Ile-de-France 18 Octobre 2012 L’activité de syndic Ile-de-France 18 Octobre 2012 Denis LANDART, Responsable Département Accession-Vente, Union Sociale pour l’Habitat

Les différentes Copropriétés? Copropriété « verticale » « Copropriété horizontale » Autres cas Le bâtiment est divisé en lots avec des parties communes et privatives Il existe des éléments ou services communs à plusieurs propriétaires Espaces verts, voirie, réseaux… Il existe un élément commun à deux propriétaires : mur, toit … Syndicat de copropriété Loi du 10 juillet 1965 (obligatoire -> pas d’autre organisation possible) Association syndicale de propriétaires : Ordonnance du 1er juillet 2004 Mitoyenneté Convention de servitude, d’indivision Division en volume…

Une activité en essor ? Du fait de la vente Hlm et de la création de copropriétés Du fait des engagements de qualité de service aux accédants dans l’accession sociale à la propriété Du fait des demandes nouvelles d’intervention des organismes hlm dans les copropriétés en difficultés Du fait d’une production mixte accession/locatif en Vefa ou non Du fait de la prise de conscience des manquements juridiques sur des copropriétés mixte commerces/logements Denis LANDART, DLAP-PARIS, Union sociale pour l'habitat

Quelques chiffres 8000 ventes en 2011 dont 55% de logements collectifs 25 ans en moyenne pour vendre la totalité des logements d’un immeuble de 30 logements 14 000 logements en accession sociale à la propriété dont 30% en collectif et un grand nombre d’autre en individuel groupé avec copropriétés horizontales ou AFUL ou ASL ….. Denis LANDART, DLAP-PARIS, Union sociale pour l'habitat

Un Vrai métier !!! Des compétences juridiques Des contraintes spécifiques Une économie particulière Une capacité de concertation Denis LANDART, DLAP-PARIS, Union sociale pour l'habitat

Mais un vrai plus aussi des hlm!! Un savoir-faire sur le plan accompagnement social Des compétences techniques indiscutables Des fournisseurs et des contrats adaptés Un rapport à la puissance publique Des synergies et des équipes Denis LANDART, DLAP-PARIS, Union sociale pour l'habitat

Différentes modalités pour être un organisme hlm impliqué Le syndic interne en nom propre Le syndic interne avec nom de marque Le syndic interne mais avec appui juridique externe La filiale syndic hlm Le syndic hlm externe Le regroupement d’organismes hlm Le syndic non hlm mais avec une offre spéciale Denis LANDART, DLAP-PARIS, Union sociale pour l'habitat

NE PAS OUBLIER !!!!: Bien connaître son rôle Nous avons donc deux problématiques Le métier de syndic La fonction de copropriétaire Et de plus en plus souvent, le métier de bailleur social dans une copropriété. Denis LANDART, Délégation à l'Action Professionnelle

Le rôle du syndic Le syndic oriente, organise et suit la gestion de la copropriété mais il ne décide pas en lieu et place des copropriétaires Denis LANDART, Délégation à l'Action Professionnelle

Un rôle majeur LE BON COPROPRIETAIRE !!! Un mauvais syndic ne peut pas rester si les propriétaires sont responsables ! Un syndic ça se change ! Denis LANDART, Délégation à l'Action Professionnelle

Syndic interne : la continuité de gestion L’organisme syndic Apporte sa connaissance technique du site Maintient une organisation de terrain Maintient des emplois sur le site et au siège Maîtrise la gestion de la copropriété Ce qui est important s’il garde une part de logements locatifs Attention à clarifier ce qui relève de la gestion de la copropriété et ce qui relève de la gestion locative!

Syndic interne : une accession sociale sécurisée L’organisme syndic Apporte aux copropriétaires une expérience de la maîtrise des charges Intervient sur un immeuble et avec des habitants qu’il connaît déjà au moins en partie Fait bénéficier les accédants de son expertise de l’achat et donc de tarifs éprouvés Attention à couper le cordon avec les anciens locataires qui deviennent propriétaires!

La copropriété : quelles adaptations internes? L’organisme doit « se mettre à l’échelle » de la copropriété Il est indispensable de revoir l’organisation pour s’adapter aux copropriétés gérées par un syndic extérieur ou en interne: Processus décisionnels internes Rôle des agences de proximité Relations avec les prestataires extérieurs Relation avec le syndic externe s’il y a lieu En cas d’activité de syndic interne Avoir un référent copropriété Identifier les coûts de gestion Prévoir l’information et la formation du personnel Disposer d’un outil informatique de gestion de copropriété

La copropriété : quels équilibres économiques? Il existe peu de chiffres globaux dans le secteur HLM Généralement les honoraires de base se situent approximativement autour de 130€ à 150€/lot principal, avec de fortes disparités d’un organisme à l’autre Dans le secteur marchand, l’équilibre est considéré comme atteint à partir de 500 à 600lots/ETP mais on considère également qu’une équipe copro comprend 3 personnes: 1 responsable, 1 assistante administrative, 1 assistante technique, soit environ 1500 lots par équipe. Mais l’activité de syndic HLM reste souvent marginale et s’appuie sur l’organisation interne permettant des économies d’échelle. Les compétences mises en oeuvre pour exercer l’activité de syndic sont : droit, comptabilité, administration et technique

Syndic externe? Développer un partenariat avec un autre organisme d’HLM exerçant le métier de syndic Ou rechercher un syndic hors secteur HLM Dans tous les cas, il faut examiner les offres : Comparer les honoraires de gestion courante Comparer les honoraires des prestations hors gestion courante Mesurer les points qualitatifs Un contrat conforme à la réglementation Un engagement d’inciter à la constitution de fonds de réserve travaux Une gestion de trésorerie en compte séparé