Le choix du régime fiscal d’une SCI : IR ou IS

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1 Le choix du régime fiscal d’une SCI : IR ou IS
Web Conférence NCE du 19 octobre 2017 – Maître Jérôme CESBRON

2 Introduction :

3 Détention : quelques critères de choix
Patrimoine professionnel Déduction de toutes les charges afférentes Gage de stabilité – garantie financière Facilité de financement ISF : exonération totale Transmission à titre gratuit : art. 787 B ou C du CGI Plus-value : art. 151 septies B du CGI, délai de détention Patrimoine privé Déduction du seul loyer du résultat d’exploitation Mise à l’abri des créanciers Des revenus à la retraite ISF : exonération totale ou partielle Transmission à titre gratuit à des non repreneurs Patrimoine professionnel : 1 – déduction de toutes les charges, y compris l’amortissement des constructions 2 - au regard notamment des banquiers, 3 – l’exploitation de l’activité permettant le financement direct de l’investissement au sein de la même structure 4 – s’il s’agit de l’activité professionnel principale, l’immeuble inscrit l’actif bénéficiera de l’exonération totale d’ISF 5 – l’immeuble inscrit à l’actif bénéficiera, au même titre que les autres actifs, de l’exonération partielle, à hauteur de 75 % de sa valeur, des droits de mutation à titre gratuit au travers du dispositif d’engagement de conservation, collectif et/ou individuel 6 – Depuis la Loi de Finances rectificative pour 2005 (application au 1er janvier 2006), abattement sur les plus-values immobilières à long terme de 10 % / ans au-delà de la 5 année (immeuble affecté depuis 5 ans à l’exploitation). La plus-value à court terme, à hauteur des amortissements pratiqués, est axée au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux (40 % + 12,1 %) Patrimoine privé : 1 – L’amortissement était antérieurement compris dans l’abattement de 14 % pratiqués sur les revenus fonciers imposables, abattement disparu depuis la revalorisation du barème de taxation des revenus 2 - la séparation du patrimoine permet de mettre le bien à l’abris des créanciers, sauf faute de gestion. 3 – choisir le patrimoine privé permet de conserver le bien immobilier lors de la vente de l’exploitation pour en retirer des revenus au moment de la retraite. 4 – la quote-part exonérée d’ISF au titre des biens professionnels sera égale au produit de la valeur de l’immeuble par le pourcentage de participation dans la structure d’exploitation. 5 – l’immeuble pourra sera servir à allotir un héritier non repreneur, surtout quand il s’agit de profession réglementée 6 – l’exonération de plus-value est totale après 15 ans de détention.

4 Les Sociétés Civiles Immobilières - intérêts -
Si l’on opte pour la détention « patrimoniale » des locaux professionnels, une SCI permet, notamment : d’éviter l’indivision, d’initier et faciliter la transmission, tout en conservant une certaine maîtrise de la gestion du bien 1 – Eviter l’indivision, BIEN SUR, 2 – Faciliter la transmission en permettant l’allotissement de non repreneur et en procédant à un découpage de lots équivalents, 3 – Permettre une certaine maîtrise des décisions au travers de la rédaction des statuts ; notamment dans le cas d’un démembrement de propriété En l’absence de dispositions spécifiques, le droit de vote appartient à l’usufruitier pour la seule décision d’affectation des résultats (art. 1844, al. 3 du Code civil). Ces dispositions n’étant pas d’ordre public, il peut donc y être déroger en affectant une grande partie des décisions aux usufruitiers. TOUTEFOIS, depuis « l’arrêt de Gaste » en 1994, on ne peut priver le nu-propriétaire de son droit d’assister aux assemblées et d’avoir communication des documents sociaux depuis 1994 (art. 1844, al. 1) : « Tout associé a le droit d’assister aux décisions collectives ». Or, le nu-propriétaire a seul la qualité d’associé, confirmé par l’arrêt de la Cour de Cassation du 29 novembre 2006, n° L’intérêt fiscal de la détention d’un immeuble au travers de SCI permettant d’échapper aux droits d’enregistrement de 18,585 % sur les mutations d’immeuble, mais de 4,80 % applicables aux parts de SCI a disparu depuis un certains temps déjà. Maintenant 5 %.

5 Le choix du régime fiscal : IR ou IS ?

6 SCI : Les questions à se poser
Objectifs poursuivis ? Conservation ou cession envisagée à terme ? Transmission anticipée envisagée (PP ou NP) ? Potentiel de valorisation du bien (plus-value) ? Rédaction des statuts à soigner (objet, nomination et pouvoirs du gérant, règles de majorité, prérogatives des usufruitiers et nus-propriétaires si démembrement, agrément de nouveaux associés…) Importance de la comptabilité, notamment si démembrement (dotation aux amortissements et/ou affectation des résultats au service de l’optimisation patrimoniale)

7 SCI IR ou IS ? En principe, la SCI est soumise à l’IR.
Elle est soumise à l’IS Si elle se livre à des opérations commerciales Si les associés optent pour l’IS (irrévocable) Ex: SCI inadaptée à location meublée, marchand de biens, clause recette… car conséquence = IS

8 L’évolution de la fiscalité dans le temps …
AVANT le 1er février 2012 : IS plus rarement retenu pour de l’immobilier locatif d’habitation : optique détention long terme avec exonération des PV après 15 ans Rappel : Abattement de 10 % / an à partir de la 6ème année de détention Option examinée cependant si les associés sont taxés à l’IR à la tranche maximale (45%) + prélèvements sociaux (15,5% dont 5,8% déductible) soit 57,89% au global (= 45% + 15,5% - 5,8% x 45%) Ex: SCI inadaptée à location meublée, marchand de biens, clause recette… car conséquence = IS

9 L’évolution de la fiscalité dans le temps …
DEPUIS le 1er février 2012 : Fin de l’exonération de plus value après 15 ans de détention Le taux d’abattement est différent selon qu’il s’applique aux 19 % d’IR ou aux 15,5 % de prélèvement sociaux: Ainsi, au terme de 30 ans de détention de l’immeuble, la plus value est totalement exonérée d’impôt. … à 15 ans de détention, le taux d’imposition est encore de 20,5 %, et à 22 ans de 11,16 %. Ex: SCI inadaptée à location meublée, marchand de biens, clause recette… car conséquence = IS

10 L’évolution de la fiscalité dans le temps …
A COMPTER du 1er janvier 2018 ? : Taux d’IS ramené à 28 % dans la limite de € de bénéfice Prélèvements sociaux portés à 17,2 % A COMPTER du 1er janvier 2022 ? : Taux d’IS ramené à 25 % Prélèvements sociaux portés à ? Ex: SCI inadaptée à location meublée, marchand de biens, clause recette… car conséquence = IS

11 Voir tableau de simulations
Exemple SCI IR ou IS ? Une SCI au capital de euros achète un immeuble professionnel locatif de euros, financé par emprunt amortissable sur 12 ans. Les loyers couvrent les échéances de l’emprunt (capital + intérêts : durée du crédit à adapter). Les associés sont taxés à l’IR (TMI 45%) + prélèvements sociaux (15,5%) Droits d’enregistrement : x 5,09 % = € Voir tableau de simulations

12 Exemple SCI IR (constat)
SCI IR: effet de ciseau fiscal en phase de remboursement d’emprunt IR + prélèvements sociaux (57,89%) dans l’exemple, fiscalité cumulée sur 12 ans > 60% de l’investissement Fiscalité à financer au moyen d’une épargne additionnelle si la quasi-totalité des loyers est déjà affectée au remboursement des échéances de l’emprunt Mais fiscalité nettement plus favorable en cas de cession ultérieure,

13 Exemple SCI IS (constat)
SCI IS : régime très optimisé en phase de financement Assiette taxable réduite car déduction dotation aux amortissements (non admise en revenus fonciers) et droits d’enregistrement Taux de taxation IS très inférieur à 57,89% (IR tranche sup + prélèvements sociaux) Taux réduit de : 15% dans la limite de € de bénéfice taxable Et 331/3 % au-delà dans l’exemple, fiscalité cumulée sur 12 ans : € à l’IS contre € si SCI IR Mais fiscalité très lourde si cession ultérieure de l’immeuble (PV plus importante car = prix de vente – VNC après amortissement ; pas d’abattement pour durée de détention; taux d’ IS 331/3 % ; cash gelé dans SCI IS et fiscalité IR + PS si distribution)

14 Dans quel cas opter pour l’IS
Si pas le choix financièrement Si faible potentiel de prise de plus-value du bien Si patrimoine immobilier locatif important et possibilité d’en placer une partie sous le régime de l’IS avec conservation de la SCI IS comme structure de capitalisation familiale, consommation du compte courant, … Attention cependant aux risques liés à l’évolution imprévisible de la fiscalité et à la nécessité de motivations autres que fiscales. Ce qui est pénalisant à l’IS si on conserve les parts, c’est la fiscalité IS + IR et PS sur les dividendes distribués. Mais si juste IS et réinvestissement via SCI avec distributions modérées selon les besoins… à examiner

15 Une solution mixte : l’art. 238 bis K
Faire détenir une quote-part du capital par une structure à l’IS ou imposée aux BIC ou BA (régime réel) et le reste par une ou plusieurs personnes physiques. La répartition pourrait être de 40 % au profit de la société et de 60% au profit des personnes physiques la SOCIETE peut participer au financement de différents aménagements. Le niveau de fiscalité en cumulé s’en trouve largement limité. En cas de revente ultérieure la taxation est panachée (double calcul qui s’effectue entre les parts à l’IS et la détention par les personnes physiques) Problème : LF 2008, cession des parts de sociétés à prépondérance immobilière exclues du régime des plus-values sur titres de participation à long terme : taxation des parts de SCI à 33,1/3 %. ( l ’article 238 BIS K) Cette solution ne s’applique pas pour les SCP : imposition BNC Ce régime était d’autant plus intéressant qu’à la cession des titres de la SCI par la société à l’IS, dans la mesure où les titres avaient été détenus depuis plus de deux ans, et qu’ils entraient dans la catégorie des « titres de participations », ils bénéficiaient du régime des plus-values à long terme, ayant engendré une taxation réduite puis une absence de taxation de la plus-value. Mais depuis la Loi de Finances pour 2008, les PV réalisées à compter du 26 septembre 2007, sur des sociétés à prépondérance immobilière non cotées, sont exclues du régime des plus-values à long terme, sont comprises dans le résultat imposable de droit commun et sont taxées à 33,1/3 % Distribution de dividendes en nature : plus-value pour la SA + imposition du dividendes pour les bénéficiaires sans génération de cash Réduction de capital, même problème.

16 CONCLUSION Il n’existe pas de solution miracle mais de nombreux outils sont à notre disposition… => Il est donc INDISPENSABLE d’avoir une APPROCHE PATRIMONIALE GLOBALE qui intègre : - la composition du patrimoine, - la situation familiale, - la fiscalité (IRPP, ISF, Droits de succession…) - ET les OBJECTIFS des intéressés, à court et moyen terme…