OPAH RU/PNRQAD « Cœur vivant » 2012-2017 MAINTENIR ET CAPTER DES PROPRITAIRES OCCUPANTS EN CENTRE VILLE.

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1 OPAH RU/PNRQAD « Cœur vivant » 2012-2017 MAINTENIR ET CAPTER DES PROPRITAIRES OCCUPANTS EN CENTRE VILLE

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3 3 750 €/m2940 €/m21300 €/m2 Très dégradéMoyennement dégradéBon étatTrès bon état Le marché immobilier en Cœur de Ville*

4 4 Les propriétaires occupants : une priorité affirmée dès l’étude pré-opérationnelle en 2012 Objectifs imposés par la convention PNRQAD : 35 PO/an Etat des lieux :   630 ménages PO recensés en 2012 soit moins de 20% des résidences principales du périmètre   Plus de 90 ménages du nouveau périmètre déjà financés ou reçus pour un projet au cours des 10 dernières années   116 immeubles occupés en totalité par des propriétaires occupants dont seulement 22 en mauvais état apparent Objectif PO Anah PNRQAD : 35 PO / an soit à l’issue des 5 ans de l’OPAH 28% des ménages PO présents en 2012 !

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6 6 Les propriétaires occupants : une priorité affirmée dès l’étude pré-opérationnelle en 2012 Volonté de la ville et de l’Agglomération de contrecarrer les tendances en captant de nouveaux propriétaires occupants Dans le temps de l’étude pré-opérationnelle, une démarche spécifique a été mise en œuvre auprès des professionnels de l’immobilier dans le but de connaître leurs attentes et celles de leurs clients pour mieux orienter à la fois la communication et le futur dispositif. L’étude a ainsi posé les jalons d’un partenariat interactif : le captage de candidats à l’accession contre un plan de financement allégé par des subventions bonifiées.

7 7 Entretiens réalisés auprès de 8 agences et gestionnaires de biens Perception du CV :   Espaces et éclairages publics médiocres (propreté, mobilier urbain, revêtement et éclairage des Allées notamment)   Climat d’insécurité ou plutôt sentiment d’insécurité, décalage entre leurs attendus et le paysage social   Manque de stationnement   Forte contrainte réglementaire du secteur sauvegardé (terrasses proscrites)   Concurrence de l’offre en logements modernes (extérieurs, stationnement) à prix également abordable (petite villa dès 130 000€) et trop de stock de logements neufs/terrains à bâtir en périurbain,   Impôts fonciers trop lourds (renforcé par la grande taille des logements)   Fuite des activités commerciales et des professions libérales (zone franche) 2 agences refusent désormais tous les mandats à l’Ouest des Allées (image , trop de stock) mais restent attentives aux évolutions de ce secteur. Le marché immobilier en Cœur de Ville

8 8 Entretiens individuels réalisés auprès de 8 agences et gestionnaires de biens Perception des interventions sur le parc privé ancien : - - Action trop diluée, non visible - - Réduction de l’OPAH à son volet Bailleur, méconnaissance des actions en faveur des PO - - La moitié regrette l’obligation de conventionnement social - - 1 sur 2 connaît la Campagne de ravalement obligatoire et trouve les résultats intéressants Le marché immobilier en Cœur de Ville

9 9 Dispositif proposé Capter de nouveaux propriétaires occupants Majoration des aides par la CABM 80% de subvention (50% Anah + 30%CABM) dans la limite de 40 000€ si logement très dégradé 5 000€ de prime nouveau PO 2 000€ de prime sortie de vacance 3 100€ ( Anah + CABM) de prime FART selon les cas Jusqu’à 50 100€ d’aides Recevabilité élargie aux ressources dites «intermédiaires» -Ressources plus en phase avec l’accession à la propriété

10 10 Recevabilité élargie aux ressources dites «intermédiaires» Ressources plus en phase avec l’accession à la propriété

11 11 Des pré-etudes réalisées sur demande aux agents immobiliers

12 12 Exemple 45 rue des anciens combattants juin 2013 Nouveau dispositif

13 13 Exemple d’accession à la propriété au 9 bis rue St Jacques Pré-etude pour une accession réhabilitation à la propriété Immeuble 9bis St Jacques - Béziers maison de ville avec garage + loggia très dégradée nécessitant des travaux lourds surface habitable 124m2 coût 136 010 € Achat 55 000 € frais agence 8 000 € frais notaire 4 700 € travaux prévu y compris honoraires archi 68 310 €

14 14 Exemple d’accession à la propriété Au 9 bis rue St Jacques revenu fiscal de référence "modeste" 1 personne 15 253 € Montage financier 136 010 € Apport personnel 29 714 € Aides remarques Anah TD 27 498 €50 % de 55 000€ de trx maximum + honos CABM TD 16 341 €30% de 55 000€ de trx maximum + honos prime vacance 2 000 €plus de 1 an de vacance prime accession 5 000 €achat depuis moins de 4 mois FART 3 500 €si 25% d'économie d'énergie FART CABEM 1 000 €si 25% d'économie d'énergie Subventionn façade 4 800 €30% de travaux plafonnés total des aides 60 139 €44% du cout de l'opération (achat + travaux) Emprunts 46 157 € Prêt MODULIMMO 46 157 €prêt sur 20 ans à 3,727% mensualités 275 € Prêt pass - € mensualités - € total emprunts 46 157 € total des mensualités 275 € taux d'effort (1 personne) 22%mensualités x12/revenues fiscal de réf

15 15 Résultats Résultats sur les 2 premières années 2012-2014 37 logements PO (toutes catégories confondues) rénovés pour un objectif de 70 en 2 ans dont : 15 en accession-réhabilitation pour un objectif de 12 en 2 ans 11 vacants remis sur le marché avec prime CABM De nombreux échanges avec les agences immobilières et des relances régulières. Depuis 2014, arrêt des primes accession et vacance ayant pour conséquence un chute des dossiers PO en 2015.