1 Logement et publics en difficultés en Charente : État des lieux. Besoins. Dernière mise à jour jeudi 06/02/2008 à 14h. Étude préparée par: Maureen Grimbert: Experte Démographe. Gervais Rougier: Directeur du GIP Charente SolidaritéS. Document préparé par Carine Mompeix : assistante de direction.

2 Sommaire. Préambule. 5 Et si on commençait par la conclusion… 11 I. Synthèse de l’état des lieux. 13 II. Quels sont les besoins en logements à loyers maîtrisés ?21 A. Approche du montant de loyer pertinent au regard du profil des ménages charentais.21 B. Exemple de financement d’une opération HLM23 C. Quantification des besoins en logements (très) sociaux et territoires prioritaires.25 D. Une multiplicité de schémas et de plans (18) qui ne permet pas une bonne visibilité des besoins.39 E. Les freins à la production de logements sociaux en Charente.43

3 III.Les repères expliquant ces conclusions Caractéristiques de la Charente dans la région49 A. La population.49 B. Les logements.59 C. Logements et statuts d’occupation.69 D. Statuts d’occupation et revenus État des lieux en Charente 103 A. La population charentaise. 103 B. Caractéristiques des résidences principales en Charente. 109 C. Le parc HLM en Charente. 119 D. Le parc locatif privé. 127 E. Les propriétaires occupants. 139 F. Les logements vacants. 147

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5 Préambule. Rappel du contexte. Monsieur le Président du Conseil Général de la Charente a demandé au GIP, par courrier en date du 1 er février 2007 : « …à partir d’une analyse précise de la situation actuelle, de faire des propositions concrètes me permettant de mesurer l’impact financier des orientations que le département pourrait être amené à prendre afin de dynamiser les réponses à apporter aux publics en difficultés en terme de logements… »

6 Important. La présente étude se concentrera sur les besoins en logements (très) sociaux des publics défavorisés se situant sur la base de revenus inférieurs ou égaux à 60 % des plafonds de ressources HLM (40.2 % de la population Charentaise). L’expression « logements très sociaux » concernera les PLA-I pour le parc public et les PST pour le parc privé.

7 Publics concernés : Les Plafonds HLM. 100 % des plafonds HLM : revenus mensuels. Cat. ménageRev. mensuels € € € € € € Personne supplémentaire 533 €

8 60 % des plafonds HLM : revenus mensuels justifiant un logement très social. Cat. ménageRev. mensuels € € € € € € Personne supplémentaire 292 €

9 30 % des plafonds HLM : revenus mensuels. Cat. ménageRev. mensuels € € € € € € Personne supplémentaire 160 €

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11 Et si on commençait par la conclusion…

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13 I. Synthèse de l’état des lieux.

14 La Charente : Caractéristiques générales.  Le département le moins peuplé du Poitou Charentes. o Une densité faible : 58 hab/km2 contre 66 en Poitou Charentes et 112 en France métropolitaine.  Un département rural : 42.4 % de la population charentaise est en milieu rural contre 38.8 % en Poitou Charentes et 24.4 % en France métropolitaine.  Un faible accroissement de la population (+0.2 % entre 1999 et 2005) uniquement dû aux flux migratoires (le taux de natalité pour 1000 hab est légèrement inférieur au taux de mortalité).

15  Ménages non imposables : la Charente dans la moyenne nationale : 56 % contre 55.2% en France métropolitaine.  Un parc de logements individuels (pavillons) important : 83 % contre 56 % en France métropolitaine (inversement proportionnel dans le parc HLM).  Un parc de logements caractérisé par son ancienneté.  Un parc de logements vacants très important.  Un nombre de ménages défavorisés très important.  Une lisibilité difficile de la politique du logement due à la multiplicité des schémas et des plans (18) (problématique nationale).

16 Logement et statut d’occupation.  64.7 % de propriétaires contre 56 % en France métropolitaine, 31.2 % de locataires dont : o 20.8 % de locataires dans le parc privé. o 10.4 % de locataires HLM.  Un parc HLM peu présent en milieu rural, contrairement au parc privé.  Une forte présence de propriétaires occupants en 2 ème couronne et en secteur rural.

17 La population Charentaise.  Une démographie qui repose sur les ans.  Des ménages très modestes : o 73 % des ménages Charentais potentiellement éligibles à un logement HLM (revenus inférieurs aux plafonds HLM). o 40.2 % des ménages Charentais éligibles à un logement très social ( revenus > 60 % des plafonds HLM) : taux le plus élevé de la région. o 14.2 % des ménages dans la grande pauvreté (revenus inférieurs à 30% des plafonds HLM) : taux le plus élevé de la région.

18 Le logement en Charente.  résidences principales  Un parc ancien :  47 % des résidences principales construites avant 1949 (taux le plus élevé de la région).  11.8 % des RP construites depuis 1989 (taux le plus faible de la région). o 46 % des propriétaires occupants occupent un logement construit avant o 61 % des locataires du parc privé occupent un logement construit avant o 70 % des locataires HLM vivent dans des logements construits entre 1949 et  Un phénomène marquant : + de logements vacants dont 74 % construits avant 1949.

19  Un parc HLM numériquement faible : 10.4% des résidences principales contre 15.6% en France métropolitaine. o 44 logements HLM pour 1000 habitants contre 69 pour 1000 habitants en France métropolitaine.  Une production de logements sociaux inférieure de 26% à 46% à ses voisins Picto Charentais depuis dix ans. o Les organismes rencontrent de plus en plus de difficultés à assurer une production conforme aux besoins.  La Charente est le 68ème département français en terme de densité de logements HLM pour 1000 habitants.  Une autre particularité : le taux de rotation est le plus élevé de la région.

20 Les logements potentiellement indignes dans le parc privé. Logements potentiellement indignes : un fort pourcentage dû à l’ancienneté du parc et aux ressources modestes des Charentais.  logements potentiellement indignes occupés par des locataires du parc privé.  logements potentiellement indignes occupés par des propriétaires occupants.

21 II. Quels sont les besoins en logements à loyers maîtrisés ? A.Approche du montant de loyer pertinent au regard du profil des ménages charentais.

22 La référence incontournable : le prix des PLA-I et des PST = 4 € / m². Exemples de loyers à 4 € le m² : T2 : 55 m² = 220 € T3 : 65 m² = 260 € T4 : 80 m² = 320 € Exemples de loyers HLM récents (PLUS) zone 2 : T2 : 58 m² = 316 €, prix / m² = 5.14 € T3 : 76 m² = 393 €, prix / m² = 5.17 € T4 : 83 m² = 429 €, prix / m² = 5.17 € Les financements actuels ne permettent donc pas d’obtenir des loyers de sortie adaptés au profil financier de 40.2 % des Charentais.

23 B. Exemple de financement d’une opération HLM.

24 Attention : le prêt CDC PLUS était de 3,55 % avant août 2007 et le PLAI à 2,55 %. Le CIL peut également intervenir à raison de € en subvention par logement réservé à ses entreprises adhérentes.

25 C. Quantification des besoins en logements (très) sociaux et territoires prioritaires.

26 Hypothèse 1 : Logements sociaux manquants par CDC au regard du seuil de 20 % des logements sociaux / résidences principales. Total :

27 Hypothèse 2. Locataires du parc privé revenus < 60% des plafonds HLM + 20 % des propriétaires occupants un logement potentiellement indigne. Total :

28 Hypothèse % des locataires du parc privé < 100 % des plafonds HLM + 30 % des locataires du parc privé < 60 % des plafonds HLM + 50 % des locataires du parc privé potentiellement indigne + 20 % des propriétaires occupants un logement potentiellement indigne. Total :

29 Synthèse des 3 hypothèses. Besoins estimés en logements sociaux en Charente :

30 La production de logements sociaux publics : la moyenne charentaise, en baisse constante, repose sur la production des années 90 (source DRE). La production publique : la Charente en retard : entre 26% et 46% de moins que ses voisins Picto-Charentais.

31 Important : la moyenne charentaise comprend également les logements communaux ce qui n’est pas le cas des autres dépts.

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34 Nombre de logements potentiellement indignes occupés par des locataires défavorisés du parc privé. Total : Le parc privé locatif potentiellement indigne.

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36 Nombre de logements potentiellement indignes occupés par des propriétaires occupants défavorisés. Total : Les propriétaires défavorisés occupant un logement potentiellement indigne.

37 CDC selon le nombre de logements vacants et leur ancienneté (avant 1949). TOTAL Les logements vacants : un potentiel à exploiter.

38 5. Récapitulatif des besoins en logements (très) sociaux et/ou réhabilitation. Besoins en logts HLM (hypothèses de travail) Réhabilitation du parc locatif privé (locataires défavorisés) potentiellement indigne Propriétaires occupants défavorisés dont le logement est potentiellement indigne Reconquête des logements vacants Hypothèse 1 : (dont vacants construits avant 1949) Hypothèse 2 : Hypothèse 3 : Moyenne des 3:

39 D. Une multiplicité de schémas et de plans qui ne permet pas une bonne visibilité des besoins.

40  Le Plan Départemental de l’habitat.  Le Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD).  Les PLH  Le schéma de revitalisation du monde rural et de son bâti.  Le schéma « personnes âgées ».  Le schéma « personnes handicapées ».  Le plan départemental pour le logement des jeunes.  Le programme social thématique (PST).  La MOUS Insalubrité.  Le schéma d’accueil, d’hébergement et d’insertion.

41  Le schéma départemental d’accueil des gens du voyage.  Le Plan de lutte contre l’habitat indigne.  Le dispositif « violences faites aux femmes » dans sa dimension accueil, hébergement, logement.  Les OPAH (opérations programmées d’amélioration de l’habitat).  Le PIG (programme d’intérêt général).  Les objectifs du Plan de cohésion sociale.  La reconstitution de l’offre dans le cadre des ORU (opérations de renouvellement urbain).  Différents appels à projets.

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43 D.Les freins à la production de logements sociaux en Charente. Contribution de l’association régionale des organismes sociaux pour l’habitat en Poitou Charentes.

44 Un modèle économique en panne.  Des conditions économiques de réalisation qui se sont dégradées. o L’augmentation des coûts de production. o L’augmentation du prix du foncier. o La baisse des aides directes de l’Etat (10% de baisse en 2005 alors que le Poitou Charentes est déjà une des trois régions les moins bien dotées.  Un choix de concentration des moyens sur le développement de l’offre non tenable à long terme.  Mobilisation des fonds propres des organismes à des niveaux trop élevés.  La nécessaire amélioration du parc existant qui va mobiliser des sommes importantes.  Le renouvellement urbain qui mobilise beaucoup d’énergie.

45 Le tripe impact de la production massive de logements défiscalisés en Charente.  En terme de gestion locative.  Éloignement des populations les plus solvables du logement social.  Renchérissement des coûts de production.  Un leurre vendu aux élus qui s’appuie sur une logique de commercialisation et non des besoins des territoires. L’image négative du logement social.  Encore associé à l’image des barres et des tours des années 60-70, aux émeutes urbaines et aux difficultés sociales.  Alors que 73 % de la population charentaise est « potentiellement » concernée par le logement social au regard de ses revenus.

46 La nécessité d’un dialogue approfondi organismes - Conseil Général…  Pour intégrer les nouveaux enjeux.  Plus de logements adaptés ( les niveaux de loyers actuellement pratiqués dans la production récente s’éloignent des capacités financières d’une partie de la population ).  Des logements plus respectueux de l’environnement. … nécessitant de rentrer dans une relation contractuelle Conseil Général-Organismes.  Contribution des organismes à la définition de la politique départementale du logement.  Mise en place d’action communes organismes-Conseil Général de mobilisation des élus autour du logement social.  Définition d’objectifs qualitatifs et quantitatifs communs et des moyens pour les atteindre, dans la durée.

47 III. Les repères expliquant ces conclusions

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49 1. Caractéristiques de la Charente dans la région. A.La population.

50 Population : La Charente est le département le moins peuplé de la région. Source : Ministère de l’Équipement – Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

51 La densité en Poitou-Charentes est nettement inférieure à la moyenne française. La Charente est le département de la région où la densité est la plus faible. Source : INSEE, 2005

52 La Charente : un département rural. Alors que la Vienne possède une population urbaine proche de la moyenne nationale (71,8% contre 75,6%), les Deux Sèvres (53,3% et la Charente (57,6%) se démarquent par une population beaucoup plus rurale.

53 Un accroissement de la population faible, uniquement dû aux mouvements migratoires, et nettement inférieur aux moyennes régionales et nationales.

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55 Un taux de natalité inférieur à la moyenne française, et un taux de mortalité supérieur : la population charentaise baisserait en l’absence de flux migratoires.

56 Poitou-Charentes : une population majoritairement non imposable, plus particulièrement en Charente (56%) et Deux-Sèvres (57,5%). Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

57 Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

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59 B. Les logements.

60 La Charente possède de façon significative le parc le plus ancien : près d’un logement sur deux a été construit avant Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

61 Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

62 Des logements très majoritairement individuels (83%), contrairement à la moyenne nationale, plus nuancée (56%). Source : INSEE, 2007 Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

63 Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

64 Les classes cadastrales 7 et 8 : des logements potentiellement indignes en nombre important. Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

65 Les logements vacants (17 957) : une autre caractéristique en Charente. Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

66 Des logements vacants anciens, de façon encore plus nette en Charente. Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

67 Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

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69 C. Logements et statuts d’occupation.

70 Une région et un département de « propriétaires ». France : 56 % de propriétaires dont 35 % sans emprunt et 21 % avec emprunt Poitou-Charentes : 64 % de propriétaires Charente : 64,7 % de propriétaires

71 Les résidences principales selon le statut d’occupation. Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

72 Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

73 Les résidences principales sont principalement des logements individuels, sauf dans le parc HLM où le rapport est inversement proportionnel. Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005 Résidences principales des propriétaires.

74 Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

75 Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005 Résidences principales des locataires privés.

76 Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

77 Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005 Résidences principales des locataires HLM.

78 Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

79 Un parc HLM faible au regard de la moyenne nationale : 10,4 % des résidences principales contre 15,6 % en France métropolitaine. Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

80 Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

81 La Charente dans dernier tiers des départements français en termes de présence de logements sociaux La Charente dans le dernier tiers des départements français en termes de présence de logements sociaux (pour 1000 hab.). Moyenne nationale : 69 logts/1000 hab. DépartementLogts HLM / 1000 habPop. Totale DOUBS COTE-D’OR SEINE-SAINT-DENIS VAL-DE-MARNE HAUTS-DE-SEINE COTES-D’ARMOR MARNE SEINE-MARITIME TERRITOIRE DE BELFORT VILLE DE PARIS AUBE VAL-D’OISE HAUTE-MARNE RHONE ARDENNES

82 INDRE-ET-LOIRE NORD YVELINES ESSONNE SAONE-ET-LOIRE CALVADOS INDRE LOIRE MAINE-ET-LOIRE OISE EURE MANCHE ORNE SEINE-ET-MARNE BOUCHES-DU-RHONE

83 LOIRET AISNE CHER FINISTERE NORS-PAS-DE-CALAIS SAVOIE MEURTHE-ET-MOSELLE SOMME EURE-ET-LOIRE SARTHE HAUTE-VIENNE VOSGES ISERE LOIR-ET-CHER AIN

84 MOSELLE NIEVRE MEUSE ILLE-ET-VILAINE HAUT-RHIN DROME LOIRE-ATLANTIQUE VIENNE JURA YONNE HAUTES-ALPES GIRONDE VAUCLUSE ALLIER GARD

85 PUY-DE-DOME BAS-RHIN MAYENNE HAUTES PYRENEES HAUTE-GARONNE HAUTE-SAVOIE CHARENTE HERAULT MORBIHAN HAUTE-SAONE PYRENNEES-ATLANTIQUE ALPES-MARITIMES AUDE DEUX-SEVRES CHARENTE-MARITIME

86 ARDECHE PYRENNES-ORIENTALES TARN VAR ALPES-DE-HAUTE-PROVENCE CORREZE HAUTE-LOIRE CANTAL LOZERE VENDEE LOT-ET-GARONNE TARN-ET-GARONNE AVEYRON LANDES

87 LOT GERS DORDOGNE ARIEGE CORSE-DU-SUD CREUSE HAUTE-CORSE GUADELOUPE

88 L’ancienneté des résidences principales : les propriétaires occupants vivent à 46 % dans des logements construits avant Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

89 Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

90 L’ancienneté des résidences principales (suite): les locataires du parc privé vivent à plus de 60 % dans des logements construits avant Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

91 Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

92 L’ancienneté des résidences principales (suite) : les locataires HLM vivent à 70 % dans des logements construits entre 1949 et Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

93 Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

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95 D. Statut d’occupation et revenus.

96 Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

97 Les résidences principales occupées par des ménages dont le revenu est inférieur aux plafonds HLM : 73 % des Charentais potentiellement éligibles à un logement HLM, 40% à un logement très social. Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

98 60 % des plafonds HLM selon le statut d’occupation = 40.2% ménages Charentais bénéficiaires potentiels de logements très sociaux (PLAI/ et PST). Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

99 Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

% des plafonds HLM selon le statut d’occupation, 14.2% des charentais dans la très grande pauvreté. Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

101 Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

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État des lieux en Charente. A.La population charentaise.

104 La démographie en Charente de 1990 à 2005 : de la pyramide à la toupie. Source : Insee - Estimations de population au 1er janvier 1990

105 Source : Insee - Estimations de population au 1er janvier 2005

106 Répartition des personnes de référence des logements selon leur âge : les ans proportionnellement plus nombreux en Charente. Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

107 Source : Ministère de l’Équipement - Filocom d’après la Direction Générale des Impôts, 2005

108 Population, habitat et territoire : une occupation de l’espace hétérogène. France : 112 hab/km² Poitou-Charentes : 66 hab/km² Charente : 58 hab/km²

109 B. Caractéristiques des Résidences principales en Charente.

110 La répartition des logements sur les territoires : cause ou conséquence de la répartition de la population ?

111 Historique de la construction en Charente : Beaucoup de logements construits avant 1949, très peu depuis Une majorité de constructions avant 1949.

112 Les constructions entre 1949 et 1989 reposent sur le développement du parc HLM.

113 Peu de constructions depuis 1989.

114 L’ancienneté dans le logement : une mobilité différente selon les territoires. Résidences principales occupées par le même occupant depuis moins d’un an.

115 Résidences principales occupées par le même occupant depuis plus de dix ans.

116 Une cible déterminante dans la logique d’amélioration de l’habitat : le parc privé potentiellement indigne. Résidences principales potentiellement indignes.

117 Nombre de résidences principales potentiellement indignes.

118 Les résidences principales occupées par des ménages non-imposables : un phénomène quasi-majoritaire à l’extérieur de la bande Cognac-COMAGA.

119 C. Le parc HLM en Charente.

120 Rappel.  10,4 % de résidences principales sont des logements HLM contre 15.6% en France métropolitaine.  44 logements HLM en Charente pour 1000 habitants contre 69 pour 1000 en France métropolitaine.  58.8% des locataires HLM Charentais relèvent d’un logement très social (revenus <60% des plafonds HLM).

121 La production de logements sociaux publics : la moyenne charentaise, en baisse constante, repose sur la production des années 90 (source DRE). La production publique : la Charente en retard : entre 26% et 46% de moins que ses voisins Picto-Charentais.

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125 Le parc HLM en Charente : une concentration en milieu urbain.

126 Nombre de logements HLM en Charente.

127 D. Le parc locatif privé.

128 Les locataires privés plus présents en secteur rural.

129 Le parc de logements sociaux privés (ANAH ordinaire) : même constat.

130 Nombre de logements sociaux (ANAH-Parc privé).

131 Le parc de logements des collectivités et des associations : le secteur rural plus dynamique.

132 Nombre de logements des collectivités et associations.

133 Les locataires du parc privé occupent dans 61.8% des cas un logement construit avant 1949.

134 Logements potentiellement indignes parmi les locataires privés : le Sud Est rejoint le Nord Charente.

135 Nombre de locataires (parc privé) occupant un logement potentiellement indigne.

136 Les locataires privés qui relèveraient du parc social (revenus inférieurs à 100 % des plafonds HLM) : Plus de 80% de ménages potentiellement demandeurs.

% des locataires du parc privé relèvent d’un logement très social (revenus inférieurs à 60 % des plafonds HLM). Au Nord et au Sud du Département particulièrement, des besoins dépassant largement l’offre en logements sociaux

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139 E. Les propriétaires occupants.

140 Des propriétaires plus nombreux en deuxième couronne et en milieu rural.

141 Les propriétaires occupants vivent dans 46% des cas dans un logement construit avant Propriétaires ayant un logement construit avant 1949.

142 Logements potentiellement indignes chez les propriétaires occupants : le Nord Charente fortement marqué.

143 Nombre de propriétaires occupants un logement potentiellement indigne.

144 De l’urbain au rural, un profil de propriétaires progressivement plus modeste (revenus inférieurs à 100 % des plafonds HLM).

% des propriétaires occupants sont très modestes (revenus inférieurs à 60 % des plafonds HLM). Au Nord et au Sud du département, une situation préoccupante.

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147 F. Les logements vacants.

148 Les logements vacants : nombreux au Nord et au Sud du Département mais également sur Angoulême.

149 Les logements vacants, un potentiel non-négligeable dans la reconquête du territoire charentais.

150 Merci.