Planification des coûts de construction APPLICATION DE LA NORME UNIFORMAT II POUR LA PLANIFICATION DE COÛT

UNIFORMAT II

L'industrie de la construction a réalisé qu’elle avait besoin d’une structure de classification pouvant servir de référence cohérente pour la description, l'analyse des coûts et la gestion de la construction pendant toutes les phases du cycle de vie du bâtiment.

Uniformat II - Définition Uniformat II est une norme de classification qui lie dans une structure commune toutes les phases du cycle de vie d'un projet de construction (planification, programmation, conception, construction et opération). Elle regroupe les éléments majeurs des composantes de bâtiment et de travaux extérieurs d'un projet spécifique habituellement reconnus dans l'industrie de la construction.

Historique La classification « Uniformat II » a pris naissance aux États-Unis par la décision de l’American Society for Testing and Material (A.S.T.M.) d’instaurer et de développer un standard de classification officiel des éléments de construction à partir de méthodes déjà connues.

Norme ASTM no. E-1557-02 Les groupes d'éléments de cette classification qui englobe des éléments inclus et des éléments exclus composent la norme ASTM

Fonctionnement de la classification La classification incorpore trois niveaux hiérarchiques soit les niveaux 1, 2 et 3. De plus, un quatrième niveau est suggéré. Niveau 1 : Groupe principal d’éléments – code alphabétique d’une lettre Niveau 2 : Groupe d’éléments – code alphanumérique de trois caractères Niveau 3 : Éléments – code alphanumérique de cinq caractères

Uniformat II Niveau 1 Les groupes majeurs d’éléments sont toujours identifiés de la même façon par les lettres ABCDEFG : ÉLÉMENT DE BÂTIMENT UNIFORMAT II  Fondation A Infrastructure  Structure et enveloppe B Superstructure et enveloppe  Construction intérieur C Aménagement intérieur  Services D Services  Ameublement E Équipements et ameublement  Constructions spéciales F Constructions spéciales et démolition  Travaux extérieurs G Aménagement d'emplacement

Uniformat II Niveau 2 Le niveau 2 représente la subdivision de niveau 1 divisée en 22 groupes d’éléments et est identifié par 3 caractères alphanumériques :

Tableau classement – Niveau 1-2-3 Section 3 Uniformat II Niveau 3 Le niveau 3 représente la subdivision du niveau 2 divisée en 79 éléments et est identifié par 5 caractères alphanumériques  Tableau classement – Niveau 1-2-3 Section 3

Uniformat II Niveau 4 Le niveau 4 de la classification provient des tables X1.1 et X1.2 de la norme ASTM E1557 -02 et a été adapté de la section 5 de NIST report 6389 sur Uniformat II. Le niveau 4 suggéré représente l’ajout de 402 éléments identifiés par 5 caractères alphanumériques. Entente Québecoise sur le niveau 4

Classement des éléments On classe les éléments de bâtiment en se servant de ceux qui sont inclus et de ceux qui sont exclus dans la classification. Voir section 4 pour les éléments inclus et exclus qui proviennent de la norme.

Exercices d’application de la norme Voir section 5

La planification des coûts par étape

Processus d’élaboration d’un projet de construction doit répondre à ces 3 objectifs  Les objectifs Les outils Satisfaire les attentes du client Programmes des besoins Respecter les limites budgétaires fixées Budget Livrer au moment convenu Échéancier

Cycle de vie du bâtiment Phases du cycle de vie du bâtiment   Cycle de vie du bâtiment Budget Planification Période durant laquelle un besoin est reconnu et des solutions sont développées et analysées afin de répondre aux besoins exprimés par le client. Programmation Période durant laquelle les conditions du projet relatives à la portée, la qualité, le coût et la durée sont définies. La programmation définit les besoins des utilisateurs et précise les objectifs et les directives pour les concepteurs. Conception Période au cours de laquelle les besoins énoncés dans la programmation sont traduits en plans et en spécifications. Coût réel Construction Période au cours de laquelle les plans et les spécifications sont exécutés conformément au programme de construction et au budget. Opération Phase du cycle de vie où le bâtiment est opérationnel selon les objectifs du client.

Cycle de vie du bâtiment Processus d’élaboration d’un projet de construction Phases Étapes   Cycle de vie du bâtiment Budget Planification 1- Avant-projet Programmation 2- Études de faisabilité 3- Définition du projet Conception 4- Choix des professionnels et concours d’architecture 5- Plans et devis Coût réel Construction 6- Appels d’offre 7- Travaux 8- Livraison de l’ouvrage Opération 9- Exploitation de l’immeuble

Cycle de vie du bâtiment Phases Formes d’estimation   Cycle de vie du bâtiment Budget Planification Préliminaire: sert aux études de faisabilité et de rentabilité ainsi qu’à déterminer le coût limite du projet Programmation Paramétrique: permet l’évaluation des coûts associés aux différents choix conceptuels, sert aux études sur le coût global, et permet de suivre les coûts du projet Conception Paramétrique: permet l’évaluation des coûts à l’étape conceptuel Approximative: permet une évaluation finale avant d’aller en appel d’offres Coût réel Construction Détaillée: les entrepreneurs utilisent l’estimation détaillée pour établir le montant de leur soumission Opération Paramétrique Approximative Détaillée

Cycle de vie du bâtiment Processus d’élaboration d’un projet de construction Phases Étapes   Cycle de vie du bâtiment Budget Planification 1- Avant-projet Programmation 2- Études de faisabilité 3- Définition du projet Conception 4- Choix des professionnels et concours d’architecture 5- Plans et devis Coût réel Construction 6- Appels d’offre 7- Travaux 8- Livraison de l’ouvrage Opération 9- Exploitation de l’immeuble

ÉTAPE 1: L’AVANT-PROJET Période durant laquelle un besoin est reconnu L’objectif de cette première étape est de juger de l’opportunité offerte ainsi que de la pertinence du projet Budget de réalisation => ordre de grandeur

ÉTAPE 1: L’AVANT-PROJET Le rapport devrait contenir: Mise en situation  Présentation du projet Besoins immobiliers  Énoncé des besoins : fonctions, superficies, liens fonctionnels. Études Présentation des études déjà réalisées Solutions immobilières anticipées  Brève description du projet Budget de réalisation  Mention d’un ordre de grandeur du budget anticipé pour la réalisation complète du projet. Plan de financement  Présentation de tous les partenaires financiers du projet ainsi que du montage financier prévu.

Budget de réalisation: ordre de grandeur Méthodes d’estimation À l’étape d’avant projet, on peut utiliser certaines méthodes d’estimation qui ont une précision de +/- 25% la méthode de l’unité de destination la méthode du volume construit la méthode de la superficie de plancher la méthode du modèle construit

La méthode de l’unité de destination Basée sur un coût unitaire tel que le coût par lit, par siège etc. Les coûts unitaires proviennent de projets exécutés antérieurement dont on connaît le coût et le nombre mesurable d’unité

Unité de destination à surface

La méthode du volume construit Consiste à appliquer au volume total d’un édifice le prix au mètre cube obtenu dans des ouvrages antérieurs

La méthode de la superficie de plancher La méthode la plus utilisée et la plus documentée dans les statistiques des différents organismes Basée sur le calcul de la superficie brute totale des planchers Doit tenir compte de données comparables: même destination, de qualité et de forme comparables

Superficie nette à brute

Coûts unitaires

La méthode du modèle construit Basée sur un ou des modèles de budget de projet élaboré par éléments Uniformat C’est cette méthode que nous allons maintenant examiné à travers la planification de coût

Élaboration d’un budget

Élaboration d’un budget étape par étape 1 - Établir des paramètres de coûts  2 - Préparer le devis estimatif 3 - Procéder à l’estimation détaillée 4 - Produire le sommaire des coûts 5 - Finaliser le budget de projet

1 - Établissement des paramètres de coûts Dans un premier temps, il s’agira d’établir la superficie des espaces fonctionnels et de procéder à la configuration du bâtiment.

2- Préparation du devis estimatif Dans un deuxième temps, il faut faire une brève description des interventions relatives aux composantes majeures du projet, regroupées selon la classification Uniformat Au stade de la planification, le descriptif des éléments doit être simple mais suffisamment élaboré pour bien transmettre les intentions des concepteurs afin de chiffrer les éléments avec une précision acceptable

3 - Procéder à l’estimation détaillée Après l’élaboration du devis estimatif comprenant les quantités et la modélisation, il faut appliquer les prix unitaires appropriés. Rappelons que les prix unitaires employés pour évaluer chaque système indiquent l'échelle de prix allouée à un élément

4- Produire le sommaire de coût Il s’agit de reporter le total au niveau 3 de l’estimation détaillé dans le sommaire des coûts. Appliquer les majorations en terme de frais généraux, d’administration et profit, de condition de mise en œuvre etc.

5- Finaliser le budget de construction Il s’agit d’appliquer les majorations en terme d’honoraires professionnels et de gestion de projet

Revue de conception du budget Lorsque le budget est défini lors de la phase de la planification, il est recommandé de procéder à une revue de la conception du budget. Selon l’ampleur du projet, cette revue se fera en présence de tous les participants au projet et les clients concernés afin de valider les scénarios et concepts avancés dans le budget. Elle peut aussi être plus formelle si on utilise la méthode de l’analyse de la valeur. (voir section 10)

Revue de conception du budget Objectifs Valider le budget en fonction des scénarios et concepts avancés Optimiser la valeur (rapport qualité-prix) du projet Déterminer toutes les possibilités de gains relatifs aux coûts Proposer des solutions de rechange Commenter les méthodes de construction S’assurer que le projet répond aux besoins du client Voir exemple

La méthode du modèle construit Basée sur un ou des modèles de budget de projet élaboré par éléments Uniformat Pour chaque élément on utilise les ratios des quantités de l’élément par rapport à la superficie brute du projet Des ajustements sont apportés à partir des quantités et des coûts unitaires

Contrôle du budget

ÉTAPE 2: ÉTUDES DE FAISABILITÉ Consiste essentiellement à produire de façon précise et détaillée, le programme des besoins ainsi qu’à identifier les contraintes liées à la réalisation du projet

Les études préparatoires Ces études techniques visent à identifier toutes les données et les contraintes ayant un impact direct sur : le choix des solutions immobilières le budget les délais et le scénario de réalisation le design et la qualité des différentes composantes du projet

Les études préparatoires Le résultat de ces études permettra au promoteur de prendre des décisions éclairées quant à l’orientation du projet et à son contenu. Le nombre, la portée et les échéances des études seront dictés par la nature du projet ainsi que par sa complexité.

Les études techniques Études géotechniques Relevés et mesurage Audit technique sur le bâtiment Conditions particulières de mise en oeuvre Subventions Financement Développement durable

PHASE PROGRAMMATION Le programme fonctionnel et technique (PFT) constitue le document de définition du projet. Il a pour but de déterminer précisément l’envergure du projet. Le PFT détermine les objectifs liés au délai d'exécution, au coût et la qualité des futures installations.

ÉTAPE 3: LA DÉFINITION DU PROJET Cette étape vise à définir le projet, c’est-à-dire à faire état des données et des paramètres qui vont orienter et baliser la conception des plans et devis, les appels d’offres ainsi que la réalisation des travaux. Ces informations ainsi que les directives du donneur d’ouvrage seront consignées dans le programme de construction (voir section 12)

Estimation de la phase programmation Objectifs Valider la compatibilité de la programmation et de l’enveloppe budgétaire prévue par le client lors de la phase planification. Confirmer que le coût de construction estimé convient au client comme coût objectif des concepteurs. Permettre une révision de l’envergure de la programmation et des niveaux de qualité si le coût estimé dépasse l’enveloppe budgétaire prévue, avant même que le design soit commencé. Si les révisions ne sont pas acceptables, demander une augmentation du budget. Établir un coût objectif réalisable pour les concepteurs, ventilé par éléments, qui reflète les niveaux de qualité prévus. Servir de repère pour le suivi des coûts à la phase de design.

Estimation de la phase programmation Documents à produire Sommaire des coûts du projet d’immobilisation Coût estimé des travaux – Tableau synthèse  Coût estimé des travaux – Sommaire » doit être produit pour chacune des catégories de travaux suivantes : a) neuf, b) agrandissement, c) réaménagement, d) emplacement e) toute autre façon utile de fractionner l’ouvrage Estimation détaillée des coûts Voir Exemple de programme et exemple d’estimation.

ÉTAPE 4: CHOIX DES PROFESSIONNELS À cette étape le gestionnaire du projet doit constituer sa nouvelle équipe de professionnels, soit par appel d’offres publiques ou par la tenue de concours d’architecture pour la sélection de l’architecte.

PHASE CONCEPTION ÉTAPE 5: LES PLANS ET DEVIS On discerne trois étapes dans la conception des plans et devis: l’étape de l’esquisse ou du concept l’étape du dossier préliminaire l’étape du dossier définitif.

Conception le coût objectif total prévu lors de la programmation a été réparti entre les disciplines : architecture, structure et génie civil, mécanique et électricité. Le professionnel de chaque discipline est responsable du coût objectif de sa spécialité. L’architecte est normalement responsable de faire la compilation des données.

L’étape de l’esquisse Afin que l’estimation de cette étape reflète bien les intentions des concepteurs, le devis par éléments Uniformat doit inclure : les critères de design; la description des éléments; le choix des éléments constitue un ensemble de solutions acceptables qui seront chiffrées pour valider le budget.

L’étape de l’esquisse Suivi de la modélisation entre l’étape de la programmation et l’étape de l’esquisse Voir section 6 page 11.

Estimation de l’étape de l’esquisse La modélisation par éléments Uniformat préparée par chaque discipline à l’étape de l’esquisse permet de chiffrer aussi par éléments le coût de construction et de concilier l’estimation avec celle du programme fonctionnel et technique (PFT). Un tableau comparatif des coûts estimés élément par élément de la phase de la programmation et de l’étape de l’esquisse doit être présenté, accompagné des précisions jugées nécessaires pour les écarts d’importance. Voir section 6 page 9.

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L’étape du dossier préliminaire Toutes les décisions importantes quant au choix des systèmes, des produits et des matériaux doivent en principe être prises à la fin de l’étape du dossier préliminaire et le devis de cette dernière doit incorporer ces décisions

Estimation de l’étape du dossier préliminaire Les plans et devis doivent être suffisamment détaillés pour que le coût puisse être chiffré avec précision il ne devrait plus y avoir de décisions importantes qui auraient un impact majeur sur les coûts à la prochaine étape Un tableau comparatif des coûts, élément par élément, de l’étape de l’esquisse et de celle du dossier préliminaire doit être présenté, accompagné des précisions nécessaires quant aux écarts jugés importants. En cas de dépassements, il faut développer d’autres solutions afin de réduire les coûts et de respecter le budget ainsi que le programme

L’étape du dossier définitif À cette étape, tous les plans et spécifications du projet sont terminés. Le gestionnaire de projet peut maintenant lancer un appel d’offres. une estimation détaillée par éléments doit être soumise ainsi qu’une comparaison des coûts avec ceux de l’estimation de l’étape précédente. Les précisions sur les écarts doivent aussi y figurer Pour faciliter l’analyse des soumissions et le suivi des coûts durant la construction, l’estimation devrait aussi être faite selon le répertoire normatif section 6 page 8.

EXEMPLE DE PROJET Projet d’aménagement laboratoire Projet construction neuve Projet de bureaux

Synthèse et discussions

Tisseur de toile économique

Tisseur de toile économique Définition: Organisation qui offre un produit ou un service qui définit un standard de qualité ou d'adhésion dans un marché et que d'autres organisations doivent se procurer pour optimiser leurs propres produits ou services afin de percer leur marché ou de s'y maintenir. Note: Pour répondre à ses objectifs, le tisseur de toile économique doit créer une nécessité chez le plus grand nombre possible d'organisations satellites, les attirer dans sa toile économique, comme l'araignée qui tisse sa toile.