L’ENVIRONNEMENT REGLEMENTAIRE ET JURIDIQUE DES CREDITS

Sommaire 1 Qui achète et comment ?......................................................Page 7 2 Emprunter pour quoi faire ?..................................................Page 8 3 L’approche financière…………………………………………………..Page 10 4 Comment financer les besoins de consommation……………Page 16 5 Comment financer l’immobilier………………………………………Page 22 6 Obligation de conseil et d’information…………………………….Page 35 7 Environnement législatif – protection du consommateur 1..Page 37 8 Environnement législatif – protection du consommateur 2..Page 59 9 A quel taux allons-nous emprunter ?.....................................Page 75 10 FICP et surendettement…………………………………………………Page 81 11 Quelle garantie pour la banque et pourquoi ?........................Page 85 12 Quelle garantie pour quel crédit : conso et investissement…….Page 90 13 Quelle garantie pour quel crédit : l’immobilier……………………Page 101

« UN BON INVESTISSEMENT ÇA COMMENCE PAR UN BON DIAGNOSTIC !!» L’ENVIRONNEMENT DU CLIENT

L’environnement du client SITUATION GÉNÉRALE Le domicile : locataire, propriétaire, occupant à titre gratuit, logement de fonction. Stabilité à l’adresse Régime matrimonial Composition de la famille FONCTIONNEMENT DU COMPTE INTERROGATION DES FICHIERS - soldes débiteurs - fréquence, importance - prélèvements (nature, objet) - rejets, incidents, saisies - revenus domiciliés - autres relations bancaires - épargne constituée FCC FICP FIBEN

La situation professionnelle du client Le statut CDD CDI Salarié Fonctionnaire Intérimaire Les non salariés La situation de l’employeur La CSP Grande entreprise PMI – PME Petite entreprise Stabilité d’emploi et ancienneté Particuliers Commerçants, artisans Professions libérales Agriculteurs

La situation patrimoniale du client ACTIF PASSIF DETTES LT BIENS IMMOBILIERS Immobilières Mobilières Famille… - Résidence principale - Résidence secondaire - Immobilier de rapport - Immobilier de loisir - Nature de la propriété (PP – NP – Usufruit – ) DETTES CT Mobilières Vie courante BIENS MOBILIERS Disponibilité Risques

Emprunter pour quoi faire ???? Monsieur Benoit a des difficultés de trésorerie en fin de mois Mademoiselle Julie attend une prime à la fin de l’année, elle veut s’acheter tout de suite son lave-linge. Monsieur Pierre veut partir aux Seychelles Monsieur Paul veut s’acheter une voiture Mademoiselle Maya veut entamer des études Monsieur Alain adore acheter sur un coup de coeur Monsieur Pierre veut s’acheter un bateau, un avion !!!

Qui achète et comment ? Seul Pleine Propriété A 2 ou à plusieurs (concubins – régimes séparatistes – indivision) Pleine Propriété mais pas forcément 50/50 En commun - Régimes communautaires Pleine Propriété – communauté 50/50 Usufruit et nue propriété Démembrement A travers une SCI Propriétaire une personne morale

Emprunter pour quoi faire ???? LE CLIENT VEUT ACHETER Une résidence principale secondaire locative « classique » locative « fiscale » Un bien construit Un bien à faire construire Un appartement Une maison individuelle Faire des travaux

L’APPROCHE FINANCIÈRE

Montant pris en compte dans le calcul de l’endettement Revenus Montant pris en compte dans le calcul de l’endettement Salaires 100 % du net imposable Primes et commissions Montant minimum ou moyenne sur une ou plusieurs années Frais professionnels Pas de prise en compte, sauf cas particuliers Pensions et retraites 100 % des revenus justifiés Revenus professionnels 100 % des revenus justifiés, en tenant compte du risque de la profession exercée et des événements exceptionnels Revenus fonciers De l’ordre de 70 à 80 % des revenus. Revenus mobiliers 50 à 80 % de leur montant suivant le risque de « portefeuille » Prestations familiales 100 % si l’âge des enfants les rend pérennes Pension alimentaire 100 % en fonction de l’âge des enfants

Montant pris en compte dans le calcul de l’endettement Charges Montant pris en compte dans le calcul de l’endettement Remboursements d’emprunts Toutes échéances de prêt au moment de la demande. En cas de crédits proches de leur terme, la diminution prévisionnelle de l’endettement peut être prise en compte. Crédit revolving : prendre en compte le remboursement sur utilisation maximum. Cautionnement donné par l’emprunteur Le cautionnement est assimilable à un crédit. Il est donc possible d’en tenir compte dans l’endettement. Loyers 100 % du loyer hors charges Pension alimentaire 100 % de la pension. Il est même préférable de la déduire directement du revenu. Impôt sur le revenu Non prise en compte dans le calcul de la capacité d’endettement. Prise en compte dans la notion de « reste à vivre ». Primes d’assurance Obligatoires, donc prises en compte dans le calcul de l’endettement.

L’approche financière du client La capacité d’endettement Définition : Rapport de l’ensemble des charges (hors impôt sur le revenu) Sur le total des revenus disponibles Le « reste à vivre » Définition : Solde disponible prenant en compte : l’ensemble des revenus disponibles moins l’ensemble des charges (y compris l’impôt sur le revenu) Ne doit pas excéder 33 % Ne doit pas être inférieur à un RMI

Exercice - énoncé Monsieur et Madame Bruno, Mariés, 2 enfants à charge. Revenus : 7 000 € Endettement : 2 000 € Impôt sur le revenu : 900 €/mois Calculez leur capacité d’endettement et le reste à vivre du ménage Monsieur et Madame Pierre, Mariés, 2 enfants à charge. Revenus : 3 000 € Endettement : 900 € Impôt sur le revenu : 100 €/mois Calculez leur capacité d’endettement et le reste à vivre du ménage

Exercice - corrigé La capacité d’endettement : 7 000 x 33 % = 2 310 € 2 310 – 2 000 soit 310 € Le « reste à vivre » : 7 000 – (2 000 – 900) = 4 100 € La capacité d’endettement : 3 000 x 33 % = 990 € Capacité d’endettement = 90 € Le « reste à vivre » : 3 000 – ( 900 + 100) = 2 000 €

Indispensable pour les crédits immo -le plan de financement BESOINS RESSOURCES Financement du programme Apport personnel Epargne bancaire Epargne financière Donation Prêt familial Prêt relais terrain construction raccordements finitions acquisition travaux révision de prix Frais : De notaire D’agence De dossier De garantie Emprunts entrant dans l’apport Prêt à taux zéro Prêt épargne-logement Prêt Social – 1 % logement Prêt fonctionnaire Aménagements Prêt conventionné - prêt PAS Déménagement Prêt classique Imprévus TOTAL TOTAL

Évaluation du risque en matière de crédit à la consommation ? Le scoring Le scoring de crédit désigne un ensemble d’outils financiers d’aide à la décision utilisés pour évaluer la solvabilité d’un futur emprunteur et le risque de non- remboursement des prêts

Comment financer les besoins de consommation ? Monsieur Benoit a des difficultés de trésorerie en fin de mois La facilité de caisse Anticipation du salaire mensuel ou d’un revenu ( entre 50 et 70% en général), quelques jours par mois, avec un maximum de 15 jours (théorique), mais une obligation : au moins un retour créditeur dans le mois. Autorisation à caractère cyclique et répétitive Dénonciation du concours nécessitant le respect d’un « préavis ». Paiement des intérêts au terme du trimestre civil, en fonction des utilisations réelles du client.

Comment financer les besoins de consommation ? Mademoiselle Julie attend une prime à la fin de l’année, elle veut s’acheter tout de suite son lave-linge. Le découvert négocié Le découvert autorisé (renouvelable ou non) permet de faire face, par un débit en compte, à un décalage de trésorerie ou à une utilisation anticipée d'une rentrée de fonds attendue. Ce type de crédit suppose un accord préalable de la banque et, le plus souvent, la rédaction d'un écrit qui précise notamment les modalités de remboursement Le paiement des intérêts est trimestriel, et fonction des utilisations réelles.

Comment financer les besoins de consommation ou d’investissement ? Monsieur Pierre veut partir aux Seychelles Monsieur Pierre veut s’acheter un bateau, un avion !!! Le prêt personnel Mise à disposition de fonds en une seule fois remboursement mensuel suivant tableau d’amortissement édité lors de la mise en place Pas d’objet spécifique, dès lors où il n’y a pas d’objet immobilier Pas de limitation de montant Dans la pratique, formalisme différent selon le montant et la durée du prêt (articles L311 du Code de la consommation) Pas de limitation en durée - Dans la pratique, limite à 7 ans maximum

Comment financer les besoins de consommation ? Monsieur Paul veut s’acheter une voiture Le prêt personnel affecté Crédit accordé pour le financement d’un service ou d’un objet spécifique Création d’un lien juridique entre le contrat de vente et le contrat de prêt (formalisme spécifique) Permet de savoir avec précision l’objet du financement Recensement spécifique dans la comptabilité bancaire

Comment financer les besoins de consommation ? La location avec option d’achat (L.O.A.) Monsieur Paul veut s’acheter une voiture Opération qui fournit à un locataire la possibilité d’acquérir tout ou partie d’un bien loué, moyennant un prix convenu, tenant compte,au moins pour partie, des versements effectués à titre de loyers Le premier loyer est généralement majoré d'un dépôt de garantie Possibilité d'acheter le bien à un prix déterminé au début du contrat. Les loyers englobent souvent des services liés au bien choisi

Comment financer les besoins de consommation ? Mademoiselle Maya veut entamer des études Le prêt étudiant Mise à disposition d’un crédit couvrant une ou plusieurs années d’études Deux étapes : une première étape, d'une durée de 2 à 5 ans, avec une franchise de remboursements (franchise totale - sauf les primes d'assurance ou franchise partielle remboursement des intérêts - plus les primes d'assurance) Deuxième étape remboursement total du prêt Les prêts étudiants prévoient presque toujours la caution des parents ou d’un tiers

Comment financer l’immobilier ? Résidence principale Résidence locative -Prêt bancaire classique -Prêt bancaire classique -Prêt d ’épargne logement -Prêt à taux zéro -Prêt conventionné -Prêt conventionné -Prêt PAS -Prêt d ’épargne logement -Prêts sociaux Résidence secondaire -Prêts 1% -Prêt bancaire classique -Prêt d ’épargne logement (excepté l’ancien)

Les prêts Épargne Logement bénéficiaire Être titulaire d’un Plan et/ou d’un compte Épargne Logement Objets Tout projet immobilier (sauf acquisition d’une résidence secondaire ancienne) Durée: 2 à 15 ans Caractéristiques: Montant du prêt fonction des intérêts acquis Maximum 92 000€ L’emprunteur peut bénéficier de cession de droits de leur famille Un plan épargne logement doit avoir au moins 3 ans d ’existence

Prêt sur compte d’Épargne Logement Objets Être titulaire d’un Plan et/ou d’un compte Épargne Logement Tout projet immobilier (sauf acquisition d’une résidence secondaire ancienne) Durée: 2 à 15 ans Caractéristiques: Montant du prêt fonction des intérêts acquis Maximum 23 000€ L’emprunteur peut bénéficier de cession de droits de leur famille Un plan épargne logement doit avoir au moins 18 mois d’existence

Prêt conventionné Objets Résidence principale Résidence locative (avec ou sans convention ) Durée: -De 10 à 25 ans - Finance jusqu ’à 100% du bien, hors frais d ’acte notarié et d ’enregistrement Caractéristiques: - Surface habitable minimale en fonction de la composition de la famille dans l’ancien (personne seule 14m2 – 2 personnes 16m2 – personne supplémentaire 9m2 - État des lieux obligatoire pour l’ancien de + de 20 ans

Prêt PAS - PASS foncier Objets Résidence principale Durée: De 10 à 15, 20 voire 25 ans Caractéristiques: Soumis à un plafond de revenus Remplace obligatoirement le prêt conventionné si les conditions d ’exigibilité sont remplies Aucune norme de surface ou de prix dans le neuf Dans l ’ancien, des normes de surface sont requises; un état des lieux est obligatoire pour les biens âgés de plus de 20 ans Le PASS-FONCIER permet aux ménages qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale de payer en deux temps : d’abord la construction de la maison, ensuite le terrain, lorsque le prêt construction est remboursé

Prêt à taux zéro et à taux majoré Objet Résidence principale Durée De 7 à 19 ans Caractéristiques: Réservé aux primo-accédants Soumis à des conditions de ressources A amortissement immédiat ou différé 2O% maxi du coût de l ’opération 50% maxi du montant des autres prêts Depuis le 1/01/2007 jusqu’au 31/12 2010 – majoration pour acquisition construction d’un logement neuf à condition que l’emprunteur bénéficie d’une aide à l’accession sociale à la propriété – conditions de ressources

Prêt à taux zéro écologique : Nouvel « éco-prêt » pour les propriétaires occupants, SCI d’habitation et copropriétés Financement de travaux améliorant la performance thermique des logements achevés avant le 1er janvier 1990 Un seul prêt à taux zéro rénovation par logement, dans la limite de 30 000 € par logement sur 10 ans (15 avec accord du prêteur) Diapos 44 à 51 9H55 11H00 Cumul possible avec le crédit d’impôt pour dépenses d'équipement de l'habitation principale sous condition de ressources Loi de Finances 2009- Convention signé par Mr Borloo le 26 février 2009

Prêt social Objet Résidence principale Durée De 5 à 15 ans Caractéristiques: - Soumis à un plafond de ressources - Peut prendre la forme d ’un prêt direct, d ’un prêt bonifié ou même d ’une subvention - Les montants prêtés vont de 1 500 € à 15 000 € - Sont distribués par la Commune, la Région, le Département ou certaines Caisses de Retraite

Prêt 1% ou l’équivalent pour les fonctionnaires Objet Résidence principale Durée -De 5 à 15 ans Caractéristiques: - Réservé aux salariés - L ’obtention du prêt n’est pas un droit - 50% maxi du coût de l ’opération - Montant: de 6 098 à 16 770 € - Taux: 1,50% l ’an - Possibilité de prêt « Pass Travaux »

Prêt bancaire classique Objet Tout projet immobilier Durée 2 à 20 ans (voire 25 à 30 ans) Caractéristiques: - A taux d’intérêt fixe ou révisable - A échéances fixes - A échéances variables - A échéances progressives - A échéances modulables - A échéances lissées - In fine

Prêt relais Objet Tout bien mis en vente De 1 an renouvelable une fois, voire deux fois Durée Caractéristiques: - Différé total - Différé partiel - La quotité finançable est variable selon les établissements de crédit

L’ordre irrévocable du notaire le Notaire s’engage à affecter le prix de vente du bien sur lequel porte le prêt relais à son remboursement. Cela évite la promesse d’affectation hypothécaire, sans grande valeur, mais la condition est que le Notaire en question soit bien chargé de la vente !

Prêt in fine Objet pour du locatif – lorsque l’on a un apport important et un taux marginal d’imposition élevé > 30% Durée Généralement de 10 ans, voire plus Caractéristiques: Pendant la durée du prêt : paiement des intérêts Remboursement du capital à l’échéance Adosser à un contrat d’assurance-vie (nanti au profit de la banque) Avantages : défiscalisation – en cas de décès les héritiers héritent de 2 patrimoines

Obligation de conseil et d’information OBLIGATION D’INFORMER OBLIGATION DE RECUEILLIR DES INFORMATIONS DU CLIENT OBLIGATION DE CONSEIL OBLIGATION DE VÉRIFIER LA CAPACITÉ D’ENDETTEMENT DU CLIENT

Obligation de conseil et d’information CRÉDIT À LA CONSOMMATION La responsabilité de la banque n’est pas engagée si la réglementation des textes en vigueur et le formalisme sont respectés. CRÉDIT IMMOBILIERS La responsabilité est engagée si la banque accorde un crédit incompatible avec les possibilités de remboursement de l’emprunteur CAUTION ASSURANCE La responsabilité est engagée si le respect de l’obligation d’information n’est pas matérialisée par une mention prévue à l’acte La responsabilité est engagée si le banquier n’apporte pas la preuve qu’il a respecté son devoir d’information (notamment par une mention signée du client)

Les crédits à la consommation Bagage particulier Les crédits à la consommation ET SI NOUS FAISIONS LE POINT RAPIDEMENT ?

Les crédits à la consommation Les articles L 311-1 à L 311-37 du Code de la Consommation (Loi Scrivener n°1 du 10/01/1978) Les crédits  21 500 € Durée > 3 mois Financement de besoins privés Travaux < 21 500 € Acte sous seing privé Les crédits (découvert, prêt personnel, crédit renouvelable, LOA…) Offre préalable Validité : 15 jours Délai de rétractation : 7 jours après acceptation de l’offre, Pouvant être ramené à 3 jours (affectation) Remboursement anticipé possible sans pénalité ou indemnité

Les crédits à la consommation Bagage particulier Les crédits à la consommation Les crédits liés à un achat Interdépendance du contrat de prêt et du contrat de vente. Le bien ou le service doit être mentionné dans l’offre. L’intitulé de l’offre doit correspondre à une des 2 formules suivantes : « offre préalable de vente à crédit » ou « offre préalable de crédit accessoire à une vente » Lorsque l’acheteur demande une livraison immédiate le délai de rétractation est ramené à 3 jours (si la livraison intervient dans les 3 jours). Il expire entre le 4ème et le 7ème, à la date de la livraison du bien. Le remboursement du crédit ne peut commencer qu’à partir de la livraison du bien acheté ou de la fourniture de la prestation

Les crédits immobiliers : environnement législatif ET SI NOUS FAISIONS LE POINT RAPIDEMENT ?

Les crédits immobiliers : environnement législatif Les articles L 312-1 à L 312-36 du Code de la Consommation (Loi Scrivener n°2 du 13/07/1979) Champ d’application Financement d’acquisition d’immeubles à usage d’habitation ou mixte Acquisition de parts ou actions de sociétés donnant propriété ou jouissance Construction, réparation, amélioration, entretien pour des montants supérieurs à 21 500 € - Achat de terrain destiné à la construction d’un logement

Les crédits immobiliers : environnement législatif Les articles L 312-1 à L 312-36 du Code de la Consommation (Loi Scrivener n°2 du 13/07/1979) Formalisme Offre préalable à l’emprunteur, aux cautions (envoyée par la poste en double exemplaire) Validité : 30 jours (à compter de sa réception par l’emprunteur) Délai de réflexion : 10 jours impératifs avant acceptation (retour par courrier d’un exemplaire de l’offre) Validité après acceptation du client : l’opération doit être enclenchée dans un délai maximum de 4 mois

Les crédits immobiliers : environnement législatif L’offre est caduque si - Interdépendance des prêts (prêt >10 % du total emprunté) - Contrat de vente non signé dans les 4 mois : offre caduque (règlement des frais d’étude, plafonnés à 0,75 % du montant du crédit, dans la limite maximale de 150 €). - Non agrément de l’emprunteur par la compagnie d’assurance (Obligation d’annexer la notice au contrat de prêt.) - Condition suspensive d’obtention de prêt réalisée : caducité de l’offre, sauf en cas de mention exprès de renonciation aux dispositions des articles 312 – 1 du CC. - Remboursement anticipé partiel ou total possible (mini 10 % du capital emprunté): Pénalité applicable par le prêteur limitée à 6 mois d’intérêt au taux du prêt, avec maximum de 3 % du capital restant dû.

A QUEL TAUX ALLONS-NOUS EMPRUNTER ?

Le TEG OBJECTIFS DE LA LOI SUR LE TEG : Mettre fin aux abus en imposant un TEG < au taux d’usure Réglementer la publicité et la démarche Permettre une meilleure comparaison COMPOSITION DU TEG : «Les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt. » (art L 313-1 du CC)

Le TEG - TAEG SONT À INCLURE, OUTRE LES INTÉRÊTS : Les frais de dossier Les rémunérations versées à d’éventuels intermédiaires intervenus dans l’opération de crédit (apporteurs d’affaires) Les primes d’assurances rendues obligatoires par le prêteur Les frais liés aux prises de garanties et éventuels honoraires du notaire Le TAEG remplace désormais le TEG en matière de crédit à la consommation (1/07/02) Objectifs : Harmonisation européenne, meilleure comparaison Méthode : Utilisation du taux équivalent et non proportionnel

La loi sur l’usure TAUX USURAIRE : « Taux dépassant de plus d’un tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit pour les opérations de même nature. » Depuis juin 1990 taux fixé au regard des taux pratiqués et non par les pouvoirs publics. taux fixé par catégories d’opérations.

Taux fixe / taux variable Le taux est fixé au moment de la signature de l’offre de prêt. Il ne variera pas pendant toute sa durée. TAUX VARIABLE Également appelé taux révisable. Le taux va évoluer au cours du prêt. Il s’appuie sur un taux de référence, augmenté d’une marge. La variation se répercute soit sur les mensualités, soit sur la durée du prêt.

Le FICP Mis en place dans le cadre de la loi du 31 décembre 1989 (articles L 333.4 à L 333.6) - Il a été modifié à plusieurs reprises et notamment en 2004 suite à la loi du 1er août 2003 qui institue la procédure de rétablissement personnel. Fin 2008, selon la Banque de France, on comptait au FICP : 2,4 millions de personnes* inscrites, 3,1 millions d' incidents de paiement, (Depuis le 26 février 2004, les personnes sont inscrites au FICP à partir du 2ème incident de paiement, et non plus à partir du 3ème, afin de renforcer la prévention) 790 000 mesures de traitement des commissions de surendettement, 146 000 dossiers en cours d'instruction dans les commissions de surendettement (déclarés recevables, ou simplement déposés) (depuis février 2004, les personnes sont inscrites au FICP dès le dépôt du dossier en commission). *Certains débiteurs peuvent être recensés à la fois pour des incidents, des dossiers recevables ou déposés, des dossiers en instruction et des mesures de surendettement. Consultation réservée aux établissements de crédit L’inscription au FICP n’entraîne pas l’interdiction juridique d’accès au crédit

Le surendettement La procédure de surendettement est réservée aux personnes physiques, résidant en France, et aux dettes contractées pour des besoins non professionnels Situation caractérisée par l ’impossibilité manifeste pour le débiteur de bonne foi de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles exigible et à échoir DETTES PRISES EN COMPTE Dettes bancaires Dettes de la vie courante Dettes fiscales et parafiscales

Le surendettement OUVERTURE DU DOSSIER DECLARATION DU DEBITEUR AUPRES DE LA BANQUE DE FRANCE EXAMEN DE LA RECEVABILITE PAR LA COMMISSION DE SURENDETTEMENT PHASE AMIABLE PROCEDURE DE RETABLISSEMENT PERSONNEL DOSSIER JUGE IRRECEVABLE DOSSIER JUGE RECEVABLE si la situation du débiteur est irrémédiablement compromise I - PHASE D'OBSERVATION Jugement d'ouverture suspension des poursuites nomination d'un mandataire Plan conventionnel de règlement Accord des parties Mise en place des aménagements consentis Absence d’accord des parties Echec de la conciliation Le mandataire - recense les créanciers, - vérifie les créances, - dresse un bilan de la situation économique et sociale du débiteur. 4 mois pour remettre son rapport. Plan définitif

II - PHASE JURIDIQUE COERCITIVE Le surendettement PHASE AMIABLE PROCEDURE DE RETABLISSEMENT PERSONNEL II - PHASE JURIDIQUE COERCITIVE II - PHASE DE LIQUIDATION Jugement de liquidation judiciaire vente des biens désignation d'un liquidateur Mesures ordinaires (10 ans max.) Moratoire 2ans maxi Si débiteur reste insolvable effacement partiel des dettes Pas de contestation Jugement de clôture pour insuffisance d'actifs Le juge de l’exécution homologue les mesures recommandées revêtues de la force exécutoire Inscription au FICP 8 ans Publicité au BODAC Inscription au FICP 10 ans Possibilité de passer le dossier en PRP à tout moment

QUELLES GARANTIES POUR LA BANQUE ET POURQUOI ?

La garantie permet à un créancier… ….de se protéger contre le risque de décès de l’emprunteur, de la caution ou éventuellement d’un homme-clé ….de se protéger contre le risque d’inexécution de son obligation par le débiteur

Le choix d’une garantie dépend… … de la capacité juridique de l’emprunteur …du type de biens détenus … du type de crédit … de l’application des dispositions législatives (lois Madelin, Neiertz, Dutreil…) … de la valeur liquidative de la garantie …du régime matrimonial …des garanties déjà accordées …du respect des informations financières

Le droit de gage général Tout d’abord savoir que quiconque s’est obligé personnellement doit répondre de son engagement sur l’ensemble de son patrimoine qui constitue le gage commun de ses créanciers (art 2284 et 2285 CC) Les créanciers n’ont ni droit de suite, ni droit de préférence. Exception : La faculté offerte par la loi (art. L. 526-1 à L. 526-4 C. com.) aux entrepreneurs individuels inscrits de rendre insaisissable leurs droits sur leur Résidence Principale à l’égard des créanciers professionnels postérieurs à cette déclaration.

Les garanties peuvent offrir au créancier… Le droit de rétention Soit le droit de retenir le bien gagé tant qu’il n’a pas reçu le paiement intégral de ce qui lui est dû. Le droit de préférence Soit le droit d’être payé en priorité sur le prix de vente du bien gagé, nanti ou hypothéqué. L’attribution du bien en paiement Le droit si le créancier le veut de se faire attribuer la propriété du bien par le juge ou le contrat. Le droit de suite Le droit de suivre le bien en quelques mains qu’il se trouve (sûretés sans dépossession ou avec dépossession fictive).

Quelle garantie pour quel crédit ? Crédits conso et investissement Cautionnement Assurance-vie Gage sur véhicule Gage sur instruments financiers

Se porter caution… GARANTIE PERSONNELLE Contrat par lequel un tiers, appelé caution, promet au créancier d’une autre personne de payer si le débiteur n’exécute pas son obligation (depuis l’ordonnance du 23 mars 2006 - art. 2288 à 2320 C. civ.).

Se porter caution… Comme tout contrat, le cautionnement est soumis aux conditions de l’article 1108 C. civ. : Consentement, capacité,objet et cause… Le cautionnement doit être compatible avec la situation financière de la caution Art 313-10 du code de la consommation: « …le banquier ne peut se prévaloir d’un engagement de caution conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus.. »

Se porter caution… Le cautionnement ne se présume pas, nécessité d’un acte écrit et importance des formules obligatoires: "En me portant caution de X..., dans la limite de la somme de... couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de..., je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X... n'y satisfait pas lui-même." Le cautionnement peut être simple ou solidaire "En renonçant au bénéfice de discussion et en m'obligeant solidairement avec X..., je m'engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu'il poursuive préalablement X...".

Se porter caution… Sanction du non respect de l’obligation: La caution doit être informée avant le 31/03 de ses engagements en principal, intérêts, frais et accessoires restant à courir au 31/12. Si le cautionnement comporte un terme, rappeler ce terme Si le cautionnement est à durée indéterminée, rappeler les conditions de dénonciation de ce cautionnement Sanction du non respect de l’obligation: Perte du recours contre la caution au titre des intérêts depuis la dernière information effectuée IMPORTANCE DU REGIME MATRIMONIAL -ARTICLE 1415 CC « Chacun des époux ne peut engager que ses biens propres et ses revenus, par un cautionnement ou un emprunt, à moins que ceux-ci n'aient été contractés avec le consentement exprès de l'autre conjoint, qui, dans ce cas, n'engage pas ses biens propres. »

Utilisation d’un contrat d’assurance-vie en garantie d’un prêt L’ASSURANCE EN CAS DE DÉCÈS : Contrats d’assurance groupe ou individuel temporaire décès qui offre des garanties en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité de travail L’ASSURANCE EN CAS DE VIE : Contrat à capital différé avec contre assurance décès, garantissant le versement d’un capital soit au décès de l’assuré, soit au terme du contrat en cas de vie, par ailleurs doté d’une valeur de rachat

Utilisation d’un contrat d’assurance-vie en garantie d’un prêt Contrat d’assurance groupe temporaire décès, invalidité, incapacité de travail Questionnaire santé Attention à ne pas tromper l’emprunteur Convention AERAS Si assurance obligatoire – taux inclus dans le TEG + notice Indication à l’emprunteur qu’il peut souscrire un contrat individuel

Utilisation d’un contrat d’assurance-vie en garantie d’un prêt avenant de mise en gage du contrat délégation de créance soumise aux formalités de l’article 2075 du Code Civil cession en garantie : le banquier devient titulaire du contrat

Gager un instrument financier…. La loi du 2 juillet 1996 a créé un nantissement ayant pour assiette le compte sur lequel peuvent figurer ces différents instruments financiers, nantissement avec dépossession (art. L. 431-4 et L. 431-5 C. mon. et fin.) Rédaction d’un écrit entre le constituant et le créancier, précisant les éléments essentiels de la convention, les règles de fonctionnement du compte pendant la durée de la garantie, et les pouvoirs respectifs des parties Notification au teneur de compte

Quelle garantie pour quel crédit ? Crédits immobiliers Cautionnement mutuel Hypothèque Privilège de prêteur de deniers Subrogation privilège du copartageant Bail à construction Pari passu

Le cautionnement mutuel La caution mutuelle est un mode de garantie de prêt. Son fonctionnement est basé sur la mutualisation des risques : chaque souscripteur contribue à un fond commun qui servira à pallier les problèmes de remboursement des adhérents en difficulté. Avantages Acte sous seing privé et absence de frais de main levée Le coût de la caution mutuelle se compose d'une commission de service et d'une contribution, remboursable jusqu'a 100 % en fonction des incidents de paiement

Les garanties en immobilier Promesse d’affectation hypothécaire Les garanties en immobilier Pour garantir un crédit relais… la promesse d’hypothèque - utilisée tant pour des raisons de simplicité de formalisme que pour son attrait économique - est d’une efficacité faible puisqu’elle ne vaut pas constitution d’hypothèque. La promesse d’hypothèque ne fait naître, à l’encontre du promettant, qu’une obligation de faire dont l’inexécution est sanctionnée par des dommages-intérêts. Une vraie fausse garantie !!!!….

Les garanties en immobilier Les garanties immobilières Les garanties en immobilier Dans le neuf Hypothèque Dans l ’ancien Privilège du prêteur de deniers

Le privilège de prêteur de deniers Nature Privilège immobilier spécial Immeuble Assiette Durée du prêt + 1 an Validité Étendue Capital + 100% des d’intérêts EFFETS Droit de suite Droit de préférence Droit de faire vendre FORMALITÉS Acte authentique inscrit de façon rétroactive à la date de signature de l’acte

L’hypothèque conventionnelle Nature Sûreté immobilière Immeuble Assiette Durée du prêt + 1 an Validité Maximum 50 ans Étendue Capital + 3 ans d’intérêts EFFETS Droit de suite Droit de préférence Droit de faire vendre FORMALITÉS Acte authentique inscrit par rang

Privilège de prêteur de deniers Frais d’inscription hypothèque - PPD Montant du prêt Privilège de prêteur de deniers Hypothèque Prêt conventionné PEL – PTZ - PAS 100 000€ 700€ 1 740€ 890€

L’ordonnance du 23 mars 2006… a consacré 1 nouvelle forme d’hypothèque l’hypothèque rechargeable et une nouvelle forme de crédit Le prêt viager hypothécaire