« Le développement du Community Land Trust à Bruxelles » 28 mars 2012.

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1 « Le développement du Community Land Trust à Bruxelles » 28 mars 2012

2 Mes principaux défis en matière de logement Quatre défis : Page / 1 - démographique (accroître et diversifier l'offre de logements) - social (une offre de logements accessible à tous les Bruxellois) - environnemental (améliorer la qualité des logements) - de gouvernance (efficience et innovation). construire Rénover Encadrer Innover Informer Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

3 Le CLT en réponse aux objectifs de la DPR Page / 2 Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012. « Parmi les nouvelles formes d’habitat, les logements communautaires et intergénérationnels seront développés en collaboration avec le monde associatif. Les formules de coopératives, de mutualisation de l'acquisition ainsi que de copropriété seront encouragées ». « Les dispositifs anti-spéculatifs seront développés pour éviter tout détournement de l'aide publique pour acquérir un logement et interdire tout profit anormal lors de la revente du bien immobilier acquis dans ces conditions ».

4 Action en faveur du CLT Page / 3 Lancement d'un marché public pour une mission relative à la création d'une Alliance Foncière Régionale Échéances : Novembre 2010 – fin prévue fin mai 2012. Composition du Consortium : Periferia, Maison de Quartier Bonnevie, CREDAL, Development of Planning Unit, Gut-T et Lydian Lawyers En partenariat avec : le CIRE, Samenlevingsopbouw Brussel, Renovassistance, Coopconsult et Convivence. Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

5 Page / 4 Marché public en deux tranches: 1. Tranche ferme : Une étude visant à définir la transférabilité du modèle CLT américain au contexte de la Région bruxelloise 2. Tranche conditionnelle: Mise en œuvre d'une structure ad hoc pour initier des opérations immobilières Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

6 Comment le CLT est arrivé à Bruxelles ? Page / 1 Les groupes d'épargne solidaire (2003) Le projet « l'Espoir » à Molenbeek (2009) Mission relative à la création d'un CLT en Région bruxelloise (nov. 2010-mars 2012) Création de la Plateforme CLT – Bruxelles (2011) Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

7 Principes et perspectives d'avenir Page / 1 1.Le sol est la propriété du trust 2. Scinder la propriété du sol de la propriété du bâti 3. Garder l’accessibilité du bâti pour des familles à faibles revenus 4. Verrouillage perpétuel des subsides 5. Une gouvernance innovante 6. Les rôles du Community Land Trust 7. Mixité : penser la ville autrement “Durable et Diversifiée” 8. En Région de Bruxelles Capitale en 2012 Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

8 Origines du CLT Héritage de: Page / 1 - modèle des cités-jardins, basé sur la propriété commune du sol, cfr Letchworth Garden City (1903) - Bob Swann (activiste pour la paix) et Slater King (neveu de Martin Luter King) (1964) pour assurer l'indépendance économique des noirs du sud des USA. - Premier CLT : 1969 Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

9 1.Le CLT est propriétaire du sol C: Page / 1 Aux USA Le CLT acquière et gère un patrimoine foncier au profit de la communauté. Obtention via des subsides publics ainsi que par une loi sur la production de 15% de logements sociaux dans toutes opérations immobilières privées. Chez nous: Obtention de terrains (bâtis ou non) via des aides et outils publics (ex. Contrats de quartier) via des donations partielles ou entières privées via des partenariats avec des promoteurs privés Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

10 2. Scinder la propriété du sol et du bâti C: Page / 1 Le CLT est propriétaire du sol. Habitants : propriétaires des logements. Les habitants bénéficient de tous les droits liés à la propriété (capacité de revente, transformation, emprunt, héritage…) dans un cadre conditionnalisé Chez nous Utilisation des outils légaux existants tels que l’emphytéose, la superficie, la servitude, etc. But : atteindre un droit de propriété le plus entier possible pour les familles Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

11 Page / 1 Propriété du bâti à l’individu, la coopérative ou à l’usager du sol (selon les modèles) Un loyer de long terme sur le sol (ex. 25 $ mensuel à Burlington – USA) Propriété de la terre à la communauté (CLT) Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

12 3. Accessibilité financière Page / 1 Aux USA Rendre les logements accessibles : Le CLT apporte la valeur du sol comme subside à l’achat Maintenir les logements accessibles : Lors de chaque revente : – La famille revend au prix de l’investissement de base + travaux + une part de la plus-value prise par le bien (25%) – Le CLT rachète le bien et le revend ensuite à une autre famille entrant dans les critères d’accessibilité. (porte d’entrée = 80% du revenu médian de l’état considéré) – Le CLT conserve un droit de préemption Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

13 Page / 1 Chez nous (Re-) Rendre les logements accessibles : Le CLT apporte la valeur du sol comme subside à l’achat avec éventuellement un subside complémentaire pour les plus faibles revenus Maintenir les logements accessibles : Lors de chaque revente : – La famille revend au prix de l’investissement de base + travaux + une part de la plus-value prise par le bien (25%) directement à une autre famille qui entre dans les critères du CLT (porte d’entrée = revenu maximum pour le logement social). – Le CLT conserve un droit de préemption Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

14 4. Verrouillage des subsides Page / 1 Principaux types de subsides utilisés : Pour le CLT Pour les familles subsides pour l’accès au sol subsides à la rénovation subsides d’accès à la propriété Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

15 Exemple sur base d'un logement au prix du marché en 2000 : 150.000 €: Page / 1 Prix du marché en 2010 : 210.000 € L'essentiel de la plus-value reste dans le patrimoine du CLT: Subside du sol 30.000 € Subside du sol 30.000 € Subside du sol 30.000 € Subside du sol 30.000 € Prix d’achat pour la 1 ère famille 120.000 € Prix d’achat pour la 1 ère famille 120.000 € Valeur de la plus-value prise en 10 ans 60.000 € Valeur de la plus-value prise en 10 ans 60.000 € Subside du sol 30.000 € Subside du sol 30.000 € 75% de la plus- value 45.000 € 75% de la plus- value 45.000 € Prix d’achat pour la 2 ème famille 135.000 € (120.000 € + 25% de la Plus-value) Prix d’achat pour la 2 ème famille 135.000 € (120.000 € + 25% de la Plus-value) Prix d’achat pour la 1 ère famille 120.000 € Prix d’achat pour la 1 ère famille 120.000 € Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

16 Page / 1 Comparatif de l’accès à la propriété pour des familles à faibles revenus sur base d’un montant global d’aides publiques de 2.172.207$ sur le marché classique (CLT Champlain - USA) Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

17 Page / 1 Comparatif du soutien public nécessaire pour permettre à 357 familles à faibles revenus de devenir propriétaires sur le marché classique et dans le CLT Champlain Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

18 5. Gouvernance innovante Page / 1 Les usagers de la terre Les représentants du quartier Les pouvoirs publics Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

19 Conseil d'administration composé d'acteurs pour une gestion du sol en tant que bien inaliénable: Page / 1 Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

20 6. Les rôles du CLT Page / 1 Engagement par rapport à la communauté à un bon usage des sols Engagement par rapport aux habitants : Information et formation, attention aux problèmes financiers, conseil à la rénovation et à l’entretien, conseil à la copropriété Responsabilité: Accompagnement : Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

21 7. Mixité : penser la ville durablement Page / 1 Mixité de logements Proposer des logements de taille variées avec une attention aux logements pour familles nombreuses Mixité des publics Familles avec enfants, jeunes couples, personnes âgées, etc. Achat individuel ou groupé Mixité du territoire Permettre à des personnes à bas revenus d’avoir ou de garder accès à un sol valorisé Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

22 Page / 1 Mixité fonctionnelle du bâti Logements Espaces collectifs Lieux de production sociale... épicerie Crèche, espace intergénérationnel Espace culturel Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

23 Page / 1 Les CLT, ce n’est pas que du logement mais aussi des espaces pour les quartiers - des commerces locaux, - des salles polyvalentes, - des laveries communautaires, - des espaces pour des entreprises d’économie sociale, - des espaces publics, - des ateliers de production, - des salles de concerts et de fêtes … Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

24 8. Un concept qui a 35 ans Page / 1 Les CLT existent déjà aux USA et en Grande-Bretagne Un exemple: la ville de Burlington 430 logements individuels et en copropriété, 1500 appartements loués, 115 en logements coopératifs, 6000 m2 d’espaces de commerces, bureaux, lieux d’activités capital de 200.000 dollars en 1984 (donné par la mairie) transformé en 40 millions de valeurs de biens en 2007 Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

25 Maisons unifamiliales Page / 1 Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

26 Bâtiments multi-appartements Page / 1 Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

27 Homes et résidences services Page / 1 Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

28 Habitat groupé – coopératives d'habitat Page / 1 Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

29 Services communautaires Page / 1 Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

30 Création d'emploi et formation Page / 1 Pépinière commerciale (Boston) Restaurant, laverie et formation (Burlington) Laverie coopérative (Cleveland) Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

31 En Région de Bruxelles- Capitale en 2012 Page / 1 Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

32 Les principes d'un CLT et perspectives d'avenir Page / 1 1.Les ressources de la dynamique du CLT 2. Séparation du sol et du bâti 3. La structure du Community Land Trust La gestion du Community Land Trust Les relations de propriété et d’usage du sol Financement de la structure 4. Conclusion Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

33 1. Les ressources Page / 1 L'asbl « plateforme CLT-Bruxelles » : - Vingtaine d’associations à l'origine de la réflexion sur les Community Land Trust en Belgique (débats, ateliers ouverts à la société civile et particulièrement aux publics visés par les CLT). - Ont établi une charte définissant les principes de base souhaités dans le cadre de création de CLT à Bruxelles. - Demain, elle pourrait bien devenir le premier Community Land Trust bruxellois. Elle a récemment introduit une demande de subvention dans ce sens. Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

34 Page / 1 Le Fonds du Logement : A côté d'autres promoteurs immobiliers sociaux (Livingstones, Habitat & Humanisme, Rénovassistance), le Fonds est un acteur incontournable pour le développement du CLT en Région Bruxelloise tant sur la dimension de « promotion immobilière » (capacité de maîtrise d'œuvre, construction sur base d’un taux de tva de 6%) que pour son rôle d'institution de prêts hypothécaires à destination des familles à faibles revenus. Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

35 Les ressources de la dynamique du CLT: Page / 1 1. Les contrats de quartier en tant qu’outils d’acquisition de terrains et d'immeubles très bon marché (gratuit ou à 25 % de la valeur) ainsi que pour leur dynamique de lien avec les quartiers et leurs habitants (Commission de Développement Local Intégré). 2. Les groupes d’épargne collectifs solidaires Il s'agit de groupes d'une quinzaine de ménages encadrés par une association assurant animation et formation à l'accès à la propriété, qui épargne collectivement dans l'optique de préparer l'achat d'un logement. Aujourd'hui six associations développent de tels groupes et sensibilise les ménages impliqués aux développements du CLT. 3. Un réseau axé sur le développement d’activités économiques: Atrium, les couveuses et pépinières d’entreprises, etc 4. Le réseau habitat : Encadrement possibles des propriétaires pour l'achat et les rénovations.... Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

36 2. Séparation sol/bâti Page / 1 Emphytéose sur le sol incluant une clause novatoire avec vente du bâti Emphytéose sur le sol accompagnée d'une servitude d'appui avec vente du bâti Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

37 Deux mécanisme retenus: Page / 1 - Vente du bâti avec un droit d’emphytéose sur le terrain, incluant une clause novatoire donnant suffisamment de garanties pour renouveler le droit d’emphytéose. Par cette même clause, il permet à l’emphytéote de redémarrer le droit d’emphytéose pour une période de 99 ans lors de la revente vers une autre famille (cas de Louvain-La-Neuve). - Vente du bâti avec une emphytéose sur le terrain couplée à une servitude d'appui sur le sol (i.e. pour réaliser la division horizontale). Ce cas est déjà utilisé en Belgique pour donner une stabilité au droit de propriété à long terme (renonciation au droit d’accession), notamment dans le cas d’infrastructures de grandes tailles (hôpitaux, centres administratifs, centres commerciaux, etc.) Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

38 3. Structure du CLT Page / 1 Coopérative externe Apport en capital pour les opérations immobilières ASBL Structure opérationnelle Fondation d'utilité publique Hébergement du patrimoine foncier et bâti loué Community Land Trust Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

39 Gestion du CLT: Page / 1 ASBL Fondation d’utilité publique Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

40 Organes de gestion: Page / 1 Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

41 Relation de propriété et d'usage entre l'asbl et la fondation: Page / 1 Contrôle Convention de mise en gestion du patrimoine Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

42 Financement de l'ASBL: Page / 1 Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

43 Financement de la FUP: Page / 1 Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

44 3. Projets en gestation Page / 34 Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

45 Conclusions Pour les familles: Page / 35 - Rendre des logements de qualité accessibles - Permettre un début de capitalisation - Une étape intermédiaire vers le marché classique - Une implication dans le quartier et dans son évolution - Des opportunités grâce aux activités socio-économiques faisant partie du CLT Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

46 Pour les pouvoirs publics: Page / 36 Création de logements durables Économiquement : subside maintenu en perpétuité création de logements accessibles bon marché Socialement: les familles à bas revenus ont accès à un logement les familles s’impliquent dans leur quartier Du point de vue de l’environnement: la terre est un bien commun géré par la collectivité Reconstitution de « morceaux de ville » (logements, lieux de production, espaces publics / collectifs) Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

47 Merci pour votre attention Page / 37