Colloque International L’avenir du logement social en Europe Le financement du logement social en Europe Professor Christine Whitehead London School of Economics Paris: Ecole National des Ponts et Chaussées Jeudi 22 Novembre 2007

Financement du logement social en Europe Trois sources de financement pour le logement social – comme pour toute forme de logement locatif: (i)Les loyers, pour couvrir les coûts courants; (ii)L’emprunt – qui nécessite des flux de loyers à venir; (iii)Les versements d’autres secteurs – y compris les autres locataires, les bailleurs, le gouvernement, les propriétaires fonciers, les employeurs etc.

Relations entre financement et aides Définition de l’aide – économique ou financière ? Les aides comprennent: (i)la pratique de loyers inférieurs à ceux du marché; subside lié au revenu; (ii)les garanties de l’Etat – réduction de taux d’intérêt et donc des loyers; subsidised interest rate reducing costs and rents; equity below opportunity cost; le secteur public emprunte à des taux sans prime de risque; (iii)gouvernement central: dotations en capital; revenue subsidies; contributions locales: transferts directs et imputés des autres locataires et des contribuables; autres contributions, en particulier des propriétaires fonciers

(i) Les loyers en Europe Grande variété des modalités de fixation des loyers Principes de base: –Loyers fondés sur coûts; valeurs de marché; revenus –Définis au niveau du logement; du programme; du propriétaire; de la zone –Rental income requirement; break even; taux de rendement; librement déterminés; –Détermination des hausses de loyers: par régulation; négociation; en référence aux loyers privés; ou librement déterminées

SocialPrivé AustriaAssis sur le coût.Egalement fondés sur le coût; privés < 10% supérieurs (dans les immeubles postérieurs à 1953, il n’y a de facto aucune régulation) Denmark3.4% du coût de construction + frais bancaires. Moyenne de 6.67 € /m 2 /mois en Loyers privés également réglementés. Moyenne de 6.83 € / m 2 /mois GermanyDans certaines régions les loyers varient avec le revenu des ménages. 4-7 € / m 2 /mensuel Loyers libres sur les nouvelles locations, mais hausses réglementées. FranceLe gouvernement central fixe des loyers plafonds (variables selon la région). Basé sur les coûts, et fonction du programme et du bailleur. Liberté des loyers de relocation, mais hausses réglementées % supérieurs à ceux du secteur social (mais de 2 à 3 fois en région parisienne). SwedenEtablis par une négociation annuelle entre bailleurs sociaux et locataires. Loyers du privé limités par loyers du secteur social; loyers privés légèrement supérieurs. NetherlandsLoyers fondés sur la valeur utilitaire du logement, et le niveau de revenu des ménages-cibles. Moyenne de 353 € /mois. Egalement contrôlés; loyer moyen de 419 € /mois. HungaryEtablis par les autorités locales.Fondés sur le marché IrelandLes locataires paient un certain % de leur revenu. Moyenne de 155 € /mois. Contrôle des loyers aboli en Pur jeu du marché aujourd’hui. EnglandRégime de révision des loyers fondé sur les revenus locaux et le prix du logement; augmentation égales à l’IPC plus 0.5/1%. HAs et LAs doivent couvrir leurs débours. Loyers privés établis librement depuis Table 1: Détermination des loyers des secteurs social et privé

(ii) Financement par endettement Changements majeurs intervenus au cours des 20 dernières années, avec la dérégulation financière et la possibilité pour le logement social d’emprunter à toutes les sources Dans de nombreux pays Européens, financement traditionnellement fourni par le secteur public (donc à des taux d’intérêt “sans risque”) Dans les pays où les bailleurs sont indépendants (e.g. Allemagne, Pays-Bas et Royaume-Uni) ceux-ci peuvent emprunter auprès du secteur privé – avec garantie de l’Etat ou des collectivités locales; en offrant l’actif en capital en sécurité; ou par des approches hybrides Dans les deux cas, les besoins d’emprunt peuvent être réduits soit par des dotations en capital soit par des bonifications d’intérêt (aides de taux)

(iii) Aides à la pierre Traditionnellement, le financement du logement social était considéré dans la plupart des pays Européens comme relevant de la responsabilité de l’Etat – soutien sous la forme de revenue et interest rate subsidies, pour garantir des loyers abordables; Glissement de plus en plus net vers des aides aux personnes, associées à des hausses de loyers – autorisant increased use of the capital base pour garantir des emprunts auprès du secteur privé Glissement également increasing towards up-front capital rather than revenue subsidy qui peut être plus aisément ciblé sur des groupes ou des zones spécifiques Contributions locales – la capacité des municipalités à soutenir le logement local par les impôts locaux a également fléchi Aides en capital sous la forme de terrains du domaine public ou privé Aides à la sortie des locataires du secteur locatif

Usage plus efficient des actifs immobiliers et fonciers Aide croisée entre locataires – certainzes catégories payant pour les loyers sur les programmes neufs ou pour les ménages pauvres, et plus généralement à travers les hausses de loyers; Réalisation d’actifs immobiliers pour réinvestir le produit des ventes aux locataires de logements– recours à des financements privés additionnels ; Bringing in private equity à travers les transferts de propriété à bailleurs privés/financiers; Endettement accru contre valeurs immobilières accrues, conduisant à des niveaux de loyers supérieurs; Taxation des valeurs foncières privées au bénéfice du logement social Accroissement des densités et régénération urbaine par un usage plus effectif du sol; Par-dessus tout, rendre le secteur plus efficient et auto-suffisant ?

Exemple 1: la Suède des années 90 (i) Approche traditionnelle : aide de taux “neutre sur les statuts” pour les constructions neuves et la rénovation; Sociétés de logement municipales comme principaux fournisseurs de logements sociaux; Loyers établis par une ‘négociation miroir’ incluant le secteur locatif privé; Réductions drastiques des aides de taux et dans une moindre mesure des allocations dans les années 90 et plus spécialement en 1998

Résultat: –réductions massives de la construction pour tous les statuts d’occupation –Charges de loyers accrues pressions financières pour une insertion dans le système marchand, incluant le recours accru aux financements privés Recours au capital base pour gager les emprunts mais aussi vente d’une partie du stock – à des coopératives, des bailleurs sociaux indépendants et des propriétaires privés - pour accroître la viabilité financière Dans beaucoup de zones, seule une partie du parc est financièrement viable – les municipalités gardent les logements non attractifs → plus grande ségrégation Secteur est maintenant un contributeur net aux finances publiques Example 1: la Suède des années 90s (ii)

Exemple 2: restructuration financière en Allemagne (i) Traditionnellement, aide massive directe et indirecte aux constructeurs – mais en chute libre depuis les années 80; Principe de subsidiarité, donc grande variabilité entre municipalités – et engagements aujourd’hui assez faibles au niveau des länder et de l’Etat fédéral; L’ensemble du logement social relève du droit privé et est régi par le droit commercial et un cadre réglementaire limité dans le temps; Les nouveaux investissements dans le logement social sont principalement financés par le secteur privé

La majorité du logement social même lorsqu’il est détenu par les municipalités, est du logement quasi-social, sans obligation contractuelle d’opérer en tant que logement social – mais la municipalité est toujours responsable du logement des personnes vulnerables; Rents set by municipalities ont été basés sur les couts financiers, ou parfois les revenus, mais sont généralement restés faibles, même après expiration time period complete; Le dernier changement important a été la vente d’actifs immobiliers à des fonds internationaux, don’t l’engagement à les maintenir comme logements sociaux est faible. Forte hausse attendue des loyers et peu d’investissement nouveau dans le logement social Exemple 2: restructuration financière en Allemagne (ii)

Exemple 3: les Pays-Bas (i) Secteur locatif social très vaste, traditionnellement fourni par les municipalités et des bailleurs sociaux indépendants bénéficiant de garanties des communes et de l’Etat ; Les bailleurs sont exemptés d’impôt sur les sociétés; leurs emprunts peuvent être garantis par un Fonds lancé dans les années 80s; et ils peuvent acquérir des terrains publics à prix réduits; Indépendance financière through ‘grossing and balancing operation’ (brutering) – wrote off les prêts en cours, mais suppression des aides – malgré un manque de clarté persistant quant au propriétaire ultime des logements

Financing is therefore from rents and sales of properties to individuals as redistribution within sector; Terrains toujours available en-dessous de la valeur de marché Objectif de déréguler totalement les loyers – finalement rejeté en Nénmoins, hausse plus rapide des loyers; Attempts to ensure that part of this revenue pays towards individual subsidies – as well as to regeneration investment etc; Bailleurs sociaux en général have an extremely strong financial position – mais aussi des responsabilités accrues Exemple 3: les Pays-Bas (ii)

Example 4: le R-U (i) Traditionnellement presque entièrement financé par des emprunts du secteur public et des revenue subsidy – avec des loyers basés sur le coût historique/break-even Introduction du financement privé dans le secteur en –1980 “Right to Buy” –1988 Capacity to increase rents to cover actual expenditures plus build reserves; introduction du financement privé sans garantie formelle basée sur le rendement locatif attendu; government subsidy as subordinated loan –Large scale voluntary transfers (LSVT) through 100% management buyouts (with “dowry subsidy” where required). Valeur de transfert fondée sur enabling investment up to normes de Logements Décents

Financement privé par les grands prêteurs à des taux 30 à 50 pts au-dessus du LIBOR (identique aux Pays-Bas); capacité de lever des fonds by groups mais concentration croissante sur un nombre plus réduit de developing associations Hausses de loyers aujourd’hui limitées à l’IPC (indice des prix à la consommation) +½% Growing capital base but incapacité to borrow fully against this value en raison des contraintes sur le revenu locatif Dépendance maintenue à l’égard des aides pour les nouveaux investissements (environ 50%) et l’ investissement en Decent Homes dans le parc existant Example 4: le Royaume-Uni (ii)

Exemple 4: le R-U (iii) – dans l’avenir Expansion (from low base) de l’offre de nouveaux logements sociaux/abordables Aides en capital supplémentaires pour atteindre des niveaux de construction plus élevés Contributions accrues des propriétaires fonciers et des promoteurs par le jeu de l’article 106 Allocation de terrains publics en-dessous du prix de marché avec conservation de la propriété Réutilisation des terrains avec regeneration/mixed use pour des densités supérieures Higher borrowing against the sector’s capital base exigerait un relâchement de la régulation des loyers Expansion du marché intermédiaire de l’accession – élargissement des aides et contributions croissantes des ménages – et satisfaction des aspirations ?

Conclusions: Grandes tendances dans le financement du logement social (i) Valeurs en capital croissantes et marchés financiers dérégulés ont permis d’abaisser le niveau des subventions publiques et une restructuration du financement du logement Loyers plus élevés pour couvrir higher outgoings La faiblesse des revenus d’une majorité de locataires conduit à mettre de plus en plus l’accent sur les aides liées au revenu Incentives for better off tenants to transfer to other tenures and thus increase own contribution Recours maintenu / renforcé aux terrains propriétés publiques, et contributions des promoteurs à l’investissement dans de nouveaux programmes L’introduction de capitaux privés n’en est qu’à son début

Conclusions: Grandes tendances dans le financement du logement social (ii) Un financement privé, sans aide ni garantie directe est clairement réalisable CEPENDANT Ce cadre beaucoup plus complexe est-il de nature à assurer un niveau plus élevé de construction et de mise en service de logements sociaux ? Les logements sociaux proposés peuvent-ils correspondre aux besoins de plus en plus complexes des ménages vulnérables ? Le résultat ne risque-t-il pas d’être une plus grande ségrégation ?