Questions-Réponses1 Lapplication de la réforme : questions/réponses Maître Georges BERTHET Notaire Marcel BALAGE (DDE 63)

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1 Questions-Réponses1 Lapplication de la réforme : questions/réponses Maître Georges BERTHET Notaire Marcel BALAGE (DDE 63)

2 Questions-Réponses2 Vos questions……. 1- Modalités pour détacher des terrains à bâtir? 2- Composition des dossiers durbanisme? 3- Modalités de ventes des lots? 4- Modalités de retrait et de recours? 5- Renseignements durbanisme? 6- Période transitoire? 7- Le bornage? 8- Le certificat durbanisme? 9- questions diverses? 10- Comment obtenir des informations?

3 Questions-Réponses3 1-Formalités à accomplir pour détacher ou diviser un terrain pour construire Un principe : dès le 1 er détachement en vue de la construction le lotissement est constitué (L442-1) Critères pour définir la procédure : lintention de construire le nombre de lots la création de voies ou espaces communs la situation géographique Le tableau ci-après résume les différents cas de figure…..

4 Questions-Réponses4 1-Formalités pour détacher un terrain en vue de la construction? Secteurs protégés *Hors Secteurs protégés Division créant sur une période de 10 ans…. AVEC voies ou espaces communs SANS voies ou espaces communs AVEC voies ou espaces communs SANS voies ou espaces communs 1 ou 2 lotsDP A partir de 3 lots PA DP * Secteurs protégés = site classé ou secteur sauvegardé délimité

5 Questions-Réponses5 1- Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? Propriété A BCD rue Le projet : Rattachement de D à la propriété A Division en B et C pour vente en jardin Lotissement : NON Formalité : Aucune Sauf si institution du contrôle des divisions par DCM (L111-5-2)

6 Questions-Réponses6 rue AB Détachement du lot B pour bâtir Lotissement : oui Formalité : DP Lage de la maison (-10 ou + de 10 ans) ne modifie pas la réponse dans ce cas 1- Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction?

7 Questions-Réponses7 rue AB Détachement de 3 lots (dont 2 à bâtir) Lotissement : oui Formalité : DP Le lot A « bâti » nentre pas dans le calcul du nombre de lot. Toutefois si le bâtiment est nest pas achevé : Lotissement!!!!!! Car 3 lots et voirie C voie 1- Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction?

8 Questions-Réponses8 AB712 AB713 AB714 RUE détachement de 3 lots à bâtir correspondant à 3 parcelles cadastrales existantes : Lotissement : oui formalité : DP car 3 lots sans voie ou espace commun Le fait que les parcelles cadastrales existent ne permet pas déviter la DP 1- Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction?

9 Questions-Réponses9 détachement de 3 lots à bâtir : Lotissement : oui formalité : DP si la servitude existe PA si elle est créée à loccasion de la division 1- Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? rue A B C servitude de passage Principe : ne sont pris en compte que les voies et espaces communs à créer

10 Questions-Réponses10 1-Formalités pour détacher un terrain en vue de la construction? AB rue ND NB Projet : division en 2 lots. Situé en zone NB et ND. Lotissement : oui Formalité : DP Le lotissement en zone NB est désormais possible. La future construction devra respecter le zonage.

11 Questions-Réponses11 voie Partie conservée sans intention de bâtir A B 1er temps : Détachements de A et B avec voirie ne nécessitent quune simple DP C 1- Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? rue

12 Questions-Réponses12 voie Vente du lot pour bâtir Moins de 10 ans après la DAACT A B 2ème temps : Moins de 10 ans après la vente des deux lots le propriétaire du reliquat désire vendre le lot C pour bâtir. Formalité? : Le lot C est déjà individualisé : pas de formalité. Le lot C doit faire lobjet dune DP au titre du changement dintention (artL442-1) C 1- Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction?

13 Questions-Réponses13 1- Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? Permis valant division R431-24 Projet : vente de 4 maisons avec terrains Lotissement : dispensé Formalité : PC valant division avec transfert partiel possible aux acquéreurs. Nouveautés : pluralité des maitres douvrage possible. Les règles durbanisme sappliquent à lensemble de la propriété. (voir diapo suivante) A B CD voie rue

14 Questions-Réponses14 1- Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? rue A Projet : construction dune maison sur un lot de lotissement (DP ou PA. A quelle distance des limites de propriété simplanter? Application de lart R123-10-1 : Conséquences : pour A 1 : respect des règles dimplantation ou de recul 2 : implantation libre Conséquences : pour B 3 : respect règles dimplantation entre deux constructions. 1 2 Règle non applicable en RNU Le POS/PLU peut sy opposer Le règlement continue de sappliquer Règle applicable aux PC valant division B 1ère maison 1 2 ème maison 3

15 Questions-Réponses15 2- Quelles sont les pièces à joindre dans les dossiers de lotissement? (DP ou PA)

16 Questions-Réponses16 2- Composition des dossiers (DP et PA) * DPPAcomplément imprimé et bordereau 2 ex.4 ex.----- Plan de situation 2 ex.4 ex.5 ex. Plan coté des divisions 2 ex.-----5 ex. Plan de létat actuel 2 ex.4 ex.----- Plan de composition -----4 ex.5 ex. * En site protégé +1ex complet du dossier

17 Questions-Réponses17 2- Composition du permis daménager (suite) Volet paysager (4ex.) : Présentation de létat initial du terrain et de ses abords Présentation du Projet Vues et coupes (2 ) par rapport au terrain naturel Photos vue de loin et de près Programme et plans des travaux déquipement Document graphique dimplantation des bâtiments Pièces administratives (4ex.) : Projet de règlement (facultatif) Attestation de garantie dachèvement des travaux * Engagement de constituer une Association syndicale * * Si nécessaire

18 Questions-Réponses18 2- Composition des dossiers? Les imprimés téléchargeables : www.nouveaupermisde construire.gouv.fr

19 Questions-Réponses19 Lotissement soumis à PA : la signature dun avant contrat est conditionné par la délivrance du PA Lotissement soumis à DP : controverse entre juristes des avant contrats peuvent ils être signés avant la non- opposition à une DP? Prudence : lavant contrat devra comporter une double condition : non–opposition à la DP obtention dun PC purgé de recours 3- Modalités de vente des lots?

20 Questions-Réponses20 4- Modalités de retrait et de recours des autorisations? Actes concernés (tacite ou explicite) : - permis de construire - permis daménager - permis de démolir Conditions : - obligation de ladministration - acte illégal - délai de 3 mois maximum (L421-5) sauf demande du bénéficiaire - mise ne œuvre de la procédure contradictoire Le retrait

21 Questions-Réponses21 Le certificat durbanisme : - Condition : acte illégal - Délai : 4 mois certificat express (arrêt TERNON) La déclaration préalable : - impossibilité de retrait - acte illégal : recours contentieux des tiers ou du préfet 4- Modalités de retrait et de recours des autorisations? 2 cas particuliers Le retrait

22 Questions-Réponses22 Délai de recours de tiers : 2 mois inchangé Point de départ : 1er jour dune période continue de 2 mois daffichage sur le terrain Panneau daffichage : rappel de lobligation de notification des recours : - à lauteur de lacte - au bénéficiaire de la décision 4- Modalités de retrait des autorisations? Les nouveautés. Modèle de panneau

23 Questions-Réponses23 affichage : affichage en mairie désormais sans incidence sur le délai de recours des tiers dépôt de la DAACT : fin du délai de recours 1 an après son dépôt prescription administrative : constructions achevées depuis + de 10 ans sauf : - construction sans permis - dans certaines zones dangereuses ou protégées - construction sur le domaine public 4- Modalités de retrait des autorisations? Les nouveautés. Sécurisation des actes

24 Questions-Réponses24 4- Quelles sont les nouveautés concernant les recours? Sécurisation des actes devant le juge civil : -laction en démolition ne peux plus être exercée seulement devant le juge civil : au préalable le juge administratif devra annuler lautorisation - laction en indemnisation doit être exercée dans le délai de 2 ans à compter de lachèvement des travaux

25 Questions-Réponses25 La note de renseignement na pas de base juridique. Le formulaire de demande sera donc supprimé. Le certificat durbanisme a) peut avantageusement le remplacer car : Il donne des informations (règles durbanisme, servitudes, fiscalité) Il cristallise les droits du pétitionnaire (18 mois). Il offre une garantie juridique que napporte pas la note de renseignement durbanisme. 5- Le renseignement durbanisme?

26 Questions-Réponses26 6-Période transitoire? Principe : absence de rétroactivité de la réforme Conséquence sur les divisions : VENTE LIBRE - des lots de lotissement autorisé avant le 01/10/07 (sauf caducité) - des lots provenant de déclaration R315-54 effectuée avant le 1/10/07 (sans limitation de durée)

27 Questions-Réponses27 Impact de la réforme : - lobligation du bornage (L111-5-3) - rappel : nullité de la vente possible - sont concernés les lots issus : - de déclaration préalable - de PA - difficultés : indivision, désaccord, coût.. 7- Le bornage?

28 Questions-Réponses28 Le CUb tacite : le principe : cristallisation des règles au delà de 2 mois délivrance dun CUa demain délivrance dun CUb La localisation approximative en CUb : une simple indication 8- Le certificat durbanisme?

29 Questions-Réponses29 Changement de destination à minima DP : la nouvelle destination doit respecter le POS/PLU sanctions : poursuites pénales 9- Questions diverses? rue usine Maison gardiennage Maison de gardien accessoire dune usine existante Projet : division pour vendre la maison Lotissement : non Formalité : DP changement de destination

30 Questions-Réponses30 10- Comment obtenir des informations? site INTERNET des DDE (nomdépartement.equipement.gouv.fr) www.nouveaupermisdeconstuire.gouv.fr 2 1

31 Questions-Réponses31 10- Comment obtenir des informations? Les questions réponses : Exemple du thème lotissement

32 Questions-Réponses32 10- Comment obtenir des informations? Assistance nationale du Ministère : cible : les professionnels tél. : 01 40 81 11 00 (9h30 à 17h30) Assistance locale : les communes les Agences de lEquipement les cellules ADS de chaque DDE

33 Questions-Réponses33 10- Comment obtenir des informations? Prochainement vous pourrez retrouver ce document sur le site :www.puy-de-dome.equipement.gouv.fr rubrique : « permis de construire »