L’AORIF – l’Union sociale pour l’habitat d’Ile-de-France

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1 L’AORIF – l’Union sociale pour l’habitat d’Ile-de-France
Conseil Economique et Social CAPS 21 mai 2012

2 Les organismes Hlm sont des sociétés à but non lucratif
Les Offices Publics pour l’Habitat (OPH) : rattachés à une collectivité Les Entreprises Sociales pour l’Habitat (ESH) : rattachés à des entreprises par le biais du 1%, des collecteurs, des établissements financiers, Les Coopératives Hlm : spécialisées dans l’accession sociale à la propriétés Les SACICAP : rattachées à une société de crédit immobilier.

3 Les missions des organismes
Loger des ménages modestes : accueillir, accompagner, prévenir les situations d’impayés, proposer des parcours résidentiels Gérer le patrimoine : entretien courant, qualité de service aux locataires, sécurisation, Réhabiliter le parc : des objectifs ambitieux de performance énergétique, de rénovation et amélioration permanente des résidences Développer le patrimoine : construction neuve ou acquisition-amélioration de logements performants, qualitatifs, confortables Pour cela 1 ressource : les loyers, 1 complément pour la production : la vente Hlm

4 Les principes du logement social
Des logements conventionnés : logements financés par des prêts à taux bonifiés et des subventions obtenus dans le cadre d’une convention avec l’Etat. Réservés aux ménages en dessous de certains plafonds de ressources : définis réglementairement Loyers plafonnés par l’Etat, augmentation plafonnée annuellement : très inférieurs au marché.

5 Les principes de financement du logement social
3 sources de financements : Les emprunts contractés auprès de la CDC à des taux attractifs indexés sur le Livret A : ressource stable et sûre (65 à 70%) Les subventions accordées en fonction des produits par l’Etat, les collectivités territoriales et locales, Action logement : ressources qui se raréfient particulièrement du côté de l’Etat (15 à 20%) Les fonds propres de l’organisme : de plus en plus sollicités pour atteindre les équilibres (environ 10 à 15%)

6 Les différents produits
Chaque convention signée avec l’Etat précise le prêt encadré obtenu par les différents logements: Chaque prêt à un niveau de bonification différent : + le prêt est bonifié, + les plafonds de ressources et les plafonds de loyers sont bas. Les principaux prêts : Prêt Locatif à Usage Social (PLUS) : prêt principal Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLA-I) : pour les personnes en insertion Prêt Locatif Social (PLS) : pour les ménages aux revenus moins contraints mais ne pouvant accéder au parc privé

7 Les principes de financement du logement social
2 postes de dépense : Le foncier : incluant les coûts de mise en état de constructibilité – prêt sur 50 ans Le coût de la construction : matériaux, main d’œuvre, maitrises d’œuvre, ingénierie – prêt sur 35 ans Objectif visé : les loyers doivent permettre d’amortir les emprunts, de provisionner l’entretien et les investissements, de payer la gestion et de reconstituer les fonds propres.

8 Les plafonds de loyer Exemple de loyers plafond mensuel en €/m² de surface utile (à partir du 1er juillet 2011) en Zone 1 : Logement PLA I : 5,34€/m² Logement PLUS : 6,00€/m² Logement PLS : 9,57€/m² Les organismes Hlm ne peuvent sous aucun prétexte appliquer des loyers supérieurs à ces plafonds. Les augmentations de loyers annuelles sont encadrées et ne peuvent dépasser l’évolution de l’IRL du 3ème trimestre (INSEE).

9 Les plafonds de ressources
Exemple des plafonds de ressources IDF hors Paris et communes limitrophes en ressources annuelles 2011 : Catégorie de ménage PLAI PLUS PLS 1 personne seule € 22 113€ € 2 pers. sans personnes à charges hors jeunes ménages € 33 048€ € 3 pers. ou 1 pers+1 pers à charge ou Jeunes ménages € € € 4 pers. ou 1 pers+2 pers à charges € € € 5 pers ou 1 pers+3 pers à charges € € € 6 pers ou 1 pers+4 pers à charges € € € Par personne supplémentaire 3 884 € 7 063 € 9 182 €

10 L’attribution des logements
C’est la mission de la Commission d’Attribution de Logement Compositions : administrateurs dont représentant des locataire, représentants de la Collectivité, techniciens Les logements sont réservés (contingentés) par les financeurs : Etat, collectivités et 1% patronal. Peu de contingent « bailleur ». Des règles de priorités de désignation propres à chaque réservataire dans le respect des règles. Des refus d’attribution très encadrés : inadéquation des ressources, inadéquation de la taille du logement, irrégularité administrative Environ attributions constatées en 2009 : trop faible pour couvrir les besoins.

11 Demande et occupation - Un fichier régional de la demande créé en Mars 2011 (succède à des fichiers départementaux) demandeurs de logements sociaux en IDF Vacance de + de 3 mois : 1,1% - très faible 63% des locataires sont bénéficiaires de l’APL Environ 4% des locataires dépassent de 20% des plafonds Hlm et moins de 2% les dépassent de plus de 40%

12 Pour améliorer la réponse aux demandes : plusieurs pistes
Produire des logements sociaux : construction neuve ou acquisition-amélioration diversifiée et adaptée à la demande locale. Faciliter la sortie des ménages vers le parc privé : production de logements intermédiaires, encadrement des loyers du privé, Permettre l’accession à la propriété : offre d’accession sociale sécurisée et développement de la production privée. A défaut de réponse, risque pour les territoires de perdre de la population et de l’attractivité : départ des jeunes ménages, difficulté d’accès à de nouvelles populations.