LEASING IMMOBILIER - bien plus qu’un simple mode de financement - Conférence du 23 novembre 2005 Organisée par la SPRL Felix & Felix Expert comptable et Conseil fiscal

PLAN DE LA CONFERENCE

1. Les principes du leasing immobilier

- Locataire : c’est le preneur de leasing - Bailleur :c’est le propriétaire ( donneur de leasing) - Définition conforme à l’AR n° 30 du 29 décembre 1992 – TVA si reconstitution ( par les loyers et option ) intégrale du capital investi majoré des intérêts et des charges de l’opération. - Définition norme IAS 17 contrat de location ayant pour effet de transférer au preneur la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété d’un actif. Le transfert de propriété peut intervenir in fine ou non. 1. Les principes du leasing immobilier

Les éléments de base : - 2 parties au moins ( connivence est courante ) - pas d’agréation CBF nécessaire - rédaction d’un contrat - acquisition d’un bien (existant ou à construire ) ou d’un droit ( superficie ou emphytéose ) - utilisation professionnelle ( pour déduction TVA par le propriétaire ) - jouissance d’un droit ( exercer option, proroger contrat, céder l’option …) Nécessité de formuler préalablement des objectifs Garder à l’esprit les règles : - TVA ( 15 ans révision des déductions TVA ) - droit d’enregistrement sur valeur vénale et non le prix s’il est inférieur )

2. Le fonctionnement concret

3. Les avantages patrimoniaux

4. Les avantages fiscaux

2. L’évitement de la double imposition Si transfert de propriété au preneur ( locataire ) risque de double imposition -paiement droit enregistrement ( droit régional > 10 % ) lors de l’achat -second paiement d’un droit d’enregistrement au moment de la cession au locataire ( exercice de l’option ) appliqué sur la valeur vénale du bien et non le prix de l’option Gestion du risque de double imposition par la conclusion d’un droit de superficie -attribution d’un droit d’usage par le bailleur au preneur -droit d’usage matérialisé par bail emphytéotique ou droit de superficie > 15 ans ( TVA ) -La cession s’opère par force de loi ( s’agit d’un droit d’accession non visé par le Code des droits d’enregistrement )

5. Les particularités -actif non recouvrable si risque d’entreprise ( concevoir clause d’incessibilité ) -outil de planification successorale ( exercice de l’option par un tiers désigné mais étranger à la décision ) – ( consultation fiscale préalable et estimation préalable du risque de qualification fiscale ) -possibilité de recours à des fonds de tiers pour le montant total de l’investissement -possibilité d’addendum à la convention ( en fonction évolution des possibilités économiques du preneur ) -possibilité de refinancement d’un actif amorti ( sale et lease-back ) -Limitation des frais de constitution de garantie ( hypothèque )