propriété est réalisée à crédit, un déficit foncier permettant de neutraliser les revenus fonciers existants, procurant une économie d’IR et de Prélèvements Sociaux (12,1%). Pour un investissement en nue-propriété PERL, l’imputation des intérêts d’emprunts pour le nu-propriétaire dans le calcul des revenus fonciers est définitivement autorisée par la loi de finances rectificative pour 2008, l’usufruitier étant un bailleur institutionnel à vocation sociale. Cliquer sur l’image pour télécharger l’article 82 de la loi de finances 30/03/2017

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15 4.2 Défiscalisation ISF Les personnes physiques disposant d’un patrimoine supérieur à € au 1er janvier 2010 sont redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et doivent souscrire une déclaration de leur patrimoine, accompagnée du paiement de l’impôt, au plus tard le 15 juin 2010. La détention d’une nue-propriété PERL échappe à l’ISF aussi longtemps que dure le démembrement. En effet l’ISF est supporté par l’usufruitier sur la valeur totale du bien. Art n° 885G du CGI Si l’investisseur a les liquidités nécessaires à l’acquisition du bien, il convertit ainsi un élément de son patrimoine imposable à l’ISF, en un élément non-imposable à l’ISF. Si l’investisseur contracte un emprunt pour financer la nue-propriété, il pourra compter l’emprunt contracté parmi les éléments de son passif déductible. 30/03/2017

16 Défiscalisation ISF Un principe encore confirmé par un arrêt de la Cour de Cassation « Le nu-propriétaire d’un bien immobilier avait déduit de son actif taxable à l’ISF l’emprunt contracté pour acquérir ses droits et financer des travaux. L’administration puis les juges du fond lui ont refusé cette déduction au motif que la nue-propriété est exonérée d’ISF. L’arrêt de la cour d’appel est cassé pour erreur de droit. S’il est vrai qu’un bien grevé d’usufruit est taxable chez l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété et qu’il n’a donc pas à figurer dans le patrimoine imposable du nu-propriétaire, il ne constitue pas un bien exonéré. » Cass com n° (n°305-FD), MF n°6476 30/03/2017

17 5. Cultiver la sérénité Aucun risque locatif, aucun souci de gestion
Tous les loyers indexés ayant déjà été ‘versés’ à l’acquisition Toutes les démarches liées aux biens sont effectuées par l’usufruitier Aucune charge ni dépense imprévue Toutes les charges, impôts, taxes et risques locatifs sont payés par l’usufruitier Les petites et grosses réparations sont supportées par l’usufruitier (605 et 606 C Civ) Un climat de totale sécurité conféré par l’usufruitier - Spécialiste de la gestion locative – ESH, Offices publics municipaux et départementaux Mission de Service Public Meilleurs gages de pérennité, solvabilité Une restitution des biens après remise en état 30/03/2017

18 6. Profiter d’une totale liberté
Pendant la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire peut revendre son bien à tout moment. Il ne lui est imposé aucune durée minimale de détention. Aucune perte des avantages fiscaux. A la demande du nu-propriétaire, PERL pourra proposer un acquéreur. Celui-ci bénéficiera des mêmes avantages fiscaux que le nu-propriétaire initial Test 30/03/2017

19 7. Une sortie sécurisée par une loi d’ordre public
Aux termes de la Loi du 13 juillet 2006 (Art Loi ENL) Les baux consentis par l’usufruitier aux locataires sont automatiquement échus au jour de l’extinction de l’usufruit Les nus-propriétaires sont autorisés, 6 mois avant l’extinction de l’usufruit, à donner congé au locataire pour vendre ou occuper eux-mêmes l’appartement. Ils peuvent également louer le bien (bail Loi 89 ) Au cas où un locataire, relevant toujours des plafonds de ressources sociaux serait contraint de quitter l’appartement, l’usufruitier a l’obligation de lui proposer une solution de relogement au sein de son parc. Test 30/03/2017

20 La simplicité d’un investissement en nue-propriété avec PERL c’est :
Privilégier une haute qualité patrimoniale Maximiser sa capacité d’investissement Profiter d’une totale liberté Optimiser sa fiscalité Cultiver la sérénité Test 30/03/2017

21 Les profils des investisseurs
Test 30/03/2017

22 Le profil des investisseurs
Situation personnelle et professionnelle Age : 35 à 60 ans Professions : Professions libérales (29%), Retraités (17%), Cadres supérieurs salariés (55%), Cadre salariés (15%) , Chefs d’entreprises (8%) Situation familiale : Personne vivant en couple (75%), Célibataire (19%), Divers Des investisseurs majoritairement issus des CSP  « + » Test 30/03/2017

23 Le profil des investisseurs
Situation fiscale : Impôt sur le revenu : TMI à 40% pour 50% des acquéreurs Impôt sur la fortune : près de la moitié des investisseurs en nue-propriété détiennent un patrimoine taxable à l’ISF Test 30/03/2017

24 Le profil des investisseurs
Situation immobilière : Forte appétence pour l’immobilier 84% des acquéreurs détiennent des revenus fonciers Test 30/03/2017

25 Les objectifs d’investissement
Retraite, revenus complémentaires au terme Patrimoine résidentiel futur Transmission Protection familiale Valorisation du patrimoine Epargne de précaution Diversification patrimoniale Optimisation fiscale Test 30/03/2017

26 Le profil des investisseurs
1- Profil sans revenus fonciers (16%) Recherchant la sécurité locative, une valorisation certaine sur un secteur prime. 2- Profil avec revenus fonciers (84%): Recherchant un produit sécurisé permettant de réduire l’IR via un financement in fine et de ne pas créer de nouveau RF. Pour 75% d’entre eux les RF sont compris entre 5 000€ et € par an. 3- Profil avec revenus fonciers et ISF (55%): Recherchant la diversification du patrimoine tout en diminuant leur ISF. Test 30/03/2017

27 Le financement Test 30/03/2017

28 Le financement MONTANT :
Le prix d’acquisition de la nue-propriété peut être financé intégralement par emprunt. Ce prix représente une quote-part de la valeur du bien en pleine propriété dépendant de la durée de l’usufruit temporaire et variant généralement ainsi : Durée de l’usufruit Prix de la nue-propriété / valeur en pleine propriété 15 ans 60% 16 ans 58% 17 ans 56% 18 ans 54% 19 ans 52% 20 ans 50% Test 30/03/2017

29 Le financement DUREE GARANTIES
Généralement, la durée du financement est la même que celle de l’usufruit temporaire, soit entre 15 et 20 ans auxquels s’ajoute le délai de construction de 12 à 24 mois pour les ventes en état futur d’achèvement. GARANTIES  L’hypothèque (ou PPD pour le prix payé à l’acte) constitue la garantie principale du financement d’une acquisition PERL : la nue­propriété d’un bien est un droit réel immobilier qui peut être cédé ou hypothéqué librement, sans intervention de l’usufruitier. En cas de crédit in fine, il est habituel d’adosser un contrat d’assurance vie dont la capitalisation permet de rembourser l’emprunt à l’échéance. Test 30/03/2017

30 LIQUIDITE DE LA GARANTIE
Le financement VALEUR DE LA GARANTIE La valeur de la nue-propriété augmente mécaniquement au fil du temps jusqu’à atteindre la valeur de la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. Indépendamment de l’évolution des prix de l’immobilier, la valeur de la garantie s’apprécie automatiquement alors que l’encours du prêt reste fixe (in fine) ou diminue (amortissable). LIQUIDITE DE LA GARANTIE  En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut réaliser sans difficulté sa garantie car : ­il n’y a pas d’avantage fiscal spécifique attaché à l’acquisition de la nue-propriété en première main (contrairement aux schémas Scellier, Robien, Borloo) ­de nombreux épargnants cherchent à investir dans des biens dont l’usufruit est plus court et qui n’existent que sur le marché secondaire Test 30/03/2017

31 RISQUE DE L’EMPRUNTEUR :
Le financement RISQUE DE L’EMPRUNTEUR : Les clients sont le plus souvent propriétaires de leur résidence principale, âgés de 35 à 55 ans et sans besoin immédiat de revenus complémentaires. L’économie de l’opération ne repose pas sur la perception d’un loyer, ce qui élimine toute défaillance d’emprunteur provenant du facteur locatif (impayé, vacance…). Test 30/03/2017

32 Pour toute information complémentaire, votre contact PERL :
Eve blanchet : 30/03/2017