LES PARTENARIATS PUBLIC PRIVE (PPP) AU SERVICE DE LA CREATION DE LOGEMENTS Société wallonne du Logement

I. INTRODUCTION La SWL, en sa qualité d’acteur de la politique du logement, se voit confier des objectifs particuliers tels: La valorisation de son patrimoine foncier (+/- 700 Ha en divers points de la Région wallonne) La réalisation de logements acquisitifs (200 commandés par an) La conception des logements qui privilégie leur bonne insertion dans les Villes et Villages de Wallonie L’efficience énergétique des nouveaux logements La mise en œuvre des objectifs de développement durable des nouveaux logements La promotion de logements à un coût maîtrisé et à un loyer charges comprises accessible selon les revenus (extraits du Contrat de gestion entre la SWL et le Gouvernement wallon)

INTRODUCTION suite Besoins Expertise en matière de gestion foncière Expertise en matière d’urbanisme Expertise en matière de travaux de construction Expertise en matière de techniques de construction durable Expertise en matière de promotion immobilière Financements. Constat PARTENARIAT PUBLIC PRIVE = un des moyens pour appréhender une opération immobilière

II. QU’EST-CE QU’UN PPP ? A. Définition B. Objectifs et caractéristiques C. Concepts

A. Définition et cadre juridique PPP = « Formes de coopération entre les autorités publiques et le monde des entreprises qui visent à assurer le financement, la construction, la rénovation, la gestion ou l’entretien d’une infrastructure ou la fourniture d’un service » (Livre vert de la Commission européenne sur les PPP)

 mise en application concrète A u niveau européen Livre vert Au niveau fédéral Législation relative aux marchés publics en pleine mutation (nouveau mode d’attribution : dialogue compétitif) Au niveau régional Article 78bis du CWL : un opérateur immobilier (SWL – SLSP) peut agir en partenariat avec une autre personne morale et obtenir une aide de la Région sous forme de subvention  mise en application concrète

B. Caractéristiques et objectifs Forme d’association, de collaboration - esprit de coopération Répartition optimisée des risques Partage des responsabilités Durée relativement longue de la collaboration Amélioration des services publics Dans le secteur du logement : Valoriser la mise à disposition des terrains appartenant au secteur public ; Garantir une plus grande mixité dans le logement ; Répartition des plus-values entre partenaires; Faire appel à l’innovation et à l’expertise du secteur privé

C. Concepts PPP ≠ méthodologie pour éluder la loi sur les marchés publics mais un outil multiforme pour atteindre un objectif = la réalisation d’un projet immobilier. PPP ≠ moyen pour le pouvoir public de tout déléguer vers le partenaire privé, au contraire : pas dispensé d’identifier les besoins, les objectifs du pouvoir public. PPP = ne s’improvise pas et nécessite une étape de « montage » du projet importante.

III. STRUCTURATION, ETAPES-CLE ET MODELES DE PPP Etapes-clés du montage d’un PPP (hypothèse de construction neuve) = processus rigoureux Etude du terrain Étude des besoins et définition des objectifs Rencontre avec les autorités communales Pré-étude de faisabilité Comparaison avec un marché de travaux « classique » ou un autre mode de valorisation foncière Définition de l’objet du PPP et du type de partenariat adéquat Choix du PPP

A. Etude de terrain Identification (superficie, références cadastrales, droits réels et personnels, servitude, qualité du sol, …) Contraintes urbanistiques : Zone au plan de secteur (valeur réglementaire) Autres prescriptions urbanistiques à valeur réglementaire en vigueur (PCA, RRU, RCU, permis de lotir, …) Possibilité de délivrance de permis dérogatoires (article 127 du CWATUP) Le cas échéant, études urbanistiques et environnementales préalables : nécessité d’un rapport urbanistique et environnemental (mise en œuvre d’une zone d’aménagement communal concerté) ? Nécessité d’une étude d’incidences sur l’environnement (terrain ≥ 2 ha) ?

Etude de terrain (Suite) Pré-étude du potentiel du terrain Détermination de la zone constructible Nombre et typologie des logements Autres fonctions éventuelles Estimation de la valeur du terrain en l’état, à apprécier également compte tenu de : - la localisation du terrain - la proximité des services - les facilités d’accès des transports en commun - l’orientation et les caractéristiques du terrain - l’équipement en voiries, en égouttage et autres - ligne à haute tension

B. Etude des besoins et définition des objectifs Demandes insatisfaites de candidats-locataires des SLSP Demandes de candidats-acquéreurs Évolution de la structure de la population que représentent les usagers de la SLSP Mixité des populations et des fonctions Logement et développement durable . . . Étude des besoins Définition des objectifs

C. Rencontre avec les autorités communales Évolution socio-économique de la Commune, besoins en logement Principes d’action définis par les autorités locales en vue de l’élaboration des programmes communaux de logement Concertation « ancrage » (articles 187 et suivants du CWL) Concertation accrue pour la mise en œuvre d’une ZACC

D. Pré étude de faisabilité Avant projet défini à l’issue des étapes précédentes Estimation et répartition, sur base de l’avant projet: Estimation des coûts : de conception de construction de (pré)financement d’équipement divers Des produits escomptés : Prix de vente des logements Prix de vente des terrains Des subsides possibles Aspects risques : établissement d’une grille de répartition des risques Planning approximatif de réalisation

E. Comparaison avec un marché de travaux « classique » ou un autre mode de valorisation foncière Plus-value dégagée par le PPP par rapport à une plus-value traditionnelle. Abandonner le projet si pas opportun. Pas de PPP à tout prix.

F. Définition de l’objet du PPP et du type de partenariat adéquat Conception Construction Préfinancement / financement O mode et moment de la mise à disposition des logements : – location – location avec option d’achat – propriété – bail emphytéotique O enveloppe budgétaire disponible et moment de la disponibilité O mise à la disposition d’un partenaire public ou d’un tiers Autres objets connexes : vente, commercialisation, entretien Chaîne du projet: Conception – Construction – Financement – Vente – Commercialisation – Entretien Plusieurs éléments de cette chaîne peuvent être confiés au partenaire privé

Deux formes de PPP: Modèle institutionnel : Le PPP institutionnel implique « une coopération entre le secteur public et le secteur privé au sein d’une entité distincte »: la S.E.M. Modèle contractuel : le PPP contractuel implique une partenariat entre secteur public et secteur privé se fondant sur des liens exclusivement conventionnels Mise en concurrence – Négociation (quand elle est permise) – Finalisation des conventions de partenariat

G. Choix opérés par la SWL A côté des PPP contractuels, création de 2 Sociétés d’économie mixte Objectifs : mise en œuvre de son contrat de gestion [OS20 = 200 logements / an] volonté d’augmenter le nombre de logements mis sur le marché en diminuant les délais de réalisation (objectif quantitatif mais aussi qualitatif) volonté de disposer d’outils souples et flexible permettant de valoriser ses réserves foncières meilleure prise en compte du savoir-faire privé Concrètement, la SWL est, depuis 2009, actionnaire et fondatrice de 2 S.E.M. ayant chacune un objectif de création de 100 logements/an pendant 7 ans.

CA de la SWL du 16 février 2009 : accord pour créer deux sociétés d’économies mixtes, outils souples de valorisation de son patrimoine foncier Accord du GW du 19 février 2009 – 100 logements au minimum seront construits par an, pendant 7 ans, par chacune des S.E.M. Une S.E.M. constituée avec Crédit agricole immobilier/Projenor/Trévi = DOMOVOI Une S.E.M. constituée avec Dexia/Immocita = S.M.D.I.

IV. LES Sociétés d’Economie Mixte (S.E.M.) Caractéristiques Schéma Variantes Choix des partenaires privés

A. Caractéristiques Personne juridiquement distincte de celles des partenaires public et privé avec : - un actionnariat différent - une gestion distincte - un patrimoine propre Chaque partenaire détient une partie du capital social et désigne une partie des membres du Conseil d’Administration. Des conventions d’actionnaires régissent en outre les relations entre les parties La Société peut être constituée pour développer un ou plusieurs projets

B. Société d’économie mixte: SCHEMA Schéma de principe Partenaire privé Apports : industrie nature capital Apports : terrain subventions Partenaire public Mise à disposition des logements SEM Développement du projet Vente des logements Acquéreurs privés

C. Variantes SEM Contrôlée par le privé SEM Contrôlée par le public Contrôle principalement privé du projet À réserver aux projets de création de logements acquisitifs Importance des conventions d’actionnaires pour préserver les intérêts du partenaire public minoritaire Contrats de sous-traitance ne nécessitant pas de marché public mais importance d’une mise en concurrence privée Contrôle accru du partenaire public sur le projet Préférable pour les projets incluant des logements destinés à entrer dans le patrimoine du partenaire public Contrats de sous-traitance à passer dans le respect de la réglementation sur les marchés publics Rester attentif à ce que ce partenaire public dispose d’un droit réel sur les logements (condition de subventionnement)

D. CHOIX DU PARTENAIRE PRIVE – QUELLE PROCEDURE ? Le choix d’un partenaire privé pour créer une société n’est pas, en soi, soumis à la législation sur les marchés publics. C’est la nature de l’objet de la société d’économie mixte qui détermine l’application ou non des règles relatives aux marchés public. Selon la Commission européenne (Communication interprétative C(2007) 6661 du 5 février 2008) lorsque la mission de la S.E.M. = marché public alors choix du partenaire selon procédure marché public. Une seule procédure initiale vaudra pour tous les marchés passés par la S.E.M. (pour autant que l’on respecte la mission définie initialement). Dans le cadre de la SWL, les partenaires privés ont été sélectionnés par le biais d’une procédure négociée avec publicité = permet le dialogue.

D. CHOIX DU PARTENAIRE PRIVE – QUELLE PROCEDURE ? (suite) - Présélection de 3 candidats : procédure restreinte : - Critères de présélection : capacité technique et économique / expériences utiles - Réception des offres de ces trois candidats – critère d’attribution : - Réalisation d’un avant-projet sur un site déterminé - Critère architectural du projet - Critère technique - Critère urbanistique - Développement durable - Stratégie de fonctionnement de la S.E.M. - Valorisation foncière du patrimoine immobilier de la SWL - La sélection a été réalisée en deux « round », dont le second prenait la forme d’une « Best And Final Offer »

V. SUBVENTIONNEMENT DU MONTAGE D’OPERATIONS DE PPP Arrêté du 19 juin 2008 Bénéficiaires de l’aide : tout opérateur immobilier (article 1er, 23 ° CWL) : - un pouvoir local (province, commune, CPAS), - une régie autonome, - la Société wallonne du Logement, - une société de logement de service public, - le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie, - une agence immobilière sociale, - une association de promotion du logement.

Nouvelles dispositions à partir de 2008 Opérations visées : - la conception ou l’exécution, le financement et la vente ou la location de logements - l’achat sur plans de logements sociaux ou moyens - la cession de droit réel de terrains, moyennant une contrepartie en logements sociaux ou moyens - la création d’une société d’économie mixte chargée de mener à bien l’opération de partenariat - la création de logements dans un site, propriété du partenaire privé - la gestion, par une ou plusieurs personnes privées, de services attachés aux logements en fonction des personnes bénéficiaires L’opération de partenariat doit comporter au moins 20 % de logements publics

Nouvelles dispositions à partir de 2008 Destination de la subvention : - études urbanistiques, juridiques, financières, fiscales ou techniques nécessaires au montage de l’opération de partenariat - prise de participation dans le capital social de la société créée pour mener à bien l’opération de partenariat - équipements nécessaires à la viabilisation du site, à défaut d’aides régionales spécifiques prévues ou de budgets disponibles - prise en charge de travaux, d’équipements ou de services relatifs aux personnes bénéficiaires des logements

Nouvelles dispositions à partir de 2008 Montant de la subvention - 500,00 € par logement projeté, avec un maximum de 5000,00 € - 15.000,00 € par étude urbanistique à commander - un montant fixé sur la base de l’avis de la cellule partenariale, sur la base de critères relatifs : à la mixité sociale, à la localisation, à l’hébergement pour partie de ménages à revenus précaires, à la création d’ensembles de logements intergénérationnels, Aux modalités d’implication du partenaire privé dans l’opération de partenariat.

CONCLUSION Chaque PPP est unique, même si modèles prédéfinis modèles à adapter au contexte local, aux attentes des partenaires Chaque PPP doit faire l’objet d’études préalables pointues études urbanistiques, études financières, études fiscales, … nécessité d’évaluer si l’option du PPP présente une plus-value réelle par rapport à d’autres options telles que la passation d’un marché plus classique Le recours à un partenariat public privé institutionnel se justifie, en règle, par le besoin d’une certaine souplesse et d’une faculté d’adapter continuellement les décisions aux réalités imprévisibles d’une mission complexe. Sans cette justification, la « lourdeur » qui entoure la création et le fonctionnement d’une société d’économie mixte rendrait l’opération économiquement non rentable.

Merci de votre attention Anthisnes – La ferme St Laurent