LE BAIL ET LA CESSION DU DROIT DE BAIL (AVEC ETUDE DE CONTRATS NOTARIE)

Introduction Le dahir de 1955 définit les baux commerciaux qui sont relatifs à l’activité commerciale, industrielle et artisanale à l’exception des biens de habous. La propriété commerciale n’est acquise que si cette relation contractuelle est constatée par l’écrit de moins de 2 ans. A défaut de contrat, la propriété commerciale ne peut être acquise qu’à la suite de 4 ans de bail effectif

Introduction le contrat ne peut prendre fin qu’après un congé (une mise en demeure) adressé par le propriétaire. Celui-ci doit comporter à peine de nullité (Art 27 du dahir) : Un délai de 30 jours pour saisir le président du TPI afin de procéder à la conciliation

Introduction Lorsqu’il s’agit d’une demande d’augmentation du loyer, le juge ordonne une expertise. et c’est à l’issue de cette expertise que l’augmentation du loyer est opérée par une ordonnance judiciaire. L’article 27 est extrêmement dangereux car toute personne qui n’a pas introduit une demande de conciliation dans un délai de 30 jours, le locataire est censé avoir accepté la clause de la demande de l’éviction.

Défaut de conciliation Introduction Défaut de conciliation L’établissement du procès verbal de non conciliation et sa notification par le propriétaire au locataire en spécifiant qu’il a 30 jours pour introduire une action au fond.

Défaut de conciliation Propriétaire demande au président du tribunal Introduction Défaut de conciliation Propriétaire demande au président du tribunal Expulsion du locataire nullité du congé une indemnité pour sa perte de fonds de commerce, lorsqu’il y a faute grave (seul cas) notamment celles prévues par le DOC

Introduction Remarque le contrat de bail propriétaire locataire ACTE CIVIL ACTE COMMERCIAL

Introduction Les avantages: le bail commercial peut être hypothéqué (nantissement), le fonds de commerce constitue une garantie pour les créanciers; Le fonds de commerce peut être cédé sans aucune autorisation. la notion de cession de fonds de commerce est à distinguer avec la notion de sous-location. La cession: est une vente du fond de commerce la sous-location: est un 2éme bail soit par une autorisation du propriétaire des murs soit elle autorisée dans le contrat initial de location

La fin de relation contractuelle Dahir de 1980 Dahir des Obligations et Contrat le contrat de bail prend fin par une procédure judicaire. Le contrat ne peut être rompu que par l’envoi d’une mise en demeure ou d’un congé Le congé doit comporter la description des lieux, la cause du congé, accorder un délai de trois mois pour évacuer les lieux. Les causes d’éviction: Si le locataire néglige la chose louée de manière à lui cause un dommage notable Si le locataire ne paie pas le prix du bail Nécessité mais il faut qu’elle survienne après le délai de 3 ans de location. Le contrat cesse de plein droit à l’expiration du terme établi par les parties Les causes d’éviction: Si le locataire néglige la chose louée de manière à lui cause un dommage notable Si le locataire ne paie pas le prix du bail Nécessité mais il faut qu’elle survienne après le délai de 3 ans de location.

La sous-location et la cession Les conséquences de la sous-location En matière du bail à usage d’habitation La cession est interdite car il n’engendre pas la création de quelque chose, un droit quelconque. la sous-location est interdite sauf s’elle est prévue dans le contrat à conditions d’appeler le propriétaire à la confection du contrat Les conséquences de la sous-location L’acquéreur d’un bien n’est pas tenu de respecter le bail et le preneur se contenterait d’une indemnité contre le bailleur. La pratique a alors conduit les parties à insérer dans le contrat de bail des clauses par lesquelles le bailleur s’engagerait, en cas de vente, à faire respecter le bail par l’acquéreur. le droit du preneur est un droit de créance, droit personnel de nature particulière puisqu’il met une personne au contact de la chose. La législation moderne essaie d’assurer l’habitation, éviter la hausse des loyers, favoriser l’exploitation des textes à règlementer le droit de bail dans le sens des droits des preneurs. Cela ne conduit pas à convertir le droit de créance du preneur en un droit réel.

CLAUSES DE CESSION DU DROIT DE BAIL CESSION DU DROIT AU BAIL : EXPOSE La société « … » exploite depuis sa constitution dans un local objet d’un bail verbal dépendant d’un immeuble appartenant actuellement à M. ….., propriétaire demeurant à Rabat, 111, avenue Mohamed V, un fonds de commerce de mercerie. Ceci exposé, les parties ont, par les présentes, requis le notaire soussigné de constater par acte authentique la cession du droit au bail objet du présent contrat CESSION DU DROIT AU BAIL : Par les présentes, le « cédant » cède, sans autres garanties que celles de l’existence du bail verbal cédé, au « cessionnaire » qui accepte tous les droits pour le temps qui lui reste à courir à compter du premier octobre deux mil un, au bail verbal qui lui a été consenti ainsi qu’il est indiqué dans l’exposé qui précède, subrogeant expressément le cessionnaire dans tous les droits et obligations résultant de ce bail.   Il est précisé que le « cédant » exerçait dans les lieux l’activité de mercerie. Pour sa part le « cessionnaire » entend exercer l’activité de marchand de chaussures, d’article en cuir et accessoires qui est de nature totalement différente. La présente cession exclut en conséquence toute cession de clientèle et ne peut en aucun cas s’analyser en une cession de fonds

CLAUSES DE CESSION DU DROIT DE BAIL DECLARATION Le «cédant » déclare que le fonds de commerce dont le droit au bail cédé constitue l’un des éléments, n’est grevé d’aucune inscription de privilège du vendeur et de nantissement. FORMALITES : La cession de bail ici réalisée n’a pas pour objet de permettre au « cessionnaire » de continuer l’activité du « cédant ». L’activité qui était exercée par le « cédant » est abandonnée et celui-ci devra se faire radier du registre du commerce. Dans le cas ou la publicité prévue par les articles 83 et suivants du Code de commerce prévue pour la cession d’un fonds de commerce ne peut être effectuer à l’occasion d’une cession de droit au bail, les parties requirent le notaire soussigné d’annoncer la présente cession suivant la même procédure que celle prévue pour une cession de fonds de commerce de manière à ce que tout créancier peut faire opposition sur le prix de vente. Le prix de cession pourra donc être remis au « cédant » dès accomplissement de cette publicité et d’écoulement des délais qu’elle prévoit.

CLAUSES DE DROIT DE BAIL A USAGE PROFESSIONNEL D E S I G N A T I O N Un local sis à Marrakech, angle avenue Mohammed V et avenue Moulay Hassan, immeuble Cibam II, entrée C, 3ème étage, à droite en sortant de l’ascenseur, d’une superficie d’un are trente six centiares (1 a 36 ca), immatriculé à la conservation foncière de Marrakech-Menara, sous la dénomination «  » objet du titre foncier n° /04, consistant en un appartement composé de deux salons, deux chambres à coucher, une cuisine avec buanderie, une salle de bain, des W.C., un balcon et deux halls. Tel au surplus que ledit local qui sera ci-après dénommé « immeuble » existe avec toutes ses aisances; CLAUSES ET CONDITIONS DU BAIL A INTERVENIR   Le présent bail aura lieu suivant la durée et aux clauses et conditions ci-après stipulées :  DUREE :  Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de trois (3), années fermes, qui commenceront à courir à compter du quinze février deux mil huit pour finir la veille du même jour de l'année deux mil onze (2011);

CLAUSES DE DROIT DE BAIL A USAGE PROFESSIONNEL DESTINATION DES LOCAUX LOUES : L O Y E R : Le présent bail, aura lieu moyennant un loyer mensuel de QUINZE MILLE DIRHAMS (15.000,00 DHS), toutes taxes comprises y compris la taxe d’édilité. Il est expressément convenu : REVISION DES LOYERS Le présent bail stipulé pour une durée de trois années fermes pourra être reconduit à son terme d’un commun accord du « bailleur » et du « preneur ». Dans le cadre des articles 2 et 4 de la loi 07-03 promulguée par le Dahir n° 1-07-134 du 19 kaada 1428 (30 novembre 2007) portant promulgation de la loi 07-03 relative à la révision du montant du loyer des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal, (BO n° 5588 du 20 décembre 2007), il est d’ores et déjà convenu entre les parties que le montant du loyer indiqué à l’article 4-4 sera augmenté de dix pour cent (10%) en cas de reconduction expresse. DEPOT DE GARANTIE Pour garantir l’exécution du présent bail, le preneur, a versé directement à titre de caution au bailleur, qui le reconnaît et lui en donne bonne et valable quittance la somme de TRENTE MILLE DIRHAMS (30.000,00 DHS) représentant deux mois de loyer, somme qui sera remboursable en fin de jouissance du preneur et après déduction de toutes sommes pouvant être dues par le preneur au bailleur à quelque titre que ce soit.

CLAUSES DE DROIT DE BAIL A USAGE COMMERCIAL D E S I G N A T I O N Le rez de chaussée d’un immeuble sis à Ain Attaris, édifié sur un terrain d’une superficie de cent quarante trois mètres carrés (143 m²) environ à distraire par voie de morcellement de la propriété dite « I » objet du titre foncier n° /R,». Tel au surplus que ledit local qui sera ci-après dénommé « immeuble » existe avec toutes ses aisances et dépendances sans aucune exception ni réserve. L O Y E R : Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de SEPT MILLE DIRHAMS HT ( 7.000,00 dhs HT). Il est expressément convenu : 1°- que le loyer du mois de mars 2009 à raison de sept mille dirhams (7.000,00 dhs) sera payé au début de ce mois, ensuite le règlement sera fait par trimestre et d’avance à raison de vingt et un mille dirhams (21.000,00 dhs) à partir du premier avril 2009. 2°- que le paiement du loyer sera suffisamment et valablement constatée par virement au début de chaque trimestre au crédit du compte bancaire de Monsieur , ouvert sous le n°180001 67, à la Banque Populaire, Agence Skhirat. 3°- que la taxe d’habitation sera payée par le locataire au bailleur à la vue d’une quittance de règlement. 4°‑ qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou d'exécution d'une seule des conditions ci‑dessus, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, quinze (15) jours après une simple mise en demeure de payer ou d'exécuter la condition en souffrance, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de cette clause sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire ».

CLAUSES DE DROIT DE BAIL A USAGE COMMERCIAL ENREGISTREMENT : Les parties requièrent l’enregistrement du présent bail au droit fixe de deux cent dirhams (200,00 dhs) ATTRIBUTION DE COMPETENCE Tous les litiges qui pourraient survenir à l'occasion de l'exécution des présentes ou de leurs suites seront soumis à chaque fois qu'il sera possible au Tribunal de Commerce de RABAT à qui les parties donnent expressément attribution de compétence.

CLAUSES DE DROIT DE BAIL A USAGE D’HABITATION DESTINATION DE L’APPARTEMENT LOUE : «L'immeuble» loué est destiné à l'usage exclusif d'habitation, l'exercice de tout commerce ou industrie, de toute profession même libérale étant formellement interdit. DEPOT DE GARANTIE ARTICLE 10 : SOLIDARITE ET INDIVISIBILITE Les obligations résultant du présent bail pour les locataires constitueront tant entre eux que pour leurs ayants cause et ayants droit et pour toutes personnes tenues au paiement et à l'exécution une charge solidaire et indivisible. Dans le cas où des significations deviendraient nécessaires, le coût en serait payé par ceux à qui elles seraient faites.