La TPS/TVQ : Quelques points d’intérêt concernant les fournitures d’immeubles

Immeubles Au Québec: Les immeubles (CCQ) Les baux y afférents

Fourniture taxable Fourniture effectuée dans le cadre d’une activité commerciale Activité commerciale = la réalisation de fournitures d’immeubles (sauf des fournitures exonérées) Les fournitures d’immeubles sont des fournitures taxables sauf si elles sont exonérées

Fourniture taxable Vente d’un immeuble d’habitation neuf Location et vente d’immeubles commerciaux Location d’un immeuble d’habitation de courte durée (moins d’un mois)

Fourniture exonérée (Partie I, Annexe V LTA) Vente d’un immeuble d’habitation usagé Location d’immeuble d’habitation de longue durée Certaines ventes effectuées par des particuliers et fiducies personnelles Terres agricoles (à des personnes liées)

Fourniture combinée d’immeuble Article 136 LTA Fourniture d’un immeuble qui comprend un immeuble d’habitation et un autre immeuble: Des fournitures distinctes

Déclaration erronée (art. 194 LTA) Lorsque fournisseur effectue une fourniture taxable par vente mais a déclaré la fourniture exonérée Sauf si acquéreur savait ou devait savoir qu’il ne s’agissait pas d’une fourniture exonérée Fournisseur est tenu de payer TPS/TVQ (7/107 TPS, 7,5/107,5 TVQ)

Inscription (article 240 LTA) Toute personne qui effectue une fourniture taxable dans le cadre d’une activité commerciale sauf une personne dont la seule activité commerciale consiste à vendre des immeubles en dehors du cadre d’une entreprise

Fourniture taxable d’immeuble à un non-inscrit Vendeur doit percevoir TPS/TVQ de l’acquéreur (si inscrit: rapport de taxes, si non-inscrit: formulaire spécifique) Si vendeur est un non-inscrit: Remboursement de la TPS/TVQ payée lors de l’achat initial (Article 257 LTA )

Fourniture taxable d’immeuble à un inscrit Exception à la règle de la perception: Le vendeur n’est pas tenu de percevoir la TPS/TVQ car l’acquéreur est inscrit Acquéreur s’autocotise Rapport de taxe de l’acquéreur inscrit (payer la TPS/TVQ et récupérer CTI/RTI sur la partie commerciale)

Fourniture taxable d’immeuble à un inscrit Exemple: Un dentiste inscrit achète un immeuble: -loue 60% de l’immeuble de façon commerciale -occupe 40% lui-même pour ses activités exonérées Le dentiste s’autocotise : -doit payer la taxe sur 100% -récupère seulement 60% de la taxe en CTI/RTI (puisque 40% de l’immeuble n’est pas utilisé dans le cadre de ses activités commerciales)

Fourniture taxable d’immeuble à un inscrit Or, lorsqu’un acquéreur inscrit ne peut récupérer 100% des CTI/RTI (ex.: dentiste), il doit « financer » la taxe jusqu’à ce qu’il vende. Lors de la vente taxable par un inscrit, ce dernier peut récupérer à titre de CTI/RTI, la valeur de la teneur en taxe multipliée par le pourcentage que représente l’utilisation de l’immeuble en dehors du cadre de ses activités commerciales.

Fourniture taxable d’immeuble à un inscrit AUTOCOTISATION: Mais responsabilité finale de la TPS/TVQ?

Affaire Lee Hutton Kaye Maloff & Paul Henriksen Le fournisseur a été cotisé pour la TPS non perçue sur la vente d’un immeuble commercial Le document relatif à la vente affirmait que l’acquéreur était inscrit et qu’il devait s’autocotiser Représentations de l’acquéreur étaient fausses

Affaire Lee Hutton Kaye Maloff & Paul Henriksen La Cour canadienne de l’impôt a décidé que le fournisseur était responsable de la TPS: Si un acquéreur n’est pas inscrit validement, la règle générale de la perception par le fournisseur s’applique

Solution? Divulgation volontaire? Entente avec l’acquéreur pour récupérer la TPS/TVQ? TPS/TVQ incluse ou en sus? Poursuivre l’acquéreur? Article 224 TPS ou droit civil? Pénalités et intérêts? RÉVISER LES NUMÉROS DE TAXES!

Vente d’entreprise L’article 167 LTA permet que le fournisseur et l’acquéreur fassent un choix pour éviter que la TPS/TVQ ne soit payable. Test du fournisseur: vend tout ou partie d’entreprise Test de l’acquéreur: acquiert la totalité ou presque des biens qu’il est raisonnable de considérer comme nécessaires à l’exploitation de l’entreprise

Vente d’entreprise Attention: autorités fiscales considèrent que, si un immeuble ou un bail n’est pas transféré alors que tous les éléments de l’actif du vendeur le sont, la valeur de l’immeuble ou du bail acquis d’un tiers doit être incluse dans le dénominateur.

Vente d’entreprise Exemple: JVM des équipements transférés : 200000$ JVM de l’immeuble non transféré: 100000$ Autre immeuble utilisé par l’acquéreur: 50000$ Calcul: actifs transférés : 200000$ : 80% biens nécessaires 200000$ + 50 000$

Vente d’entreprise 167 LTA: Choix possible sauf si le fournisseur est inscrit et que l’acquéreur ne l’est pas Choix possible si fournisseur et acquéreur sont non-inscrits mais : le fournisseur doit quand même percevoir la taxe sur l’immeuble.

Choix concernant les coentreprises Article 273 LTA Choix permettant à un inscrit et aux participants de confier la responsabilité de la gestion de la TPS/TVQ à l’un d’entre eux Autrement, chaque participant doit gérer sa proportion de la taxe Activité admissible: construction, location d’un immeuble

Choix concernant les coentreprises Article 273 LTA Un participant peut ne pas être impliqué à titre d’investisseur, mais il doit être impliqué au niveau de la gestion ou des opérations.

Fournitures à soi-même Règle d’autocotisation Constructions ou rénovations majeures sont achevées en grande partie et le constructeur fournit une habitation à titre résidentiel Constructeur est réputé avoir effectué et reçu, par vente, la fourniture taxable de l’immeuble au plus tard le jour où les travaux sont achevés en grande partie ou le jour où l’habitation est transférée

Fournitures à soi-même (Cont.) Constructeur est réputé avoir payé à titre d’acquéreur et perçu à titre de fournisseur la TPS/TVQ sur la JVM de l’immeuble

Fournitures à soi-même (Cont.) Intention: mettre sur le même pied le constructeur et un promoteur qui achète un immeuble neuf Date: évaluation d’un immeuble non terminé Dépenses engagées après la fourniture sont engagées dans le contexte de la fourniture exonérée

Fournitures à soi-même JVM: trois méthodes d’évaluation reconnues: méthodes du coût, de la parité et du revenu

Fournitures à soi-même : JVM Affaire Charles Wood Legend and Profit Housing: JVM d’un immeuble égale le coût moins les éléments improductifs Affaire 9103-9438 Québec Inc.: JVM doit tenir compte de la nature de l’immeuble Méthode du coût peut sembler l’option appropriée dans le cas d’un immeuble neuf

Fourniture taxable: remboursement habitation neuve Délai de 2 ans Remboursement de TPS/TVQ calcul TPS: entre 0 et 350000$ = le moindre de 36 % de la TPS payée ou de 8 750 $ entre 350000$ et 450000$ = A x (450000$ - B) 100000$ A: le moindre de 36% de la TPS payée ou de 8750$ B: la contrepartie totale

Fourniture taxable: remboursement habitation neuve calcul TVQ : moins que 200000$: (36% x (A – B)) + B moins que 225000$: ( 5642$ x (225000$ - C) ) + B (25000$) plus que 225000$ = B A: TVQ payée B: TVQ payée à l’égard du remboursement de TPS pour habitation neuve C: Total de la contrepartie Pour un particulier et non une fiducie