Université Paris IV Sorbonne Langues étrangères appliquées DROIT DES AFFAIRES Semestre 1

3 – Le bail commercial

I. LA CONCLUSION DU BAIL A. Le recours au bail commercial B. La durée du bail C. Les principales clauses du bail II. LE TERME DU BAIL A. Le droit au renouvellement B. Les conséquences du renouvellement C. Les conséquences du non- renouvellement

I. LA CONCLUSION DU BAIL A. Le recours au bail commercial Les immeubles dans lesquels un fonds de commerce est exploité Le locataire doit être commercant Distinction avec les baux de courte durée et les conventions doccupation précaire

B. La durée du bail Durée minimale de 9 ans pour le bailleur sauf : - réalisation de travaux, - reconstruction de limmeuble Le locataire peut résilier tous les trois ans ; toutefois : - il peut renoncer dans le contrat à ce droit ; - il peut résilier le bail à tout moment sil part à la retraite

C. Les principales clauses du bail Le loyer et son évolution ; plafonnement / indice INSEE Les travaux : distinction réparations courantes et grosses La cession du bail et la sous-location : interdites sauf exceptions La déspécialisation ; partielle (libre) ou totale (autorisation bailleur)

II. LE TERME DU BAIL A. Le droit au renouvellement Conditions : - le fonds doit avoir exploité pendant les trois dernières années, - seul le propriétaire du fonds peut linvoquer, - le propriétaire du fonds ne doit pas avoir commis de faute. Modalités : dans les deux cas par commandement dhuissier : - le congé avec offre de renouvellement : initiative du propriétaire - la demande de renouvellement : à défaut de congé, faite par le locataire Loyer plafonné sauf modification des facteurs locaux de commercialité ou si durée bail initial supérieure à 12 ans (déplafonnement)

B. Labsence de renouvellement Les parties ont omis de donner congé (bailleur) et de demander le renouvellement (locataire) : le bail se poursuit pour une durée indéterminée Le bailleur refuse de renouveler le bail : le bailleur doit au locataire une indemnité d éviction sauf : - faute du locataire - insalubrité ou ruine de limmeuble - reprise pour habiter locaux dhabitation accessoires au commerce Le bailleur a un droit de repentir (15 jours après décision fixant montant de lindemnité d éviction)