CRITÈRES D’ADMISSIBILITÉ DES ASSUREURS POUR UN PRÊT HYPOTHÉCAIRE

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1 CRITÈRES D’ADMISSIBILITÉ DES ASSUREURS POUR UN PRÊT HYPOTHÉCAIRE
Module 6 OBJECTIF 1.1 RECONNAÎTRE ET QUANTIFIER LES ÉLÉMENTS D’UNE ANALYSE DE PRÊT HYPOTHÉCAIRE

2 Critères d’admissibilité d’un PH
Emploi et sources de revenus Mise de fonds (voir H-I) Ratios ABD / ATD (voir ratio hors normes) Crédit (voir programme B) Frais indirects Droit de souscription et primes Documentation requise Prévenir la fraude Multi-Source, 0 CASH, autre programme Ratio hors normes Crédit programme B Programmes spéciaux

3 SCHL / Genworth L`information qui suit est basé en grande partie sur les normes de la SCHL et Genworth Financial (GE). Les institutions financières suivent ces grandes lignes, par contre, ils peuvent avoir leur propres normes. (ex: condo moins de 600pi SCHL oui, Banques non)

4 Emploi et sources de revenus
L’emprunteur est salarié - Période minimale 1 an (même domaine) - Confirmation d’emploi statuant: - Durée de l’emploi - Genre d’emploi - Poste occupé - Rémunération annuelle -Talon de chèque de paie(valider cumulatif) -S`assurer qu`il n`y a pas de période de probation Au besoin: - Avis de cotisation et/ou rapport d`impôt et T-4

5 Emploi et sources de revenus (suite)
L’emprunteur est un travailleur autonome, à son compte (contractuel ou à commission) Période minimale 2 ans ( 3 ans pour le programme Alt A de Genworth) Confirmation : Avis de cotisation fédérale des 2 dernières années Au besoin: - Vérification des états financiers d’entreprise (si le client est propriétaire de son entreprise) - Déclaration d’impôt (État des revenus et dépenses)

6 Emploi et sources de revenus (suite)
Autres revenus admissibles Heures supplémentaires (moyenne des 3 dernières années) Commissions (moyennes des 2 dernières années) Pourboires déclarés seulement Revenus de placements Assurance-emploi (si saisonnier) Deuxième emploi (cas par cas) Bonis (moyenne des 3 dernières années) Revenus de location Pensions alimentaires et Allocation familiale (variable selon les prêteurs)

7 Voir les conditions pour propriétaire non-occupant
Mise de fonds Propriétaire-occupant Mise de fonds minimum Type d’habitation Mise de fonds Ratio Prêt/Valeur 1 et 2 logement: 5% 95% 3 ou 4 logements: 10% 90% 5 et plus Voir les conditions pour propriétaire non-occupant

8 Mise de fonds (suite) Propriétaire non-occupant et occupant 5 logements Type d’habitation Mise de fonds Ratio Prêt/Valeur 1 à 5 logements : 15 % 85 %

9 Mise de fonds (suite) Provenances reconnues
Économies progressives ou accumulées de l’emprunteur RÉER accumulé Retour d’impôt (RAP) dont l’équivalent de la mise de fonds est détenue en actif prouvé* Don authentique d’un proche parent,(père,mère,frère,sœur) lequel est vérifiable, disponible au moment de la demande de prêt et documenté avec lettre de don signée Terrain Dans le produit Multi-Sources les prêt, les remises en argents et les dons d’une personne autre que la famille proche sont acceptés.

10 Mise de fonds (suite) Vérification de la mise de fonds
Économies du demandeur (relevé depuis 3 à 6 mois) Vente d’une autre propriété (acception du financement, offre d`achat et relevé hypothécaire Vente d’actions / REÉR ( relevé) Dons ( provenance) Emprunts en contrepartie d’actifs ( avec preuve) Terrain (acte de vente) Mise de fonds sous forme de travail (avoir compétences et accepte seulement 50%(ex. électricité coûte $10,000.00, on prend seulement un montant de $5, pour la mise de fonds) Location-achat (voir page suivante)

11 Location-achat ou Location avec option d’achat
Un loyer réel (selon le marché) doit être établi d’avance en incluant un montant pour l’achat. Exemple pour un bungalow à Laval : Le bail est de : 1,200$ par mois Loyer réel selon SCHL $ Surplus(mise de fonds) $ ( par mois) Note : La SCHL demande une copie du compte bancaire démontrant le paiement de 1200 $

12 Ratio de qualification: propriétaire-occupant
Ratio ABD / ATD Ratio de qualification: propriétaire-occupant Si le terme est moins de 3 ans ou variable, le client est toujours qualifié avec le taux de 3 ans affiché ABD = maximum 32% C.I.T., chauffage, 50% frais de condo Revenu annuel brut ATD = maximum 40% C.I.T., chauffage, 50% frais de condo + dettes personnelles

13 Ratio ABD / ATD ( suite ) 2 à 4 logements propriétaire-occupants
Qualification: 2 logements 80% des revenus, 3 et 4 logements 50% des revenus excluant le logement du proprio. ATD seulement: Versements capital et int. + dettes pers. revenus de loyer + revenus annuel brut

14 Crédit Vérification du crédit Rapport de crédit – comportement
Rétablissement de crédit (si problèmes antérieurs) Contradiction / inexactitude (adresse, employeur) Omission – autre financement Faillite et proposition au consommateur (2 ans de libération)

15 Frais indirects 1.5% du prix d’achat afin de payer:
Notaire, déménagement, droit de mutations etc. Provenance: À même les économies du client Prêt ou marge de crédit, en autant que l’on calcule un remboursement équivalent à un terme de 12 mois dans l’ATD À même les incitatifs reçus du prêteur ou du constructeur L’emprunteur doit se qualifier avant l’incitatif

16 DOCUMENT REQUIS PREUVE DE REVENU: PREUVE DE MISE DE FONDS:
SALARIÉ: Lettre d`emploi Talon de paie Au besoin: Avis de cotisation TRAVAILLEUR AUTONOME: Avis de cotisation des 2 à 3 dernières années (selon programme)* impôt à jour Au besoin: Rapport d’impôt, états financiers PREUVE DE MISE DE FONDS: Lettre de don (avec preuve) et/ou État de compte de placement et/ou État de compte REER et/ou Copie du livret de banque (3 à 6 mois)

17 Document achat Achat avec agent immobilier: Offre d`achat complète
Fiche M.L.S. Si achat privé: Offre d`achat Comptes de taxes Au besoin (photo de la propriété) Au besoin: Certificat conformité fosse septique Certificat analyse d`eau Baux

18 Primes Rapport prêt-valeur Achat (complémentaire)
Jusqu’à 65% inclusivement ,50% ,50% Jusqu’à 75% inclusivement ,65% ,25% Jusqu’à 80% inclusivement ,00% ,75% Jusqu’à 85% inclusivement ,75% ,50% Jusqu’à 90% inclusivement ,00% ,25% Jusqu’à 95% inclusivement % N/A N.B.: Pour les avances échelonnées, ajoutez 0,50% Pour les amortissements 30 ans ajoutez 0,20% Pour les amortissements 35 ans ajoutez 0.40%

19 EXEMPLE ACHAT $ ACHAT $ COMPTANT 10% : $ COMPTANT 9% : $ HYPOTHÈQUE : $ HYPOTHÈQUE : $ PRIME D’ASS.2% : $ PRIME D’ASS. 2.75% : $ PRÊT TOTAL : $ PRÊT TOTAL : $ POUR AVOIR AUGMENTÉ SON COMPTANT DE 2250$, L’EMPRUNTEUR PAIE 2% DE PRIME AU LIEU DE 2.75% SUR LA TOTALITÉ DU PRÊT.

20 MULTI-SOURCES(SCHL) Prime SCHL 2.9 % Bureau de crédit A-1 (Beacon 650)
Propriétaire occupant 1 ou 2 logements Mise de fonds 5% Mise de fonds Multi-Sources Promotion remise en argent Don sans être un proche parent Le donateur ne doit pas être dans la transaction Marge de crédit ou prêt personnel (max $15,000.00) Frais de clôture peuvent être emprunté

21 0 Mise de fonds (Genworth)
Prime Genworth Financial 2.9 % Bureau de crédit A-1 (Beacon 650) Mise de fonds 1 logement 5 % (remise en argent) Propriétaire occupant 1 logement seulement Promotion avec remise en argent seulement (aucun rabais de taux) Le client doit détenir 1.5 % de ses propres ressources

22 Prévenir la fraude Attention!!!
Si vous avez des doutes sur un dossier, allez plus loin, demandez une preuve d`identité et une copie de facture avec l’adresse du client. Assurez vous que le numéro de téléphone n`est pas un cellulaire Vérifiez la lettre d`emploi( fautes d`orthographe, grammaire) Attention aux beaux dossiers qui arrive de nulle part,ou d`un intermédiaire de marché qui ne veut pas que vous parliez au client