Prise de poste CFLS – CVRH Paris

Prise de poste CFLS – CVRH Paris
Le 13 avril 2015 Les aides à la pierre DGALN /DHUP/PH2 Estelle Canonne 1 1

Aides a la pierre : sous quelles formes ?
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Le logement social Il n’existe pas de définition unanimement acceptée du logement social. « Un logement social est un logement destiné, suite à une initiative publique ou privée, à des personnes à revenus modestes qui auraient des difficultés à se loger sur le marché libre. » Mais plusieurs approches sont possibles, avec chacune leurs limites : Souvent, approche en termes d’organismes bailleurs : les logements sociaux sont assimilés aux logements locatifs HLM. Approche en termes de plafonds de ressources et de plafonds de loyers Une définition très précisément donnée par la loi SRU : approche en termes de conventionnement APL Nécessité de se mettre d’accord sur la définition en fonction des contextes Déjà vu dans le ppt prog 3 3

Des aides à la pierre, dans quel but ?
Aide financière publique à la construction ou à la réhabilitation de logements destinés à la location ou à l’accession à la propriété et visant à réduire le niveau de loyer ou les annuités de remboursement afin de solvabiliser certaines catégories de ménages Permet la constitution à long terme d’un important patrimoine social, notamment locatif, afin de répondre aux besoins des ménages les plus fragiles, tout en permettant à l'État de maîtriser l’effort de construction Le bailleur social est un gestionnaire de patrimoine qui agit sur: ⇒ La gestion de son parc : occupation, gardiennage, entretien ⇒ La maintenance et l’adaptation : démolition, réhabilitation, grosses réparations ⇒ Le développement de l’offre pour répondre aux besoins : construction, acquisition

Différentes formes d’aides à la pierre
- AIDES DIRECTES (= aides budgétaires) : subventions - AIDES INDIRECTES : aides dites de taux ou de circuit (prêts à taux bonifiés) aides fiscales, dont : - exonération d’impôts sur les sociétés - exonération de Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties cf. articles 1384 A, C et D du CGI (exonération de 15 ans portée à 25 ans pour les opérations financées entre 2004 et 2018, compensation partagée entre l’État et les collectivités, exonération de TFPB étendue pour qualité environnementale : 5 ans supplémentaires) - TVA à taux réduit cf. articles 278 sexies et 278 sexies A du CGI - exonération des droits de mutation à titre onéreux pour les OPH et les SEM - + aides fiscales locales : exonération de taxe d’aménagement (pour les PLAI, de plein droit, sinon sur délibération) Cf. présentation de Jean-Christophe DURAND – FE3 NB : requête automatique disponible sous SISAL pour une estimation de ces aides publiques indirectes sur un territoire => Les aides publiques ne se limitent pas aux aides directes et au total, malgré la baisse des aides budgétaires, l’effort de l’État reste considérable. Extension du champ d’application de la TVA au taux réduit de 5,5 % pour le logement social (article 19 de la Loi de finances pour 2015 – article 278 sexies du CGI) Les travaux de rénovation ou d'amélioration réalisés dans les logements sociaux sont soumis au taux de TVA de 5,5 % ou au taux de 10 % selon leur nature. L’article 19 de la loi de finances pour 2015 permet d’appliquer le taux unique de 5,5 % à l'ensemble des travaux dès lors qu'ils sont réalisés dans le cadre d’opérations : • d’agrandissement ou de surélévation de logements sociaux existants ainsi que de réhabilitation lourde lorsque ceux-ci sont assimilés, fiscalement, à une construction neuve ; • d’acquisition-amélioration d’immeubles par des organismes HLM en vue de les transformer en logements locatifs sociaux. Ces dispositions s’appliquent à compter du 1er janvier 2015. 5 5

Plusieurs dispositifs d’aides à la pierre
Développement de l’offre nouvelle de logements locatif sociaux mais aussi : - réhabilitation de logements - démolition de logements mais encore : - logements intermédiaires - accession sociale à la propriété - accueil des gens du voyage => Ici on ne parlera que du développement de l’offre nouvelle en LOGEMENT LOCATIF SOCIAL (= parc public) hors ANRU ANRU : les règles s’appliquent mais spécificités. Sauf pour les opérations en PLS ou dans les cas prévus par la circulaire de programmation de 2006 (Les logements étudiants et les foyers pour personnes âgées ou handicapées financés en PLS, ou exceptionnellement en PLUS et, lorsque ces opérations ne sont pas financées par l’ANRU, les résidences sociales liées au desserrement ou à la démolition de foyers de travailleurs migrants ou de foyers de jeunes travailleurs situés dans le périmètre d’intervention de l’ANRU), les crédits du programme 135 ne doivent pas financer l’acquisition, la construction ou la démolition de logements sur le périmètre d’intervention de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU), c’est-à-dire les quartiers qui ont fait l’objet d’une convention au titre du programme national de rénovation urbaine (PNRU) ou ceux qui feront l’objet d’une convention au titre des projets de renouvellement urbain d’intérêt national ou régional (PRIN ou PRIR) du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). Par ailleurs, pour ces quartiers, votre attention est attirée sur la nécessité de prévoir, dans les avenants de fin de convention du PNRU et dans les conventions du NPNRU, la totalité des financements de la reconstitution de l’offre démolie, sans compter sur les crédits du programme 135 qui sont cette année en diminution de 15 %. Pour les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) qui ne font ou ne feront pas l’objet d’une convention au titre de ces deux programmes PNRU ou NPNRU, s’agissant de quartiers généralement à forte proportion d’habitat social, il convient de rappeler que pour ne pas contrevenir à l’objectif de mixité sociale, il est impératif de les exclure des objectifs de développement de l’offre de logements sociaux, au risque d’annuler les efforts de diversification menés dans le cadre du PNRU. Il en va de même s’agissant des territoires en veille active (anciennes ZUS qui ne figurent plus dans la géographie prioritaire de la politique de la ville), qui doivent également être exclus des lieux de développement de l’offre de logements sociaux dès lors que le taux de logements sociaux y est supérieur à 35 % (cf article L du code de la construction et de l’habitation). Toutefois, dans les QPV comme dans les territoires de veille dès lors que le taux de logements sociaux y est supérieur à 35 %, des dérogations au principe de non mobilisation du programme 135 susvisée pourront donc être accordées par la DHUP, en distinguant les cas suivants : les quartiers comportant peu de logements locatifs sociaux mais une forte proportion de logements dégradés et/ou de logements sociaux de fait appartenant au parc privé. Dans ces quartiers, l’intervention du programme 135 peut s’avérer pertinente sous la forme d’opérations d’acquisition-amélioration, notamment de copropriétés dégradées, ou dans le cadre d’opération de construction d’une offre de logements sociaux pérennes ; - les quartiers, situés en zone très tendue, comprenant une forte proportion de logements locatifs sociaux mais qui constituent néanmoins encore des secteurs en développement (présence de friches industrielles par exemple) pouvant accueillir, à titre exceptionnel, de nouveaux logements en complément d’opérations de logements intermédiaires ou privés (certains quartiers de Marseille, Paris, et de la petite couronne parisienne peuvent se trouver dans cette catégorie). C’est au regard de ces considérations que les dérogations de la DHUP seront instruites. Pour les deux catégories de quartiers mentionnés dans les développements précédents (QPV hors ANRU ou territoires en veille active), comme pour les quartiers ANRU, les opérations PLS ou celles prévues par la circulaire de programmation de 2006 et rappelées ci-avant pourront être financées. Enfin, toute création de structures d’hébergement (CHU, RHVS, …) devrait être exclue dans ces quartiers (quartiers ANRU, QPV hors ANRU ou territoires en veille active comprenant plus de 35 % de logements sociaux). De même, la reconstitution sur site d’un centre d’hébergement qui aurait fait l’objet d’une démolition ne devrait être envisagée qu’avec la plus extrême réserve. 6 6

L’offre nouvelle de logements locatifs sociaux : la gamme de financement

3 principaux produits de financement
- le prêt locatif à usage social : PLUS - Prêt le plus fréquemment mobilisé - Prend en compte un objectif de mixité sociale - le prêt locatif aidé d’intégration : PLAI - Destiné aux ménages cumulant difficultés sociales et économiques - PLAI adapté : PLAI bénéficiant de la subvention spécifique en faveur du développement d'une offre de logements locatifs très sociaux (appels à projets) => pour les ménages cumulant des difficultés financières et sociales - le prêt locatif social : PLS - Essentiellement pour du logement ordinaire pour les classes moyennes en zones tendues et le logement étudiant - Ou destiné à des logements-foyers spécifiques (PA PH) 8 8

Offre nouvelle : la gamme des financements
Loyer Logements au prix du marché Plafonds de ressources PLI Logements locatifs sociaux (au sens de l’art. 55 loi SRU) PLAI PLUS PLS PLAI -A 9 9

PLUS : règles de mixité sociale
R du CCH , circulaires du 14/10/1999 et du 09/08/2001, convention-type APL, pour les PLUS : - au moins 30 % des logements doivent être occupés par des ménages dont les ressources n’excèdent pas 60 % des plafonds de ressources du PLUS (loyers = PLUS) - au maximum 10 % des logements peuvent être loués à des locataires dont les ressources excèdent, dans la limite de 120 % des plafonds PLUS (loyers = 133 % du PLUS) Pour le PLUS : au minimum 30 % des locataires Pour le PLUS : au maximum 10 % des locataires PLUS = plafond de base Plafonds de ressources PLAI =60% des plafonds PLUS PLS =130% des plafonds PLUS 10 10

Les aides PLUS/PLAI/PLS et leur octroi
Décision d’octroi R et R Liste pièces : arrêté 26 août 2005 Toute opération financée en PLUS ou PLAI doit faire l’objet d’une décision portant octroi de subvention prise par le Préfet ou le représentant de la collectivité délégataire, dans la limite des dotations régionales notifiées par le ministre au Préfet de Région (R ) Toute opération financée en PLS doit faire l’objet d’une décision d’agrément prise par le Préfet ou le représentant de la collectivité délégataire, dans la limite des dotations régionales notifiées par le ministre au Préfet de Région (R ) Aides directes - subvention principale PLUS/PLAI : peut être égale à 0€ - surcharge foncière (R et R ) - prime spécifique Ile-de-France (R.381-4) - PAS de subvention principale - surcharge foncière Aides indirectes Aides fiscales : - TVA à taux réduit - exonération de TFPB pendant 25 ans (voire 30 ans) Aides de taux : prêts PLUS/PLAI/PLS 11 11

Les prêts PLUS/PLAI/PLS
Par qui sont distribués les prêts ? Uniquement par la Caisse des Dépôts Par la Caisse des Dépôts et les banques agrées pour la distribution du PLS Durée Jusqu’à 40 ans pour la partie logement Jusqu’à 50 ans pour la partie foncière, voire 60 ans Jusqu’à 50 ans pour la partie foncière, voire 60 ans (en A, B1 + sur dérogation en IDF, RA et PACA pour autres zones) Quotité Cf. conditions des aides fiscales – 1384 A et C (TFPB) et 278 sexies et 278 sexies A (TVA) du CGI Quotité minimum de 50% du prix de revient obligatoire dans le plan de financement (R du CCH) Taux Indexé sur le livret A : + 0,60 % pour le PLUS – 0,20 % pour le PLAI Note technique du 15 avril 2014 : taux LA moyen sur 40 ans à prendre en compte = 2,40 % Fixé chaque année à partir d’une adjudication nationale (réformée en 2011) + 1,11 % en 2014 12 12

Aides à la pierre : les contreparties

L’accès au logement locatif social : sous conditions de ressources
Les plafonds de ressources : R du CCH : ces logements sont « destinés à être occupés par des personnes dont l’ensemble des ressources, à la date d’entrée dans les lieux, est, au plus égale à un montant déterminé par arrêté » chaque année. Dépendent de plusieurs facteurs : Le produit de financement : PLUS/PLAI/PLS et assimilés, La localisation : Paris et communes limitrophes, reste de l’Ile-de-France et autres régions La composition des ménages : 6 catégories selon le nombre de personnes composant le ménage, le nombre de personnes à charge particularité des jeunes ménages Le couple dont la somme des âges révolus des deux conjoints le composant est au plus égale à cinquante-cinq ans constitue un jeune ménage 14 14

Les conditions de ressources
Texte de référence : Arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'État en secteur locatif (modifié chaque année en fin d’année) Plafonds de ressources révisés chaque année en tenant compte de la variation de l’IRL (= Indice de Référence des Loyers) En 2015, pour le PLUS : l’IRL correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. 15 15 15

Les plafonds de loyers Dépendent de 2 facteurs :
Le produit de financement : notamment PLUS/PLAI/PLS, La zone géographique : zonage 123* pour les PLUS/PLAI zonage ABC* pour les PLS (nouveau zonage au 01/02/2015 : arrêté du 30 septembre 2014 pris en application de l’article R du code de la construction et de l’habitation) * Pour plus d’informations sur les zonages : Les plafonds de loyers par zone et par produit sont révisés chaque année par circulaire en tenant compte de la variation de l’IRL + marges locales (uniquement en PLUS et PLAI) et coefficients de structure (cf. avis relatif aux loyers annexe 4 et 7) (l’avis préconise une révision pour 2016, sur la base d’un guide qui sera réalisé en 2015) 16 16 16

Les plafonds de loyers - En 2015, Avis du 10 février 2015 relatif à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en application de l’article L du CCH. Exemple pour un logement de 65 m² de SU. Pour les PLUS et PLAI : Pour les PLS : 18 18 18

Conventionnement APL PLUS PLAI PLS
Tout logement bénéficiant d’aides de type PLUS/PLAI/PLS doit faire l’objet d’une convention, qui ouvre le droit à l’Aide Personnalisée au Logement pour les locataires PLUS PLAI PLS Conventionnement APL OBLIGATION de conclure une convention ouvrant droit à APL pour les locataires (L du CCH) Durée de la convention au moins égale à la durée du prêt le plus long (jusqu’à 60 ans si prêt foncier) (puis tacite reconduction par périodes triennales) mais sans être < 9 ans au moins égale à la durée du prêt finançant la construction mais sans être < 15 ans ni > 40 ans (même si le prêt foncier est sur 50 ans cf. R ) (puis tacite reconduction par périodes triennales) Délai de signature de la convention (R ) Au plus tard lors du versement du 1er acompte de la subvention Avant la décision d’agrément Articles relatifs aux conventions entre l’État et les bailleurs : R et suivants du CCH Cf. présentation LO2 le 16 avril 19 19 19

Montage d’opération et instruction du dossier de financement

Toute personne morale ou physique
Les maîtres d’ouvrage Selon la nature de l’opération et le produit de financement, il ne s’agit pas des mêmes familles de maîtres d’ouvrage PLUS R PLAI PLS R 1°) des offices publics de l'habitat (OPH) et des sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré (SA HLM, désormais Entreprises sociales pour l’Habitat ou ESH) 2°) des sociétés d'économie mixte (SEM) ayant pour objet statutaire la réalisation de logements 3°) des collectivités territoriales ou leurs groupements, à condition que * aucun organisme de logement social ne soit en mesure d’intervenir sur leur territoire, * ces collectivités ne soient pas délégataires des aides à la pierre 4°) des organismes bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage d’insertion (MOI), PLAI, et PLUS pour les opérations mixtes et sous réserve que les PLAI soient majoritaires Liste MOI : a5225.html Toute personne morale ou physique NB : les CROUS peuvent réaliser des résidences universitaires en PLS : cf. L du CCH et flash DGALN n° 21

Production de nouveaux logements locatifs sociaux
essentiellement : - par la construction neuve de logements (éventuellement en VEFA : articles L 261-1, L 261-3, L du CCH, article du Code Civil, circulaire de programmation 2001) - par l’acquisition de logements suivie ou non d’amélioration - par la transformation en logements de locaux non-résidentiels - par la réalisation de résidences sociales et de logements-foyers (articles L , R et R du CCH) ATTENTION : ON NE PEUT PAS REFINANCER UNE OPERATION AYANT DEJA BENEFICIE D'AIDES DE L'ÉTAT (y compris celles n'ayant pas bénéficié de subventions mais seulement de prêts de la CDC) cf. R du CCH Cf. R du CCH pour le champ complet des opérations 22

Maîtrise du foncier - Pleine propriété
- Bail emphytéotique et Bail à construction (cf. L 251 et s. du CCH) - Usufruit locatif social (cf. Art. L 253 et suivants, Circulaire UHC/FB3 n° du 17 avril 2007 concernant la mise en œuvre de l’ULS) + dispositions expérimentales introduites par la loi ALUR permettant l’ULS en AA dans certaines zones tendues (articles L421-4 et L422-3 du CCH) LE BAIL A CONSTRUCTION Le propriétaire du terrain le loue au maître d’ouvrage pour construire La durée du bail va de 18 à 99 ans. Pour les LS, c’est au minimum la durée du prêt Possibilité d’un loyer annuel versé au propriétaire ou du versement d’une soulte lors de la signature du bail Au terme du bail, le propriétaire récupère le terrain + le bâti (sauf convention particulière) L’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL démembrement temporaire du droit de propriété : la nue propriété appartient à des investisseurs privés qui financent la construction sans prêt aidé de l’Etat ; l’usufruit est acquis par un bailleur social qui perçoit l’intégralité des loyers et assure l’entretien de l’immeuble. durée minimale de 15 ans l’acquisition de l’usufruit par le bailleur social peut être financée par du PLS. garanties de relogement des locataires à l’expiration de la convention d’usufruit Dispo ALUR (expérimentation) article L422-3 du CCH : "Elles (les SA HLM) peuvent aussi acquérir la nue-propriété ou l'usufruit temporaire des logements visés à l'article L , ou réserver ce dernier à leur profit : a) Au sein d'immeubles à usage principal d'habitation qu'elles réalisent en vue de leur vente à des personnes physiques ou morales dans les conditions prévues à l'article L ; b) A titre expérimental pendant une durée de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, au sein d'immeubles bâtis occupés ou non, dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de habitants telle que définie à l'article 232 du code général des impôts ainsi que dans les communes de plus de habitants en forte croissance démographique définies par décret pris en application du septième alinéa de l'article L du présent code ; Article L421-4 3° Acquérir la nue-propriété ou l'usufruit temporaire des logements visés à l'article L , ou réserver ce dernier à leur profit, à la condition que ces logements soient destinés à des personnes qui remplissent les conditions de ressources définies par décret : a) Au sein d'immeubles à usage principal d'habitation qu'ils réalisent en vue de leur vente à des personnes physiques ou morales dans les conditions prévues à l'article L ; b) A titre expérimental pendant une durée de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, au sein d'immeubles bâtis occupés ou non, dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de habitants telle que définie àl'article 232 du code général des impôts ainsi que dans les communes de plus de habitants en forte croissance démographique définies par décret pris en application du septième alinéa de l'article L du présent code ;

L’instruction des dossiers : les différentes étapes
Les pièces du dossier : complétude Vérification de la surface utile Calcul du loyer Vérification du prix de revient Calcul de la subvention principale Calcul des subventions complémentaires Vérification du plan de financement Analyse de l’équilibre de l’opération Edition de la décision de financement Paiement des acomptes et du solde Cf. étude de cas le 15 avril

Les pièces du dossier : vérification de la complétude du dossier
Arrêté du 26 août 2005 le plan de financement prévisionnel de l’opération ; l’équilibre financier prévisionnel de l’opération ; un plan de situation de l’opération ; une fiche descriptive de l’opération mentionnant : l’identification de l’opération ; ses caractéristiques techniques ; le nombre et les types de logements ; un état des surfaces permettant de déterminer la surface utile de l’opération ; le coût prévisionnel hors taxe l’échéancier prévisionnel de l’opération ; la justification de la disponibilité du terrain ou de l’immeuble les pièces complémentaires permettant de justifier les demandes de majoration intervenant dans le calcul des subventions et des loyers ; dans le cas des opérations PLS, l’engagement de principe d’un établissement de crédit distributeur du PLS pour délivrer le PLS correspondant.

La surface utile La surface utile réglemente les opérations réalisées depuis le 1er juillet Article R « […] La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l'article R du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement. » SU = SH + ½ SA Arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l'article R et de l'article R du CCH; « Les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. » Guide de la SU Cf. étude de cas le 15 avril

Le loyer est exprimé en euros par mois et par m² de SU:
Calcul du loyer Le loyer est exprimé en euros par mois et par m² de SU: Loyer max convention = LM zone (loyer maximal de zone cf. avis loyers) x CS x (1 + marge locale % pour PLUS PLAI uniquement) Plafonds de loyers inscrits dans la convention APL, mais il ne s’agit que de plafonds Vigilance compatibilité dépense globale de logement / ressources locataires (avec prise en compte de l’APL) Respect caractère social des logements (écart d’environ 20 % entre les loyers du parc privé et les loyers maximums des logements conventionnés) Plafonnement du loyer en cas d’annexes importantes (cf. avis relatif aux loyers annexe 4 et 8) Possibilité de loyer pour les annexes = loyer accessoire (être vigilant sur les montants) Cf. étude de cas le 15 avril pour le calcul du loyer

Le prix de revient de l’opération
Annexe 1 de l’arrêté du 17 octobre 2011 3 éléments constitutifs : - la charge foncière (neuf) ou immobilière (AA) (part du coût d'une construction qui est imputable au terrain et à son aménagement) (cf. flash DGALN n° pour la VEFA et l’AA) - le prix de revient du bâtiment (neuf) / coût des travaux (AA) - le coût des prestations intellectuelles Le prix de revient prévisionnel comprend les révisions de prix afférentes aux travaux et la part des intérêts de préfinancement qui sont courus depuis la décision de lancement de l’opération jusqu’au moment de leur consolidation, à l’achèvement des logements. Cf. étude de cas

La subvention principale
Arrêté du 5 mai 1995 relatif aux subventions de l'Etat et aux prêts pour la construction, l'acquisition et l'amélioration des logements locatifs aidés Uniquement pour les PLUS et PLAI Le montant de la subvention est égal au produit du taux de subvention et d’une assiette de subvention (AS) AS = SU x CS x VB x (1+MQ+ML) + (CFG x NG) SU = surface utile de l’opération CS = coefficient de structure qui tient compte de la taille des logements = 0,77 x [1 + (nbre logts x 20 m2 / SU)] VB = valeurs de base (révisées chaque année : avis du 26 décembre 2014) 1 + MQ + ML = 1 + majoration pour qualité + majoration locale MQ : Majoration pour qualité : critères nationaux sur la qualité énergétique des logements, l’accessibilité handicapés, la présence ou non d’ascenseur… => cf. arrêté du 17 octobre 2011 ML : Majoration locale : critères locaux par rapport aux problématiques locales CFG = coût forfaitaire pour chaque garage construit (révisé chaque année : avis du 26 décembre 2014) NG = nombre de garages pris en compte dans la limite du nombre de logements de l'opération ou dans la limite de la moitié du nombre de logements ou de chambres dans le cas de la réalisation de logements-foyers

La subvention principale
- Taux de subvention maximum (hors Corse et hors délégation de compétence) : - Pour les délégataires : majoration possible de 5 points (R du CCH) - En acquisition-amélioration la subvention est plafonnée à 13 % (logement ordinaire) ou 25 % (PLAI) du prix de revient. Mais aujourd’hui : calcul essentiellement en MONTANTS FORFAITAIRES Opérations de construction neuve 2° a) du R du CCH Opérations d’acquisition- amélioration 3° a) du R du CCH PLUS 5 % (dérogation préfet : 6,5 %) 10 % (dérogation préfet : 11,5 %) PLAI 20 % 20 % (dérogation préfet : 25 %)

Les montants de subvention de référence
toitototototoot Les montants de subvention de référence - Construction des enveloppes à partir de l’analyse des coûts des opérations, constatés en m² de surface sur les années 2010 à 2013 PLUS à 0 € Pour les PLAI : montants moyens de subvention régionaux indiqués dans les lettres de notification du 6 février 2015 (attention, ces montants comprennent la surcharge foncière et, pour l’Ile-de-France, la prime d’insertion) + cf. déclinaison régionale en CAR/CRHH Ces MMS constituent une cible dont le respect est indispensable à l’atteinte des objectifs Modulation en fonction des priorités locales afin d’atteindre les objectifs de production notifiés Pour la Corse, l’article R du CCH fixe des taux de financement dérogatoires : alors qu’en construction neuve la subvention est limitée à 5% de l’assiette subventionnable pour les autres régions, ce taux est porté à 14,5% pour la Corse. Cette majoration est donc appliquée aux montants moyens de subvention de votre région. Ainsi, on obtient 870 € / logement pour les PLUS en zone 3, 22 620 € pour les PLAI en zone 3, et 18 560 € pour les PLAI en zone 5. 36 36

La surcharge foncière Calcul réglementaire : articles du CCH : R (ou R pour les délégataires) et R et, pour la région IDF, articles R à R – arrêté du 5 mai 1995 relatif aux subventions de l’Etat- circulaire du 14 décembre 1989 Principe : subventionner la partie de la charge foncière de l’opération (en neuf) ou du prix de revient de l’opération (en acquisition de logements existants) qui dépasse une valeur de référence. Dépassement = différence entre la charge foncière réelle et la charge foncière de référence - Accordée pour les PLUS PLAI , exceptionnellement pour les PLS (petite couronne IDF notamment) - La SF nécessite une participation des collectivités locales ou EPCI au moins égale à 20% du dépassement de la valeur de référence (sauf pour les délégataires) - Double plafond = 50% du dépassement de la valeur de référence de l’opération (60 % si participation CL > 40 %) = 1 fois la valeur de référence en construction neuve (2 fois si taux = 60%) ou 0,2 fois la valeur de référence en AA (0,4 fois si taux = 60 %) Octroi de cette subvention à apprécier : si l’équilibre le justifie et que les conditions sont remplies. Elle n’est pas de plein droit. Attention en ZAC => Circulaire du 14/12/1989 respect du CCH obligatoire même si le choix est fait au niveau local de forfaitiser les subventions Valeur foncière de l’opération=foncier/SU Valeur foncière de référence de l’opération=valeur de référence ind ou coll*SU ind ou coll/SU totale Dépassement(=si val foncière de l’op>val foncière de réf)= la différence*SU Attention en ZAC => Circulaire du 14 décembre 1989 « Surcharge foncière » : veiller aux modalités d'attribution de la surcharge foncière, « en vérifiant que le caractère social de l'opération financée, justifie l'intervention de cette subvention et en tenant compte des possibilités de péréquation du coût du foncier liées aux autres activités ou aménagements générés par la ZAC. » 38

La surcharge foncière - Valeurs foncières de référence (arrêté du 5 mai 1995) : Valeurs foncières de référence (VF) (en €/m² de SU) Zone I Zone II Zone III Collectif Individuel Neuf 200 290 150 210 100 130 Acquisition-Amélioration 1300 1150 1000 - Plafonds de subvention : Double plafond de subvention taux de prise en charge du dépassement par la collectivité locale Nature d'opération part du dépassement part de la valeur foncière de référence X SU de l'opération Hors délégation de compétence (R ) 20% neuf 50% 100% Acquisition-Amélioration AA traitement insalubrité 75% 30% 40% 60% 200% Délégation de compétence (R ) - Valeur foncière de l’opération=foncier/SU Valeur foncière de référence de l’opération=valeur de référence ind ou coll*SU ind ou coll/SU totale Dépassement(=si val foncière de l’op>val foncière de réf)= la différence*SU 39 39 39

La prime d’insertion IDF
- R du CCH - Elle est attribuée en IDF pour améliorer l’équilibre financier des opérations qui comprennent des PLAI - Cas général : Subvention RESERVEE en priorité aux PLAI et représentant 10% du prix de revient sur la construction de logements neufs, limitée à 140% de l’assiette de subvention - Ouverture possible aux opérations avec du PLUS « dans la proportion du prix de revient égale à la part des logements qui doit être occupée par des ménages » aux ressources PLAI (30 % des PLUS, donc 3 % (=10 % X 30 %) du prix de revient PLUS). - C’est le chargé d’opérations qui apprécie l’octroi de cette subvention si l’équilibre le justifie, elle n’est pas de plein droit. - A Paris : le plafond peut être porté à 200 % de l’assiette de subvention. Dans les départements limitrophes : le plafond peut être porté à 200 % de l’assiette de subvention « en l’absence de subventions complémentaires ». - Exceptions : taux de 30 % ou 42,5 % dans certains cas dérogatoires (cf. R 381-4) Les bailleurs la demandent systématiquement 40 40 40

La subvention spécifique PLAI adapté
- R du CCH : création d’une subvention spécifique en faveur du développement d'une offre de logements locatifs très sociaux qui peut être accordée aux logements financés en PLAI - Subvention complémentaire forfaitaire (fonction de la taille d’opération) accordée aux opérations sélectionnées dans le cadre d’appel à projets (nationaux en 2014 et avec expérimentation déconcentration en 2015 dans 5 régions) Une décision de financement unique PLAI + subvention complémentaire La subvention complémentaire ne doit pas se traduire par une « baisse de la subvention principale » Des AE « fléchées » dans Chorus hors délégation / identifiées dans les avenants en délégation - Conditionnée à la décision du comité de gestion du FNDOLLTS (Fonds national de développement d'une offre de logements locatifs très sociaux, cf. L , L et L , R du CCH) Une première déconcentration de cet appel à projets sera expérimentée en 2015 dans les régions Pays-de-Loire, Lorraine, Midi-Pyrénées, Nord-Pas de Calais et PACA. Dans ces régions, la commission du comité régional de l’habitat et de l’hébergement (CRHH) prévue à l’article 2 de la loi Besson n° du 31 mai 1990 modifié par l’article 34 d’ALUR, chargée d’assurer la coordination des PDALHPD, ainsi que leur évaluation, fera office de jury régional de l’appel à projets 41 41 41

La subvention spécifique PLAI adapté
- Modalités d’instruction = calées sur la programmation de droit commun (avec subvention complémentaire). Différence : versement de la subvention lors du solde - Publics : ménages sous plafonds de ressources PLAI et qui rencontrent des difficultés sociales, en particulier ménages reconnus PU au titre du Dalo ou répondant aux critères d’éligibilité du Dalo, publics PDALPD ou accords collectifs - Logements-foyers exclus - Le loyer doit être inférieur au loyer plafond pris en compte pour le calcul de l'APL - Les charges, y compris énergie et eau, doivent être inférieures au forfait charges - Pas de loyers accessoires facturés en sus (garages, jardins …) - Gestion locative adaptée PLAI HLM : loyers maîtrisés jusqu’à 10% inférieur au loyer plafond PLAI en fonction des situations locales et de l’analyse partagée du besoin avec les collectivités locales et les partenaires associatifs. Dans le cadre de ce programme, les logements financés en PLAI et qui seront mis en services en 2015 pourraient bénéficier d’une subvention complémentaire en contrepartie d’une baisse de loyer. Ces subventions seront financées par le dispositif de mutualisation des fonds propres mis en place par le monde HLM dans le cadre du Pacte selon des modalités qui restent à définir par l’USH. Ce programme intervenant en complément de financement d’opérations préalablement agrées par l’Etat, le système Galion-Sisal ne permettra pas l’identification et le suivi de ces logements, mais les agréments seront réputés être compris dans les objectifs notifiés. => opérations déjà financées 42 42 42

Les financeurs/les réservataires
Mobilisation de différentes aides et cofinancements : L’État, via les subventions et les aides indirectes. Les collectivités territoriales : Région, Département, EPCI, Communes (subventions, apport de foncier, garantie d’emprunt…) La CDC pour les prêts et, pour le PLS, les autres banques agréées Action Logement (ex-1% Logement), en contrepartie de droits de réservation => subventions, prêts, prêts in fine. Cf. convention Etat-UESL du 2 décembre : 140 M€ de subventions, 660M€ de prêts PLUS – PLAI (dont 160M€ prêts in fine), minimum 100 M€ prêts pour des projets de structures collectives, maximum 190M€ de prêts pour des PLS ou PSLA, dotations en fonds propres (110M€ maximum) Les organismes via leurs fonds propres Éventuellement d’autres financeurs : aides européennes (FEDER), Programme d’investissements d’Avenir (PIA), CGLLS … Action logement : il n’y aura plus de sub en 2016… AL devrait mettre en place une prog (objectifs annuels d’aides au logement social par région) Mutualisation (Pacte signé avec l’USH le 8 juillet 2013 – avenant en novembre 2014) : le dispositif de mutualisation des fonds propres HLM accorde aux bailleurs 3 300€ par nouveau logement neuf ou en acquisition-amélioration donnant lieu à un prêt PLUS ou PLAI en zone 1 ou 1 bis et 1 300€ par logement en zone 2 ou 3 44

Les financeurs/les réservataires
cf. R du CCH De droit : 50 % Autres : 50% - Contingent Préfet : 30 % 25 % mini (personnes prioritaires, notamment les personnes mal logées ou défavorisées) 5 % maxi (Agent civil/militaire Etat) cf. décret du 15 février 2011 relatif à la procédure d'attribution des logements sociaux et au DALO / « récupération du contingent préfectoral » (signature des conventions de réservation) - Collectivités Territoriales, leurs groupements, CCI au titre de la garantie financières des emprunts 20 % maxi - Collecteurs Action Logement si financement (subventions ou prêts) - Collectivités locales, État (policiers...), CCI si apport de terrain ou financement - Maître d'ouvrage 45

Prix de revient / plan de financement
- charge foncière ou immobilière - coût des travaux - coût des honoraires - révisions de prix + intérêts de préfinancement = 100% Plan de financement - fonds propres de l'organisme - subventions État (PLUS, PLAI, PI, SF) - subventions des CT (commune, EPCI, CG, CR) - subventions des collecteurs Action Logement - prêts: - CDC (PLUS à 3,35%, PLAI à 2,55%) - Action Logement - éventuellement aides spécifiques Etat (CGLLS, FEDER, PIA..) = 100% 46 46

L’équilibre de l’opération
Circulaire n° du 29 mai 1997 (annexe IV) ; note technique du 28 décembre 2011 « Une opération est considérée comme équilibrée lorsque les loyers permettent de couvrir : - Le remboursement des prêts - Les frais de gestion et d’entretien - La Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) - Les grosses réparations - Les aléas (vacances, impayés, …) » « Une opération est considérée comme équilibrée dès lors que le solde de trésorerie (en € constants) cumulé de celle-ci est positif ou nul année après année pendant toute la durée du prêt » Calcul du loyer d’équilibre = LOLA Cf. formation LOLA début octobre au CVRH de Paris 48 48

Leviers permettant d’optimiser le montage financier
- Diminuer les charges - Diminuer le prix de revient - Diminuer les frais de gestion - Augmenter les recettes => la recherche de cofinancements permet l’équilibre des opérations - Solliciter la mobilisation des fonds propres de bailleurs - Optimiser les réservations => prendre l’attache des CIL pour mobiliser les financements de l’UESL (voire rechercher d’autres réservataires) - Augmenter les subventions => bien connaître le régime des aides des collectivités + mobiliser les financements complémentaires : FEDER, PIA = programme d’investissement d’avenir (hébergement des apprentis) - Augmenter la constructibilité - Vérifier le pré-financement Négociation avec le bailleur Modifier la typologie=densifier=plus de loyers Prêt=PR-sub-FP 49 49

Les acomptes et le solde
Après le financement : suivi du conventionnement APL, paiement des acomptes, suivi des livraisons, paiement du solde Démarrage et achèvement des travaux : Art. R du CCH - Démarrage dans les 18 mois après la décision Achèvement dans les 4 ans : possibilité de prorogation de 2 ans maximum Acomptes : Art. R du CCH -1er acompte : 30 % sur constatation du commencement d'exécution de l'opération - un ou des acomptes peuvent être versés, au fur et à mesure de l'exécution des travaux, sans pouvoir dépasser 80 % de la subvention 51

Les acomptes et le solde
« Le règlement pour solde est subordonné à la justification de la réalisation des travaux. Il est versé dans la limite du montant de la subvention recalculée conformément à l'article R » => clôture dans Galion (cf. note d’ouverture Galion « Les responsables politiques tant nationaux que locaux, de même que les organismes de contrôle tels que la Cour des comptes, mettent l’accent sur le fait que, contrairement au flux des nouvelles opérations de financement, le suivi et la clôture des opérations ne sont pas assez renseignés tant sur le plan financier (suivi des CP et clôture avec plan de financement définitif) que sur le plan opérationnel (date du permis de construire, date de la mise en service et date du conventionnement). ») 52

Cas des logements-foyers
53

Définition - Articles L 633-1 et suivants du CCH et R351-55 du CCH
- Sont considérés comme logements-foyers les établissements à caractère social qui assurent le logement dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs et des locaux communs meublés ainsi que, le cas échéant, diverses prestations annexes telles que blanchissage, service de soins ou services sociaux éducatifs. - Ces logements sont soumis à une redevance (équivalent loyer + charges locatives récupérables) et non à un loyer - Ces logements doivent respecter les caractéristiques définies dans l’arrêté du 17 octobre 2011 (notamment annexe III) 54 54

Financement des logements-foyers
Type de public Modalités de financement Source Structures Personnes âgées PLS, PLUS exceptionnellement si destiné à des personnes aux ressources très modestes Circulaires prog. 2006, 2007 MARPA, EHPA, EHPAD Personnes handicapées foyers d’hébergement, foyers de vie ou « occupationnels », les FAM (MAS exclues : article 45 loi DALO) Résidences sociale PLAI voire PLUS Circulaire du 4 juillet 2006 relative aux résidences sociales Dont FJT, pensions de famille, résidences accueil et ex-FTM Tableau récapitulatif : « Guide des dispositifs d’hébergement et de logement adapté » - DGAS et DGALN (novembre 2008) : 55 55

Logements-foyers PA/PH
- Les logements-foyers destinés aux personnes âgées et/ou aux personnes handicapées sont des ESSMS (établissements et services sociaux et médico-sociaux), définis au L du code de l’action sociale et des familles (CASF). (6° = personnes âgées , 7° = personnes handicapées) - Établissements soumis à autorisation au sens du CASF (L313-1 et suivants du CASF) après avis d’une commission de sélection d’appel à projet lancé par l’ARS (structures médicalisées) et/ou le Conseil Départemental - Ces structures doivent répondre aux besoins exprimés dans les schémas départementaux de l’organisation sociale et médico-sociale et doivent avoir été autorisés, conformément aux dispositions du CASF => Pas de financement pour les opérations qui ne seraient pas sélectionnées dans le cadre d’un appel à projet : garantir la cohérence des décisions de financement en matière d’investissement (CCH) et de fonctionnement (CASF)

Foyers de travailleurs migrants
Conformément à la circulaire n° UHC/IUH2 du 16 mai 2007, les crédits PLAI doivent être mobilisés pour des constructions nouvelles ou pour permettre la restructuration lourde de FTM. La PALULOS doit être utilisée dans les autres cas. La PALULOS FTM est financée sur une enveloppe réservée au niveau central => cf. lettre de notification du 6 février 2015. Avis de la CILPI nécessaire pour les opérations de traitement des FTM

Logements étudiants (logements ordinaires)
A noter, les logements étudiants sont financés, en PLS voire en PLUS en zone très tendue, en logement ordinaire – régime de sous-location prévue au L du CCH (APL logement ordinaire) + cas particulier des résidences universitaires en PLS pour les CROUS (L du CCH + cf. flash DGALN n° ) => Indications dans la lettre de notification du 6 février 2015 : pour les jeunes et les étudiants, favoriser la construction de petits logements dans le parc locatif social classique et accélérer l’effort de construction de logements destinés spécifiquement aux étudiants. Objectif national = logements étudiants financés chaque année pendant 5 ans. Besoins à identifier en liaison avec les rectorat. 58 58

Pour en savoir plus => formation au CVRH de Paris les 11 et 12 juin

Les autres produits de financement d’offre nouvelle
60

Les autres produits de financement d’offre nouvelle
Certes les 3 principaux produits de financements sont les PLUS, PLAI et PLS mais d’autres produits finançant l’offre nouvelle existent et sont « assimilés » à ces 3 principaux produits dans les exercices de programmation et dans les bilans : Rappel : tous ces agréments PLUS/PLAI/PLS sont contingentés (R du CCH) PLUS PLAI PLS PLUS-CD PALULOS communale Produit spécifique hébergement RHVS 61 61

La PALULOS Communale - Subvention PALULOS (= réglementation PALULOS : R et suivants) attribuée à une commune en vue de créer des logements locatifs sociaux par l’amélioration de bâtiments communaux vacants, déjà à usage de logements : Ex : travaux de rénovation et d’adaptation d’un presbytère ou du logement de l’instituteur pour la réalisation de logements sociaux. - Sont éligibles « les communes ne disposant pas d'établissements publics administratifs placés sous leur tutelle et gestionnaires de logements » (3° de l'article R du CCH). - Plafonds de loyers : calcul du loyer précisé dans l’avis relatif aux loyers - annexe 4 (plafond LMzone PLUS sans majoration) Dans les statistiques sur les logements financés et dans les exercices de programmation, la PALULOS communale est décomptée comme offre nouvelle en PLUS (et non pas comme PALULOS). 62 62

Les PLUS-CD PLUS-CD = PLUS construction-démolition
- Accompagnement et anticipation des opérations de démolition. - Objectif : relogement des familles à des loyers aussi proches que possible que le loyer initial (avant démolition) - Régime identique au PLUS mais avec un taux de subvention maxima majoré : 12 % contre 5% pour un PLUS en construction neuve - Dispositions spécifiques afin d’accompagner les opérations de démolition de bâtiments obsolètes ou très dégradés - Produit privilégié dans le cadre du PNRU 63 63

Le financement de l’hébergement
pour mémoire, le BOP 135 ne finance pas le fonctionnement, qui est financé sur le BOP 177 => lien à faire avec la DDCSPP 3 modes de financement pour les structures d'hébergement : 1) transformation de LLS vacants en structure d’hébergement, dans les zones détendues : PALULOS hébergement possible (sur une dotation d’AE réservée au niveau central) 2) pour les opérations de construction neuve ou d’acquisition-amélioration (offre nouvelle ou reconstitution de l’offre), le type de financement à privilégier est le produit spécifique hébergement (PSH) => garantie de la pérennité des structures financées. 3) PLAI classique réglementairement possible En PSH ou PLAI : financement sur l’enveloppe « classique » LLS allouée à chaque région. Montant de référence fixé dans le cadre de la programmation de droit commun (cf. lettre de notification). Art.R du CCH : Les établissements d'hébergement doivent respecter les caractéristiques techniques des logements-foyers => cf. arrêté du 17 octobre 2011 (notamment annexe III). 64 64

Décret n° du 26 octobre 2009 relatif au financement des résidences hôtelières à vocation sociale et à la création d'établissements d'hébergement. - Produit spécifique hébergement (R à R ) : Pour qui ? Idem organismes PLAI + CCAS Pour quoi ? Établissements d’hébergements + Lits Halte Soins Santé (structures médico-sociales chargée d’offrir une prise en charge médico-sociale aux personnes sans domicile dont l’état de santé, sans nécessiter une hospitalisation, n’est pas compatible avec vie à la rue) Taux de subventions : Idem PLAI Plafonds de subvention : € par place créée lorsque l'opération est réalisée en zone A, à € en zone B et à € en zone C Pas d’aide complémentaire possible (pas de surcharge foncière notamment) Convention tripartite spécifique entre État ou délégataire, MOA et gestionnaire pour pérenniser la structure

Décret n° du 26 octobre 2009 relatif au financement des résidences hôtelières à vocation sociale et à la création d'établissements d'hébergement. Produit RHVS (R à R ) : RHVS définie au L du CCH : « La résidence hôtelière à vocation sociale est un établissement commercial d'hébergement agréé par le représentant de l'Etat dans le département dans lequel elle est implantée et non soumis à l'autorisation d'exploitation visée à l'article L du code de commerce. Elle est constituée d'un ensemble homogène de logements autonomes équipés et meublés, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle qui peut éventuellement l'occuper à titre de résidence principale. » Produit hybride entre hébergement et logement. Objectif initial de mixité dans les publics accueillis : accueil d'urgence, mais aussi salariés en mobilité, stagiaires... Prix de revient : - Peut inclure le prix de rachat du fonds de commerce lorsque l'opération est issue de la reconversion d'un hôtel existant. Taux de subventions : - 50% du prix de revient par la quotité de logements réservés au sein de la résidence Plafonds de subvention : € par logement créé lorsque l'opération est réalisée en zone A et à € lorsque l'opération est réalisée dans les autres zones Pas d’aide complémentaire possible 66 66

Offre nouvelle : conclusion

Adéquation de l’offre et de la demande
Objectif : proposer une offre de logement diversifiée et adaptée aux besoins et aux attentes de la population. Logements locatifs sociaux adaptés : aux revenus des locataires aux caractéristiques des ménages (typologies, surfaces) aux besoins spécifiques de certaines populations (les étudiants, les personnes âgées…) aux besoins en accompagnement social (résidences sociales, structures d’hébergement…) 68 68

Populations cibles et nature de logements
69 69

Démolition 70

Démolitions : points clés
TEXTES DE REFERENCE : Circulaire démolition n°98-96 du 22 octobre 1998 Circulaire démolition - n° du 15 novembre 2001 CCH : articles L et R Points-clés à examiner dans un projet de démolition : - une réflexion sur les besoins en logements dans le cadre de la politique locale de l’habitat - le projet urbain et social - la concertation avec les habitants - le plan de relogement 71 71

Processus « démolition »
Dossier d’intention de démolir Dossier de permis de démolir le cas échéant* Dossier d’autorisation de démolir Dossier de demande de subvention Prise en considération par le Préfet Accord par l’autorité compétente Accord par l’autorité compétente** * Le permis de démolir n’est pas obligatoire sur l’ensemble du territoire. Il n’est requis que dans les secteurs protégés au titre du code de l’environnement ou du patrimoine, ou par la volonté communale. ** Article L du CCH => accord du Préfet, de la commune d'implantation et des garants des prêts. 72 72

Dossier d’intention de démolir
Circulaire démolition - n° du 15 novembre 2001 Le « dossier d’intention » comprend : - une analyse technique, urbaine et sociale justifiant le projet de démolition - la délibération du conseil d’administration du bailleur décidant l’engagement du processus de démolition - l’état d’avancement du projet urbain / grandes options arrêtées - les modalités de concertation engagées ou envisagées - une note préparatoire à l’élaboration du plan de relogement - une note détaillant la reconstitution de l’offre prévue 73 73

Démolition : précautions
- L : avant de démolir, nécessité de l’autorisation du préfet, de commune d’implantation et des garants des prêts. - Attention, désormais en programmation, il n’y a plus de crédits spécifiques pour la démolition. Les opérations de démolition peuvent être éventuellement financées en dégageant des marges sur l’enveloppe LLS. Cf. lettres de notification LLS 2011/2012/2013 : mobilisation prioritaire des fonds propres des bailleurs ou des ressources financières dégagées dans le cadre des opérations d’aménagement (vente du foncier notamment) - Des subventions « démolition » sont parfois prévues dans les protocoles CGLLS 74 74

Sur ces 2 postes : taux de subvention maximal de 35 %
Calcul de la subvention Circulaire démolition - n° du 15 novembre 2001 Les coûts directs de démolition - Les coûts financiers Remboursement du capital restant dû Sur ces 2 postes : taux de subvention maximal de 35 % (voire 50 % pour des opérations lourdes ou organismes en difficultés – CGLLS) Remboursement des aides de l'État, mais avec possibilités d’exonération ou d’échelonnement de remboursement : R du CCH - Les dépenses liées au relogement et au suivi social : subvention forfaitaire de 765€/ménage + possibilité d’une MOUS relogement - Les coûts d’aménagement des logements servant au relogement : subvention forfaitaire de 765 €/ménage 75 75

La réhabilitation et l'amélioration de la qualité de service
76

Réhabilitation : la PALULOS
PALULOS = Prime à l’amélioration des logements à usage locatif et à occupation sociale => pour financer des travaux sur des logements existants Articles R à R du CCH. - Nature de travaux subventionnables définie au R : mise en conformité avec les normes minimales d’habitabilité (NMH) pour les logements achevés depuis au moins 15 ans ; les travaux destinés à économiser l’énergie dans les logements et immeubles existants au 1er juillet 1981 ; les travaux destinés à l’amélioration de la vie quotidienne, y compris les travaux d’accessibilité de l’immeuble et d’adaptation des logements aux besoins des personnes handicapées, et au renforcement de la sécurité des biens et des personnes dans les logements et immeubles existants. Type de travaux détaillé par l’arrêté du 30 décembre 1987 relatif à la nature des travaux finançables en PALULOS 77

PALULOS : organismes bénéficiaires
Les organismes bénéficiaires sont définis au R : les organismes d’habitation à loyer modéré ; les établissements publics à caractère administratif sous tutelle des collectivités locales et gestionnaires de logements ; les communes ne disposant pas d’établissements publics administratifs placés sous leur tutelle et gestionnaires de logements ; les houillères de bassin ; les sociétés d’économie mixte (SEM) ayant dans leur objet statutaire la réalisation de logements ; la société immobilière du chemin de fer ; les sociétés minières et immobilières gérant le patrimoine immobilier des mines de fer ; les personnes morales propriétaires de cités familiales ; Les organismes bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L Les immeubles et les logements concernés doivent appartenir à ces bailleurs sociaux ou être gérés par ceux-ci. 78

PALULOS : calcul de la subvention
Taux et montant des travaux subventionnables : (R 323-7) 10 % du coût prévisionnel des travaux subventionnables dans la limite d’un plafond de € par logement. porté à 15 % pour la réalisation de certains travaux conduisant à des économies d’énergie ou à assurer une isolation acoustique. DOUBLE-DEROGATION POSSIBLE : 1/ sur le taux de la subvention 2/ sur le plafond du coût des travaux subventionnables 79

Le TAUX de la subvention peut être porté à 25 % dans les cas suivants : - la réalisation de travaux de sécurité, d’opérations expérimentales ou en zones urbaines sensibles, - pour les travaux réalisés sur les logements-foyers pour travailleurs migrants afin de faciliter leur transformation en résidences sociales, - pour la réalisation de loges de gardiens, - pour des opérations dont le maître d’ouvrage est une commune de moins de habitants, si l’importance des travaux et l’équilibre financier de l’opération le justifient. Le taux de la subvention peut être porté à 40 % dans les cas suivants (procédure exceptionnelle) : - difficultés financières particulières du MOA (CGLLS), - réalisation de travaux d’adaptation des logements aux besoins des personnes handicapées et des personnes âgées 80

2. Le PLAFOND des travaux peut être porté à 20 000 € par logement si la surface habitable augmente d’au moins 10 % dans les logements achevés au 31 décembre 1960. Le préfet peut accorder des dérogations au montant du plafond de travaux pour des opérations réalisées sur des immeubles dégradés et pour des opérations de restructuration interne des immeubles ou de reprise de l’architecture extérieure. *** ATTENTION : Il n’est plus prévu de moyens budgétaires pour le financement de la PALULOS depuis 2009, sauf PALULOS FTM, PALULOS hébergement (cf. lettre de notification du 6 février 2015). Autre exception : pour les organismes en difficulté qui peuvent bénéficier d’une subvention PALULOS de la CGLLS 81

Prêt à l’amélioration de l’habitat
PAM = Prêt à l’amélioration de l’habitat => pour financer des travaux sur des logements existants Texte de référence : circulaire n° du 21 octobre 2004. - Depuis le 1er mars 2009, un seul prêt finance à la fois : - les opérations éligibles à la PALULOS avec ou sans subvention, - les opérations non éligibles à la PALULOS sous certains critères - Conventionnement APL ou avenant à la convention APL pour la prolonger (durée du prêt) - Durée : 5 à 35 ans (selon la nature des travaux) - Possibilité de financement à 100 % hors subvention Taux : égal au PLUS 82

Rénovation thermique des logements énergivores :
Eco-prêt logement social Prêt distribué par la Caisse des dépôts (dans la gamme de prêts PAM). Organismes bénéficiaires (R ), notamment : les organismes d’habitation à loyer modéré ; les SEM les communes les associations agréées MOI Objectif : Rénovation thermique des logements énergivores : passage des logements d’une consommation d’énergie primaire supérieur à 230 KW/h (classe E,F,G) à moins de 150 KW/h - Logements de la classe D, sous conditions (programmations quinquennales à fournir) : quota national de logements de classe D par an. 83

Eco-prêt logement social
cf. fiche d’information - Jusqu’à € par logement - Cumul possible avec le PAM - module Eco-PLS dans Galion (expérimentation en Lorraine et en Nord-Pas-de-Calais en 2015) => permettra aux services de l’État et aux délégataires de bénéficier d’une information actualisée sur ce type de financement 84

Aides FEDER - Depuis le 6 mai 2009 : éligibilité aux aides du FEDER des investissements en efficacité énergétique et en énergies renouvelables dans le secteur du logement. - Pour la réhabilitation énergétique des logements et en complément d’autres financements publics, notamment les subventions des établissements publics nationaux (Ademe, ANAH, ANRU), des collectivités locales ou de leurs groupements. - Les aides doivent être concentrées sur des opérations structurantes regroupant un nombre significatif de logements et visant une performance énergétique exemplaire, afin de donner de la visibilité à l’intervention des crédits européens sur ces mesures. - Texte de référence : circulaire du 22 juin 2009 - Pour la période , le montant national mobilisable pour les travaux de réhabilitation énergétique était au maximum de 4 % de l’enveloppe nationale du FEDER, soit environ 230 M€ pour la métropole et 90M€ pour les DOM. 85

Aides FEDER Période 2014 – 2020 : le règlement général européen prévoit qu’une part minimum des crédits FEDER nationaux (20% pour les régions les plus développées, 15% pour les régions en transition, et 12% pour les régions les moins développées) doit être affectée aux projets « bas carbone » dont font partie les opérations destinées à financer l’efficacité énergétique et les énergies renouvelables, notamment dans le secteur du logement décentralisation de la gestion du FEDER, des préfectures de région vers les conseils régionaux les conseils régionaux, en lien avec les préfectures de région, ont élaboré leur programme opérationnel (PO) afin de faire connaître les secteurs sur lesquels ils souhaitent intervenir 86

Réhabilitation : aides indirectes
Aides indirectes pour la réhabilitation, outre les prêts bonifiés : - TVA réduite sur les travaux (article 278 sexies et 278 sexies A du code général des impôts) - Dégrèvement de TFPB pour les travaux d’économie d’énergie : égal au quart des dépenses engagées sur l’année qui précède celle de l’imposition (article 1391 E du CGI) - Dégrèvement de TFPB en cas de travaux d’accessibilité à hauteur de 100% du coût des travaux (article 2 de la loi n° visant à accorder une priorité dans l'attribution des logements sociaux aux personnes en situation de handicap ou aux familles ayant à leur charge une personne en situation de handicap) ; (article 1391 C du CGI) => Dégrèvements imputables à l’ensemble des logements sociaux de l’organisme Hlm dépendant d’un même centre des impôts Extension du champ d’application de la TVA au taux réduit de 5,5 % pour le logement social (article 19 de la Loi de finances pour 2015 – article 278 sexies du CGI) Les travaux de rénovation ou d'amélioration réalisés dans les logements sociaux sont soumis au taux de TVA de 5,5 % ou au taux de 10 % selon leur nature. L’article 19 de la loi de finances pour 2015 permet d’appliquer le taux unique de 5,5 % à l'ensemble des travaux dès lors qu'ils sont réalisés dans le cadre d’opérations : • d’agrandissement ou de surélévation de logements sociaux existants ainsi que de réhabilitation lourde lorsque ceux-ci sont assimilés, fiscalement, à une construction neuve ; • d’acquisition-amélioration d’immeubles par des organismes HLM en vue de les transformer en logements locatifs sociaux. Ces dispositions s’appliquent à compter du 1er janvier 2015. 87

Amélioration de la qualité de service
AQS = Amélioration de la qualité de service (y compris résidentialisation) - Texte de référence : Circulaire n° /UHC/IUH2/22 du 9 octobre 2001 relative à l’utilisation de la ligne «amélioration de la qualité de service dans le logement social» - Organismes bénéficiaires : ceux de la PALULOS - Taux et montant des travaux subventionnables : Taux maximal de subvention : 50 % des travaux, sur une base hors taxe Montant maximal de subvention : €/logement - Aucune dotation budgétaire particulière n’est octroyée pour l’AQS. 88

Pour aller plus loin… 89

Dispositifs de suivi Galion
Galion est le logiciel de gestion des aides au logement mis à la disposition des "cellules de financement du logement" des DDT(M), des délégataires des aides à la pierre, des DDCS(PP) et des DREAL. SISAL Infocentre de suivi des aides à la pierre : regroupe des données issues de GALION mais aussi d'autres SI métiers Cf. présentation de PH4 le 15 avril pour Galion / SISAL Cf. formation LOLA au CVRH de Paris début octobre 90 90

Evolutions ? Objectif de simplification de l’instruction et des paiements dans le cadre de la dématérialisation Groupe de travail « dématérialisation » en 2014 avec des représentants de l’Etat, des délégataires des aides à la pierre, des maîtres d’ouvrage HLM, de la Caisse des dépôts et consignations A suivre : expertise sur les propositions du groupe de travail (délais réglementaires, pièces nécessaires aux paiements, liste des pièces du dossier de financement, conventions APL…) et, le cas échéant, chantier réglementaire 91 91

Bibliographie - Des guides indispensables :
« Les aides financières au logement » - DGALN/DHUP/FE1 (septembre 2014) « Guide des dispositifs d’hébergement et de logement adapté » - DGAS et DGALN (novembre 2008) « Guide de la surface utile » (février 2008) - Pour rester informés : le site créé à l'été 2014 pour regrouper les informations relatives aux applications, à la réglementation et à la délégation des aides à la pierre (issu de la fusion des sites dgaln.fr et galion-sisal.info) A suivre : mise en place d’une FAQ sur ce site (authentification cerbère) 92 92

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