Quelles conditions financières, sociologiques et juridiques pour réussir la liquéfaction du patrimoine ? Notre métier: Redonner du pouvoir d’achat aux.

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1 Quelles conditions financières, sociologiques et juridiques pour réussir la liquéfaction du patrimoine ? Notre métier: Redonner du pouvoir d’achat aux retraités qui disposent d’un bien immobilier Faire profiter les retraités des acheteurs institutionnels présents en 2017 sur le marché du démembrement Virage-Viager concentre les capitaux d’investisseurs institutionnels. Grâce à cette collecte de capitaux, les seniors cèdent la nue-propriété de leur logement tout en leur conservant un usage à vie de leur domicile. Le prix vente est payé immédiatement en un paiement unique lors de la signature chez le notaire. Ce dispositif de solvabilisation des retraités leur assure un « mieux vivre chez soi » et permet de financer les travaux d’aménagement et les services nécessaires au maintien à domicile, les soins ou réaliser des donations aux enfants. Conférence TDTE 22 mars 2017

2 I-Conditions sociologiques
Accélération du vieillissement de la population en France Un « vieux » naît toutes les 37 secondes et un « jeune » toutes les 42 secondes Depuis 2015 les plus de 60 ans sont plus nombreux que les moins de 20 ans Dégradation continue et à venir du niveau de vie des retraités En 2060 Les perspectives du COR indiquent que la pension moyenne représentera autour de 50% du revenu d’activité moyen Le maintien à domicile plébiscité par les seniors et encouragé par les pouvoirs publics « Bien vieillir chez soi » est un crédo Déficit structurel de l’offre dans les EHPAD Pouvoir d’achat par pers dans un ménage Ratio pension moyenne/salaire moyen

3 I-Conditions sociologiques
Importance des dépenses de santé et de logement dans le budget des seniors Financement incertain de la perte d’autonomie AUJOURD’HUI Les dépenses privées représentent autour de 20 Miards € DEMAIN Les dépenses des familles liées à la perte d’autonomie

4 II-Conditions juridiques
Etude patrimoniale globale indispensable pour valider la pertinence de la solution de liquéfaction du patrimoine immobilier La liquéfaction du patrimoine immobilier doit s’inscrire dans une démarche globale de conseil vis-à- vis des seniors qui se trouvent pour l’occasion face à la dernière décision majeure affectant leur patrimoine, et leur vie future. Adoption d’une solution de liquéfaction claire, unique et respectueuse des intérêts de tous (acheteur/vendeur) Vente pure et simple: devenir locataire ? Vente en démembrement temporaire: quid au delà du terme? Viager traditionnel : morbidité et risqué ! La prépondérance de l’ immobilier dans le patrimoine des Français est flagrante et s’accentue avec l’âge. L’immobilier est donc avant tout un actif tangible qu’on utilise (occupation) et/ou qu’on gère financièrement et fiscalement (investissement). Contrat notarié sécurisé et détaillé…droit au maintien dans les lieux, démarche informative prévenante et bienveillante, conditions particulières (charges futures, fiscalité), information famille… Devenir « locataire »? Plusieurs obstacles: un obstacle psychologique d’une part :perte de sérénité car assimilé à une sorte de déclassement social et associé à une peur de rupture de bail un obstacle financier: peur de ne pouvoir payer à vie Le viager historique: un déséquilibre offre/demande L'espérance de vie du vendeur impacte 2 fois la transaction Absence de normes de calculs des composantes Bouquet et rentes

5 Paiement unique et au comptant de la valeur occupée : 182 K€
II-Conditions juridiques Une modélisation financière impose une claire identification des variables-clés : valeur de marché, rendement locatif, espérance de vie, taux actuariel… Une gouvernance sécurisée Descriptif du mécanisme du Viager Mutualisé™ Le viager Mutualisé™ est la combinaison de : La vente de la nue-propriété d’un bien immobilier, avec réserve de droit d’usage et d’habitation au bénéfice du vendeur, droit strictement personnel à son titulaire et qui s’éteint avec son décès (dernier survivant pour un couple) – ce droit ne peut être cédé ni donné. + la souscription OPTIONNELLE d’un contrat d’assurance-vie à rentes viagères immédiates ou différées + un contrat à vie de services à la personne Le Viager Mutualisé™ privilégie les acheteurs institutionnels (caisses de retraite, mutuelles, assureurs…) pour une plus grande efficience du dispositif mais le même procédé peut s’appliquer à des acquéreurs individuels. L’offre Viager Mutualisé™ (*) Valeur de marché expertisée par un tiers: 300 K€ DUH : 118 K€ (espérance de vie de 14,7 années. (TG05 ) - = Valeur occupée : 182 K€ (soit 39% de décote) Paiement unique et au comptant de la valeur occupée : 182 K€ (*) Exemple pour une femme âgée de 80 ans en 2016 = base Table Virage Viager Rendement locatif 3,5% Taux d’actualisation 3%

6 III-Conditions financières
Protection du conjoint survivant et des proches : c’est une préoccupation majeure et une des causes principales de la vente en démembrement ou en viager. Le droit d’usage du bien à vie est en effet octroyé jusqu’à la disparition du dernier survivant et calculé en conséquence. Le paiement intégral d’un capital représente le Bouquet+la somme des rentes futures actualisées et permet un remploi immédiat (donation aux enfants et petits enfants) Prise des profits sur une classe d’actifs qui a surperformé sur le long terme dans une conjoncture globale extrêmement favorable Impact économique sociétal du transfert de richesse dans le cadre des donations et de l’accroissement des dépenses des seniors Impacts fiscaux des transactions : PV, IRPP, ISF et nécessité d’un stimulus Dans le cas du Viager Mutualisé™, la liberté d’action est grande car le capital immédiat perçu peut être destiné à plusieurs objectifs concomitants et en particulier à la constitution de ressources régulières ainsi que la transmission aux enfants par donation de capital. Opportunité actuelle de réaliser les profits de son investissement immobilier (augmentation des 30 dernières années) pour les retraités Pas de fiscalité sur le capital perçu pour le vendeur. PV de cession moindres pour l’acheteur. Fiscalité pour fonds investissement retail ?

7 Conclusion Le patrimoine immobilier, et principalement la résidence principale, est un élément dont la compréhension est nécessaire pour expliquer les comportements d’accumulation des ménages car cet actif réel concentre plusieurs qualités. C’est un bien d’usage mais aussi une réserve de valeur (relativement liquide) qui peut avoir des propriétés assurantielles pour le financement de la fin de vie et qui est porteur simultanément d’une valeur de transmission. Il parait donc cohérent, dans un premier temps, de concentrer les efforts de mobilisation financière du patrimoine immobilier vis-à-vis des seniors. Tant d’un point de vue économique que sociétal, l’enjeu principal de la liquéfaction est qu’il répond à deux problématiques majeures de notre société : le vieillissement de la population due à l’allongement de la longévité et la nécessaire redistribution patrimoniale en faveur des jeunes générations. Cependant, cette solution de liquéfaction basée sur le démembrement peut être utilisée plus largement dans la facilitation des parcours résidentiels tout au long de la vie. En effet, là chaque âge de la vie correspond un domicile et une localisation différents. Dans une vision plus efficace de l’habitat, chacun pourrait détenir l’usage de son logement actuel et la nue-propriété de son prochain logement. Elle est un écho parfait des résonnances de la nouvelle économie collaborative qui permet de différencier la valeur de l’usage et de l’avoir pour une allocation plus adaptée des moyens à notre disposition. L’avenir est à une utilisation plus optimale des ressources et le logement, en dépit de sa charge émotionnelle forte dans un pays comme la France qui sacralise la propriété, est une des commodités à mieux consommer.