Le logement populaire à Ouagadougou : état des lieux

Présentation au sujet: "Le logement populaire à Ouagadougou : état des lieux"— Transcription de la présentation:

1 Le logement populaire à Ouagadougou : état des lieux
Cette présentation est issue d’une enquête portant sur le peuplement dans la ville de Ouagadougou, menée au cours de l’année 2009, par une équipe de chercheurs de l’Institut de Recherche pour le Développement et de l’université de Ouagadougou. La question du logement ne constitue qu’un volet particulier de cette enquête qui aborde aussi bien les questions de mobilités résidentielles, de mobilités quotidiennes, que de vulnérabilité alimentaire ou d’éducation. Pour aborder plus spécifiquement la question du logement, et notamment du logement populaire, l’un des intérêt de cette enquête est que l’unité statistique primaire est le logement et non le ménage. Ceci nous permet d’avoir des données relativement précises sur le type de logement, son équipement et sur les conditions de vie de ceux qui y résident. L’objectif ici est de faire un état des lieux du logement populaire, c’est-à-dire du mode, et du type de logement occupé par les catégories les plus précaires. Pour cela, nous aborderons successivement la manière dont ces logements sont construits, puis sont équipés avant de s’intéresser au statut d’occupation des logements. Pour finir, nous insisterons plus particulièrement sur la question du locatif dans la ville de Ouagadougou. Projet « Ouaga 2009 : Peuplement de Ouagadougou et Développement urbain » Coordonné par F. Boyer & D. Delaunay Institut de Recherche pour le Développement Florence BOYER Géographe-Anthropologue IRD-Ouagadougou

2 Quelques éléments contextuels sur la ville de Ouagadougou
Une population de 2 millions d’habitants en 2009 Une surface urbanisée de 268,3 km² (doublement de la surface de la ville en 10 ans) 24% de la surface urbanisée est occupée par des quartiers non-lotis, soit 33,5% de la population totale Une densité de 73,8 habitants/ha , mais qui s’élève à 101,7 habitants/ha dans les quartiers non-lotis et 64,9 habitants/ha dans les quartiers lotis 90% des logements sont autoconstruits Avant de commencer, quelques précisions d’ordre contextuel, à la fois sur la ville de Ouagadougou actuelle et ses dynamiques, et sur les expériences menées en matière de logement social jusqu’à aujourd’hui. Telle que définie au début de l’année 2009, c’est-à-dire sur la base d’un type et d’une continuité du bâti, la zone urbanisée ouagalaise compte 2 millions d’habitants, tous ne résidant pas dans la commune même de Ouagadougou. Une partie des communes de Saaba et de Komsilga sont maintenant intégrées à cette zone urbanisée. Ainsi, la surface urbanisée (le trait rouge sur la carte) occupe de 268,3 km², soit le double de la surface d’il y a 10 ans. Ajoutons que 24% de la surface urbanisée n’est pas encore lotis ou est en passe d’être lotie, ce qui représente un peu plus du tiers de la population ouagalaise. Comparativement à d’autres villes, les densités d’occupation sont faibles à Ouagadougou (73,8 hab/ha). Autre phénomène remarquable, qu’il convient de garder en tête lorsque l’on parle de logement populaire, c’est que plus de 90% des logements sont autoconstruits par les résidents eux-mêmes.

3 Cité de la mairie, Tampouy, juin 2009
Les expériences passées : quelques exemples de cités Cité de la mairie, Tampouy, juin 2009 Autre élément contextuel, sur lequel je vais passer rapidement, ce sont les réalisations de logements sociaux, qui ont lieu entre les années 1970 et aujourd’hui. Même si les opérations publiques sont relativement nombreuses, le nombre de logements produits reste relativement restreint et s’adresse à une population particulière. Il s’agit de fonctionnaires, de catégorie moyenne ou supérieur. Rares sont les logements de cité, qu’ils soient en location (comme celle de la mairie au dessus) ou en location-vente (comme les appartements de la cité III) qui coûte en dessous de francsCFA par mois. Au vue de l’évolution de ces cités, deux éléments ressortent actuellement : avec le temps, et notamment le paiement de la totalité du logement par les habitants, ceux-ci rejoignent le secteur privé. Certains sont mis en location ou racheté (comme c’est le cas de la cité An III) ; ou alors on assiste à un délabrement de ces logements qui ne sont pas entretenus collectivement. Y compris dans des cités telles que celle de l’Avenir, où la location était interdite, celle-ci est aujourd’hui très fréquente. D’une certaine manière, avec le temps, ces cités perdent leur vocation sociale, en particulier parce que les autorités publiques se désengagent de leur gestion (hormis les remboursements). Cité An III, juin 2010

4 Constructions en banco dans les quartiers non-lotis
Construire un logement à Ouagadougou Quartier non-loti, Taabtenga, 2008 Constructions en banco dans les quartiers non-lotis Coût de la construction : - maison de 6 tôles, environ francs CFA (une pièce) - maison de 18 tôles, environ francs CFA (deux pièces) Si l’on aborde plus directement la question du logement populaire, on peut dire que l’une de ses manifestations les plus visibles et connues est ces petites maisons en banco qui comptent autour de 5 ou 6 tôles, 10 au maximum. Ces maisons ne comprennent qu’une ou deux pièces, et c’est une forme d’habitat qui ne nécessite que peu d’investissement. Quartier non-loti, Pissy, 2007

5 Diversité des modes de construction au sein des cours
Cour familiale, Quartier Camp fonctionnaires, 2010 Il serait erroné de considérer que ce type de logement en banco et de petite taille est réservé aux seuls quartiers non-lotis. Comme nous le verrons par la suite, ce type de logement se retrouve aussi de façon importante dans les quartiers lotis, y compris les plus anciens. Un autre type de construction est le banco amélioré, comme on le voit sur cette photo. L’investissement est aussi peu important, mais la durabilité du bâtiment est plus longue, le crépis apportant une résistance aux bâtiments. Les deux photos ici ont été prises dans la même cours dans le centre ancien de Ouagadougou. Il ressort une diversité de constructions qui est fonction des moyens, du statut social dont dispose chacun des corésidents de cette cour, sachant que l’on est dans un contexte de grande famille. D’un côté, le banco amélioré non équipé en eau courante et électricité, côtoie des maisons en dur disposant de l’équipement de base. On a là un des effet de l’autoconstruction. Diversité des modes de construction au sein des cours

6 Petites maisons en dur dans les quartiers périphériques
Coût de la construction : - maison de 6 tôles, environ francs CFA (une pièce) - maison de 18 tôles, environ francs CFA (deux pièces) Nouveau lotissement, Karpala, 2008 Autre type de logement que l’on peut qualifier de populaire à Ouagadougou, ce sont des maisons de petite taille, mais construite en dur et a minima. Cette première construction basique permet à celui qui se voit attribuer une parcelle, de se stabiliser dessus. L’équipement est réduit ici au strict minimum, c’est-à-dire que ce sont des logements d’une à deux pièces, avec les sanitaires à l’extérieur; elles sont rarement équipées en eau et électricité. Cependant, ces constructions peuvent être vues comme la première étape dans une logique de densification de la parcelle et d’amélioration de l’habitat, à condition bien sûr que les résidents connaissent une ascension sociale. Dans le cas contraire, ils pourraient se voir contraints de vendre leur parcelle, avec la construction dessus. Nouveau lotissement, Bonheur Ville, 2008

7 Type de matériaux de construction employés selon l’âge des quartiers
Ce tableau reprend les modes de construction en fonction de l’âge des quartiers, c’est-à-dire en fonction de leur période de lotissement. De façon générale, plus les quartiers sont anciens, plus la part des logements construits en banco, mais elle n’est jamais absente. Dans les quartiers lotis avant 1983 par exemple, plus de 10% des logements sont construits en matériaux précaires. Leur part augmente très vite puisque pour les quartiers lotis depuis la fin des années 1990, ils représentent quasiment la moitié des logements. Ajoutons que sur l’ensemble de la zone urbanisée, les logements en banco représentent la moitié des logements, ce qui est extrêmement important. Ceci pourrait signifie que si l’autoconstruction est importante, elle est le fait de populations qui n’ont pas vraiment les moyens d’accéder à un logement durable et équipé. Autre élément, la taille des logements est réduite pour l’ensemble de la ville de Ouagadougou, puisque pour l’ensemble de la zone urbanisé, les logements comptent en moyenne 2,6 pièces, et 3,2 pièces dans les quartiers lotis et 1,8 pièces dans les quartiers non-lotis, pour un taux d’occupation respectivement de 5,5 personnes par logement et de 3,5 personnes par logement. Ainsi, la qualification du logement populaire passe par l’usage de matériaux précaires dans la construction et surtout par la taille réduite des logements. Un autre élément est l’équipement de ces logements, en eau et électricité notamment.

8 Equiper un logement à Ouagadougou
22,9% des logements sont équipés d’un compteur électrique 19,3% des logements disposent d’un robinet privatif 13,3% des logements cumulent ces deux équipements L’équipement des logements en eau et électricité, c’est-à-dire les infrastructures de base, ne dépend pas uniquement de la présence ou non de ces infrastructures dans les quartiers ; en témoigne notamment la densité de bornes-fontaines dans les quartiers anciens comme dans les quartiers récents de la ville. Les faibles taux d’équipement qui apparaissent dans les chiffres ici sont dus au fait que l’on s’intéresse à l’équipement individuel des logements. Par exemple, s’il n’y qu’un robinet commun dans un celibaterium, le logement est considéré comme sans accès privatif à l’eau. On voit que seuls 13,3% des logements ont accès individuellement à l’eau et à l’électricité, ce qui donc extrêmement faible pour une ville de la taille de Ouagadougou. Si l’on poursuit dans la qualification du logement populaire, l’absence d’accès aux équipements de base peut être considéré comme un discriminant. Borne-fontaine, Gounghin Nord

9 Indice de confort des logements
Cette carte de la ville présente l’indice de confort : celui-ci a été calculé sur la base de l’équipement de base des logements en eau, électricité, sanitaires, et d’équipements plus rare tels qu’un téléviseur, une radio, une gazinière… Si cette carte fait ressortir, en marron foncé les quartiers les plus aisés, on constate que le mal-équipement n’est pas l’apanage des quartiers non-lotis. Il se retrouve dans des quartiers au nord des barrages par exemple, vers Marcoussis ou Rimkiéta, de même qu’au sud de la ville vers Pissy ou Bonheur Ville ou bien Karpala. Non seulement il n’y a pas d’automatisme entre la présence des infrastructures et l’équipement des logements, mais l’idée partagée que les plus pauvres se localisent dans les périphéries non-loties est ici remise en cause. Les catégories précaires, se retrouvent aussi dans les quartiers péri-centraux, voir dans certains quartiers centraux et s’ils parviennent à s’y stabiliser, ils ne réussissent pas à accéder aux avantages d’une telle localisation.

10 Le statut d’occupation des logements
Le statut d’occupation des logements selon l’âge des quartiers Le statut d’occupation des logements peut constituer un autre élément permettant de cerner le logement populaire, d’autant plus que le profil de la ville de Ouagadougou est assez particulier. En effet, si les propriétaires dominent largement à l’échelle de l’ensemble urbain (71,3% des logements sont en propriété), la moitié d’entre eux ne disposent que d’une reconnaissance coutumière de leur propriété. Autre élément, toujours à l’échelle de la ville, les logements en prêt gratuit sont plus nombreux que les logements en location. Certes, comme le montre le tableau ci-dessus, l’importance du prêt gratuit augmente avec le type de quartier : il est particulièrement important dans les quartiers lotis depuis la fin des années 1990 et dans les quartiers non-lotis. Si cette situation est en partie liée à la quasi-obligation d’occuper le logement pour se voir attribuer une parcelle en non-loti, elle participe d’une forme de précarité dans l’occupation des logements ; en effet, à terme, celui à qui a été prêté le logement devra le quitter sans compensation. Ajoutons, que nous avons pu constater récemment, le développement du secteur locatif dans les quartiers non-lotis, notamment à Zongo : face à la demande de logement, les propriétaires de parcelle font plutôt le choix de les louer, pour une somme modique entre 3000 et 5000 francsCFA suivant la taille du logement, plutôt que de le prêter.

11 Coût moyen d’un loyer dans les quartiers lotis : 18 876 francsCFA
Les formes du locatif Coût moyen d’un loyer est de ,5 francsCFA pour l’ensemble de la ville Coût moyen d’un loyer dans les quartiers lotis : francsCFA Coût moyen d’un loyer dans les quartiers non-lotis : 3142 francsCFA Des loyers chers et un parc de logement mis en location relativement faible avec des conditions de vie parfois difficiles Nous avons fait le choix de nous centrer ici en termes d’analyse sur le secteur locatif, en interrogeant notamment la faiblesse de ce secteur et la cherté des loyers. En effet, à l’échelle de la ville, la moyenne des loyers est d’un peu plus de francsCFA et de plus de francsCFA pour les quartiers lotis. Cette moyenne apparaît comme assez élevé au regard du salaire minimum qui est d’un peu plus de francsCFA par mois. En fait, non seulement les loyers sont élevés, mais aussi l’offre locative est assez faible. Par ailleurs, le marché du locatif n’est régi par quasiment aucune règle. Rares sont les bailleurs qui font signer un contrat de location et ils sont nombreux à fixer ou augmenter les loyers comme bon leur semble, sans forcément une amélioration du logement. Ainsi, le parc du locatif à faible coût est peu important et souvent en très mauvais état.

12 Quel logement sociaux à Ouagadougou ?
Celibaterium (entrée-couché) à Wemtenga en banco amélioré. Loyer mensuel : francsCFA Celibaterium (chambre-salon, 30m²) à Wemtenga Loyer mensuel : francsCFA Nous avons fait le choix de mettre l’accent sur le secteur locatif pour tenter d’apporter des éléments de réponse à cette question de « quel logement social pour Ouagadougou? ». En effet, comme on peut le constater dans d’autres villes d’Afrique de l’Ouest, la location, à condition qu’elle ne soit pas d’un coût trop élevé, constitue un point de passage, voire un tremplin vers l’accession à la propriété. L’accès à une location est aussi le moyen de décohabiter pour des jeunes couples, d’acquérir une indépendance avant d’accéder à un logement en propriété. De même, elle peut être le point d’entrée en ville pour des ménages qui arrivent et s’installent à Ouagadougou, offrant des questions d’insertion en milieu urbain plus performante qu’une installation dans un quartier non-loti de la grande périphérie. Actuellement le secteur locatif est essentiellement aux mains de bailleurs privés et le marché n’est régi par aucune règle. Le prix d’un loyer pour un logement équivalent peut varier quasiment du simple au double suivant les quartiers, voire même à l’intérieur d’un même quartier. Egalement, les bailleurs augmentent les loyers comme bon leur semble, sans forcément l’associer à une amélioration des conditions de logement. Un premier élément, mais qui relève plus de politiques nationales, consisterait à réguler le marché du locatif, à imposer le respect de certaines règles, telles que la signature d’un bail, un pourcentage fixe annuel d’augmentation des loyers … Si ces éléments ne relève pas directement d’une politique de logement social, il pourrait permettre de mieux sécuriser l’installation dans un logement en location, en particulier pour les ménages les plus pauvres, qui ne peuvent faire face aux augmentations arbitraires. Plus directement en termes de politiques de logement social, il serait intéressant de réfléchir à la mise en place de logement à loyer modéré, destiné aux couches les plus modestes de la population. Les deux photos présentent des exemples de cours communes actuelles où les loyers sont peu élevés ; dans le premier cas, le problème essentiel est celui de la salubrité (les sanitaires communs ne sont pas entretenus…), dans le second la densité dans la cour est très forte et l’entretien des bâtiments n’est pas forcément assuré dans les deux cas par le propriétaire. Offrir des logement avec ce niveau de loyer, mais à un niveau de confort adéquat. Offrir des logements avec un minimum de confort et loyers plafonnés entre francsCFA et francsCFA

13 Construire des logements sociaux à loyers modérés et plafonnés
Conclusion : se loger à Ouagadougou ? Importance de l’autoconstruction qui amène à des logements de faible dimension et mal équipés Faiblesse de l’offre locative et cherté des loyers Une offre très faible en logement social réservée à une population solvable à long terme Réguler le marché du logement en location (loyers plafonnés, soutien à la construction…) Construire des logements sociaux à loyers modérés et plafonnés