Les Fondamentaux du crédit immobilier

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1 Les Fondamentaux du crédit immobilier
BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS Les Fondamentaux du crédit immobilier

2 LES EMPRUNTEURS

3 Qui achète et comment ? Seul Pleine Propriété
A 2 ou à plusieurs (concubins – régimes séparatistes – indivision) Pleine Propriété mais pas forcément 50/50 En commun - Régimes communautaires Pleine Propriété – communauté 100% chacun ! Usufruit et nue propriété Démembrement A travers une SCI Propriétaire une personne morale

4 SCI Statuts Objet civil Acquisition, gestion et transmission d’un patrimoine immobilier Au moins 2 associés Associés indéfiniment responsables du passif proportionnellement à leurs apports en capital Pas de capital minimum Tous pouvoirs au gérant sauf limitations statutaires Recueil des informations sur la situation et le patrimoine des associés

5 L’environnement du client
SITUATION GÉNÉRALE Le domicile : locataire, propriétaire, occupant à titre gratuit, logement de fonction. Stabilité à l’adresse Régime matrimonial Composition de la famille FONCTIONNEMENT DU COMPTE INTERROGATION DES FICHIERS - soldes débiteurs - fréquence, importance - prélèvements (nature, objet) - rejets, incidents, saisies - revenus domiciliés - autres relations bancaires - épargne constituée FCC FICP FIBEN

6 Le FICP Mis en place dans le cadre de la loi du 31 décembre 1989 (articles L à L 333.6) - Il a été modifié à plusieurs reprises et notamment en 2004 suite à la loi du 1er août 2003 qui institue la procédure de rétablissement personnel. Fin 2008 – 2,5 millions personnes inscrites Le déclenchement de la déclaration au FICP est passé de 90 à 60 jours et de 3 à 2 échéances. Autres inscriptions au FICP : Les mesures de redressement prises à l’encontre d’un particulier Consultation réservée aux établissements de crédit L’inscription au FICP n’entraîne pas l’interdiction juridique d’accès au crédit

7 La situation professionnelle du client
Le statut CDD CDI Salarié Fonctionnaire Intérimaire Les non salariés La situation de l’employeur La CSP Grande entreprise PMI – PME Petite entreprise Stabilité d’emploi et ancienneté Particuliers Commerçants, artisans Professions libérales Agriculteurs

8 La situation patrimoniale du client
ACTIF PASSIF DETTES LT BIENS IMMOBILIERS Immobilières Mobilières Famille… - Résidence principale - Résidence secondaire - Immobilier de rapport - Immobilier de loisir - Nature de la propriété (PP – NP – Usufruit – ) DETTES CT Mobilières Vie courante BIENS MOBILIERS Disponibilité Risques

9 Emprunter pour quel usage ?
LE CLIENT VEUT ACHETER Une résidence principale secondaire locative « classique » locative « fiscale » Un bien construit Un bien à faire construire Un appartement Une maison individuelle Faire des travaux

10 LE PROJET

11 Pour quel projet immobilier ?
Du neuf …. Appartement ou pavillon sur plan Appartement clés en mains Achat terrain + construction …. de l’ancien Appartement ou pavillon existant Achat appartement ou pavillon + travaux Travaux Soulte de divorce Soulte de partage successoral

12 Quels contrats allons-nous signer ?
Dans le neuf - VEFA : Vente en l’Etat Futur d’Achèvement - Clés en mains - Vente à terme - Achat terrain + construction : CCMI, Contrat de Construction de Maison Individuelle - Marché de travaux Dans l’ancien - Le compromis de vente - La promesse de vente - La promesse d ’achat

13 Dans l’ancien… Promesse… …ou compromis
Le vendeur (promettant) s’engage irrévocablement à vendre son bien au bénéficiaire de la promesse, dans un délai donné (2 mois à 2 ans) L’acheteur peut se dédire en perdant son « dédit » Nécessité d’enregistrement …ou compromis L’acquéreur s’engage à acheter, le vendeur à vendre, dès la signature de l’avant-contrat Tous deux promettent de signer l’acte de vente définitif Compromis vaut vente Pas de nécessité d’enregistrement

14 Dans l’ancien… LES DÉLAIS DE RENONCIATION (art. L 271-1 et 2 du CCH)
Acte sous seing privé Acte authentique L’acquéreur bénéficie d ’un délai de rétractation de 7 jours Le délai commence à courir le lendemain de la remise ou de la réception de l’acte Si le septième jour est un jour non ouvré ou chômé, le délai est prorogé au prochain jour ouvrable L’acquéreur bénéficie d ’un délai de réflexion de 7 jours Le délai commence à courir le lendemain de la remise ou de la réception de l ’acte Si le septième jour est un jour non ouvré ou chômé, le délai est prorogé au prochain jour ouvrable

15 Dans le neuf…La vente en état futur d’achèvement (VEFA)
Vente où l’acquéreur devient propriétaire de la partie construite du bien au fur et à mesure des paiements effectués L’ACHETEUR s’engage à payer le prix de l’immeuble suivant l’échéancier convenu et à en prendre livraison Le vendeur procure le terrain s’engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé par contrat transfert immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes conserve les pouvoirs et obligations du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux

16 La vente en état futur d’achèvement (VEFA)
Échelonnement réglementaire des paiements 35 % à l’achèvement des fondations 70 % à la mise hors d’eau 95 % à l’achèvement de l’immeuble Le solde, 5 % , à la mise à disposition du local.

17 Dans le neuf…Faire construire
Le constructeur-promoteur fournit le terrain Contrat de VEFA secteur protégé obligatoire qui précise notamment le prix, l’échelonnement des paiements et renforce la garantie d’achèvement. Le constructeur ne fournit pas le terrain Contrat de construction de maison individuelle Marché de travaux avec une entreprise générale avec des entreprises (lot par lot)

18 Dans le neuf ….faire construire -
La loi Besson du 12/12/1990 Objectif du législateur : un Contrat de Construction de Maison individuelle (CCMI) pour : protéger le non professionnel contre : la non terminaison de la construction, la non conformité de la construction, les dépassements de prix, la non récupération des fonds versés avant l’achèvement en cas de défaillance, les garanties insuffisantes de la part du constructeur, la non exécution des obligations découlant de ces garanties. protéger le constructeur contre : le non paiement des appels de fonds aux dates convenues, le non paiement du solde.

19 Faire construire - les obligations de l’établissement prêteur
Les vérifications le contrat doit contenir les mentions légales obligatoires Il ne peut y avoir aucun déblocage de fonds de la part du prêteur sans production d’une attestation de la garantie de livraison sauf éventuellement les 5% Il ne peut y avoir de versements excédant les seuils légaux Le versement des fonds peut être effectué à destination du maître d’ouvrage, soit directement au profit du constructeur (accord obligatoire du maître d’ouvrage)

20 Faire construire - les obligations de l’établissement prêteur
Le constructeur fournit les plans Vérifier le contrat, il doit contenir Le contrat CMI avec fournitures de plans doit préciser : La désignation du terrain L’obtention du permis de construire Le prix ferme et définitif Les révisions (éventuelles) de prix selon le BT01 L’échéancier de paiement conforme à la définition légale Les modalités de financement (les prêts à obtenir) Le coût des travaux éventuellement réservés Les caractéristiques techniques du bâtiment, les équipements La date d’ouverture de chantier

21 Faire construire - les obligations de l’établissement prêteur
Le constructeur fournit les plans Vérifier le contrat, il doit contenir Le contrat CMI avec fournitures de plans doit encore préciser : Les délais d’exécution et les pénalités de retard La garantie (extrinsèque) de livraison à prix et délai convenu La garantie de remboursement en cas de perception d’une ou deux avances de 5 % L’assurance du constructeur couvrant les garanties biennale et décennale L’assurance dommage ouvrage souscrite par le maître d’ouvrage Le contrat doit être accompagné des plans cotés, avec coupes et élévations dessins des façades et note technique descriptive.

22 Le constructeur fournit les plans
Dépôt de garantie à la signature du contrat 3 % sans garantie de remboursement 5% avec garantie de remboursement A l’obtention du permis de construire 5% L’échéancier des règlements conforme à la loi : 12 % à l’ouverture du chantier (sur lesquels s’imputeront les avances ou le dépôt de garantie) 10 % à l’achèvement des fondations 15% à l’achèvement des murs 20 % à la mise hors d’eau 15 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air 20 % à l’achèvement des travaux d’équipement, plomberie, menuiserie et chauffage 5% à la réception des travaux en l’absence de réserves

23 Faire construire - le CMI Le constructeur fournit les plans
L’échéancier des règlements doit être conforme à la loi : Le solde, 5 % : à la réception de l’ouvrage, le maître d’ouvrage se fait assister par un professionnel, et - il émet des réserves : les 5 % sont versés à la levée des réserves - il n’émet pas de réserves : les 5 % sont versés à la réception A la réception, le maître d’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel : il a 8 jours pour formuler les réserves Il n’y a pas de réserves : il verse les 5 % Il y a des réserves : il doit consigner les 5 % qui seront débloqués à la levée des réserves Aucune possibilité de faire des appels de fonds intermédiaires

24 Barème des droits dans l’ancien
Acquisition d’immeubles destinés à l’habitation quelle que soit l’affectation (principale, secondaire, locative) (y compris leurs caves, dépendance…) : Droit départemental Frais d’assiette Taxe au profit de l’État Taxe additionnelle TOTAL 3,60 % 0,09 % 0,20% 1,20 % 5,09 %

25 Barème des droits Terrains à bâtir acquis par un particulier :
Droit départemental Frais d’assiette Taxe au profit de l’État Taxe additionnelle TOTAL 3,60 % 0,09 % 0,20% 1,20 % 5,09 %

26 Barème des droits Acquisition d’un logement neuf :
Neuf et achevé : N’ayant jamais fait l’objet d’une mutation avec un non professionnel et achevé depuis moins de 5 ans : TVA 19,6 % Neuf et achevé depuis plus de 5 ans Acquisition par un particulier : Droits d’enregistrement de droit commun : ,09 % Neuf et en état futur d’achèvement : TVA 19,6 % quel que soit le statut du vendeur (professionnel ou non)

27 Barème des droits Acquisition d’une maison individuelle neuve :
Maison + terrain : TVA 19,6 % (VEFA secteur protégé) Terrain puis maison à construire : Droits réduits sur terrain (5,09%) TVA 19,6 % sur construction

28 LE BUDGET

29 L’approche financière du client
La capacité d’endettement Définition : Rapport de l’ensemble des charges (hors impôt sur le revenu) Sur le total des revenus disponibles Le « reste à vivre » Définition : Solde disponible prenant en compte : l’ensemble des revenus disponibles moins l’ensemble des charges (y compris l’impôt sur le revenu pour les TNS) Ne doit pas excéder 33 % Ne doit pas être inférieur à notre barème (planche suivante)

30 Montant pris en compte dans le calcul de l’endettement
Revenus Montant pris en compte dans le calcul de l’endettement Salaires 100 % du net imposable Primes et commissions Montant minimum ou moyenne sur trois ans Frais professionnels Pourboires Pas de prise en compte Pensions et retraites 100 % des revenus justifiés Revenus professionnels 100 % des revenus justifiés : moyenne des 3 dernières années Revenus fonciers 70 % des revenus (règles spécifiques pour les SCI). Revenus de capitaux mobiliers Suivant le type de revenus : dividendes pérennes Prestations familiales Pas de prise en compte (à mettre en commentaires) Pension alimentaire Pas de prise en compte car ce revenu est aléatoire

31 Montant pris en compte dans le calcul de l’endettement
Charges Montant pris en compte dans le calcul de l’endettement Remboursements d’emprunts Toutes échéances de prêt au moment de la demande. En cas de crédits proches de leur terme, la diminution prévisionnelle de l’endettement peut être prise en compte. Crédit revolving : prendre en compte le remboursement sur utilisation maximum. Cautionnement donné par l’emprunteur Le cautionnement est assimilable à un crédit. Il est donc possible d’en tenir compte dans l’endettement. Loyers 100 % du loyer hors charges. Pension alimentaire 100 % déduite directement du revenu. Impôt sur le revenu Non prise en compte dans le calcul de la capacité d’endettement. Mais prise en compte dans la notion de « reste à vivre » pour les TNS. Primes d’assurance Obligatoires, donc prises en compte dans le calcul de l’endettement.

32 QF Minimum : (total R - total C) / Nbre
Nbre de personnes QF Minimum : (total R - total C) / Nbre Célibataire 610 € 2 personnes 460 € 3 personnes 420 € 4 personnes 370 € 5 personnes 340 € 6 personnes 310 € 7 personnes 290 € 8 personnes 250 € 9 personnes et plus 230 €

33 L’approche financière spécifique de la SCI : en cas de premier investissement
1° Achat RP ou RS RL Achat OBJET Et/ou travaux inférieurs ou égaux à 20% du prix d’acquisition Et/ou travaux supérieurs ou égaux à 20% du prix d’acquisition RATIO Pas de calcul de ratio Endettement des associés Ratio C/R classique Ratio C/R classique en tenant compte de 50% des loyers à percevoir Apport Pas d’apport exigé %

34 L’approche financière spécifique de la SCI : détenant déjà des biens loués
Autres achats RL Achat OBJET Et/ou travaux inférieurs ou égaux à 20% du prix d’acquisition Et/ou travaux supérieurs ou égaux à 20% du prix d’acquisition RATIO Loyers pondérés à 80% Endettement des associés Le ratio C/R de l’ensemble des associés doit prendre en charge 20% des remboursements de la SCI Apport Pas d’apport exigé %

35 LES POUVOIRS DE DECISION
Taux d’endettement Durée < 20 ans Durée 21 à 25 ans Durée 26 à 30 ans < ou = 33% CC DA DDG/DR 34% à 40% SIEGE 41% à 50% > 50% QF < Norme

36 Le plan de financement TOTAL TOTAL BESOINS RESSOURCES
Financement du programme Apport personnel (règlementation sur le blanchiment) Epargne bancaire Epargne financière Donation Prêt familial Prêt relais terrain construction raccordements finitions acquisition travaux révision de prix Frais : De notaire D’agence De dossier De garantie Emprunts entrant dans l’apport Prêts à taux zéro (PTZ, PL 92 et PPL) Prêt épargne-logement Prêt Social – 1 % logement Prêt fonctionnaire Aménagements Déménagement Prêt classique Imprévus TOTAL TOTAL

37 Obligation de conseil et d’information
OBLIGATION D’INFORMER OBLIGATION DE RECUEILLIR DES INFORMATIONS DU CLIENT OBLIGATION DE CONSEIL OBLIGATION DE VÉRIFIER LA CAPACITÉ D’ENDETTEMENT DU CLIENT

38 Obligation de conseil et d’information
CRÉDITS IMMOBILIERS La responsabilité est engagée si la banque accorde un crédit incompatible avec les possibilités de remboursement de l’emprunteur CAUTION ASSURANCE La responsabilité est engagée si le respect de l’obligation d’information n’est pas matérialisée par une mention prévue à l’acte La responsabilité est engagée si le banquier n’apporte pas la preuve qu’il a respecté son devoir d’information (notamment par une mention signée du client) + DDAC

39 LE FINANCEMENT

40 Le TEG OBJECTIFS DE LA LOI SUR LE TEG :
Mettre fin aux abus en imposant un TEG < au taux d’usure Réglementer la publicité et la démarche Permettre une meilleure comparaison COMPOSITION DU TEG : «Les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt. » (art L du CC)

41 Le TEG - TAEG SONT À INCLURE, OUTRE LES INTÉRÊTS :
Les frais de dossier Les rémunérations versées à d’éventuels intermédiaires intervenus dans l’opération de crédit (apporteurs d’affaires) Les primes d’assurances rendues obligatoires par le prêteur Les frais liés aux prises de garanties et éventuels honoraires du notaire Le TAEG remplace désormais le TEG en matière de crédit à la consommation (1/07/02) Objectifs : Harmonisation européenne, meilleure comparaison Méthode : Utilisation du taux équivalent et non proportionnel

42 La loi sur l’usure TAUX USURAIRE :
« Taux dépassant de plus d’un tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit pour les opérations de même nature. » Depuis juin 1990 taux fixé au regard des taux pratiqués et non par les pouvoirs publics. taux fixé par catégories d’opérations.

43 Seuil de l’usure 4,13 % 5,51 % 3,72 % 4,96 % 4,41 % 5,88 % 15, 98 %
Catégories de prêts Taux Effectif Moyen (4° trimestre 2010) Taux d'usure (1° trimestre 2011) Prêts aux particuliers entrant dans le champ d’application des articles L à L du code de la consommation (prêts immobiliers) Prêts immobiliers aux particuliers Prêts à taux fixe 4,13 % 5,51 % Prêts à taux variable 3,72 % 4,96 % Prêt relais 4,41 % 5,88 % Prêts aux particuliers n’entrant pas dans le champ d’application des articles L à L du code de la consommation (crédits de trésorerie) Autres prêts aux particuliers Prêts d’un montant inférieur ou égal à € 15, 98 % 21,31 % Découverts en compte, prêts permanents et financement d’achats ou de ventes à tempérament d’un montant > € 14,75 % 19,67 % Prêts personnels et autre prêts > 1524 € 5,83 % 7,77 %

44 Taux fixe / taux révisable
Le taux est fixé au moment de la signature de l’offre de prêt. Il ne variera pas pendant toute sa durée. TAUX VARIABLE Également appelé taux révisable. Le taux va évoluer au cours du prêt. Il s’appuie sur un taux de référence, augmenté d’une marge. La variation se répercute soit sur les mensualités, soit sur la durée du prêt.

45 Comment financer l’immobilier ?
Résidence principale Résidence locative -Prêts classiques BPRi -Prêts classiques BPRi -Prêt d ’épargne logement (PEL ouvert avt 1/03/11) -Prêts à taux zéro -Prêt d ’épargne logement -Prêts sociaux -Prêts 1% Résidence secondaire -Prêts classiques BPRi -Prêt d ’épargne logement (excepté l’ancien) (PEL ouvert avt 1/03/11)

46 Les prêts Épargne Logement
bénéficiaire Être titulaire d’un Plan et/ou d’un compte Épargne Logement Objets Tout projet immobilier (sauf acquisition d’une résidence secondaire ancienne) Uniquement RP pour les nouveaux PELs Durée: 2 à 15 ans Caractéristiques: Montant du prêt fonction des intérêts acquis Maximum € L’emprunteur peut bénéficier de cession de droits de leur famille Un plan épargne logement doit avoir au moins 18 mois d ’existence - Les autres comptes peuvent n’avoir que 12 mois d ’existence

47 Prêt sur compte d’Épargne Logement
Objets Être titulaire d’un Plan et/ou d’un compte Épargne Logement Tout projet immobilier (sauf acquisition d’une résidence secondaire ancienne) Durée: 2 à 15 ans Caractéristiques: Montant du prêt fonction des intérêts acquis Maximum € L’emprunteur peut bénéficier de cession de droits de leur famille Un plan épargne logement doit avoir au moins 18 mois d’existence Les autres comptes peuvent n’avoir que 12 mois d’existence

48 Il ne peut toutefois pas descendre en dessous de 2,5%
PEL Rappel : Réforme du PEL A compter du 1er mars 2011, le taux de rémunération du PEL est révisé tous les ans en fonction des anticipations des taux à long terme des banques Il ne peut toutefois pas descendre en dessous de 2,5% Les prélèvements sociaux sont perçus chaque année, sa durée maximale serait de 15 ans. Le taux de l’emprunt est de 1,7% au dessus soit 4,20% (taux plancher garanti) Les conditions de l’obtention de la prime : 1 525€ (si bien aux normes du développement durable) 1 000€ dans le cas contraire Auparavant, les intérêts des sommes inscrites sur les PEL ainsi que la prime d’épargne étaient exonérés d’impôt sur le revenu, quelles que soient la durée du plan et la date de retrait des fonds. L’exonération est dorénavant limitée à la fraction des intérêts et à la prime d’épargne acquises : - au cours des douze premières années du plan ; - ou, pour les plans ouverts avant le 1er avril 1992, jusqu’à leur date d’échéance (la durée des PEL est, en principe, comprise entre quatre et dix ans sauf pour les contrats ouverts avant le 1er avril 1992 qui peuvent avoir une durée contractuelle supérieure). Depuis le 1er janvier 2006, les intérêts des PEL calculés à partir du 12ème anniversaire du plan sont imposables à l’IR (ou sur option soumis au PFL).

49 Prêt à taux zéro : PTZ + Objet Résidence principale Durée
dépend des revenus de la famille (30 ans pour les + modestes, 5 ans pour les plus aisés), de la localisation du logement et de son caractère neuf ou ancien. Caractéristiques: Réservé aux non propriétaires RP depuis 2 ans Des plafonds de prêt très nettement revus à la hausse (notamment dans les zones tendues) A amortissement immédiat ou différé Le montant du PTZ+ ne doit pas dépasser la moitié du total de tous les crédits finançant la même acquisition. Le montant du PTZ ne doit pas dépasser non plus le montant total des autres prêts de plus de deux ans finançant l'opération

50 Prêt à taux zéro : PTZ + Deux exemples
Un couple avec 3 enfants, disposant d’un revenu fiscal de € et souhaitant acheter un logement neuf en région parisienne, plafond du PTZ € - période de remboursement 30 ans Un couple avec un enfant, bénéficiant de € de revenus mensuels, souhaitant acheter un logement ancien en zone B2, sera désormais éligible au PTZ+. Il n’aura toutefois que 5 ans pour rembourser les € empruntés dans le cadre du dispositif.

51 Prêt à taux zéro écologique :
CARACTERISTIQUES : Travaux d’économie d’énergie dans logement utilisé à titre de résidence principale, construit avant le 01/01/1990. Montant pouvant atteindre euros. Remboursable jusqu’à 10 ans. Accessible sans condition de ressource. Cumulable avec d’autres prêts (NPTZ, PAS, ANAH, PEL…). Il peut financer 3 cas : 1/ Deux catégories de travaux minimum parmi 6 catégories de travaux (isolation toiture, murs extérieurs, vitres, remplacement système de chauffage, installation chauffage, production d’eau chaude avec source d’énergie renouvelable). 2/ Travaux prescrits par un bureau d’étude thermique permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale. 3/ Travaux d’assainissement non collectif ne consommant pas d’énergie.

52 Prêt social Objet Résidence principale Durée De 5 à 15 ans
Caractéristiques: - Soumis à un plafond de ressources - Peut prendre la forme d ’un prêt direct, d ’un prêt bonifié ou même d ’une subvention - Les montants prêtés vont de € à € - Sont distribués par la Commune, la Région, le Département ou certaines Caisses de Retraite

53 Prêt 1% ou l’équivalent pour les fonctionnaires
Objet Résidence principale Durée -De 5 à 15 ans Caractéristiques: - Réservé aux salariés - L ’obtention du prêt n’est pas un droit - 50% maxi du coût de l ’opération - Montant: de à € - Taux: 1,50% l ’an - Possibilité de prêt « Pass Travaux »

54 Prêt in fine Objet pour du locatif – lorsque l’on a un apport important et un taux marginal d’imposition élevé > 30% Durée Maximum 10 ans Caractéristiques: Pendant la durée du prêt : paiement des intérêts Remboursement du capital à l’échéance Adossé à un contrat d’assurance-vie (nanti au profit de la BPRi) Avantages : défiscalisation – en cas de décès les héritiers héritent de 2 patrimoines

55 ANALYSE DU BIEN MIS EN VENTE : LA QUOTITE DE FINANCEMENT :
Prêt relais ANALYSE DU BIEN MIS EN VENTE : A QUI APPARTIENT LE BIEN ? Etude du MARCHE SECTEUR GEOGRAPHIQUE LA QUOTITE DE FINANCEMENT : 70 % du prix net vendeur Prix net vendeur = Prix de vente – les encours LES GARANTIES : L'hypothèque ou PPD Promesse (soumise à conditions) La SCM Habitat Rives de Paris La Casden .. Les grandes cautions…

56 ZOOM sur RIVÎMMO ACCESSION :
Caractéristiques : Prêt à taux semi-fixe. L’amortissement s’articule sur 2 paliers : Un premier palier à taux fixe et… Un second palier à taux révisable capé Montant : € minimum Durée : De 12 à 30 ans sur 5 versions exclusivement.

57 ZOOM sur RIVÎMMO ACCESSION :
Durée de 12 à 30 ans non modulable sur 5 versions : 12 ans : 7 ans à taux fixe puis 5 à taux révisable, 15 ans : 10 ans à taux fixe puis 5 à taux révisable, 20 ans : 10 ans à taux fixe puis 10 à taux révisable, 25 ans : 15 ans à taux fixe puis 10 à taux révisable, 30 ans : 15 ans à taux fixe puis 15 à taux révisable, Taux fixe sur le premier palier du prêt Taux révisable sur le second palier : celui-ci sera égal au taux de référence (Euribor 12 mois) + marge

58 Les solutions de la BPRi :
Prêt Rivîmmo Modulation (classique) Prêt Rivîmmo Variation (taux révisable) Prêt Rivîmmo Accession (semi-fixe) Prêt travaux Prêts épargne logement (CEL & PEL) Prêts Rivîmmo Relais (70 % & 100 % & relais de trésorerie) Prêts In Fine (Rivîmmo & prêt in fine de trésorerie) Prêts sociaux (PTZ+, PPL, PL92) Prêt de restructuration (uniquement dans l’offre non immo) Prêt conso hors normes Prêt PREVair (LDD) Prêt ECO-PTZ

59 Fixe et révisable selon la durée
Libellés Montants Maxi Mini Durées Mois Spécificités Délégations Rivîmmo Modulation € 36 à 360 Modulable si < à 22 ans Réseau RivImmo Variation 1.500 € 84 à 360 Taux révisable Rivîmmo Accession € 144 à 360 Fixe et révisable selon la durée Rivîmmo Relais 70% Net vendeur – encours 2 à 12 24 si VEFA Taux fixe Rivîmmo Relais 100% Net vendeur – Encours 2 à 24 3 à 24 Siège Prêt épargne logement CEL/PEL Réglementés _ 24 à 180 Prêt à taux 0%, Paris Logt, Prêt logt 92 et 94 Prêt conso hors normes € 12 à 120 Taux fixe Immo +2% Rivîmmo in fine Prêt PREVair Prêt ECO-PTZ € € 2.000 € 36 à 120 120

60 LES GARANTIES

61 Quelle garantie pour quel crédit ?
Crédits immobiliers Cautionnement mutuel Hypothèque Privilège de prêteur de deniers Subrogation dans le privilège du copartageant Bail à construction Pari passu

62 La garantie permet à un créancier…
….de se protéger contre le risque de décès de l’emprunteur ou de la caution ….de se protéger contre le risque d’inexécution de son obligation par le débiteur

63 Le droit de gage général
Tout d’abord savoir que quiconque s’est obligé personnellement doit répondre de son engagement sur l’ensemble de son patrimoine qui constitue le gage commun de ses créanciers (art 2284 et 2285 CC) Les créanciers n’ont ni droit de suite, ni droit de préférence. Exception : La faculté offerte par la loi (art. L à L C. com.) aux entrepreneurs individuels inscrits de rendre insaisissable leurs droits sur leur Résidence Principale à l’égard des créanciers professionnels postérieurs à cette déclaration.

64 Se porter caution… GARANTIE PERSONNELLE
Contrat par lequel un tiers, appelé caution, promet au créancier d’une autre personne de payer si le débiteur n’exécute pas son obligation (depuis l’ordonnance du 23 mars art à 2320 C. civ.).

65 Se porter caution… Comme tout contrat, le cautionnement est soumis aux conditions de l’article 1108 C. civ. : Consentement, capacité,objet et cause… Le cautionnement doit être compatible avec la situation financière de la caution Art du code de la consommation: « …le banquier ne peut se prévaloir d’un engagement de caution conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus.. »

66 Se porter caution… Le cautionnement ne se présume pas, nécessité d’un acte écrit et importance des formules obligatoires: "En me portant caution de X..., dans la limite de la somme de... couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de..., je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X... n'y satisfait pas lui-même." Le cautionnement peut être simple ou solidaire "En renonçant au bénéfice de discussion et en m'obligeant solidairement avec X..., je m'engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu'il poursuive préalablement X...".

67 Se porter caution… Sanction du non respect de l’obligation:
La caution doit être informée avant le 31/03 de ses engagements en principal, intérêts, frais et accessoires restant à courir au 31/12. Si le cautionnement comporte un terme, rappeler ce terme Si le cautionnement est à durée indéterminée, rappeler les conditions de dénonciation de ce cautionnement Sanction du non respect de l’obligation: Perte du recours contre la caution au titre des intérêts depuis la dernière information effectuée

68 Utilisation d’un contrat d’assurance-vie en garantie d’un prêt
L’ASSURANCE EN CAS DE DÉCÈS : Contrats d’assurance groupe ou individuel temporaire décès qui offre des garanties en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité de travail : « assurances emprunteurs » L’ASSURANCE EN CAS DE VIE : Contrat à capital différé avec contre assurance décès, garantissant le versement d’un capital soit au décès de l’assuré, soit au terme du contrat en cas de vie, par ailleurs doté d’une valeur de rachat

69 Utilisation d’un contrat d’assurance en garantie d’un prêt
Contrat d’assurance groupe temporaire décès, invalidité, incapacité de travail Questionnaire santé Attention à ne pas tromper l’emprunteur Convention AERAS Si assurance obligatoire – taux inclus dans le TEG + notice Questionnaire DDAC

70 Utilisation d’un contrat d’assurance en garantie d’un prêt
Contrat d’assurance groupe temporaire décès, invalidité, incapacité de travail Donner du choix aux consommateurs en matière d’assurance emprunteur : depuis le 1er septembre 2010 Suppression de la disposition législative qui autorise les banques, à l’occasion d’une demande de crédit immobilier, à imposer au consommateur d’adhérer au contrat d’assurance emprunteur qu’elles commercialisent ; Obligation de motiver tout refus d’assurance déléguée ; Interdiction de moduler le taux d’intérêt du crédit selon que l’emprunteur décide ou non de prendre une assurance déléguée.

71 Utilisation d’un contrat d’assurance-vie en garantie d’un prêt
Délégation de créance soumise aux formalités de l’article 2075 du Code Civil Le nantissement est également possible

72 Le cautionnement mutuel
La caution mutuelle est un mode de garantie de prêt. Son fonctionnement est basé sur la mutualisation des risques : chaque souscripteur contribue à un fond commun qui servira à pallier les problèmes de remboursement des adhérents en difficulté. Avantages Acte sous seing privé et absence de frais de main levée Le coût de la caution mutuelle se compose d'une commission de service et d'une contribution, remboursable jusqu'a 100 % en fonction des résultats de la SCM

73 Rappel des normes de la S.C.M
HABITAT RIVES DE PARIS Montant : 450 K€ maximum avec possibilité d’y adjoindre un relais de 300 k€ maxi Durée : 30 ans maximum Quotité financée : 100% hors frais de notaire 20% d’apport personnel si le coût global du projet est supérieur à 300 K€ Bénéficiaires : 45 ans maximum pour les financements > à 20 ans et <= à 25 ans 40 ans maximum pour les financements > à 25 ans et <= à 30 ans Ratios d’endettement : Charges/Ressources : 33% Pour les prêts jusqu’à 25 ans 30% Pour les prêts de 25 ans à 30 ans Assurances : Couverture du dossier à 100% minimum Assurance Groupe obligatoire si la durée du prêt est > à 20 ans Garantie Incapacité de Travail obligatoire

74 Les garanties en immobilier
Promesse d’affectation hypothécaire Les garanties en immobilier Pour garantir un crédit relais… la promesse d’hypothèque - utilisée tant pour des raisons de simplicité de formalisme que pour son attrait économique - est d’une efficacité faible puisqu’elle ne vaut pas constitution d’hypothèque. La promesse d’hypothèque ne fait naître, à l’encontre du promettant, qu’une obligation de faire dont l’inexécution est sanctionnée par des dommages-intérêts. Une vraie fausse garantie !!!!….

75 Les garanties en immobilier
Les garanties immobilières Les garanties en immobilier Dans le neuf L’hypothèque Dans l ’ancien Le privilège de prêteur de deniers Dans le neuf et/ou l’ancien : la caution hypothécaire

76 Le privilège de prêteur de deniers
Nature Privilège immobilier spécial Immeuble Assiette Durée du prêt + 1 an Validité Étendue Capital + 100% des d’intérêts EFFETS Droit de suite Droit de préférence Droit de faire vendre FORMALITÉS Acte authentique inscrit de façon rétroactive à la date de signature de l’acte

77 L’hypothèque conventionnelle
Nature Sûreté immobilière Immeuble Assiette Durée du prêt + 1 an Validité Maximum 50 ans Étendue Capital + 3 ans d’intérêts EFFETS Droit de suite Droit de préférence Droit de faire vendre FORMALITÉS Acte authentique inscrit par rang

78 Frais d’inscription hypothèque – PPD - SCM
Montant du prêt Privilège de prêteur de deniers Hypothèque € 700€ 1 740€ SCM 9 00€ 0,4% pour le fonds de garantie + 0,5% pour les frais de gestion (hors frais de souscription : 10 parts de 2€ chacune)

79 Subrogation dans le privilège du copartageant
Le partage est gouverné par le principe de l’égalité; lorsqu’il ne peut pas être respecté, les attributaires sont redevables de soultes envers les autres . Pour en garantir le paiement, l’art C.civ prévoit un privilège qui prime non seulement les hypothèques inscrites durant l’indivision mais aussi celles consenties depuis le partage et inscrites avant lui. le privilège de copartageant doit être inscrit dans les deux mois à compter de la date du partage La subrogation est l’opération par laquelle la banque se substituera dans le privilège du copartageant . Elle bénéficiera de ce fait des mêmes garanties.

80 Les garanties prises par la BPRi :
Le privilège de prêteur de deniers L’hypothèque conventionnelle (Terrestre) Les hypothèques : fluviale, maritime ou aéronef Autres garanties notariées (Privilège de co-partageants, hypothèque différée, quittance subrogative, nantissement de parts de Sté d’attribution) SCM Habitat Rives de Paris La CASDEN Les grandes cautions : SNCF, MFP (MF Précaution, MCDEF, MMI, MSP..)

81 Les garanties prises par la BPRi :
La caution Tiers Solidaire La caution Tiers Solidaire et hypothécaire La caution hypothécaire La délégation de Contrat d’Assurance Vie Le nantissement de Contrat d’Assurance Vie Le nantissement de Produits Monétaires Le nantissement de Parts de SCI ou SCPI (Hors Ste d’attribution) Le gage de Compte d’Instruments Financiers 81

82 LA LOI SCRIVENER 2

83 Les crédits immobiliers : environnement législatif
Les articles L à L du Code de la Consommation (Loi Scrivener n°2 du 13/07/1979) Champ d’application Financement d’acquisition d’immeubles à usage d’habitation ou mixte Acquisition de parts ou actions de sociétés donnant propriété ou jouissance Construction, réparation, amélioration, entretien pour des montants supérieurs à € - Achat de terrain destiné à la construction d’un logement

84 Les crédits immobiliers : environnement législatif
Les articles L à L du Code de la Consommation (Loi Scrivener n°2 du 13/07/1979) Formalisme Offre préalable à l’emprunteur, aux cautions (envoyée par la poste en double exemplaire) Validité : 30 jours (à compter de sa réception par l’emprunteur) Délai de réflexion : 10 jours impératifs avant acceptation (retour par courrier d’un exemplaire de l’offre) Validité après acceptation du client : l’opération doit être enclenchée dans un délai maximum de 4 mois

85 Les crédits immobiliers : environnement législatif
L’offre est caduque si - Interdépendance des prêts et refus de prêt >10 % du total emprunté - Contrat de vente non signé dans les 4 mois : offre caduque (règlement des frais d’étude, plafonnés à 0,75 % du montant du crédit, dans la limite maximale de 150 €). - Non agrément de l’emprunteur par la compagnie d’assurance (Obligation d’annexer la notice au contrat de prêt.) - Condition suspensive d’obtention de prêt réalisée : caducité de l’offre, sauf en cas de mention exprès de renonciation aux dispositions des articles 312 – 1 du CC. - Remboursement anticipé partiel ou total possible (mini 10 % du capital emprunté): Pénalité applicable par le prêteur limitée à 6 mois d’intérêt au taux du prêt, avec maximum de 3 % du capital restant dû.

86 Suppression au 1/01/11 LA LOI TEPA du 21/08/2007

87 Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt pour acquérir la résidence principale
Toute personne qui achète à crédit sa résidence principale Primo accédants ou non Acquisition en SCI à l’IR à condition que le logement n’ait pas appartenu à l’un des associés Logement neuf ou acquisition en l’état futur d’achèvement Logement ancien Acquisition + travaux dans un local transformé en habitation Acte authentique d’acquisition signé à compter du 6 mai 2007 Terrain et construction Déclaration d’ouverture de chantier effectuée à compter du 6 mai 2007

88 Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt pour acquérir la résidence principale
Point de départ des 5 annuités Date de première mise à disposition des fonds OU, en cas de construction ou de VEFA, date d’achèvement ou de livraison du logement Intérêts pris en compte Intérêts intercalaires, le cas échéant A l’exclusion des primes d’assurance et des frais d’emprunt

89 PLF 2010: Crédit d’impôt pour intérêts d’emprunt de l’habitation principale
« Verdissement » du crédit d’impôt Ancien Neuf BBC Neuf non BBC 2009 40% 1ère annuité 20% 2 à 5 annuités 40% pendant 7 ans 40% 1ère puis 20% 2 à 5 ans 30% 1ère puis 15% 2 à 5 ans 25% 1ère puis 10% 2 à 5 ans 15% 1ère puis 5% 2 à 5 ans 2010 2011 Source: Projet de loi de finances pour 2010 Rappel du crédit d’impôt: les intérêts versés au titre des prêts immobiliers contractés pour financer l’acquisition ou la construction de l’habitation principale ouvrent droit à un crédit d’impôt de 40% pour les intérêts versés au titre de la 1ère annuité et de 20% au titre des 4 annuités suivantes. Depuis le 1er janvier 2009, les logements acquis neufs ou en VEFA répondant au label BBC 2005 bénéficient d’un crédit d’impôt de 40% au titre de 7 annuités. Logements ne répondant pas au label BBC 2005 : Les taux sont ramenés: - à 30% la 1ère année, puis 15% les 4 années suivants pour les acquisitions effectuées en 2010, - à 25% la 1ère année, puis 10% les 4 années suivants pour les acquisitions effectuées en 2011, - à 15% la 1ère année, puis 5% les 4 années suivants pour les acquisitions effectuées en 2012. 2012 Suppression au 1/01/11 89

90 VOTRE PARTICIPATION ACTIVE
MERCI POUR VOTRE PARTICIPATION ACTIVE ET BON COURAGE POUR VOS PROCHAINS ENTRETIENS CLIENTS ! La communauté de meubles et acquêts : Ancien régime légal ; mariages célébrés avant le 1/02/1966. Composition de la communauté : Acquêts faits par les époux ensemble ou séparément durant le mariage, et provenant de leur « industrie » personnelle ainsi que des économies* faites sur les fruits et revenus de leurs biens propres, ainsi que les biens meubles* acquis avant le mariage ou reçus après celui-ci par succession, donation, legs ainsi que les dettes rattachées. Nature des biens propres : Biens immeubles acquis avant le mariage, ou après le mariage par succession, donation, legs, ainsi que les dettes rattachées. Biens acquis à titre d’accessoire de biens propres (valeurs mobilières et autres accroissements). Biens provenant du remploi de biens propres.