Actualité des Financements et Investissements Immobiliers

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1 Actualité des Financements et Investissements Immobiliers
PRESENTATION DU FINANCEMENT 4P Bertrand du Marais (*) et Stanislas Ordody (**) RICS / Kegde Actualité des Financements et Investissements Immobiliers 29 novembre 2016 (*) Conseiller d’Etat , Président du Think tank FIDES ( ), (**) Docteur en Economie, MRICS Registered Valuer,cadre dans une grande banque (

2 Le Financement 4P Un instrument de financement original et alternatif dont la rémunération est fondée sur le partage, selon un pourcentage convenu à l’avance et contractualisé, de la performance de l’entreprise, mesurée par son EBITDAR. S’impute sur chaque échéance de remboursement la quote-part de l’EBITDAR de la période correspondante ainsi calculée Définition de l’EBITDAR

3 Le Financement 4P Se conçoit comme une dette « senior » de premier rang : Créance sécurisée, subordination des avances ou fonds propres, pari passu avec les créances de même rang Répond aux critères classiques d’une créance : Remboursable, rémunération déterminable, possibilité de constater la cessation de paiement Rend l’économie de l’entreprise/projet plus stable et résiliente : Charge financière prévisible car toujours proportionnelle au résultat de l’entreprise. Entreprise pérenne tant que l’EBITDAR est positif Entreprise / projet libéré de l'évolution du taux d'intérêt ; sa valeur en phase avec son économie réelle Assoit la réputation de l’emprunteur : chiffre d'affaires et son périmètre à définir et maîtriser clauses de transparence et de professionnalisme (informations/ratios certifiés de la performance) engagement à ne pas souscrire d'autres dettes sans l'accord des prêteurs

4 Avantages comparatifs du Financement 4P tableau en annexe
Lien entre taux d’intérêt et % du partage de l’EBITDAR (TRI du financement ) Les deux formes de contrat reliées, le taux d’intérêt devient fonction du % de partage, expression de l’appréciation du risque. Les deux prix évoluent alors dans le même sens Le choix d’un taux d’intérêt faible, pour des causes exogènes, ne garantit pas la fiabilité de l’entrepreneur ou du projet. Charge financière de l’emprunteur en début d’opération allégée (effet TRI) En fonction des perspectives d’« upside » du projet ou de l’entreprise Diminution de l’exposition en risque de l’investisseur/prêteur plus rapide Remboursement linéaire, sauf accords spécifiques Elimination de coûts inutiles du financement classique : coûts de couverture de risque non avérés (transformation, ratios Bale II, taux) marge bancaire limitée à la rémunération du suivi et de la gestion (hors montage)

5 Pourquoi le Financement 4P ?
Accentuation par la politique monétaire accommodante (QE) des effets d’éviction de la liquidité vers les actifs anciens, des risques de déflation brutale. Risque final sur les mauvais actifs laissé dans les banques Taux d’intérêt aujourd’hui égal à zéro, voire négatif La rémunération en provenance de l’EBITDAR, qui intègre l’inflation, est positive Les paradoxes des taux d’intérêt bas se résolvent : une sur-rémunération des fonds propres/quasi fonds propres par rapport au risque réel, la menace d’effets de ciseaux Système lié versus un système libre aux valeurs affermies (fair value) (risques systémiques : crise des subprimes , obligataire, bulles immobilières…) La loi Sapin II : blocage des fonds investis dans les « assurances-vie »

6 Un modèle d’intermédiation financière en évolution
La Réforme du Code des Assurances (décret du 2 août 2013) Ouverture du lien contractuel de crédit (prêt ou titre) unissant prêteurs/assurances et emprunteurs/entreprises Contraintes de solvabilité déportées, entrées en vigueur en janvier 2016 (traitement SCR sous Solvency II ; IOIPA 13 décembre 2013 sur les investissements long terme des assureurs) Appel direct à l’épargne des particuliers (PEA) et/ou via des fonds d’investissement Le « crowdfunding » crée deux statuts (L'ordonnance du 30 mai 2014 et son décret d'application du 16 septembre 2014, entrés en vigueur au 1er octobre 2014 ) L’Intermédiaire en Financement Participatif (IFP) : collecteur de fonds en vue de prêts (supervisé par l’ACPR), Le Conseiller en Financement Participatif. (CIP) : conseil en investissement en titres de capital et de créance (Article L du Code monétaire et financier) La Charte relative aux « Euro PP » (document de Place établi sous l’égide de la Banque de France et la Chambre de Commerce et d’Industrie de Paris IDF) Description, selon les formats existants (obligation, cotée ou non côtée, ou prêt), des exigences contractuelles et réglementaires d'approbation et d'information financière, les rôles des différents intervenants, les conditions de mise en place. L"arrangeur", une banque, monte l'opération, négocie entre les parties une documentation sur mesure Pas de remise en cause du monopole bancaire pour la délivrance de crédit Articles 1240 (ex-1382 et ex-1383), 1905 du Code Civil à revisiter

7 Financement 4P ou classique : comparatif