CONTENTIEUX AUTOUR DES AUTORISATIONS D’URBANISME

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1 CONTENTIEUX AUTOUR DES AUTORISATIONS D’URBANISME
Audit de permis de construire Audit du permis de construire

2 Audit du permis de construire
Présentation L’audit de permis de construire un nouveau créneau pour les géomètres-experts Comment réaliser cet audit Les atouts du géomètre-expert Audit du permis de construire

3 Ordre du jour Type d’audit Méthodologie Conclusion Audit de conformité
Audit de validation Audit de recours Méthodologie Audit de validation ou de recours Conclusion Audit du permis de construire

4 TYPE D’AUDIT AUDIT DE CONFORMITE AUDIT DE VALIDATION AUDIT DE RECOURS
Etabli pour la collectivité après achèvement des travaux pour la délivrance du certificat de conformité AUDIT DE VALIDATION Etabli pour le pétitionnaire avant le dépôt du PC AUDIT DE RECOURS Etabli pour un tiers dans le cadre d’un recours après le dépôt du PC Audit du permis de construire

5 AUDIT DE CONFORMITE CONFORMITE DES TRAVAUX PLANIMETRIE ET VOLUMETRIE
Conformité des travaux par rapport au PC PLANIMETRIE ET VOLUMETRIE Relevé périmétral et calage par rapport aux limites Relevé altitude faîtage et terrain Photos des façades redressées et comparaison aux plans RAPPORT Audit du permis de construire

6 AUDIT DE CONFORMITE SHON Délais et modalité d’intervention
L461-1 Pendant toute la durée du chantier et trois ans après l’achèvement. R462-6 A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d'achèvement, l'autorité compétente dispose d'un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. Le délai de trois mois prévu à l'alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu'un récolement des travaux est obligatoire en application de l'article R Préalablement à tout récolement, l'autorité compétente en informe le bénéficiaire du permis (article R du code de l'urbanisme). Il doit obtenir son autorisation pour pénétrer sur sa propriété. L'autorité compétente doit dresser procès-verbal pour obstruction au droit de visite prévu par le code de l'urbanisme. Il transmet ce procès-verbal au Procureur de la République qui peut à son tour le transmettre à un juge d'instruction qui délivrera une commission rogatoire permettant alors l'accès à la propriété. Définition de la SHON Circulaire n°90-80 du 12 novembre Code de l'urbanisme : Article à consulter : R112-2 Audit du permis de construire

7 AUDIT DE VALIDATION OU DE RECOURS
Méthodologies identiques Procédure des recours Civile Administrative Méthodologie Analyse des actes Analyse de l’assiette foncière Analyse de l’état initial Analyse de la procédure de dépôt et d’affichage Comparaison PLU-POS/PC Droit des tiers Code civil Analyse des préjudices éventuels Audit du permis de construire

8 METHODOLOGIE Analyse des actes
Réquisition de renseignements auprès des hypothèques Date de la dernière mutation et origines antérieures Analyse des servitudes éventuelles Le terrain est-il inclus dans une copropriété horizontale Le terrain est-il inclus dans un lotissement ou une ZAC Date de l’arrêté Cahier des charges et règlement Audit du permis de construire

9 METHODOLOGIE Analyse de l’assiette foncière Analyse de l’état initial
Est ce qu’un bornage a eu lieu Vérification de la surface Vérification des données cadastrales Vérification des démembrements antérieurs Analyse de l’état initial Plan topographique Vérification du calage altimétrique Vérification du calage / bornage Scan 3D avec huissier Construction existante SHOB-SHON/ aux plans de l’existant Audit du permis de construire

10 METHODOLOGIE Analyse de la procédure de dépôt et d’affichage Affichage
Quelles ont les obligations d'affichage en mairie ? dans les 15 jours qui suivent le dépôt du dossier en mairie, et pendant toute la durée de l'instruction, affichage d'un avis de dépôt de la demande précisant les caractéristiques essentielles du projet; dans les 8 jours après la délivrance de l'autorisation, affichage pendant deux mois d'un extrait du permis ou de la déclaration. Quelles sont les obligations d'affichage du bénéficiaire de l'autorisation ? Il doit afficher sur le terrain la mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable, des notification de la décision ou la date d'obtention de la décision tacite, et pendant toute la durée du chantier. Cet affichage marque le point de départ du délai de recours des tiers qui est de deux mois. Vérification du contenu du dossier Audit du permis de construire

11 METHODOLOGIE Comparaison PLU-POS/PC Cohérence des plans entre eux
Plans de vente Comparaison du PC/PLU Vérification article par article du PLU Problème de la SHON déclarative sauf ERP Etude par modélisation des prospects Audit du permis de construire

12 METHODOLOGIE Etude par modélisation des prospects
Audit du permis de construire

13 METHODOLOGIE Etude par modélisation des hauteurs maximales
Audit du permis de construire

14 METHODOLOGIE Etude du CES Audit du permis de construire

15 METHODOLOGIE Etude du CES Problème de la définition du CES
(GRIDAUH) Groupement de recherche sur les institutions et le droit de l'aménagement, de l'urbanisme et de l'habitat Problème des emplacements réservés Article 123-1 Audit du permis de construire

16 METHODOLOGIE Droit des tiers (Code civil) Vues droites et obliques
Servitudes de passage, de cour commune, Ecoulement des eaux pluviales Audit du permis de construire

17 METHODOLOGIE Préjudices Pertes d’ensoleillement
Audit du permis de construire

18 METHODOLOGIE Préjudices Pertes de vues Audit du permis de construire

19 CONCLUSION Créneau d’expertise intéressant
Pas de concurrence externe (pluridisciplinarité) Réservé principalement aux zones de très forte valeur immobilière Audit du permis de construire