Enquête « impayés » 2010 Aorif – mars 2012

Cadre de l’enquête 77 organismes, tous statuts confondus, ont répondu à l’enquête (soit 75 % des logements sociaux implantés sur la région et 84 % du patrimoine géré par les adhérents de l’AORIF). 53% des organismes sont des OPH, 43% des ESH. 39% des logements couverts par l’étude relèvent d’une gestion comptable assurée par le trésor public. L’enquête porte sur les impayés constatés en 2010. Elle contient 22 indicateurs, répartis en 3 rubriques (données générales, procédures amiables et contentieuses, dispositifs de prévention et de recours).

L’aggravation des impayés dans le parc social En 2010, 145 151 locataires (soit 17% des locataires) ont rencontré des difficultés de paiement du loyer (hors quittancement en cours). L’évolution régionale montre l’aggravation des difficultés rencontrées par les locataires du parc social en IDF. Pour autant, ses locataires en situation d’impayés ne se répartissent pas de manière uniforme sur l’ensemble du territoire francilien. Ainsi, on observe que la part des locataires en impayés sur le total des locataires est plus élevée en Seine Saint Denis et en Seine et Marne.

Progression de l’activité pré-contentieuse et contentieuse L’évolution à la hausse du nombre de ménages en situation d’impayés s’est traduite par une augmentation de l’activité précontentieuse et contentieuse des bailleurs sociaux. Ainsi, l’année 2010 a été marquée par une augmentation importante du nombre de lettre de relances (+ 7%) et du nombre de plans d’apurement amiables (+8%) : 932 000 lettres de relances ont ainsi été adressées aux locataires en situation d’impayés de loyer, au cours de l’année 2010. Cette progression est sans doute liée à une automatisation des procédures de relances, et une traçabilité accrue. 63 447 plans d’apurements amiables ont été signés en 2010.

Un nombre élevé de situations résolues très en amont Si 17 % des locataires présentaient un impayés de plus d’un mois, seuls 3,6 % ont reçu en 2010 un commandement de payer. Ceci montre l’efficacité des démarches engagées en amont, dans le cadre du pré-contentieux et du suivi social.   Par contre, la moitié des commandements de payer aboutit à une assignation au tribunal. Les juges ont alors la possibilité d’accorder des délais supplémentaires pour permettre aux ménages d’apurer leur dette de loyer. Dans le cas contraire, les juges délivrent un commandement de quitter les lieux. 41% des assignations donnent lieu à la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

La procédure contentieuse par département

La procédure contentieuse par département

Les différents dispositifs mobilisés Inversement aux plans d’apurement signés en phase pré-contentieuse, le nombre de protocole de cohésion sociale chute depuis 4 ans. En 2010, 2 561 protocoles de cohésion sociale ont été proposés par les bailleurs. Ce chiffre est très inférieur au nombre de plans d’apurement réalisés sur le même période (63 447). Cette diminution des protocoles montre la difficulté de les faire signer. En effet, ils interviennent très tardivement dans le déroulé de la procédure. D’ailleurs, sur les 2 561 protocoles proposés, seuls 1733 ont été finalement signés. De même, le recours au FSL semble plus difficile. On constate une progression des refus FSL. Ces derniers ont resserré leurs critères, ce qui explique sans doute en partie ce phénomène. En parallèle, il est sans doute plus difficile pour certains ménages, dans la période de crise économique, de remplir le critère de reprise du paiement du loyer courant. En 2010, 5 769 situations ont ainsi été résolues par une intervention du FSL, sous forme de prêt ou de subvention.

Les moyens RH mobilisés par les bailleurs sociaux franciliens Sur les 77 organismes participants à l’enquête, 850 ETP (équivalents temps pleins) sont affectés au suivi des locataires en impayés de loyers. Sur ces 850 ETP, 694 ETP sont en charge du traitement des dossiers dans la phase précontentieuse et contentieuse. En moyenne, cela représente 0,8 ETP pour 1000 logements. De nombreux bailleurs se dotent également d’équipes spécialisées, affectées au suivi social des ménages en situation d’impayés de loyers (0,3 ETP pour 1000 logements en moyenne).

Des moyens RH pas forcément corrélés à la taille du patrimoine 86% des organismes sont dotés de conseillers sociaux en interne. Contrairement aux ETP en charge du pré-contentieux et du contentieux, le nombre d’ETP affectés au suivi social n’est pas forcément proportionnel à la taille du patrimoine géré. Il convient pour autant de noter que la distinction entre les missions liées au pré-contentieux et au suivi social est parfois difficile à identifier clairement. Par ailleurs, ne figurent pas les financements externes mobilisés par certains bailleurs ne disposant pas d’équipe de travailleurs sociaux en interne.

L’aboutissement des procédures contentieuses Lors des 3 précédents exercices, il était parfois difficile pour les bailleurs de se voir verser les indemnités dues par l’Etat. En 2010, on observe un changement radical, d’où une diminution du nombre de recours déposés au tribunal administratif. Ce changement est lié aux nombreuses démarches engagées au cours des exercices précédents par les bailleurs sociaux pour faire valoir leurs droits auprès des services de l’Etat et les tribunaux administratifs. Quand les situations relèvent de difficultés chroniques, lorsqu’elles sont « irrémédiablement compromises », certains dossiers arrivent au terme de la procédure. Cela concerne environ 6 000 dossiers. Pour la moitié, le concours de la force publique est obtenu. Pour les 50% restants, le concours est refusé et le bailleur a la possibilité de demander des indemnités en contrepartie.