L’élaboration de la CUS : une question de méthode

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1 L’élaboration de la CUS : une question de méthode
7 juin 2017 L’élaboration de la CUS : une question de méthode Union sociale pour l’habitat

2 La CUS 2:

3 Une philosophie générale qui demeure
La CUS est un contrat obligatoire entre un organisme de et l’Etat, conclu pour une période de 6 ans Elaborée en tenant compte des politiques territoriales et d’habitat, notamment des PLH Construite sur la base d’un PSP approuvé depuis moins de trois ans Le cadre de la CUS est clairement défini dans la loi Une partie stratégique Etat des lieux Orientations stratégiques Plan d’actions Un cahier des charges de gestion sociale qui intègre les nouveaux objectifs de la LEC Des engagements chiffrés avec des indicateurs passibles de sanctions

4 La CUS 2 : le Calendrier Les engagements des CUS en vigueur au 28 janvier 2017 sont prorogés jusqu’au 31 décembre 2017 Avant le 1er janvier 2018, transmission au préfet du département du siège d’un projet de CUS 2 Avant le 1er  juillet 2018, signature d’une CUS 2 avec effet au 1er janvier 2018 (1er janvier 2018/31 décembre 2023) Le nouveau décret sur les indicateurs sera allégé

5 La CUS 2 : les changements

6 Collectivités associées
les départements, ainsi que les EPCI "tenus de se doter d'un PLH" ou compétent en matière d’habitat avec au moins un QPV nécessairement signataires pour les OPH qui leur sont rattachés peuvent être signataires, à leur demande, pour les organismes disposant d'un patrimoine sur leur territoire l'absence de signature ne fait pas obstacle à la conclusion de la CUS

7 Un cadre d’association des parties prenantes renouvelé
Pour les personnes publiques signataires de la CUS, l’intégralité du projet de CUS devra leur être présenté des zooms spécifiques sur chacun des territoires Pour les collectivités locales non signataires, les associer dans les mêmes conditions que dans le cadre de la 1ère génération de CUS : Préparation d’un document présentant un état des lieux et les orientations stratégiques uniquement pour le patrimoine situé sur le territoire concerné Transmission de ce document au moins un mois avant la conduite d’une réunion d’échange avec la personne publique concernée.

8 Les associations de locataires
L’état du service rendu et le cahier des charges de gestion sociale doivent être concertés dans les conditions définies dans le Plan de Concertation Locative dans lequel ces thématiques doivent être inscrites. Trois types d’associations de locataires à concerter dans ce cadre : Les associations de locataires disposant d’une représentation dans le patrimoine du bailleur et affiliées à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation, au Conseil National de l’Habitat ou au Conseil National de la Consommation Les représentants des associations de locataires ayant obtenu plus de 10 % des suffrages exprimés aux dernières élections Les administrateurs élus représentant des locataires

9 Des contenus enrichis Politique sociale en lien avec le volet « mixité sociale et égalité des chances dans l’habitat » de la LEC On retrouve les trois grands volets de la CUS qui recouvre l’ensemble des activités d’un organisme : La politique patrimoniale et d’investissement La politique sociale La politique de qualité de service rendu aux locataires A ces volets principaux s’ajoutent  : Les engagements pris en faveur d’une concertation avec les locataires : PCL et bilan Les engagements en faveur d’une politique sociale et environnementale Le cas échéant, l’énoncé de la politique en faveur de l’hébergement de la politique d’accession

10 La politique patrimoniale et d’investissement
Description du parc en QPV et hors QPV Périmètre / implantations territoriales Principales caractéristiques : âge, financement, typologie Qualification de l’état du service rendu Qualité de la construction et des prestations techniques, la localisation et l’environnement de l’immeuble Méthodologie : critères retenus, pondération… Pour l’ensemble du parc de l’organisme, en QPV et hors QPV, éventuellement des zooms territoriaux notamment pour les EPCI signataires et concertés Actualisation du PSP après le 1er janvier 2015 Principaux résultats du diagnostic stratégique : les enjeux Orientations patrimoniales et scénario validés Aspects financiers Plans d’action

11 La politique sociale : l’état d’occupation sociale
Données issues d’OPS par ensemble immobilier : localisation (ou non) en QPV Cadre de vie (QS...) les ressources la composition des ménages logés et âge Vacance et rotation (optionnel) Dans le respect des règles de la loi Informatique et liberté

12 La politique sociale : l’état d’occupation sociale
Proposition : parvenir à la définition de X catégories d’immeubles En voie de fragilisation (stabilisation de l’occupation) En rééquilibrage de l’occupation En dysfonctionnement : nécessitant une intervention urbaine ou patrimoniale Articulation à prévoir avec : La Qualification sociale du parc du Plan Partenarial de Gestion de la Demande Les orientations d’attribution adoptées par les Conférences Intercommunales du Logement

13 Le Cahier des Charges de Gestion Sociale
Un récapitulatif des objectifs et engagements d’accueil Obligations d’accueil des ménages prioritaires (ACI-ACD) Obligations de mixité sociale (quartile hors QPV aux demandeurs les plus pauvres et relogement NPNRU et objectifs de mixité en QPV) Actions d’accompagnement menées en lien avec les associations d’insertion En lien avec les obligations de la LEC, éventuellement déclinés par les EPCI révisable tous les 6 ans (objectifs de mixité sociale introduits par avenant) NPL

14 La politique de qualité de service rendu aux locataires et la politique environnementale
Développement qualitatif Suivi des réclamations Enquêtes satisfaction Dispositifs de certification et démarche qualité labélisée, Quali’Hlm®, Qualibail… montrer comment on s’engage si aucune démarche n’est aboutie Les impayés Décrire les dispositifs de prévention Politique de maîtrise des loyers et charges En particulier en cas de réhabilitations Plutôt qualitatif

15 Indicateurs obligatoires
PP-1: Nombre de logements locatifs, par mode de financement à trois et six ans Développement qualitatif, : données chiffrées territorialisées, descriptif des territoires d’intervention de l’organisme et de développement, la typologie des logements, des besoins spécifiques. PP-1 bis: Nombre de logements locatifs, par mode de financement, mis en service, dont part hors QPV et part hors RU, à trois et six ans PP-2: Nombre de logements rénovés (Grenelle), parmi le parc de logements classés E, F, G, à trois et six ans Développement qualitatif : données chiffrées territorialisées pour les logements de classe D

16 Indicateurs obligatoires
PS-1: Nombre d’attributions logements suivies de baux signés de réalisées en application des obligations de la LEC Accompagné de données chiffrées portant sur les refus des ménages PS-2: Nombre d’attributions de logements aux ménages prioritaires déclinés dans le PDALHPD et/ou orientations intercommunales , dont part hors QPV, par année SR-1: Nombre de logements accessibles aux personnes à mobilité réduite, par année. NB : L’indicateur SR-1 est accompagné d’un développement

17 Indicateurs optionnels
PP-3: Nombre de logements réhabilités, éligible à un prêt relatif à réhabilitation, parmi le nombre total de logements, à trois et six ans. PP-4: Nombre de logement mis en commercialisation, parmi le parc total de logements, à trois et six ans. Développement qualitatif territorialisé : stratégie en matière de vente, la localisation, état et qualité énergétique, dispositifs de sécurisation des acquéreurs. Prévision du nombre de logements vendus à trois et six ans, dont le nombre de ventes au bénéfice des locataires du parc social.

18 Indicateurs optionnels
PP-5: Nombre de mutations de locataires déjà logés dans le parc d’un organisme parmi le nombre total des attributions, par année. développement qualitatif : politique pour que loyer, typologie et éléments de confort soient adaptés aux évolutions des ménages, dispositifs de mutation mis en place avec d’autres organismes de logement social, mutations opérées dans le cadre du renouvellement urbain ou des QPV PS-3: Nombre d’attributions Dalo, dont part hors des QPV, parmi le parc total de logements, par année. Accompagné de données chiffrées portant sur les refus des ménages (Supprimé dans décret?) G-1: Taux de vacance commerciale supérieure à trois mois, par année

19 CUS « Accession » Si un bailleur a une activité accession, volet "Accession«  Un plan de développement Des engagements Les organismes HLM n'exerçant qu'une activité d'accession signent CUS "Accession" Aucune collectivité ne peut être signataire (seulement associée)

20 Indicateurs Accession

21 CUS Foyers Moins de 50% du patrimoine : engagements "Foyers" en tant que "catégorie autonome"; Entre 50% et 100%, la CUS comporte une partie "Logements Foyers" assimilable à une CUS "Foyers" 100% "foyers", l'organisme réalise une CUS "Foyers". Méthodologie d’élaboration similaire à la CUS bailleurs (y compris pour les PPA d’être signataire des CUS) ●

22 CUS Foyers Indicateurs obligatoires PP-LF-1: idem PP1
PP-LF-1 bis : idem PP1bis PP-LF-2: idem PP2 Indicateur optionnel PP-LF-3: idem PP3 Développement qualitatif politique du gestionnaire en matière de qualité de service et sur sa performance de gestion, notamment sa politique de lutte contre les impayés.

23 les OBJECTIFS OPERATIONNELS
Actualiser son PSP Les objectifs posés par le nouveau cadre réglementaire CADRE REGLEMENTAIRE les OBJECTIFS OPERATIONNELS Objectiver l’occupation sociale du parc, les équilibres de peuplement et les niveaux de loyer Vos obligations Un PSP validé par son organe délibérant depuis moins de 3 ans Elaborer un état des lieux de son occupation sociale en QPV et hors QPV Accueillir des publics à faibles ressources hors QPV et adapter en tant que de besoin ses loyers Anticiper la négociation des objectifs d’accueil avec les EPCI Elaborer sa CUS Actualiser ses engagements CUS Associer les parties prenantes Vos options Mettre en place la Nouvelle Politique des Loyers Identifier les enjeux et opportunités de la mise en place de la NPL pour votre organisme Opérer la conversion de vos surfaces corrigées en surfaces utiles (si NPL)

24 Débuter une mise en œuvre opérationnelle

25 Le plan d’action et le calendrier opérationnel
31/12 : dépôt du dossier 01/01: mise en œuvre effective Le plan d’action et le calendrier opérationnel 30/06/18 : signature PSP validé par son organe délibérant depuis moins de 3 ans 01/01/19 : possible avenant NPL Rédaction d’un avenant à la CUS : objectifs d’accueil différenciés entre organismes

26 Revenus des ménages entrants en 2016 Total des attributions
Les travaux en cours ou qui peuvent être conduits Elaborer un état des lieux de l’occupation sociale et du patrimoine en QPV et hors QPV : Objectiver les spécificités patrimoniales et d’occupation sociale en QPV et hors QPV et les décliner par EPCI / EPT Qualifier le parc qui a fait l’objet d’une attribution récente et les caractéristiques sociales des nouveaux entrants Alimentation de la CUS Préparation de l’association des parties prenantes Revenus des ménages entrants en 2016 Total des attributions Dont hors QPV Dont en QPV <20% plafonds 307 278 29 20-40% plafonds 135 116 19 40-60% plafonds 184 175 9 60-100% plafonds 212 196 16 >100% plafonds 22 Total 860 787 73 Estimer le volume d’attributions à réaliser par rapport à l’objectif de 25% pour le 1er quartile des demandeurs les plus pauvres

27 Répartition du parc en QPV en zone 2 par tranche de loyer
Les travaux en cours ou qui peuvent être conduits Réaliser un état des lieux de sa politique de loyer en QPV et hors QPV Objectiver des loyers plafonds et pratiqués, ses marges de manœuvre Croiser les niveaux de loyer avec les ressources des ménages Décliner cet état des lieux par EPCI / EPT Taux de loyer plafond en € /m² de SH par type de financement d'origine en QPV Alimentation de la CUS Préparation de l’association des parties prenantes Anticipation de l’accueil de public du 1er quartile à un niveau de loyer adapté Identification de l’opportunité de la NPL Répartition du parc en QPV en zone 2 par tranche de loyer Répartition du parc par tranche de loyer et % d’accueil de publics à faibles ressources

28 Les travaux en cours ou qui peuvent être conduits
Mesurer l’adéquation loyer / niveau de ressources / attractivité patrimoniale et territoriale en QPV et hors QPV Segmenter le parc en familles d’enjeux d’accueil de publics à faibles ressources Croiser ces familles avec les niveaux de loyer et l’attractivité des patrimoines et des critères d’arbitrages complémentaires Anticipation de l’accueil de public du 1er quartile à un niveau de loyer adapté Identification de l’opportunité de la NPL Préparation du travail partenarial dans le cadre des CIL et des CIA Identifier les fondamentaux à la mise en place d’une politique de peuplement et de loyer cohérente

29 La NPL, un moyen et une opportunité

30 La Nouvelle Politique des Loyers
La NPL permet, si nécessaire, de rendre compatibles les loyers et les ressources des ménages concernés par l’objectif de 25% d’attributions annuelles hors QPV La NPL est facultative La NPL s’applique aux nouvelles locations seulement. Elle peut concerner tout ou partie du patrimoine.

31 A partir d’un exemple Situation avant Situation après
Les marges de manœuvre de la NPL Situation avant Situation après Ensemble immobilier 1 200 HLMO / m² Ensemble immobilier 2 100 PLA / m² Ensemble immobilier 1 Ensemble immobilier 2 60 PLS LMM = 10 €/m² 80 PLUS LMM = 6 €/m² 60 PLAI LMM = 4 €/m² 20 PLS LMM = 10 €/m² 40 PLUS LMM = 7 €/m² 40 PLAI LMM = 5 €/m² Plafond de ressources : PLUS Plafond de loyer : 5€/m² Plafond de ressources : PLUS Plafond de loyer : 10 €/m² Montant maximal total des loyers : € Montant maximal total des loyers : € Montant maximal total des loyers : 6,6 €/m² € Montant maximal total des loyers : 6,8 €/m² € LMM = Loyer maximum moyen fixé par l’organisme pour chaque plafond de ressources

32 Exemple sur deux ensembles immobiliers
Situation avant la NPL Ensemble immobilier 1 200 HLMO / m² Ensemble immobilier 2 100 PLA / m² Plafond de ressources : PLUS Plafond de loyer : 5€/m² Plafond de ressources : PLUS Plafond de loyer : 10 €/m² Montant maximal total des loyers : € Montant maximal total des loyers : €

33 Exemple sur deux ensembles immobiliers
Situation après la NPL Ensemble immobilier 1 Ensemble immobilier 2 60 PLS LMM = 10 €/m² 80 PLUS LMM = 6 €/m² PLAI LMM = 4 €/m² 20 PLS LMM = 10 €/m² 40 PLUS LMM = 7 €/m² 40 PLAI LMM = 5 €/m² Montant maximal total des loyers : 6,6 €/m² € Montant maximal total des loyers : 6,8 €/m² €

34 La Nouvelle Politique des Loyers
La NPL peut permettre de : déplacer des masses de loyers plafonds d’un immeuble à un autre (par exemple : PLA HLMO) À l’intérieur d’un immeuble, redistribuer les loyers maximums par logement en les regroupant selon les trois catégories PLAI/PLUS/PLS Soit en fixant a priori la catégorie de chaque logement (stock) Soit en fixant un % de logements pour chaque catégorie dans les rotations annuelles (flux) A condition de : Respecter les loyers maximums moyens fixés par catégorie et par ensemble immobilier Rester sous le plafond réglementaire du PLS

35 La Nouvelle Politique des Loyers
Exemple sur un logement Si le (loyer maximum) moyen d’un ensemble immobilier est fixé à 5€ par m² pour les PLAI dans l’annexe NPL de la CUS ; Si pour le premier logement attribué sous plafond de ressources PLAI, l’organisme applique un loyer plafond de 4,50 € par m²; Il pourra fixer comme loyer plafond pour le deuxième PLAI à la relocation de cet ensemble toute  valeur inférieure à 5,50 € par m², à surface identique (les moyennes sont à pondérer par les surfaces) Puisque la contrainte inscrite dans la NPL est de rester en moyenne dans la limite de 5 € par m² pour les logements PLAI attribués après la NPL dans l’ensemble immobilier.

36 Une approche patrimoniale et territoriale : quelle articulation des objectifs ?
EPCI 3 25% ? OLS 1 25% OLS 4 25% EPCI 1 20% ? OLS 3 25% EPCI 4 23% ? OLS 2 25% EPCI 2 28% ?

37 La Nouvelle Politique des Loyers au service des objectifs de mixité
Un moyen et une opportunité Quelle implication ? quelles attentes des EPCI ? Quelles implications de l’inter-organismes ? Les situations devront être analysées au cas par cas, territoire par territoire, organisme par organisme Chaque organisme devra se poser des questions pour chaque territoire et pour l’ensemble de son patrimoine, en coordination avec les autres organismes, afin d’évaluer la capacité du patrimoine à contribuer à l’atteinte des objectifs de mixité ? : Le jeu de la rotation est-il suffisant ? Quelle contribution de l’offre nouvelle ? Le respect des objectifs de mixité rend-il nécessaire d’opérer des baisses de loyer ? Si oui, quel volume de logements est concerné ? Est-il opportun, nécessaire d’opter pour la NPL?

38 La NPL, une opportunité pour les organismes
Des rééquilibrages possibles Des loyers HLMO souvent bas, parfois sous le plafond de l’APL, mais relevant des plafonds PLUS Des loyers (PLA…) trop élevés La prise en compte du couple loyer/charges, donc du reste pour vivre Mais des évolutions lentes, car effectives à la relocation Une prise en compte des réhabilitations au travers d’une évolution des maximums et des loyers

39 A quelle condition les organismes pourront pratiquer des hausses de loyers
Le marché permettra-t-il d’envisager des loyers au niveau du PLS Surtout en territoire peu tendu ou détendu Les réservataires (Etat, collectivités, Action logement) consentiront-ils à des hausses de loyer de logements qu’ils ont conventionnés ? Les EPCI accepteront-ils que des hausses de loyers soient pratiquées ou compensent intégralement les baisses ?

40 Quelles conséquences sur l’organisation et le management?
Un impact sur le processus « du congé à l’attribution » Quelle organisation pour suivre la vocation des logements (PLS, PLUS ou PLAI) Selon que l’on raisonne en flux ou en stock Comment et quand fixe-t-on les maximums affectés aux logements et les niveaux de loyer pratiqués ? Quels outils de suivi ? Des développements informatiques sont-ils nécessaires ? Un enjeu managérial organisationnel entre les services

41 Les loyers des baux en cours après la loi Egalité Citoyenneté

42 Les loyers des baux en cours après la loi Egalité Citoyenneté (NPL ou pas)
La révision a lieu au 1er janvier de chaque année. Elle ne peut dépasser la variation de l’indice IRL du deuxième trimestre. Ex pour le premier janvier 2017, l’IRL du 2ème trimestre est égal à 0. Les loyers pratiqués en Hlm n’augmenteront pas en 2017.

43 Les loyers des baux en cours après la loi Egalité Citoyenneté (NPL ou pas)
Une augmentation dérogatoire est possible, avec l’accord du préfet et pour une durée à définir avec lui, dans le cadre : d’un plan de redressement approuvé par la CGLLS ; d’une réhabilitation dans la limite de 5% par an (+ IRL) et des plafonds ; sans limite (sauf celle du plafond PLS), en cas d’accord article 42 (loi du 23 décembre 1986) avec les locataires et leurs associations.

44 Les loyers : sans/avec la NPL
SANS NPL AVEC NPL Variation annuelle des loyers pratiqués IRL ou IRL + 5% ou Accord collectif Loyer maximum de l’ensemble immobilier (surface) Inchangée Passage possible en surface utile (ou corrigée) pour tout ou partie du patrimoine IRL Augmentation possible dans le respect de la masse des loyers maxi. de l’ensemble immobilier Loyer maximum de l’ensemble immobilier en cas de travaux Inchangé Augmentation possible de la masse des loyers maxi.

45 Le SLS

46 Le SLS: des évolutions sensibles au 1er janvier 2018
Suppression des possibilités de modulations et dérogations du barème via la CUS Taux d’effort maxi porté à 30% pour L + SLS (au lieu de 25%) Sanction en cas de défaut de réponse à l’enquête SLS pendant deux ans: perte du droit au maintien dans les lieux Le seuil de perte du droit en cas de dépassement 2 ans de suite des plafonds de ressources est porté à 150% du PLS (au lieu de 200% du plafond d’ entrée). La perte du droit intervient au bout de 18 mois au lieu de 3 ans.

47 Contacts Pierre Frick Adjoint au Directeur de la DMOP
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