Réunion Plénière Aménageurs FONCIERS MARCHANDS DE BIENS PROMOTEURS-CONSTRUCTEURS Aline TROESTLER, Juriste.

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1 Réunion Plénière Aménageurs FONCIERS MARCHANDS DE BIENS PROMOTEURS-CONSTRUCTEURS
Aline TROESTLER, Juriste

2 fiscalité A 1- Le dispositif Pinel en 2018-2019
2- Le dispositif Denormandie ou Pinel ancien

3 LE DISPOSITIF PINEL EN 2018-2019
FISCALITÉ 1 LE DISPOSITIF PINEL EN Impacts de la loi de finances pour 2018 : Prorogation Dispositif prorogé jusqu’au 31 décembre 2021 Recentrage Sur les zones A, A bis et B1 Exclusion des zones B2 et C depuis le 1er janvier 2018 Dispositions transitoires : Pinel possible en B2 ou C bénéficiant d’un agrément à la double condition : La demande de permis de construire doit avoir été déposée au plus tard le 31 décembre 2017 L’acquisition doit se réaliser au plus tard le 31 décembre 2018

4 LE DISPOSITIF PINEL EN 2018-2019
FISCALITÉ 1 LE DISPOSITIF PINEL EN Impacts de la loi de finances pour 2019 : Aménagement temporel pour la sortie du dispositif Mesure transitoire prorogée de 3 mois Maintien de l’avantage fiscal si le permis de construire a été déposé au plus tard le 31 décembre 2017 et à condition que cette acquisition soit réalisée au plus tard le 15 mars 2019 Extension aux contribuables qui transfèrent leur domicile hors de France Application dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation des sites de défense expiré

5 LE dispositif denormandie ou pinel ancien
FISCALITÉ 2 LE dispositif denormandie ou pinel ancien Extension du dispositif Pinel aux investissements locatifs intermédiaires avec travaux dans des centres villes dégradés Investissements éligibles : Acquisitions concernées : Acquisition entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 d’un logement qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de rénovation définis par décret Acquisition entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 d’un local affecté à un usage autre que l’habitation et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement Condition de localisation: le logement ou local doit être situé dans le centre des communes : Dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué, soit les 222 communes retenues dans le « Plan action cœur de ville » Ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) en application de la loi ELAN (Art. L du CCH)

6 LE dispositif denormandie ou pinel ancien
FISCALITÉ 2 LE dispositif denormandie ou pinel ancien Travaux concernés: La liste des travaux éligibles sera définie par un décret Selon les 1ères annonces : les travaux devront soit améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% et 20% en habitat collectif soit représenter 2 types de travaux sur un bouquet de 5 (isolation des murs, isolation des combles, changement de production d’eau chaude, changement de chaudière, isolation des fenêtres) Il est nécessaire d’attendre le décret pour confirmation Les travaux doivent être réalisés par une entreprise Le montant des travaux doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération soit 33% du prix d’achat du logement Si travaux réalisés après l’acquisition : leur achèvement doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition Si travaux réalisés avant l’acquisition : le logement ne doit pas avoir été utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux

7 LE dispositif denormandie ou pinel ancien
FISCALITÉ 2 LE dispositif denormandie ou pinel ancien Plafonnement de l’investissement : Réduction d’impôt calculée sur le prix de revient d’au plus 2 logements retenu dans la limite de 5500 € par m² de surface habitable et de € par contribuable et par an (prix de revient = prix d’acquisition du local + montant des travaux) Taux de la réduction d’impôt : fixé selon la durée d’engagement de location 6 ans : 12% 9 ans : 18% 12 ans : 21%

8 LE dispositif denormandie ou pinel ancien
FISCALITÉ 2 LE dispositif denormandie ou pinel ancien Engagement de location : Engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans (possibilité de prorogation) Locataire ne doit pas être le contribuable ou un membre de son foyer fiscal (location aux ascendants ou descendants possible s’ils ne sont pas membres du foyer fiscal) Plafonnement du loyer et des ressources du locataire

9 B TRANSACTION 1- Vente de terrains et étude géotechnique

10 Vente de terrains et étude géotechnique
TRANSACTION 1 Vente de terrains et étude géotechnique Vente de terrains non bâtis constructibles exposés au phénomène de mouvement de terrain différentiel (art. L et s. du CCH) Etude géotechnique préalable fournie par le vendeur Définition des zones concernées par arrêté ministériel Exclusion des secteurs où les dispositions d’urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles Etude annexée à la promesse ou à défaut à l’acte authentique de vente et suit les mutations successives du terrain Décret en Conseil d’Etat définira les modalités d’application (publication envisagée en mai 2019)

11 JURISPRUDENCE C 1- Fiscalité
TVA sur la marge et cession de terrains à bâtir 2- Règlementation professionnelle Application de la loi Hoguet en présence d’un mandant professionnel de l’immobilier 3- Urbanisme Intérêt à agir Travaux sur construction existante irrégulière Droit à reconstruire à l’identique Lotissement : distinction cahier des charges/règlement

12 1 FISCALITÉ CAA Lyon, 20 décembre 2018, n° 17LY03359 Rappel :
Notion TAB : art. 257 CGI : terrains désignés comme constructibles par un document d’urbanisme Champ d’application TVA : défini par référence à la qualité d’assujetti ou non du vendeur Si vendeur assujetti TVA : TVA sur le prix total : lorsque le TAB a ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant TVA sur la marge : lorsque le TAB n’a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant Application à la revente d’un TAB résultant d’une division intervenue suite à l’acquisition par un MDB ou un lotisseur auprès d’un particulier d’un immeuble comprenant une construction et un terrain d’assiette constructible : divergence entre l’administration et le juge Doctrine fiscale : condition pour le bénéfice de la TVA sur la marge : une identité physique et juridique du bien revendu ET une division parcellaire antérieure à l’acte d’acqusition initial et une ventilation du prix d’achat au stade de l’acquisition initiale Juridictions administratives : seule condition pour l’application TVA sur marge : art. 268 CGI : TAB n’a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant (TA Grenoble, 14 nov, 2016, n° ) Confirmation par la CAA Lyon : aucune condition d’identité ne peut être exigée pour l’application de la TVA sur la marge

13 REGLEMENTATION PROFESSIONNELLE
2 REGLEMENTATION PROFESSIONNELLE Cass.1ère civ. 23 janvier 2019, n° Les dispositions protectrices de la loi Hoguet s’appliquent même lorsque le mandant est un professionnel de l’immobilier La loi Hoguet n’établit aucune distinction selon la profession du mandant En revanche la loi Hoguet ne régit pas les conventions conclues entre deux professionnels de l’immobilier dans le cadre d’une délégation de mandat ou substitution de mandataire

14 3 URBANISME CE 16 mai 2018 n° Ilustration de l’intérêt à agir contre un PC éolien Pas de présomption à agir au regard de la proximité La proximité immédiate est insuffisante : il faut démontrer que les conditions de jouissance du bien seront affectées par le projet attaqué

15 3 URBANISME CE 26 novembre 2018, n° 411911
Aménagement à la jurisprudence Thalamy (CE, 9 juill, 1986, n° 51172) Travaux portant sur une construction existante irrégulière : la demande d’autorisation doit porter sur l’ensemble : construction irrégulière et travaux envisagés Mais si l’administration ne conteste pas la conformité suite au dépôt DACT, elle ne peut plus agir : les travaux initiaux réalisés non conformément à l’autorisation d’urbanisme mais non contestés par l’administration ne permettent plus de s’opposer à la réalisation de nouveaux travaux au motif que les précédents avaient été réalisés irrégulièrement

16 3 URBANISME CE, 16 mai 2018, n° L du code de l’urbanisme : droit à reconstruire à l’identique les constructions régulièrement édifiées même en cas d’évolution défavorables des règles d’urbanisme En pratique, limitation par les documents d’urbanisme de la possibilité de reconstruction (par ex. pendant une durée réduite) en l’espèce: interdiction de la reconstruction liée à destruction par submersion marine et dans les autres cas obligation de reprise des emprises et volumes initiaux Par ailleurs le PLU autorise la modification des constructions existantes CE : la reconstruction peut s’accompagner d’une modification dès lors que celle-ci est conforme aux règles d’urbanisme applicables

17 3 URBANISME Cass, Civ, 3ème ch., 3 mai 2018, n° 17-17294
Lotissement : distinction cahier des charges/règlement Enjeu du point de vue des règles de caducité Ni l’intitulé ni le critère formel ne suffisent à déterminer si un document de lotissement vaut ou non cahier des charges à valeur contractuelle La nature juridique dépend des conditions de formation de l’acte

18 Merci pour votre écoute