APPARENCES ET RÉALITÉS TOURS APPARENCES ET RÉALITÉS Jean-Claude CROIZÉ // BRUXELLES, 16 nov. 2010

Introduction Une innovation « moderne »… mais suffisamment ancienne pour qu’on puisse aujourd’hui en apprécier l’intérêt en se fondant sur l’expérience. Trois niveaux à discuter, correspondant à autant d’étapes de la vie d’un projet : 1) urbanisme, 2) construction, 3) fonctionnement.

Urbanisme Trois avantages généralement attendus des tours de grande hauteur ou tall buildings : une densification substantielle, la libération de l’espace au sol, le dégagement de vues étendues.

Urbanisme : vues Tour Mantoue (Paris 13ème) Vue côté nord (du 23ème étage) et côté ouest (du 13ème étage)

Urbanisme : libération du sol Complexe tour-dalle, plus voiries élargies et équipements publics : l’espace « libéré » est immédiatement occupé par le béton ou le bitume

Urbanisme : densité Régulation par le prospect, ou non ? 1) Absence d’une règle de prospect : possibilité d’une densification à la hauteur des édifices. 2) Avec une règle de prospect, indispensable sous nos latitudes pour des habitations vivables : des bénéfices de densité relativement limités.

Urbanisme : densité optimale sous prospect de la tour à la barre, et de la barre à l’îlot Par rabattement, on voit qu’un semis de tours est équivalent à un jeu de barres parallèles, lui-même équivalent à une structuration en îlots. Pour fixer l’allure générale des fonctions de densité, il suffit alors d’étudier un petit rectangle (pointillé rouge). L’avantage de la tour tient à son épaisseur entre façades.

Urbanisme : densité optimale sous prospect Application aux habitations Schéma algébrique Résultats numériques (H = L, he = 3) d n

Urbanisme : densité optimale sous prospect Idéal pour constructions hautes : prospects sur fleuve et infrastructures Secteur sud-est de Seine Rive-Gauche Photographies du site et de la maquette actuelle du projet

Urbanisme : bref bilan Des avantages, certes… mais dont on s’exagère facilement la portée, et dont il est moins facile de tirer réellement un bénéfice significatif pour une ville vivable

Construction Objet de la construction : produire des volumes utiles…pour un coût optimisé Or, à cet égard, l’édifice de grande hauteur souffre de tendances contre-productives : Surcoût « technique » : renforcements de structure, machineries, équipements de sécurité, etc. Pertes de « rendement de plan », résultant de l’accroissement du poids des espaces servants.

Construction Habitations hautes et rendement de plan La dimension du noyau servant tend mécaniquement à augmenter avec la hauteur, alors que la profondeur utile reste identique Schéma algébrique 7 m d D Résultats d (en m.) % vol. utile 6 91 % 9 85 % 12 79 % 15 73 %

Construction : bref bilan Grande hauteur = surcoût de construction des volumes utiles Sans doute, une conception soignée permet d’atténuer l’effet de cette contrainte. Mais il y a peu à attendre en matière d’habitation. En bureaux, tendance à de vastes locaux paysagers sous éclairage électrique permanent, au prix d’une artificialisation complète du milieu de vie… et de nouveaux surcoûts

Fonctionnement La complexité du projet de grande hauteur constitue un de ses caractères majeurs au niveau de l’urbanisme et de la construction. Ce caractère est à nouveau, et durablement, source de complications et de surcoûts au niveau de l’exploitation Quatre aspects majeurs : 1) Attributions de propriété (limites public/privé), 2) Energie et machinerie, 3) Surveillance et sécurité, 4) Complexité de la gestion.

Fonctionnement 1) Attributions de propriété Notamment : problème des dalles de pied de tour. Qui doit en assurer l’entretien et la mise en valeur ? Séparer la propriété de la dalle et celle des volumes sous dalle ? Services publics et habitants : quelle répartition des charges ? 2) Énergie et machinerie Coûts d’une machinerie puissante, diversifiée, souvent délicate : - énergie électrique, - et, surtout, entretien / renouvellement .

Fonctionnement 3) Surveillance et sécurité Emploi de personnels qualifiés 24 h./ 24 et 7 j./ 7. Cela résulte d’une réglementation incendie exigeante. C’est aussi le poste de surcoût le plus visible dans les immeubles de grande hauteur destinés à l’habitation. 4) Complexité de la gestion Empilement des fonctions et des syndicats de copropriété. Multiplication des offices de syndic. En habitation, le président de syndicat : un bénévole à temps plein, technicien averti et contrôleur financier efficace ?

Conclusion Des tours, pourquoi non ? Il en existe d’ailleurs de belles, qui peuvent avoir une valeur emblématique pour une ville ou un quartier.

Conclusion Mais trois réserves devraient retenir l’attention : Concevoir un projet doté d’un statut de propriété clair, simple et durable. Pour la construction, accorder la priorité à des techniques robustes, éprouvées, et éviter de complexifier à plaisir ce qui ne l’est déjà que trop. Appliquer de préférence la grande hauteur à des lieux de travail ou, s’il s’agit d’habitation, la réserver plutôt à des immeubles qui demeureront locatifs.