Séminaire ORI 10 juin 2014 ORI Decré-Bouffay à Nantes Programme d’Intérêt Général « copropriétés dégradées » Atelier 1 – Le choix des immeubles et la stratégie d’animation Conception et Réalisation – Direction Habitat Mai 2014

Atelier 1 – Le choix des immeubles et la stratégie d’animation Atelier 1 Plan Atelier 1 – Le choix des immeubles et la stratégie d’animation 1- Dans quelles situations utiliser l’ORI et dans quel objectif ? 2- Les éléments d’appréciation pour définir une stratégie : le projet urbain dans lequel s’inscrit l’ORI l’importance des travaux souhaités la capacité des propriétaires à les réaliser la capacité d’intervention de la collectivité le marché local de l’habitat et les possibilités de recyclage immobilier 3- Le cadrage du budget et du phasage. Comment prendre en compte la situation des propriétaires occupants ? ( exemple en cours de recherche via Urbanis) 2

1. Dans quelles situations utiliser l’ORI et dans quels objectifs? Le contexte, assurer la complète réussite de l’OPAH. - Avec la fin de l’OPAH en 2012, pressentiment des effets limités des actions incitatives sur quelques immeubles relevant du volet 1 de l’OPAH. - 2009: Réalisation d’une étude de faisabilité par Urbanis. Les immeubles repérés dans ce diagnostic concentrent tous des problèmes de dysfonctionnement majeurs, pour lesquels, les aides de droit commun pallient difficilement à résoudre ces dysfonctionnements. Pilotage et suivi-animation - Reprise du pilotage de l’ORI et de l’OPAH par Nantes Métropole en 2010. - Lancement de l’ORI sur 15 immeubles en juillet 2011 (tous les immeubles du volet copropriété dégradées et 1 immeuble volet copropriétés en voie de dégradation). - Lancement d’un PIG pour 20 mois afin de renouveler le dispositif de financement (prolongation de six mois pour quelques immeubles dont 4 en ORI). 3

1. Le financement des actions Les enveloppes budgétaires du PIG Nantes Métropole réhabilitation du patrimoine privé ancien : 2 282 311€ aides à l’amélioration des logements locatifs conventionnés : 174 468€ suivi-animation : 179 380€ Nantes Métropole sur les crédits délégués de l'ANAH aides aux travaux : 1 444 376 € suivi-animation : 59 600€ Caisse des dépôts et consignations suivi animation : 11 054 € Financement de l’ORI 1 800 000€ alloué à la SPL Nantes Métropole Aménagement par la collectivité.

2. Les éléments d’appréciation pour définir une stratégie Objectifs de l’ORI/PIG - Renforcer la lutte contre l’habitat indécent et insalubre. - Développer l’offre locative conventionnée. - Maintenir une mixité sociale dans le secteur Centre-ville. Valoriser le patrimoine immobilier du centre-historique. Principe et fonctionnement 2009 Lancement d’une étude préopérationnelle par le prestataire. DUP lancée en 2011 pour une durée de cinq ans visant 15 immeubles. Concession d’aménagement avec la SPL Nantes Métropole Aménagement Poursuite du suivi par l’opérateur et co-animation avec NMA. Un périmètre contenu dans le PSMV de la ville de Nantes. - Chaque copropriété visée dans le cadre de l’ORI doit s’engager à réaliser un programme global de travaux sous peine d’application de la DUP. Suivi des immeubles au cas par cas avec l’application des prescriptions de travaux notifiée au sein d’une fiche réalisée par l’opérateur. 5

Périmètre du PIG et de l’ORI Decré Bouffay

Etude de cas, des problématiques inhérentes aux situations individuelles. Etudes de cas Situation de départ Impayés, travaux de réhabilitation lourds et un règlement de copropriété obsolète. Refus de faire les travaux. Impact de l’OPAH quasi nul. Monopropriété d’une personne âgée et réfractaire aux travaux dans le cadre de l’OPAH. Arrêté de péril en 2008 rendant impossible l’occupation. L’immeuble a été vendu à un investisseur. Travaux très lourds à engager. Un PO n’avait pas les moyens de financer le programme de travaux voté par la copropriété. Impact de de l’ORI Ont reçu un délai de prorogation dans le cadre du PIG mais toujours pas de programme global voté. Exemple d’immeuble sur lequel l’ORI est nécessaire. La monopropriété a financé les travaux en vendant une partie des logements. Lancement d’un programme global qui peut bénéficier des financements du PIG. Aujourd’hui, montage en AFUL et dossier d’AO lancé pour démarrage des travaux en fin d’année 2014. Rachat de l’appartement très dégradé de ce PO. Lot vendu à H&H pour LCTS. Intervention de NMA Acquisition+portage foncier d’un lot par NMA. NMA a ainsi pu entrer au sein de l’Assemblée des copropriétaires et porter une voix dans les AG pour débloquer la situation. So Acquisition , avances appels de fonds et Portage foncier. Suites ? Suites incertaines. Réel succès. Bon exemple de l’utilité de l’ORI. L’ORI est venu renforcer une dynamique déjà enclenchée. L’ORI est venu appuyer la démarche entamée par la copropriété. L’intervention de NMA a aussi permis de créer un LCTS qui rentre dans les objectifs de mise sur le marché de loyers maîtrisés défendu dans le programme du PIG. 7

Focus Cas N°1 Description de l’immeuble: - 12 logements et 3 locaux d’activités répartis dans 3 bâtiments dont deux appartiennent à des propriétaires uniques. - 4 PO et 6 PB Dysfonctionnements constatés: Cumuls des difficultés: - Etat du bâti très dégradé - Mauvaise gestion (impayés importants) et en procédure litigieuse avec leur ancien syndic de gestion. - Refus de faire des travaux dans le cadre de l’OPAH/repoussent le vote des travaux depuis 2012. - Une mise en demeure en mars 2008 du SH sur les PC. Effets de l’ORI - Diagnostic architectural à l’immeuble d’un montant de 4 306€ (subventionné à 70%HT par NM soit 2 520€) - Estimation des subventions par l’opérateur (chiffres de 2009): 15% d’aides de NM du montant des travaux HT (estimés en 2009 à 600 000€). 8

Focus Cas N°2 Description de l’immeuble: Monopropriété de 10 logements de grande taille avec des loyers peu élevés et des locataires en place depuis plus de 10 ans. Dysfonctionnements constatés: Forte dégradation du bâti, certains logements ont été diagnostiqués comme indécents mais la propriétaire n’envisage pas pour autant de réaliser des travaux dans le cadre de l’OPAH. Effets de l’ORI: Vente de 3 logements pour financer les travaux très lourds: 2 logements ont été vendus à un PB pour LCTS (montant HT des travaux en PP de 115 215€ subventionné à 65% ANAH et NM) et 1 logement à un PO très modeste (critère ANAH) (70 687e de travaux HT en PP subventionné par l’ANAH à 35%). La propriétaire a pu quant à elle bénéficier de 60 à 80 % de subventions ANAH et NM pour ses travaux à hauteur de 342 001€ HT en PP) Financement des travaux: - PB 2 LCTS: Qp PC: 65 824€ HT (aide PIG NM 40 888€) PP: 115 215€ HT (ANAH 54 761€, NM 20 052€) soit 65% 1PO très modeste Qp PC: 25 519€ HT (aide NM 15 312 € soit 60%) PP: 70 687€ (aide ANAH 25 000€ soit 35%) PB 5 logements LCS: Qp PC: 352 367€ HT (aide NM 194 545€ soit 55%) PP: 342 001€ (aide ANAH 185 333€/aide NM 44 303€ soit 60 à 80% suivant les logements) 9

Focus CAS N°3 Description de l’immeuble - 4 logements très dégradés et un local commercial au RDC (restaurant) - 3 PB dont 1 (local) possédant 60% des parts de la copropriété. Ne pouvaient pas assumer les travaux les travaux chiffrés à hauteur de 300 000€. Dysfonctionnements constatés Etat très dégradé du bâti Absence de suivi de la part du syndic/ pas d’AG Impossibilité pour les copropriétaires de faire face aux travaux chiffrés à hauteur de 300 000€. Effets de l’ORI Décision de vendre en 2009/ Montage d’une AFUL. Commercialisation prévue en 2014 pour un démarrage des travaux prévisionnel en novembre 2014. 10

Focus CAS N°4 Description de l’immeuble Une copropriété composée de petits logements répartis dans deux bâtiments abritant 7 logements et de 3 locaux commerciaux, répartis entre 3 PO et 5 PB. Dysfonctionnements constatés: De nombreux travaux d’urgence sont inscrits à l’OJ en AG mais ne sont jamais votés. Mise en demeure du SH en 2005 pour la sécurisation de la cage d’escalier. L’ampleur des travaux envisagés nécessiterait de reloger les locataires. Blocage d’un PO qui ne peut assumer le montant de sa quote-part de travaux estimée à plus de 130 000€. Effets de l’ORI Vote d’un programme global de travaux en 2012. Le montant total des travaux s’élève à 589 242€ TTC. Nantes Métropole Aménagement s’est porté acquéreur du logement pour un coût de 120 000€ suite à une négociation amiable. Revente du logement à H&H pour LCTS. Au total, les travaux sur ce logements ont coûté 141 560.07€ HT et ont été financés à 80% par l’ANAH et NM. Financement du projet: Qp Pc Coût HT: 107 285.07€ subv ANAH 31 216€/subv NM 43 884€ soit 70% du coût HT des travaux) PP Coût HT: 34 725€ subv ANAH 20 835€/subv NM aide au conventionnement 5 000€/subv (soit 80% du coût HT des travaux). 11

La mise en place de l’ORI, comment? Quels choix à Nantes? Les points forts de l’ORI Les points faibles de l’ORI ORI incluse au sein d’un projet urbain d’ensemble Présence de l’aménageur Le montage en AFUL sur certains immeubles Fort engagement de la collectivité/subv publiques/Programme d’aide ravalement VdN Prescriptions travaux volontairement larges pour ne pas « bloquer » les propriétaires et inciter à voter des programmes de travaux Importance du travail partenarial (comités techniques mensuels et collaboration étroite avec le Secteur Hygiène de la ville de Nantes, l’ABF et la DPARC pour le respect du PSMV, entre NMA et Urbanis pour l’animation de l’ORI. Lancement trop tardif? (prolongation PIG, notamment pour faire bénéficier les immeubles ORI d’un programme de subventions). Un secteur tendu/PSMV Ciblage trop large des prescriptions de travaux qui peut également constituer un levier pour les propriétaires pour attaquer la DUP Trop d’acteurs/ manque de visibilité pour les propriétaires? 12