LMP / LMNP.

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1 LMP / LMNP

2 Web Conférence NCE 7 juillet 2016
LMP / LMNP Web Conférence NCE 7 juillet 2016

3 Intervenants Mademoiselle Noémie BOUCHET – notaire stagiaire
Maître Jérôme CESBRON - notaire

4 SOMMAIRE Introduction I. Les conditions d’éligibilité
II. Les conséquences… … En matière d’amortissement … En matière d’ISF … En matière de plus-values … En matière de transmission du patrimoine … particulières en cas de détention par une SARL de famille … en matière de cotisations Questions/Réponses

5 Introduction C’est le contrat qui détermine la catégorie fiscale
Le régime juridique relève : Des dispositions du CCH (Art. L632-1), Des dispositions du C.Civ. (Art et svts.), Des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 (Art et svts.) Bail nu Bail meublé C’est le contrat qui détermine la catégorie fiscale Revenus Fonciers A! étude non exhaustive, zoom sur les points importants : différences et csq fiscales. Régime BIC hôtelier non traité. A! étude non exhaustive : zoom sur points importants : différences et csq fiscales. B.I.C.

6 aux contrats location nue ou meublée
Introduction Les points communs aux contrats location nue ou meublée Contrat de bail - Le contrat de location doit être établi par écrit, et doit respecter un contrat type, fixé par le décret n° du 29 mai 2015 Etat des lieux - Les parties au contrat doivent établir un état des lieux d’entrée au moment de la remise des clés. Diagnostics techniques - Le bailleur doit fournir un certain nombre de diagnostics techniques au locataire, dès son entrée dans le logement. Encadrement des loyers

7 Les éléments du contrat de location meublée
Introduction Les éléments du contrat de location meublée Durée – 1 an minimum avec tacite reconduction (sauf étudiant). Le refus de renouvellement doit être motivé. Habitation principale du locataire Biens en copropriété – Attention aux éventuelles interdictions du RCP. Inventaire et état détaillé du mobilier - Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis contradictoirement et amiablement. Signés par les parties et joints au contrat de location (Art loi 6/7/89).

8 Introduction Mobilier indispensable –
1° Literie comprenant couette ou couverture ; 2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ; 3° Plaques de cuisson ; 4° Four ou four à micro-ondes ; 5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ; 6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ; 7° Ustensiles de cuisine ; 8° Table et sièges ; 9° Etagères de rangement ; 10° Luminaires ; 11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. (Art. 2 décret n° du 31 juillet 2015).

9 Traitement fiscal des loyers

10 Introduction Location nue : Plusieurs Possibilités : FORFAIT
MICRO FONCIER recettes < € REEL Régime de droit commun > € ou option Régimes spéciaux, amortissement Perissol, Besson, De Robien, Pinel.

11 Introduction Location meublée : Plusieurs Possibilités : MICRO BIC
Recettes hors taxes inférieures à € (limite applicable de 2014 à 2016). Abattement forfaitaire de 50 %

12 Introduction RÉGIME DU RÉEL SIMPLIFIÉ Recettes annuelles imposables supérieures à € et inférieures à € Sur option, si les recettes sont inférieures à € Ce régime permet la déduction des charges supportées par le loueur pour leur montant réel.

13 Introduction Recettes annuelles imposables supérieures à 783 000 €
RÉGIME DU RÉEL NORMAL Recettes annuelles imposables supérieures à € Régime non détaillé au regard de l’importance des recettes

14 Introduction RÉGIMES LMP OU LMNP La question de ces régimes ne se pose que dans le cadre du régime réel (simplifié ou non).

15 SOMMAIRE Introduction I. Les conditions d’éligibilité
II. Les conséquences… … En matière d’amortissement … En matière d’ISF … En matière de plus-values … En matière de transmission du patrimoine … particulières en cas de détention par une SARL de famille … en matière de cotisations Questions/Réponses

16 I- Les conditions d’éligibilité
LMP Loueur meublé professionnel Etre inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS), Retirer de cette activité des recettes annuelles supérieures à € Dégager des recettes qui excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu. Préciser que les autres revenus d’activité pris en compte sont bien les revenus d’activité : cf. note LMP A! règles non identiques pour l’ISF Revenus d’activité : retraite prise en cpte.

17 I- Les conditions d’éligibilité
LMNP Loueur meublé non professionnel ceux qui ne remplissent pas 1 des 3 conditions ci-dessus. Possibilité de choisir le régime LMNP en ne s’inscrivant pas au RCS.

18 SOMMAIRE Introduction I. Les conditions d’éligibilité
II. Les conséquences… … En matière d’amortissement … En matière d’ISF … En matière de plus-values … En matière de transmission du patrimoine … particulières en cas de détention par une SARL de famille … en matière de cotisations Questions/Réponses

19 Calcul de l'amortissement
II- Les conséquences… … en matière d’amortissement Point commun LMP / LMNP Amortissement par composants Amortissements déductibles fiscalement Calcul de l'amortissement Composants % Durée Toiture 10% 25 Electricité 5% Etanchéité 15 Ascenseur 2% Agencements intérieurs 8% Structure 70% 80 100%

20 II- Les conséquences… … en matière d’amortissement
Différences LMP / LMNP LMP : déficits (hors amortissement) imputables LMNP : déficits (hors amortissement) reportables Attention à la limitation de la déductibilité fiscale de l’amortissement (Art. 39 C CGI). NB : le déficit résultant de l’amortissement ne peut être pris en compte que pour la fraction permettant d’  « éponger » le résultat, l’excédent est « stocké » et reporté sur les exercices ultérieurs pour une durée illimitée.

21 Comparatif loc. meublée / loc. nue
Location annuelle Micro BIC BIC Réel Micro Foncier Foncier Réel Loyer brut 4 800 4800 Frais gestion - 240 Ass. + MRH 200 Travaux 1 000 Taxe Foncière 400 Amortissement 3 166 Forfait 2 400 1 440 Résultats - 206 A déclarer IR à payer 720 € 0 € 1 008 € 888 € P.Sociaux à payer 372 € 521 € 459 € Total Impôts 1 092 € 1 529 1 347 €

22 II- Les conséquences… … en matière d’ISF
Seul le LMP peut donner droit à exonération Si biens détenus en direct : Art. 885 R C.G.I. : trois conditions cumulatives pour être considéré comme biens professionnels : Etre inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS), Retirer de cette activité des recettes annuelles supérieures à € Dégager de cette activité plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal. Non inscription au RCS du seul fait du refus du Greffe motivé par le caractère non cial n’empêche pas de bénéficier du régime (Rep. Min. LAMBERT 13/04/95). Définition des recettes cf. note LMP (= Rep. Min. KERT 6/03/07, non reprise au BOFIP). Retraite non prise en compte.

23 II- Les conséquences… … en matière d’ISF
Seul le LMP peut donner droit à exonération Si biens détenus via une société : 885 O CGI Activité exercée : A titre professionnel, A titre principal, De manière effective. Non inscription au RCS du seul fait du refus du Greffe n’empêche pas de bénéficier du régime (Rep. Min. LAMBERT 13/04/95). Définition des recettes cf. note LMP (= Rep. Min. KERT 6/03/07, non reprise au BOFIP).

24 II- Les conséquences… … en matière de plus-value Location Nue
LMNP LMP (recettes inférieures à €) (recettes supérieures à €) Régime de Plus Value des particuliers * Si cession d’actifs immobilisés non immobiliers Régime d’exonération article 151 septies CGI Régime de plus value professionnelle * Si cession donation (Art et 41 CGI)

25 II- Les conséquences… … en matière de transmission du patrimoine
BOFIP BOI-BIC-PVMV §210 : s’agissant de l’application de l’art. 151 septies B du CGI quant à la notion d’immeuble affecté à l’exploitation, il est précisé : « sont donc exclus du présent dispositif les immeubles de placement (…) tel est le cas des immeubles mis à disposition par un loueur en meublé, à titre professionnel ou non ».

26 II- Les conséquences… … en matière de transmission du patrimoine
Avis CDAF 6 novembre 2015 : La DGFIP, dans une note sous cet avis, considère que : « présentent ainsi un caractère commercial les activités dont les résultats sont classés dans la catégorie des BIC (…). Tel est le cas de l’activité de loueur en meublé à usage d’habitation exercée à titre habituel, qu’elle soit ou non accompagnée de prestations de services. Au cas particulier, la SARL X, en exerçant une activité de loueur en meublé à titre habituel, entre dans le champ d’application de l’art. 787 B du CGI ».

27 II- Les conséquences… … particulières en cas de détention par une SARL de famille Rappel : le danger de la société civile : assujettissement de plein droit à l’IS (tempérament seuil de 10%). Solution : le recours à la SARL de famille. Transformation : oui si avant toute activité commerciale.

28 II- Les conséquences… … en matière de cotisations – CFE
Principe : assujettissement de plein droit pour toute location meublée. Exceptions : Location accidentelle Location d’une partie de la résidence principale

29 II- Les conséquences… … en matière de cotisations – Charges sociales
LMP : Art. L °CSS : affiliation obligatoire au régime d’assurance maladie et d’assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles. LMNP : Art. L136-6 et L CSS : Par défaut : assujettissement aux prélèvements sociaux, Sur option : assujettissement aux charges sociales.

30 Questions/Réponses