La Société de Garantie de lAccession LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003.

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1 La Société de Garantie de lAccession LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

2 Champ dapplication de la garantie LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

3 Textes sur la SGA Loi SRU – Articles L 453.1 à L 453.3 Décret dapplication relatif à la convention de garantie (publication prévue fin mai, début juin) Articles R 453.1 à R 453.8 du CCH Le décret contient les clauses type de la convention LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

4 Organismes concernés Tout organisme dHLM Offices dHLM Entreprises Sociales pour lHabitat Sociétés Coopératives dHLM qui mène une activité daccession LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

5 Opérations de promotion et de vente dimmeubles dhabitation… Effectuées directement par lorganisme HLM ou indirectement par le biais de sociétés civiles… Pouvant comporter accessoirement des locaux commerciaux ou professionnels. LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003 Activité visée

6 Vente dimmeubles à construire (VEFA) Vente dimmeubles neufs achevés Acquisition dimmeubles en vue de leur revente après réalisation de travaux damélioration Vente de parts de sociétés civiles Location accession dimmeubles neufs, achevés ou en construction LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

7 Vente de locaux commerciaux ou professionnels dans une opération locative Opérations daménagement Opérations de lotissements Opérations dans le cadre de contrats de construction de Maisons Individuelles (CCMI) Vente de logements HLM LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003 Ne sont pas concernés

8 LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003 Entrée en vigueur

9 Toute opération engagée à compter du 1er juillet 2003 devra entrer dans la garantie 3 critères pour la notion dengagement LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

10 soit la décision daffecter le terrain à lopération soit lachat du terrain sauf sil y a eu avant le 1er juillet une délibération de lorganisme portant sur un programme déterminé et des conditions économiques précises soit la constitution de droits réels immobiliers tels les droits à construire ou les baux à statut particulier LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

11 Au 1er juillet 2003 2 types dactivité accession des organismes dHLM

12 LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003 Celle qui relève de la SGA : engagée après le 1er juillet type dopération visé par la loi SRU Celle qui ne relève pas de la SGA : engagée avant le 1er juillet type dopération non visé par la loi SRU

13 LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003 Mécanismes de la garantie

14 La garantie couvre les pertes éventuelles sur fonds propres liées à lactivité accession : elle couvre lactivité accession de lorganisme ce nest pas une garantie à lopération LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

15 Lorganisme qui mène une activité daccession fait 2 déclarations à la SGA : Il déclare son encours maximum prévisionnel de production « A » Il déclare le montant de fonds propres « B » quil met en couverture de « A » LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

16 Prix dachat des terrains + frais pour les opérations non lancées par OS + Prix de revient des opérations lancées par OS – 100 % du montant des ventes – 80 % du montant des réservations LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003 Encours de production « A »

17 Cas spécifique de la location accession : En déduction du prix de revient, on retire 95% du montant du prix de vente indiqué dans le contrat, pendant la période préalable à la levée de loption Cas spécifique des opérations en société civile : Seules les quote-parts de lorganisme dans la société sont prises en compte LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

18 Lencours « A » déclaré est lencours maximum Cet encours est prévisionnel, inscrit dans la convention de garantie et ne peut être dépassé. Pour lévaluer, lorganisme fait un business plan de son activité sur les années à venir. Lencours fait lobjet dun suivi de la part de lorganisme et de la SGA (reporting). Il est actualisé chaque année si nécessaire. LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

19 Lorganisme déclare un montant de fonds propres « B » quil met en couverture de son activité accession « B » est au moins égal à 20% de lencours « A » déclaré LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003 B A X 0,20 Fonds propres « B » venant en couverture de lactivité accession

20 Ce montant de fonds propres « B » est déclaratif, mais il fait lobjet dune vérification par la SGA. Les dispositifs dauto-contrôle fédéraux, en tant quexperts mandatés par la SGA, vérifient « B » : analyse de la situation financière de lorganisme. La notion de fonds propres est définie dans le règlement intérieur de la SGA. LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

21 Objectif : vérifier que le montant « B » déclaré est disponible La garantie ne peut-être accordée sans cette analyse financière validant le montant « B » Lanalyse est annexée à la convention de garantie LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003 Analyse de la situation financière de lorganisme

22 Lanalyse sappuie sur les derniers comptes approuvés de lorganisme Examen du potentiel financier à terminaison des opérations de lorganisme Vérification des apports et engagements des actionnaires ou collectivités locales en renforcement des fonds propres LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003 Méthode de lanalyse

23 Analyse des remboursements anticipés demprunts et de lexcédent éventuel de provisions, notamment les PGR au vu de létat du patrimoine Enfin, lanalyse peut aussi sappuyer sur lautofinancement qui sera dégagé au cours des cinq futurs exercices LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

24 Un seuil de versement (« franchise ») : soit une perte dau moins 50 % des fonds propres « B » La SGA prend en charge une fraction de la perte, au delà du seuil : soit une fraction de 50 % LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003 Intervention de la SGA

25 Une perte de fonds propres « B » Appréciée à partir du compte de résultat de lactivité daccession garantie Toutefois, la perte est appréciée à partir du résultat cumulé des cinq derniers exercices de lactivité Le résultat de lactivité fait lobjet dune comptabilité distincte à compter du 1er juillet 2003 LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003 De quelle perte sagit-il?

26 Le versement de la SGA est remboursable si lorganisme retrouve des moyens financiers. Les conditions de ce remboursement seront définis par le conseil dadministration de la SGA. LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

27 Engagement et suivi de lactivité LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

28 A compter du 1er juillet 2003, pour lancer lOS dune opération, il faut quelle soit pré- commercialisée à 30 %. LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

29 Trimestriel : 31 mars, 30 juin, 30 septembre, 31 décembre Envoyé spontanément par lorganisme à la SGA Déclaratif Contrôles possibles par la SGA ou ses experts Renseigné par les gestionnaires de laccession (et non par les comptables ou financiers) LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003 Le reporting dactivité

30 Déclaration des opérations entrant dans lencours Des informations sur les opérations et leur avancement Type dopération Prix de revient prévisionnel et évolution Éléments relatifs à la commercialisation : réservations et ventes Marges prévisionnelles LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003 Contenu du reporting

31 En pratique… LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

32 Coût fixe de 1 000 HT par organisme et par an Coût variable de 0,2 % HT de lencours « B » garanti : –En début dannée : facturation sur la base de lencours prévisionnel « A » –En fin dannée, recalage en fonction de lencours réel LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003 La cotisation

33 LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003 Marche à suivre dici au 1er juillet 2003

34 1.Faire un business plan à cinq ans de son activité pour évaluer lencours maximum « A » 2.Définir un montant de fonds propres « B » à mettre en couverture de « A » 3.Prendre contact avec son dispositif dauto contrôle fédéral pour lanalyse financière 4.Faire une demande de garantie à la SGA LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

35 5.Signer la convention de garantie 6.Payer la cotisation à la SGA 7.En retour vous aurez une attestation de garantie. LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

36 Etablir et envoyer à la SGA les reporting arrêtés au 30 septembre et 31 décembre Nengager les opérations que si 30 % de pré- commercialisation LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003 Ce qui change dici au 31 décembre 2003

37 Mettre en place une comptabilité analytique Etablir un compte de résultat distinct de lactivité intégrant les coûts de structure après ventilation LUnion sociale pour lhabitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003