L’AORIF – l’Union sociale pour l’habitat d’Ile-de-France

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1 L’AORIF – l’Union sociale pour l’habitat d’Ile-de-France
Favoriser la production de logements locatifs sociaux et en accession sur le territoire de la CASQY 2 novembre 2011 Dispositif de projet Paris-Saclay

2 L’AORIF – l’Union sociale pour l’habitat d’Ile-de-France
Contexte et méthode Dispositif de projet Paris-Saclay

3 Dispositif de projet Paris-Saclay
Contexte Développement par l’AORIF et les organismes Hlm d’un dispositif de projet sur le territoire de Paris-Saclay. Ce dispositif territorial vise a établir un partenariat étroit avec les EPCI pour promouvoir le logement social. Un plan d’action établi en concertation avec les services communautaires. A SQY, un premier axe de travail identifié sur les freins au développement de l’offre nouvelle. Dispositif de projet Paris-Saclay

4 Dispositif de projet Paris-Saclay
Méthode Retour sur la programmation et le montage financier d’opérations de construction nouvelle sur le territoire de la CASQY Choix de 7 opérations par la CASQY et l’AORIF, complété par les organismes Hlm Constitution d’un groupe de travail inter-organismes animé par l’AORIF 2 réunions du groupe de travail entrecoupées de travail bilatéral organismes-AORIF Dispositif de projet Paris-Saclay

5 Dispositif de projet Paris-Saclay
Méthode Les VEFA : Choix de ne pas traiter conjointement les problématiques VEFA et production neuve Des problématiques propres non comparables Les organismes Hlm à la croisée des attentes de la CASQY et des financeurs d’un côté et des projets des promoteurs de l’autre côté. Dispositif de projet Paris-Saclay

6 L’AORIF – l’Union sociale pour l’habitat d’Ile-de-France
Le financement du logement social : rappel Dispositif de projet Paris-Saclay

7 Le financement du logement social
Le montage financier d’une opération de logements locatifs sociaux : 3 volets : Les prêts Les subventions à l’investissements qui proviennent de l’Etat, des collectivités, d’Action Logement ou de tout autre partenaire Les fonds propres qui permettent d’équilibrer les opérations si nécessaire. Dispositif de projet Paris-Saclay

8 Le financement du logement social
L’équilibre financier « cible » du logement social pour assurer un loyer de sortie abordable : 64% fonds payants : prêts CDC principalement 36% « fonds gratuits » : subvention Etat, Région, Département, Collectivités locales, Subvention Action Logement et fonds propres. 10% de fonds propre apparaît comme un plafond pour une activité de production pérenne. Dispositif de projet Paris-Saclay

9 Le financement du logement social
Le financement du logement social en 2009 en IDF: Source : Fichier Camus-Garcia 2006 et 2009, DRIHL 4,1 Milliards d’euros consacrés à la production de logements locatifs sociaux (+1Md par rapport à 2008) dont : 1 Md d’€ de subventions 2,8Md d’€ de prêts 300 M d’€ de fonds propres Soit les ratios suivants et constants : 65-70% de prêts, 25% de subventions, 5-10% de fonds propres Dispositif de projet Paris-Saclay

10 Le financement du logement social
Les tendances : Source : Fichier Camus-Garcia 2006 et 2009, DRIHL Baisse du poids des subventions Etat qui se stabilisent à 30% des subventions perçues, Stabilité de la part des subventions de la Région (15-20%), des Départements (10%) et des collectivités hors Paris (5-10%), Subventions d’Action Logement entre 10 et 15% des subventions perçues. Des fonds propres plus importants sur les PLS que le PLUS et le PLAI Dispositif de projet Paris-Saclay

11 Le parc social de Saint Quentin-en-Yvelines
Le patrimoine locatif social de SQY : Source : EPLS 2009 logements conventionnés dont : - 144 logements très sociaux (0,7%), logements sociaux (94,7%) 914 logements intermédiaires (4,5%) 5,6% logements T1 17,4% logements T2 36,4% logements T3 31% logements T4 9,5% logement T5 et+ Dispositif de projet Paris-Saclay

12 Le parc social de Saint Quentin-en-Yvelines
L’occupation du parc social de SQY : Source : OPS 2006 et 2009 < 20% Entre 20% et moins de 60% Entre 60% et moins de 100% Entre 100% et moins de 120% > 120% 2006 14,3% 47,7% 31,0% 4,4% 2,6% 2009 11,2% 47,8% 33,4% 5,0% Dispositif de projet Paris-Saclay

13 Le parc social de Saint Quentin-en-Yvelines
Les perspectives de production à SQY : Production prévisionnelle : 850 logts/an dont 35% logements locatifs sociaux et 32% en accession aidée. Production prévue par la territorialisation de l’offre de logement : 1965 logements/an. Un effort de production considérable et durable à réaliser par le territoire, les promoteurs et les bailleurs sociaux Dispositif de projet Paris-Saclay

14 L’AORIF – l’Union sociale pour l’habitat d’Ile-de-France
Restitution du groupe de travail Dispositif de projet Paris-Saclay

15 Les sources d’information
Les opérations : Guyancourt ZAC de Villaroy, Efidis PLUS, PLS, Accession Guyancourt ZAC de Villaroy, Valophis PLUS, PLAI, PLS Guyancourt Timbaud-Troux, Logement Francilien PLUS, PLS Trappes Macé, Efidis, PLUS CD Magny les Hameaux ZAC Centre bourg, Valophis PLUS, PSLA Elancourt ZAC des Réaux, I3F, PLUS Elancourt ZAC des Réaux, Valophis PSLA Dispositif de projet Paris-Saclay

16 Les sources d’information
8 volets d’analyse : Identification de l’opération : dénomination, financements, modalité de consultation Chronologie : sélection du bailleur, promesse de vente, 1ères études préalables, date PC, date livraison Informations techniques : typologie, nombre de logement, SHON, SU, parkings, mode chauffage et ECS, performance Coûts de l’opération : total, charge foncière, construction, études, maîtrise d’œuvre, commercialisation Plan de financement Eléments de quittance : loyer, prix de vente, charges Analyse qualitative : le partenariat Dispositif de projet Paris-Saclay

17 Dispositif de projet Paris-Saclay
Les constats Eléments sur les opérations : Des opérations de 27 à 93 logements soit un total de 333 logements dont : 4 PLAI 121 PLUS 52 PLUS CD 69 PLS 46 PSLA et 27 accession sociale 14 accession à prix maîtrisé Entre 2 et 4 types de produits par opération 4 opérations dans le cadre de la reconstitution de l’offre ANRU de Trappes dont 1 sur le foncier de l’organisme (Macé) Dispositif de projet Paris-Saclay

18 Dispositif de projet Paris-Saclay
Les constats Entre 4 et 6 ans nécessaires pour la sortie d’une opération (1ères études à livraison) Des grands logements : 70,5 m² SHAB, soit environ 77m² SU/logt (moyenne Zone 1 : 60 à 65m² SU/logt entre 2004 et 2009) Des grandes typologies : 36% de T3, 36% de T4 et 11,5% de T5 (moyenne régionale 2009 : 26% de T3, 18% de T4 et 5% de T5 et +) Des opérations HPE 2005 (2000 pour LF) ou BBC avec chauffage et ECS gaz : collectif dans le locatif social et individuel en accession. Un ratio de parking au moins égal à 1/logt Dispositif de projet Paris-Saclay

19 Dispositif de projet Paris-Saclay
Les constats Quelques éléments financiers : hors opération du Logement Francilien et Efidis Macé Des coûts d’opération entre et 2 900€/m² SU estimée (moyenne Zone 1 : 1 934€/m² SU en 2008 et 2 349€/m² SU en 2009) La charge foncière : entre 350 et 429€ pour le locatif social entre 300 et 350€ pour l’accession sociale ou à prix maîtrisé Montage financier : entre 65 et 85% de prêt entre 10 et 22% de subvention entre 10 et 15% de fonds propres Dispositif de projet Paris-Saclay

20 Dispositif de projet Paris-Saclay
Les constats Les loyers de sortie : entre 5,88 et 6,28€/m² SU pour les logements PLUS, 5,22€/m² SU pour les logements PLAI, entre 8,07 et 9,2€/m² SU pour les PLS entre 50 et 80€/mois pour les places de stationnement Les prix de vente : 2 840 à 2 850€/m² SHAB en accession sociale 3 449€/m² SHAB en accession à prix maîtrisé Des opérations d’accession parfois en déséquilibre financier comblées par les fonds propres des organismes. Dispositif de projet Paris-Saclay

21 Dispositif de projet Paris-Saclay
Les constats Quelques éléments de partenariats : Des promesses de ventes non notariées, signées jusque 3 ans après le début des premières études engagées par les bailleurs et après remise d’un projet abouti. Des contenus d’actes variables d’une opération à l’autre. Des opérations longues avec indexation du prix du foncier sur l’ICC qui entraînent des évolutions du coût importantes. Dispositif de projet Paris-Saclay

22 Dispositif de projet Paris-Saclay
Les constats Quelques éléments de partenariats : Des cahiers des charges très contraignants laissant une faible marge de manœuvre au bailleur et à son maître d’œuvre. Des cahiers des charges/fiches de lot parfois révisés qui impliquent une remise en cause du projet . Des exigences importantes difficilement conciliables avec l’effort d’équilibre financier des opérations. Dispositif de projet Paris-Saclay

23 Dispositif de projet Paris-Saclay
Les risques Les risques identifiés par les organismes Hlm : Le coût des opérations et la part de fonds propres injectée interrogent la capacité des organismes Hlm à accompagner durablement la CASQY dans son effort de production. Les conditions partenariales de sorties des opérations font porter des risques aux organismes qui ne peuvent pas perdurer. Les organismes Hlm rencontrent des difficultés majeures à concilier les attentes parfois divergentes des services de la CASQY. Dispositif de projet Paris-Saclay

24 Les pistes d’amélioration
La poursuite des 3 objectifs suivants semble nécessaire et réaliste : Améliorer la temporalité et le rythme des opérations. Améliorer le cadre partenarial. Améliorer l’équilibre financier des opérations. Pour y parvenir, les organismes Hlm ont identifié et proposent les actions suivantes. Dispositif de projet Paris-Saclay

25 Les propositions d’action
Pour toute nouvelle opération, organiser très tôt un temps de concertation entre la CASQY, la Ville et l’organisme Hlm sur la base du cahier des charges défini par la CASQY pour : Valider le contenu technique du programme et s’assurer de sa faisabilité. Eviter les ruptures de rythme dues à des renégociations Ville-CASQY qui induisent des successions latences/urgences pour l’organisme Hlm. Eviter les décalages des opérations qui peuvent mettre en péril certains financements. Dispositif de projet Paris-Saclay

26 Les propositions d’action
S’accorder sur un cadre de travail partenarial en ménageant les intérêts de la CASQY et des organismes Hlm par : l’uniformisation des promesses de vente afin : - d’éviter des renégociations du contenu des promesses de vente pour chaque opération, - de sécuriser et donner de la visibilité aux organismes Hlm en « stabilisant » certaines clauses. la signature de promesse de vente notariée préalable à tout engagement financier des bailleurs. Dispositif de projet Paris-Saclay

27 Les propositions d’action
Ouvrir une réflexion technique entre le service Habitat, le service Aménagement, les organismes Hlm et l’AORIF sur les typologies de logement, les surfaces et les annexes afin : de mettre en adéquation l’offre de logement et la demande qui s’exprime, de faciliter la sortie des opérations de logement locatif social et d’accession par une optimisation du programme et une priorisation des exigences sans en diminuer la qualité. Dispositif de projet Paris-Saclay

28 Les propositions d’action
Maintenir un niveau de charge foncière compatible avec les équilibres d’opérations des organismes Hlm et en maîtriser l’évolution Sanctuariser le principe de non mise en concurrence des organismes Hlm sur la charge foncière, S’assurer qu’elle ne soit pas défavorable au logement locatif social. Moduler la charge foncière en fonction de la SHON à construire. Indexer le coût du foncier sur l’IRL et non l’ICC, coupler à une vente plus rapide du foncier, pour limiter les réévaluations non maîtrisables pour les organismes Hlm. Dispositif de projet Paris-Saclay

29 Les propositions d’action
Les organismes Hlm souhaitent s’engager durablement avec la CASQY et ses communes : en mettant en œuvre ces propositions dans les meilleurs délais, en approfondissant ce premier travail et en recherchant des réponses adaptées aux attentes formulées par la CASQY et les Communes, en formalisant ces engagements dans une charte partenariale de bonnes pratiques. Dispositif de projet Paris-Saclay