La constitution du patrimoine Journée de regroupement

LES MODES DE DETENTION : rappel Seul Pleine Propriété : les trois droits (usus, fructus et abusus) A 2 ou à plusieurs (concubins – régimes séparatistes – indivision) Pleine Propriété : pas forcément 50/50 En commun - Régimes communautaires Pleine Propriété – communauté 100% chacun 50/50 en cas de partage Usufruit et nue propriété Voulu ou subi ? Démembrement

La Société Civile Immobilière (SCI) Statuts Objet civil Acquisition, gestion et transmission d’un patrimoine immobilier Au moins 2 associés Associés indéfiniment responsables du passif proportionnellement à leurs apports en capital Pas de capital minimum Tous pouvoirs au gérant sauf limitations statutaires Recueil des informations sur la situation et le patrimoine des associés

La création d’une Société Civile Immobilière Pour éviter les conséquences d’une indivision Pour mettre en commun des moyens Pour protéger son conjoint Pour protéger son concubin Pour transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants Pour distinguer patrimoine privé (murs) et patrimoine professionnel (exploitation)

Le diagnostic patrimonial Fil conducteur 1 - Situation familiale Régime matrimonial - détention et gestion des biens - conséquences en cas de divorce et de décès Enfants - mineurs ou majeurs/ rattachés fiscalement ou non - financement des études - aide financière Parents - héritage à venir - aide financière en fin de vie 2 - Situation professionnelle Type d’activité et nature du contrat de travail - pérennité dans l’emploi - stabilité des revenus - fiscalité Actifs professionnels - affaire individuelle ou société - passif, caution - immobilier professionnel

Le diagnostic patrimonial Fil conducteur 3 - Situation patrimoniale Analyse des flux - diversité des sources de revenus - charges fixes et fiscalité - train de vie et épargne Analyse des stocks - répartition du patrimoine M/Mme - court terme/moyen terme/long terme - mode de détention des actifs - rentabilité des actifs 4 - Bilan retraite - âge de la retraite - niveau des revenus/revenus complémentaires - charges fixes/fiscalité - train de vie 5 - Bilan successoral Aspect civil - dispositions prises du vivant ou par décès - héritiers et part de chacun - sort des biens Aspect fiscal - montant des droits de succession - moyens de les financer

Le tableau des flux Flux positifs Flux négatifs Impôts Revenus du travail Loyers Revenus du capital Emprunts Autres Assurances Autres TOTAL TOTAL REVENU DISPONIBLE TRAIN DE VIE ÉPARGNE

Le tableau des stocks Exemple de répartition du patrimoine M/Mme Mme Total BIENS D’USAGE BIENS DE RAPPORT IMMOBILIER 55 à 70% du patrimoine privé PLACEMENTS FINANCIERS LONG TERME MOYEN TERME COURT TERME 15 à 20% du patrimoine privé 10 à 15% du patrimoine privé 5 à 10% du patrimoine privé TOTAL PATRIMOINE Exemple de répartition du patrimoine (hors bien professionnel)