Sociétés de promotion immobilière

Présentation au sujet: "Sociétés de promotion immobilière"— Transcription de la présentation:

0 10ème rencontres annuelles investissement immobilier
Retour d’expérience du Groupe Casino en matière d’OPCI 13 décembre 2007 Philippe ALARCON Directeur Général Délégué Immobilière Groupe Casino

1 Sociétés de promotion immobilière
Une nouvelle stratégie Immobilière différenciante et innovante déployée dès 2005 … 4 types D’actifs Galeries marchandes / introduction en bourse de Mercialys en 2005 / fort potentiel de création de valeur / extériorisation de la valeur de nos actifs sans perte de contrôle Des actifs de rendement Des actifs stratégiques Des actifs banalisés Des actifs à maturité immobilière Murs de magasins / réserves foncières / promotion immobilière / Alcudia Cessions : Siège en 2005 / Entrepôts en 2006 Actifs magasins sans potentiel de création de valeur (pas de développement immobilier possible) : optimisation financière 3 métiers Sociétés foncières Sociétés de promotion immobilière France et international Sociétés services supports

2 Une opération de cession portant sur 255 actifs à maturité immobilière ….
Des actifs sélectionnés avec soin pour leur pérénité immobilière assurant une stabilité à la fois pour l’investisseur et pour le locataire exploitant 160 supérettes « petit Casino » et 95 Supermarchés Casino Des actifs de centre ville ou de périphérie d’agglomérations à fort potentiel de développement commercial mais sans potentiel de développement immobilier m² de surfaces de ventes Un chiffre d’affaire > 800 M€ annuel Une opération innovante à double titre : Le montage Le bail mis en place

3 La 1ère originalité de l’opération réside dans son montage …
Utilisation pionnière des véhicules OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier). Une évolution assez radicale entre SCPI et SIIC qui peut prendre la forme d’un « Club Deal » d’investisseurs institutionnels et qui offre : Une grande liberté d’organisation contractuelle via des règles de gouvernance spécifiques (Statuts de l’OPCI et pacte d’actionnaires), La même fiscalité que les SIIC (Exit Tax, article 210 E). Agrément AMF pour les sociétés gérant les OPCI (SGP) et pour chaque OPCI. Casino a travaillé avec l’une des 12 premières SGP agréées et obtenu l’un des 5 premiers agréments d’OPCI. Casino tient particulièrement à ce que le véhicule possédant les supérettes et les supermarchés (et à terme, d’autres actifs de commerce de proximité) soit stable, peu endetté et protégé de toute intrusion non souhaitable. Le véhicule n’a pas vocation à disperser les actifs : Les cessions d’actifs sont interdites pendant 3 ans, fiscalement dissuasives pendant 5 ans et limitées par la suite avec un assouplissement à certains cas ponctuels après 18 ans.

4 Le calcul du loyer et la durée du bail constituent la 2ème originalité …
Le loyer est 100% variable en % du CAHT de chaque magasin. Aucune autre indexation sur un indice quelconque et pas de loyer minimum fixe. Calcul d’un taux d’effort : Valeur locative 2007 (base expertises Août 2007) CAHT 2007 Taux d’effort moyen pour le parc < 3 % Le loyer de chaque année sera basé sur le CA de l’année précédente x par le taux d’effort. Le taux d’effort reste constant sur la durée du Bail Durée du bail : La durée initiale du bail est de 12 années. Le bail est renouvelable 4 fois à notre seule main pour des périodes de 12 années : Clauses particulières : Un bail qui tient compte des réalités opérationnelles de la vie des magasins

5 Casino et sa banque conseil Natixis ont mené l’opération à partir du mois de juillet 2007
Un calendrier optimisé pour la sélection des investisseurs Une sélection ciblée sur des investisseurs français « long terme » capables d’investir dans des projets innovants Phase préliminaire Fin juillet – Fin août 1er tour Fin août – Début septembre Due diligence septembre 2nd tour Début octobre 36 investisseurs contactés 27 Teaser envoyés 24 Info Mémos envoyés 13 offres reçues 9 candidats retenus 3 offres reçues 1 offre retenue

6 Un objectif de clôture de la transaction d’ici fin décembre 2007
Juillet 2007 Sélection de la Société de Gestion de Portefeuille de l’OPCI 18 octobre 2007 Levée de la condition suspensive relative au Conseil d’Administration de Casino Guichard Perrachon 16 octobre 2007 Envoi des DIA Fin décembre 2007 Closing de l’opération Mi décembre 2007 Purge des DIA Apports des actifs à l’OPCI Mise en place des nouveaux baux 17 octobre 2007 Conseil d’administration de Casino 10 octobre 2007 Agrément AMF de l’OPCI

7 Les objectifs du Groupe Casino sont remplis
Sécuriser l’exploitation des magasins concernés par un bail de 12 ans renouvelable 4 fois à notre seule main (soit 60 ans au total) et dé-corréler le loyer de l’ICC. Variabiliser les coûts d’occupation en fonction du CA. Monétiser des actifs sans potentiel de création de valeur immobilière pour le Groupe (actifs à maturité immobilière). Utiliser un montage innovant à travers le nouveau véhicule OPCI. Bénéficier d’un régime fiscal avantageux pour la taxation des plus values. Bénéficier d’un traitement comptable et « agences de notation » lié à la nature totalement variable du loyer qui est en fait une charge d’exploitation et non une charge financière. Monter un partenariat durable et disponible pour des futures opérations avec de grands investisseurs, avec une gouvernance stricte. Asseoir la crédibilité et la capacité du Groupe à innover en immobilier par une opération institutionnelle originale et intervenant dans une conjoncture de marché difficile.