SÉANCE 1 PRINCIPES ET CONCEPTS 12 janvier 2005 DSA5970 MÉTHODES QUANTITATIVES ARCHITECTURALES D’ÉVALUATION

MÉTHODE DU COÛT Une des trois méthodes reconnues en matière d’évaluation immobilière. Repose sur une analyse structurée des données (informations) provenant du marché, comme les deux autres méthodes. Suit le raisonnement que ferait logiquement un acheteur potentiel de la propriété à évaluer lorsqu’il considérerait, avant d’acheter, ce qu’il lui en coûterait pour s’en procurer une toute nouvelle offrant une utilité équivalente à celle qu’il désire acheter La méthode de coût est un moyen de preuve indirecte pour établir la valeur d’un immeuble (s’appuie sur des indications relatives à des coûts de construction ne reflétant pas directement le comportement des acheteurs et vendeurs, révélé plutôt par les prix de vente par exemple. En fait, elle sert davantage à présumer un marché plutôt qu’à refléter les tendances d’un marché insuffisant.

Cheminement intellectuel qui caractérise la méthode du coût conduit son utilisateur à considérer la propriété à évaluer comme une entité physique constituée de deux éléments à traiter séparément: le terrain et les constructions. Le terrain est évalué comme s’il était vacant et utilisable par son usage le meilleure et le plus profitable. Les constructions le sont sur la base de leur coût à l’état neuf, duquel on soustrait toute forme de dépréciation. L’application de la méthode de coût produit une indication de la valeur d’un immeuble, mais le coût ne vaut pas nécessairement la valeur. Les deux notions ne sont pas indépendantes. MÉTHODE DU COÛT

MÉTHODOLOGIE GÉNÉRALE 1.Évaluer le terrain comme s’il était vacant selon son usage le meilleur et le plus profitable 2.Établir le coût neuf des constructions à évaluer 3.Quantifier la dépréciation accumulée 4.Obtenir le coût déprécié en soustrayant la dépréciation quantifiée du coût neuf 5.Formuler une indication de la valeur, en ajoutant la valeur du terrain au coût déprécié L’établissement de la valeur d’un immeuble par la méthode du coût suppose la réalisation de cinq étapes distinctes mais interreliées:

Évaluateur procède selon la méthode qu’il juge la plus pertinente, comte tenu du contexte, lieu et immeuble. Habituellement, on utilise les méthodes d’allocation, de revenu résiduel, de lotissement et de comparaison. Si le terrain n’est pas utilisé à usage le meilleure et le plus profitable en date de référence, les constructions subissent une désuétude. Il importe de noter aussi toute dispositions particulières s’appliquant au terrain (restrictions, démembrements de droit de propriété, droit de passage, de servitude, …) 1.Évaluer le terrain

Étape consiste à estimer sommairement ce qu’il en coûterait à un acquéreur pour se procurer une construction à l’état neuf qu’on veut évaluer. Facile pour les constructions neuves, mais rencontre difficultés avec constructions plus complexe et vieilles (quantification de la dépréciation) Diverses techniques peuvent être utilisées pour procéder au calcul du coût neuf d’une construction. À moins de procéder soi-même au développement des coûts requis, l’utilisation de manuels spécialisés à cette fin donne généralement des résultats satisfaisant tout en simplifiant les recherches, calculs et vérifications. Pour réussir cette étape, il faut bien connaître les caractéristiques physiques et architecturales des constructions à évaluer. Il importe d’avoir une connaissance suffisante des matériaux et techniques couramment utilisés, à la date de référence. 2. Établir le coût neuf des constructions

Étape déterminante dans l’application de la méthode de coût. Elle consiste à quantifier la perte de valeur que subissent les constructions à évaluer, en regard de leur coût à l’état neuf. Appelée dépréciation accumulée, le montant de cette perte de valeur est habituellement ventilé selon trois catégories distinctes: a. désuétude fonctionnelle b. détérioration physique c. désuétude économique Les techniques âge-vie, de comparaison, détaillée et de répartition peuvent être utilisées pour trouver et quantifier les diverses catégories de dépréciation. Certains manuels spécialisés fournissent, à titre d’indication, des tables de dépréciation normale pour certains types d’immeubles largement répandus. Cependant, ces tables ne remplacent pas l’analyse que fait l’évaluateur sur l’inspection des dépréciations. 3. Quantifier la dépréciation accumulée

LOIS ET PRINCIPES FONDAMENTAUX EN CAUSE Les lois et principes de base permettent d’expliquer le comportement du marché immobilier et ses fluctuations au fil du temps. Ils permettent de mieux comprendre et analyser les variables qui agissent sur la valeur. Il existe plusieurs ouvrages qui suggèrent des lois et principes différents, mais ils tournent habituellement autour de douze principes. La méthode du coût concerne: 1. Loi de l’offre et de la demande 2. Loi de substitution 3. Loi de l’usage le meilleur et le plus profitable a. Principe de contribution (prix marginaux) b. Principe d’équilibre (agents quantitatifs participent de façon équilibrée et harmonieuse à la production d’un bien)

PRINCIPAUX CHAMPS D’APPLICATION DE LA MÉTHODE DU COÛT 1.Rareté des ventes (si peu de vente, indication de la valeur est disparate et peu concluante) 2.Construction à usage limité (constructions dont l’usage est limité à des fins particuliers sont généralement occupées par leur propriétaire et ne fournissent ainsi que peu d’indicateurs quant aux revenus de location, certaines constructions de nature industrielle et institutionnelle) 3.Constructions aux caractéristiques exceptionnelles (résidence de grande luxe hautement individualisées). 4.Constructions relativement neuves (construction relativement neuve, conforme à l’usage le meilleure et le plus profitable, sans le biais de dépréciation).

TECHNIQUES D’ÉTABLISSEMENT DU COÛT NEUF 1.La technique des quantités détaillées Dresser une liste détaillée de la quantité et du coût de tous les matériaux, de la main-d’œuvre, des honoraires, des frais, des profits, d’équipements nécessaire à la construction, … au lieu et date de référence. Tient compte des spécificités particulières de chaque construction dont chaque estimation de coût ne s’applique qu’à une propriété à la fois. Cette technique réfère plutôt à l’expérience d’un estimateur qu’à celle d’un évaluateur. 2. La technique des unités posées Cette technique consiste à utiliser des répertoires qui regroupent une panoplie de taux unitaires exprimant globalement tous les coûts requis (matériaux, main- d’œuvre, frais, profits, etc.) pour réaliser chaque composante de la construction à évaluer, selon une unité de mesure définie (volume, surface ou quantité scalaire). Par exemple, dans le calcul du coût neuf d’un mur extérieur, les coûts attribuables au bâti, à l’isolation, aux revêtements intérieurs et extérieurs sont globalement compilés en fonction d’un mètre carré de mur en place.

TECHNIQUES D’ÉTABLISSEMENT DU COÛT NEUF 3.Technique des coûts comparés Consiste à établir le coût neuf de la construction à évaluer sur la base des prix effectivement payés pour acquérir des constructions neuves et comparables à celle qu’on veut évaluer (méthode de comparaison). On traduit les coûts selon une base unitaire comparative (au mètre carré, au mètre cube, par chambre, …). Par exemple, les coûts au m² d’habitable obtenus des constructions neuves vendues seront comparés à la propriété neuve évaluée sur la base de sa superficie habitable, par exemple. 4.Technique du coût original indexé Permet d’établir le coût neuf d’une construction à évaluer sur la base du montant réellement déboursé à l’origine pour la construire. Après qu’on a obtenu les coûts réels à l’origine, on applique un rajustement pour tenir compte du temps écoulé entre la date de construction et la date de référence.